International Financial Reporting Standards

Bilanzierung von Immobilien

IFRS als Standard zur Bilanzierung – Vorteile bei der Gewinnoptimierung

Unternehmen, die zur Aufstellung und Veröffentlichung einer Handelsbilanz verpflichtet sind, erstellen diese nach den Vorgaben des Handelsgesetzbuches (HGB). Dabei gelten bestimmte Grundsätze. Eines dieser Prinzipien fordert, dass nur tatsächlich realisierte Gewinne in die Bilanz einfließen. Wenn man also die potentielle Wertsteigerung einer Immobilie in der Bilanz ansetzen wollte, dann ist dies nach den Vorgaben des HGB ausgeschlossen. Wenn jedoch ein Unternehmen einen Kredit aufnehmen möchte, dann ist die zwischenzeitliche Gewinnsteigerung der Immobilie durchaus von Bedeutung. In einer solchen Situation kann man die handelsrechtliche Bilanz nach international anerkannten IFRS-Standards verwenden. Dort ist die Wertsteigerung tatsächlich darstellbar. Außerdem kann ein Unternehmen dadurch auch die bisherigen Abschreibungen auf die Immobilie als Verlust vermeiden. Zwar bleibt die Verpflichtung zur Aufstellung der handelsrechtlichen Bilanz nach dem HGB weiterhin bestehen, doch wahlweise kann man sie nach den Regeln des IFRS publizieren. 

Immobilien nach IFRS bewerten: Maximierung…

Immobilien nach IFRS bewerten: Maximierung von Eigenkapital & Gewinn in der Bilanz

In diesem Video erklären wir, was IFRS sind und welche Vorteile sie bieten.

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1. IFRS als Rechnungslegungsstandard

In Deutschland wie in anderen Ländern gelten für Unternehmen ab einer gewissen Größe Pflichten zur Aufstellung einer Handelsbilanz. Dabei erfüllt ein solcher Jahresabschluss meist mehrere Funktionen. Einerseits sollen etwaige Geschäftspartner und Gläubiger eines Unternehmens die Möglichkeit haben, sich nach dem wirtschaftlichen Stand des Unternehmens zu erkundigen. Somit setzt dies auch eine Publikationspflicht voraus. Ebenfalls logisch nachvollziehbar ist, dass man die in der Bilanz dargestellten Daten anhand objektiver Kriterien ermittelt. Schließlich sollen die Werte ja auch den wirtschaftlichen Tatsachen entsprechen. Weiterhin dient die Handelsbilanz auch der Gewinnermittlung. Daher ist sie auch für die an einer Gesellschaft beteiligten Gesellschafter relevant, denn hiervon hängt auch der ihnen zustehende Anteil am Gewinn ab. Letztendlich hat die Bilanz auch die Funktion bei der Besteuerung des Unternehmens oder ihrer Gesellschafter als Grundlage zur Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns zu dienen.

Daher hat man in Deutschland feste Regeln zur Erstellung einer Handelsbilanz eingeführt. Diese sind im Handelsgesetzbuch (HGB) gesetzlich fixiert. Darüber hinaus kommen hierbei allgemeine Grundsätze zur Anwendung, die insbesondere dem Gläubigerschutz entstammen. Nach diesen Regeln erstellen Unternehmen in Deutschland ihre Abschlüsse.

Doch wenn man als ausländischer Geschäftspartner oder Investor an einer Zusammenarbeit mit einem deutschen Unternehmen interessiert ist, dann muss man, um die deutsche Bilanz zu verstehen, eigentlich zunächst das HGB studieren. In Zeiten, in denen die Welt insbesondere wirtschaftlich zusammenwächst, ist dies jedoch kaum zu vertreten. Deshalb hat man in der Vergangenheit international anerkannte Rechnungslegungsstandards geschaffen, die IFRS. Dabei bedeutet IFRS simpel „International Financial Reporting Standards“.

2. Entwicklung und Struktur der IFRS

2.1. Hintergrund zur Entwicklung der IFRS

Die IFRS sind das Ergebnis der Bemühungen der International Accounting Standards Board (IASB), einer Organisation mit Sitz in den USA, die sich der Zielsetzung einer internationalen Harmonisierung von Rechnungslegungsvorschriften verschreibt. Dabei geht es weniger um eine Umstellung von nationalen Vorschriften als vielmehr um eine im internationalen Wirtschaftsverkehr anerkannte Vereinheitlichung bei der Rechnungslegung sowohl von Jahresabschlüssen als auch von Konzernabschlüssen.

