Fix und Flip

Welche Rechtsform ist optimal?

Fix und Flip – das gibt es steuerlich zu beachten!

Fix und Flip bezeichnet eine bestimmte Strategie, in Immobilien zu investieren. Im Mittelpunkt steht der Erwerb sanierungsbedürftiger Objekte, deren anschließende Aufwertung und sofortige Wiederveräußerung. Die Differenz zwischen Anschaffungs- und Sanierungskosten auf der einen und Veräußerungspreis auf der anderen Seite ist der Gewinn, der je nach Rechtsform unterschiedlich besteuert wird. Nur in seltenen Fällen ist die Veräußerung steuerfrei.

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Inhaltsverzeichnis


1. Was steckt hinter Fix und Flip bei Immobilien?

Das Konzept „Fix und Flip“ macht sich die Sanierungsbedürftigkeit und den damit verbundenen Wertverlust von Immobilien zunutze. Der erste Schritt besteht in der Suche nach geeigneten Objekten in guter Lage, beispielsweise in Stadtzentren oder im direkten Umland größerer Metropolen. Auch ländliche Regionen mit guter Verkehrsanbindung sind für Fix und Flip interessant, da hier der Wert der Immobilie selbst den Bodenwert regelmäßig übersteigt.

Im zweiten Schritt wird das Objekt saniert. Aus einer leerstehenden Stadtvilla entstehen beispielsweise zwei Vermietungsobjekte oder Eigentumswohnungen. Die Höhe der notwendigen Investition hängt neben dem Zustand der Immobilie auch von der eingebrachten Eigenleistung ab. Bei einer Generalsanierung ist 2023 etwa mit Kosten von EUR 400 bis EUR 600 je Quadratmeter zu rechnen.

Der dritte Schritt besteht in der Veräußerung der sanierten Immobilie, entweder als Ganzes oder aufgeteilt in einzelne Objekte. Ziel dabei ist ein möglichst hoher Kaufpreis, durch den über das investierte Kapital hinaus ein Gewinn entsteht.

Welche Steuern bei Fix und Flip anfallen, hängt von mehreren Faktoren ab. In erster Linie spielt die Rechtsform des investierenden Unternehmens eine Rolle. So macht es einen Unterschied, ob ein Investor als Privatperson, gewerblicher Immobilienhändler oder Kapitalgesellschaft Investitionen tätigt. Auch die konkrete Nutzung der Immobilie ist von Bedeutung, da der Gesetzgeber in bestimmten Fällen zwischen Wohn- und gewerblicher Verwendung unterscheidet.

2. Fix und Flip als Privatperson: Wann greift § 23 EStG?

Die wenigsten Immobilieninvestoren starten in der Rechtsform der Kapitalgesellschaft – denn beispielsweise mit einer Immobilien-GmbH können auch erhebliche Nachteile verbunden sein. Daher finden die ersten Fix und Flip Investments regelmäßig im Privatvermögen statt und umfassen lediglich ein kleines Volumen, etwa den Erwerb einer einzelnen Eigentumswohnung am Rande einer größeren deutschen Stadt.

Für Privatpersonen gilt § 23 EStG, der sogenannte private Veräußerungsgeschäfts abschließend regelt. Sonstige Einkünfte im Sinne der Norm liegen vor, wenn Kauf und Verkauf innerhalb einer Frist von 10 Jahren erfolgen, wobei die jeweiligen Notarverträge maßgebend sind. Findet der Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung des Objektes statt, unterliegt der entstehende Gewinn der regulären Einkommensteuer. Es fallen also bis zu 50 % Steuer an, wobei der Gewinn nach der folgenden Formel ermittelt wird:

Gewinn aus § 23 EStG = Veräußerungspreis – Nebenkosten der Veräußerung – Anschaffungs- und Herstellungskosten (Sanierungsaufwendungen gehören dazu; § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG) – Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grundbuch etc.)

Innerhalb der 10-Jahres-Frist sind Immobilienverkäufe nur dann steuerfrei, wenn sie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 3 EStG). Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt dabei auch bei Ferienhäusern und -wohnungen vor, sofern keine Vermietung und nur ein üblicher Leerstand stattfand (BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16).

Bei Fix und Flip besteht daher eine mögliche Strategie in der Anschaffung, Sanierung, vorübergehenden Nutzung als Ferienwohnung (etwa über ein Jahr) und anschließende Veräußerung. So kann ein steuerfreier Verkauf realisiert werden, wenn die Grenzen zum gewerblichen Grundstückshandel nicht überschritten wurden.

