Fix und Flip mit Dubai LLC: Steuern auf 15 % senken

Fix und Flip sind Immobiliengeschäfte, bei denen es um die Entwicklung von Grundstücken geht, deren Wert man dadurch steigert. Entweder man erwirbt ein freistehendes Grundstück, beziehungsweise eines, bei dem ein bereits vorhandenes Gebäude abgerissen wird, um darauf ein neues Gebäude zu errichten. Dieses kann man dann gewinnbringend verkaufen. Oder man kauft eine Immobilie, die man saniert und anschließend mit Gewinn verkauft. Da dies im gewerblichen Rahmen geschieht, fallen in der Regel etwa 50 % Steuern in Deutschland an. Doch mit einer Auslandsfirma kann man zumindest die Gewerbesteuer einsparen. Und mit einer Dubai LLC lohnt sich Fix und Flip sogar noch mehr, weil dann nur noch 15 % Steuern insgesamt anfallen.

Inhaltsverzeichnis

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1. Mit Dubai LLC Fix und Flip in Deutschland betreiben – Einleitung

Fix und Flip-Geschäfte generieren dank stets steigender Immobilienpreise auch in Deutschland hübsche Gewinne. Allerdings hat dies selbstverständlich auch steuerliche Auswirkungen. So ist in der Regel mit einer Besteuerung von insgesamt etwa 50 % zu rechnen. Zwar kann man mit einer Immobilien-GmbH die Steuer zunächst auf das Unternehmen beschränken, wobei etwa 30 % anfallen. Dies bietet den Vorteil, dass man einen höheren Anteil vom Gewinn reinvestieren kann als wenn man ihn auf privater Ebene mit etwa 50 % versteuert. Doch irgendwann möchten GmbH-Gesellschafter vielleicht doch eine Gewinnausschüttung vornehmen. Und dann fällt auf die Dividende Kapitalertragsteuer an, sodass die Steuern insgesamt ebenfalls auf ein Niveau von 50 % ansteigen.

Es ist daher nachvollziehbar, dass sich Personen, die Fix und Flip-Geschäfte betreiben, nach steuerlicher Optimierung erkundigen. Und genau das wollen wir in diesem Artikel bieten.

2. Fix und Flip mit deutscher GmbH von Dubai aus

Nachdem wir kurz skizziert haben, wieso eine deutsche GmbH zumindest zeitweide steuerlich einen Vorteil bietet, überlegen wir uns, ob man dies durch einen Wegzug nach Dubai insgesamt verbessern kann. Dazu muss man allerdings wissen, dass der Wegzug von GmbH-Gesellschaftern ins Ausland die Wegzugsbesteuerung auslöst. Das bedeutet, dass man auf den aktuellen Firmenwert Steuern zahlen muss, so, als ob man die GmbH gerade gewinnbringend verkauft hätte. Da aber kein Liquiditätszufluss stattgefunden hat, ist dies meistens eine erhebliche Hürde, die nur wenige Gesellschafter auf sich nehmen wollen. Zwar beraten wir unsere Mandanten regelmäßig darüber, wie sie die Wegzugsteuer vermeiden können. Dennoch ist die Gründung der deutschen Immobilien-GmbH erst nach der Auswanderung nach Dubai die wesentlich vorteilhaftere Alternative.

Nehmen wir also an, jemand wandert nach Dubai aus und gründet von dort aus eine GmbH in Deutschland. Dann zahlt die GmbH auch weiterhin in Deutschland etwa 30 % Körperschaft- und Gewerbesteuer. Doch wie sieht die Besteuerung der Gewinnausschüttung aus? Auch hierbei erhebt Deutschland 25 % Kapitalertragsteuer (zuzüglich eventueller Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag). Die Vereinigten Arabischen Emirate (VAE) erheben allerdings keine Einkommensteuer auf Dividenden. In Ländern, mit denen Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen hat, würde hier eine Reduktion auf die Höhe der globalen Mindestbesteuerung von 15 % anfallen. Insgesamt reduziert man die Steuer dadurch auf etwa 35 %, was schon mal eine Verbesserung darstellt, doch muss man dabei auch die Einkommensteuer vor Ort berücksichtigen. In den VAE fällt, wie bereits gesagt, hingegen keine Einkommensteuer an. Doch mit den VAE besteht auch kein solches Abkommen. Wie kann also der Wegzug nach Dubai bei einem deutschen Fix und Flip-Geschäft nützlich sein?