Dennoch haben seit der Veröffentlichung der IFRS durch den IASB bereits mehr als 140 Staaten und andere Jurisdiktionen diese als rechtsgültige Standards zumindest in Teilen anerkannt. So hat mittlerweile auch die EU die IFRS als Rechnungslegungsstandards für bestimmte Fälle eingeführt. Außerdem hat man dabei darauf geachtet, dass die IFRS auch in allen innerhalb der EU verbreiteten Amtssprachen eine entsprechende Übersetzung erhält. Folglich kann man die IFRS auch in deutscher Sprache lesen. Andererseits haben die IFRS beispielsweise in den USA bislang noch keine allgemeine Gültigkeit erlangt. Auch in Deutschland sind die IFRS nur teilweise maßgebend. Dem hingegen haben beispielsweise neben Österreich sowie Belgien und den Niederlanden auch die skandinavischen Länder Norwegen, Schweden und Finnland die IFRS vollständig anerkannt.

Mittlerweile sind die jeweils aktuellen Fassungen der IFRS über die OECD, die Weltbank oder der International Federation of Accountants (IFAC) abrufbar.

2.2. Grundsätze bei der Entwicklung der IFRS

Was den Aufbau der IFRS betrifft, folgt dieser einer vorgegebenen Struktur. Allerdings dient diese Struktur nur als Anhaltspunkt für die Erstellung der IFRS durch den IASB. So sollen die IFRS beispielsweise der Information insbesondere von potentiellen Investoren dienen. Weitere Eckpunkte, die bei der Entwicklung der IFRS wichtig sind, betreffen den qualitativen Charakter der in den nach IFRS erstellten Bilanzen enthaltenen Informationen. Daher stehen insbesondere die Relevanz sowie die Darstellung der tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnisse im Vordergrund des Zwecks der IFRS. Damit einher gehen auch andere Aspekte, etwa die Vergleichbarkeit oder Verifizierbarkeit der Angaben in den nach IFRS erstellten Bilanzen.

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3. Darstellung von Vermögen – IFRS vs. HGB

Ein weiteres Charakteristikum bei der Anwendung der IFRS betrifft die Darstellung von Vermögensgegenständen im Anlage- und Umlaufvermögen. In beiden Fällen folgt man bei der Bilanzierung nach IFRS dem Grundsatz, dass man die Wirtschaftsgüter nach dem tatsächlichen Wert ansetzen sollte. Damit unterstreicht man die Bedeutung der Werte der Assets im Hinblick auf ihre grundlegende Funktion, nämlich einem Beitrag zur zukünftigen Wertsteigerung des Unternehmens zu leisten. Daher ist es auch nachvollziehbar, dass man die Wirtschaftsgüter mit ihrem tatsächlichen Verkehrswert zum Bilanzstichtag bewertet.

Dem hingegen sieht das HGB das Vorsichtsprinzip als für die Bilanzerstellung maßgebende Leitlinie vor. Damit einher geht die Darstellung des Gewinns unter Berücksichtigung aller potentiellen Minderungen. Denn nach dem Realisationsprinzip dürfen nur tatsächlich erfolgte Gewinne in der Bilanz erscheinen. Zukünftig zu erwartende Gewinne sind somit bei der Bilanzierung nach dem HGB ausgeschlossen. Auch das Höchstwertprinzip gilt hierbei einschränkend. Denn ein Wirtschaftsgut darf man höchstens mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewerten. Insbesondere bei Anlageobjekten, die zukünftig eine positive Wertentwicklung zu erwarten haben, ist eine realistische Darstellung ihres aktuellen Werts nach diesen Bilanzierungsgrundsätzen ausgeschlossen. Deshalb kann man bei einer Bilanz nach dem HGB auch keine umfassenden Informationen über den realistischen Wert eines Unternehmens beziehungsweise seiner Assets erhalten.