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3. Immobiliengeschäfte im gewerblichen Bereich: der Grundstückshandel

Die private Vermögensverwaltung, zu der auch Fix und Flip Geschäfts grundsätzlich gehören, ist vom sogenannten gewerblichen Grundstückshandel zu unterscheiden. Ein solcher liegt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) vor, wenn ein Steuerpflichtiger

  • innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren
  • drei Objekte oder mehr
  • kauft und wieder veräußert,

wobei zahlreiche Ausnahmen gelten. Die sogenannte Drei-Objekt-Grenze ist damit lediglich ein gewichtiges Indiz. Mehr Informationen zum gewerblichen Grundstückshandel gibt es hier.

Grund für die Überschreitung der Grenze zur Gewerblichkeit ist § 23 Absatz 2 EStG. Nach dieser Norm sind Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften einer anderen Einkunftsart zuzurechnen, soweit sie zu dieser gehören. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn sich die Tätigkeit des Steuerpflichtigen nach dem Gesamtbild der Verhältnisse („Blick des objektiven Dritten“) insgesamt eher als gewerblich darstellt. Dies ist der Fall, wenn

  • eine Tätigkeit nachhaltig,
  • mit Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr und
  • der Absicht, Gewinne zu erzielen

ausgeübt wird (§ 15 Absatz 2 EStG). Im so entstehenden Gewerbebetrieb sind Fix und Flip Immobilien als Umlaufvermögen zu erfassen, wobei die Erfassung mit der Summe aus Anschaffungs- und Herstellungskosten (§ 255 Absatz 2 Satz 1 HGB, § 6 Absatz 1 Nummer 1 und 1a EStG) erfolgen muss. Im Fall der Veräußerung wird das Wirtschaftsgut „Immobilie“ mit dem aktuellen Buchwert ausgebucht, gleichzeitig entsteht ein Ertrag. Die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Buchwert ist der Gewinn, der einkommen- und gewerbesteuerpflichtig ist.
Ausnahme: Der gewerbliche Grundstückshändler kann, solange keine Buchführungspflicht besteht, den Gewinn auch via Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) ermitteln.

Gewerbliche Grundstückshändler unterliegen nach § 2 Absatz 1 GewStG der Gewerbesteuer. Sie genießen einen Freibetrag in Höhe von EUR 24.500 pro Jahr. Soweit Gewerbesteuer zu zahlen ist, kann eine Anrechnung auf die Einkommensteuer erfolgen (§ 35 EStG). Dies gilt allerdings nur bis zu einem Hebesatz von 400 %, weil für den darüber hinausgehenden Teil eine Anrechnung ausscheidet.

4. Fix und Flip mit Immobilien-GmbH: Der Königsweg?

Da Verkaufsgewinne aus Immobilien im Privatvermögen stets der regulären Einkommensteuer unterliegen und so mit bis zu 50 % belastet werden, entscheiden sich viele Steuerpflichtige für die Gründung einer Immobilien-GmbH. Sie ermöglicht Fix und Flip mit einer niedrigeren Steuerbelastung, auch hier sind aber bestimmte Fallstricke zu beachten.

4.1. Die Immobilien-GmbH: Grundsätzliches zur Besteuerung

Eine Immobilien-GmbH ist eine Kapitalgesellschaft, die mit Körperschaft- und Gewerbesteuer belastet wird. Sie gilt kraft Rechtsform stets als Gewerbebetrieb, kann also – anders als beispielsweise eine Stiftung – keine Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften oder Kapitalvermögen erwirtschaften. Vielmehr sind ihre Gewinne nach § 8 Absatz 1 KStG stets solche aus einer gewerblichen Tätigkeit im Sinne des § 15 EStG.
Der Gewinn der Immobilien-GmbH ist per Bilanzierung (Betriebsvermögensvergleich, §§ 4 Absatz 1 und 5 EStG) zu ermitteln. Die Gewinnermittlung entspricht damit der eines gewerblichen Grundstückshändlers. Eine Kapitalgesellschaft hat keine Möglichkeit, ihren Gewinn nach § 4 Absatz 3 EStG (EÜR) zu ermitteln.