3. Fix und Flip mit einer Dubai LLC

Die Kombination einer deutschen GmbH mit Gesellschaftern in Dubai ist also wenig nützlich. Versuchen wir es daher mit einer Immobilien-Gesellschaft, die man in Dubai gründet. Dazu nutzt man vorwiegend die Rechtsform der Limited Liability Compnay, kurz LLC. Eine Dubai LLC entspricht dabei weitestgehend einer deutschen GmbH, denn auch ihr Wesensmerkmal ist die Haftungsbeschränkung auf das Kapital der Gesellschaft.

Nun können wir mit der Dubai LLC in Deutschland Fix und Flip betrieben. Solange die Dubai LLC keine Betriebsstätte oder Niederlassung in Deutschland betreibt und auch keine deutsche Tochtergesellschaft zwischenschaltet, behandelt sie die deutsche Finanzverwaltung als Kapitalgesellschaft mit Sitz im Ausland. Das bedeutet, dass die Dubai LLC für ihr Fix und Flip in Deutschland Körperschaftsteuer zahlt. Der pauschale Steuersatz beträgt hierzu 15 %. Darin gleicht sie in ihrer Besteuerung einer deutschen GmbH. Bei der Gewerbesteuer sieht es aber anders aus. Denn dadurch, dass die LLC keine gewerbliche Niederlassung in Deutschland betreibt, entfällt auch jeglicher Anknüpfungspunkt zur deutschen Gewerbesteuer. Diese rund 15 % Gewerbesteuer haben wir also schon einmal eingespart.

Bleibt noch die Optimierung der Gewinnausschüttung. Da es sich bei der Dubai LLC um eine Gesellschaft in den VAE handelt, fällt dort keine Einkommensteuer auf die Auszahlung von Dividenden an. Deutschland hat in diesem Fall kein Recht, um Steuern darauf zu erheben, weil es sich weder um eine Gesellschaft mit Sitz und Geschäftsführung in Deutschland handelt (beide liegen in den VAE) noch eine Ausschüttung einer deutschen Gesellschaft ins Ausland erfolgt. Mit der Dubai LLC hat man folglich die Gewinne aus Fix und Flip in Deutschland in den VAE vollumfänglich mit gerade einmal 15 % besteuert.

4. Fix und Flip mit Dubai LLC in Deutschland – Fazit

Fassen wir das Ganze nochmals kurz zusammen. Fix und Flip kann man leicht steueroptimieren. Dazu wandert man zunächst nach Dubai aus und vermeidet dabei idealerweise die Wegzugsteuer oder irgendeine andere Form der Steuerentstrickung in Deutschland. Danach gründet man eine Dubai LLC und führt mit ihr die Fix und Flip-Geschäfte in Deutschland aus. Dabei besteuert Deutschland die Gewinne der Dubai LLC mit 15 % Körperschaftsteuer. Weiterhin fällt dafür keine Gewerbesteuer in Deutschland an. Darüber hinaus besteht auch kein Recht, dass Deutschland Steuern auf die Gewinnausschüttung der Dubai LLC erhebt. Und in den VAE fällt ebenfalls keine weitere Steuer an. So bleibt es bei einer Gesamtsteuer von 15 %. Am Ende dürfen sich Gesellschafter in Dubai also über 85 % Nettogewinn freuen.

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