4. IFRS – Anwendung in Deutschland

Für die meisten Unternehmen in Deutschland, die ein Interesse an der Anwendung der IFRS bei der Erstellung ihrer Abschlüsse haben, ist die Frage zu klären, ob dieser die Handelsbilanz nach HGB ersetzen kann. Jedoch ist dies nur bei größeren Konzernen derzeit möglich. Die Bindung an das HGB als rechtlicher Grundlage für die Bilanzerstellung bleibt also bestehen. Allerdings kann man neben der regelmäßig nach dem HGB erstellten Handelsbilanz auch einen Abschluss veröffentlichen, der den Regeln der IFRS folgt. Dabei muss man folglich mit zusätzlichen Kosten bei der Erstellung dieser alternativen Handelsbilanz einkalkulieren. Außerdem ist hierzu auch das Prinzip der Bilanzkontinuität von Bedeutung. So müssen Unternehmen einmal erfolgte Wertansätze und Wahlrechte auch in den folgenden Jahresabschlüssen beibehalten. Denn nur so ist ein Vergleich über mehrere Bilanzierungszeiträume hinweg gegeben.

Abgesehen von diesen naheliegenden Einschränkungen steht ein Ersatz der nach dem HGB erstellten Bilanzen durch solche nach den IFRS schon deshalb außer Frage, weil auch die Steuerbilanz prinzipiell auf den Daten der nach dem HGB erstellten Bilanz basiert. Ein weiterer Grund, warum die nach dem HGB erstellte Bilanz weiterhin eine maßgebende Rolle spielt, liegt in ihrer Bedeutung in Bezug auf das Gesellschaftsrecht. Denn die Gewinnverteilung einer gewerblich tätigen Gesellschaft basiert ebenfalls auf den Berechnungen, die nach den Vorgaben des HGB in den Jahresabschluss einfließen.

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5. Gestaltung mittels IFRS – Vorteile mit Immobilien

Zwar mag der IFRS natürlich in erster Linie der Information über die wirtschaftliche Lage eines Unternehmens dienen. Insbesondere international tätige Investoren mögen hieran interessiert sein, weil es ihnen die Analyse der wirtschaftlichen Situation und deren Vergleich erleichtert. Jedoch bieten die IFRS auch den Unternehmen, die nach diesen Vorgaben bilanzieren, Möglichkeiten zur Gestaltung.

5.1. Bewertung von Immobilien nach IFRS

Insbesondere die Darstellung von Immobilien im Unternehmensvermögen kann hierbei von den Methoden nach den IFRS interessant sein. Denn wenn die Anschaffung einer solchen Immobilie zum Beispiel schon einige Zeit zurückliegt und somit ein erheblicher Wertverlust durch die jährlichen Abschreibungen stattfand, ermöglichen die IFRS eine andere Sicht auf die wirtschaftliche Lage. Gleichzeitig können gerade Immobilien im Allgemeinen mit einer laufenden Wertsteigerung aufwarten. Jedoch vermag man einer Bilanz nach HGB hierüber keine Information zu entnehmen.

Mit einem nach den Regeln der IFRS erstellten Abschluss kann man dies ändern. Denn hier gilt ja die Richtlinie, den Wert möglichst objektiv anzugeben. Also kann man bei der Erstellung der Bilanz den gegenwärtigen Marktwert einer im Unternehmensvermögen befindlichen Immobilie ansetzen.

5.2. Vorteile bei der Bewertung von Immobilien nach IFRS

Aber welchen Vorteil bietet dies? Nun, wenn ein Unternehmen Immobilien in seinem Vermögen hält und sich um eine Finanzierung über einen Kredit bei einem Kreditgeber bemüht, dann ist der Ausweis der Vermögenswerte nach IFRS natürlich deutlich günstiger, als die sehr konservative Darstellung nach dem HGB. Schließlich entfällt einerseits der Einfluss, den Abschreibungen wertmindernd auf den Immobilienwert ausüben. Gleichzeitig ermöglichen die IFRS auch einen Wertansatz, der über den Anschaffungs- oder Herstellungskosten liegt. Auf diese Weise kann man die Wertsteigerung, die die Immobilie im Laufe der Zeit erfahren hat, abbilden. Der Effekt dabei ist, dass potentielle Kreditgeber in einem solch positiven Licht eher zu einer Kreditvergabe tendieren. Unter Umständen mag dabei auch ein weiterer Bonus winken. Denn bei einer geschickten Verhandlung kann man die positiven Vermögenswerte in der Bilanz auch dazu nutzen, um bessere Konditionen für einen Kredit zu erhalten.


Steuerberater für Immobiliensteuerrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Beim der steuerrechtlichen Gestaltung von Immobiliengesellschaften schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

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  2. Steueroptimierter Verkauf von Immobilien
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