Kapitalgesellschaften unterliegen

  • der Körperschaftsteuer, die inklusive Solidaritätszuschlag bei rund 16 % liegt, und
  • Gewerbesteuer, die im bundesweiten Schnitt rund 14 % bis 16 % beträgt.

So ergibt sich eine Gesamtsteuerbelastung der Immobilien-GmbH mit circa 30 % des Gewinns. Zu beachten ist, dass für bestimmte Gesellschaften eine Ausnahme von der Gewerbebesteuerung greift. Die sogenannte erweiterte Kürzung nach § 9 Nummer 1 Satz 2 GewStG sorgt dafür, dass es bei einer Gesamtsteuerbelastung von rund 16 % (Körperschaftsteuer) bleibt.

4.2. Fix und Flip mit GmbH: Wann greift die erweiterte Kürzung?

Unternehmer, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten, können in den Genuss der erweiterten Kürzung nach § 9 Nummer 1 Satz 2 fort folgende GewStG kommen. Sie führt dazu, dass der entsprechende Gewinn nicht mehr der Belastung mit Gewerbesteuer unterliegt, sondern ausschließlich mit Körperschaftsteuer und Soli belastet wird. Weitere Tätigkeiten wie die Verwaltung von Kapitalvermögen, die Veräußerung von Eigentumswohnungen und Sondereigentum, sind dabei unschädlich.
Dabei bezieht sich die Kürzung nur auf die reinen „Verwaltungseinnahmen“, in erster Linie Erträge aus Vermietung und Verpachtung. Nicht erfasst werden Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien, etwa bei Fix und Flip.

Immobiliengesellschaften, die sowohl Objekte vermieten als auch veräußern, kommen anteilig in den Genuss der Kürzung. Sie reduzieren die Steuerbelastung der GmbH um durchschnittlich 50 %, weil die Gewerbesteuer insoweit vollständig entfällt.

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4.3. Besteuerung von Gewinnausschüttungen: Wann sich die Immobilien-GmbH nicht lohnt!

Gewinne, die mit Fix und Flip innerhalb einer Immobilien-GmbH erzielt werden, unterliegen einer Besteuerung mit maximal 30 %. Dies ist zunächst ein erheblicher Vorteil gegenüber der Steuerbelastung von bis zu 50 % auf privater Ebene, weil der Unternehmerin oder dem Unternehmer mehr Geld für Reinvestitionen zur Verfügung hat. Voraussetzung für diesen Liquiditätsvorteil ist allerdings, dass auch tatsächlich eine Reinvestition der Gewinne stattfindet.

Unternehmerinnen und Unternehmer sollten ihren privaten Finanzbedarf möglichst über ein marktübliches Geschäftsführergehalt decken und zusätzliche Gewinnausschüttungen (Ausnahme: Holding-GmbH) vermeiden. Denn diese werden mit 25 % Kapitalertragsteuer belastet, wodurch es auch in der Immobilien-GmbH zu einer Steuerbelastung von rund 50 % kommen kann.

Eine Holding-GmbH eignet sich auch, um die Immobiliengesellschaft später als Ganzes zu veräußern. Denn der so entstehende Gewinn unterliegt einer Besteuerung mit lediglich 1,5 % (§ 8b KStG).

5. Fix und Flip: Sorgfältige Abwägung erforderlich

Welche Rechtsform sich für Fix und Flip am besten eignet, bestimmt sich in erster Linie nach dem angestrebten Ziel. Wer besonders viele Immobilien in kurzer Zeit verkauft, spart mit der Immobilien-GmbH erheblich Steuern. Sollen indes nur gelegentlich einzelne Objekte veräußert werden, bietet sich auch eine Investition im Privatvermögen an – denn hier ist ein Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei möglich!


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Besteuerung von Immobilien

  1. Nutzung von Steuervorteilen der Besteuerung der GmbH & Co. KG (Immobilienbesteuerung, gewerbliche Prägung & Infizierung und Realteilung)
  2. Gründung von Holdinggesellschaften (Realisierung steuerfreier Veräußerungsgewinne, Dividendenerträge)
  3. Entwicklung von Maßnahmen zur Reduktion der Steuerlast (zum Beispiel RechtsformwahlSitzverlegung)
  4. Ausarbeitung von Vermeidungsstrategien für den Gestaltungsmissbrauch im Sinne des § 42 AO
  5. Nutzung von Gewerbesteuervorteilen durch die erweiterte Grundstückskürzung

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

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