Immobilienbesteuerung im Vergleich: privat, GmbH, Stiftung

Immobilien kann man auf unterschiedliche Weisen erwerben und vermieten sowie verkaufen. Dabei spielt die Art des Erwerbs eine entscheidende steuerliche Rolle. Für uns ist es eine Gelegenheit, zu zeigen, worin diese Unterschiede liegen und welche steuerlichen Konsequenzen sich bei Vermietung und Verkauf daraus ergeben. Hierzu analysieren wir die Immobilienbesteuerung im Vergleich bei privatem Erwerb und Vermietung sowie bei einer Immobilien-GmbH und einer Familienstiftung in Deutschland.

Inhaltsverzeichnis

---

1. Immobilienbesteuerung im Vergleich – Einleitung

Immobilien stellen eine der beliebtesten Anlageklassen dar. Sie sind sowohl von hohem Wert als auch relativ wertstabil. In unserer urbanisierten Welt sind Grundstücke und Gebäude zudem praktisch deren Grundlage. Logischerweise liegt dies daran, dass Immobilien einen sehr hohen Nutzwert für uns Menschen haben. Wir wohnen darin und arbeiten auch dort – ja, wir verbringen den Großteil unserer Leben unter Dächern. Trotzdem sind uns Immobilien aus Gewohnheit so vertraut, dass wir ihre Bedeutung kaum noch wahrnehmen. Nur wer schon mal ein kräftiges Erdbeben in einer Stadt erlebt hat und vor diesem aus einem schwankenden Haus geflüchtet ist, kennt auch eine uns allgemein fremde Sicht auf Immobilien.

Wir wollen jedoch einen anderen Einfluss in den Fokus rücken, vielmehr eine Gegenüberstellung. So haben wir vor, nachzuprüfen, wann welche Immobilienbesteuerung im Vergleich die günstigste ist. Dazu vergleichen wir die Besteuerung von Immobilien, die wir einerseits im Privatvermögen halten, andererseits aber auch in einer eigenständigen Immobilien-GmbH. Als dritte Option nehmen wir auch noch eine deutsche Familienstiftung in unseren Vergleich mit auf. Welche Variante wird steuerlich wohl die attraktivste sein?

2. Immobilienbesteuerung im Vergleich: Privatvermögen mit Immobilien

Der Erwerb von Immobilien als Privatperson hat sowohl Vor- als auch Nachteile. Zu den Vorteilen zählt auf jeden Fall, dass die Veräußerung unter bestimmten Voraussetzungen komplett steuerfrei ist. Einerseits gilt dies, wenn man die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken nutzt. So schreibt § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG vor, dass die Steuerbefreiung eintritt, wenn man seit der Anschaffung der Immobilie darin gewohnt hat. Alternativ ist dies ebenfalls zutreffend, wenn man in den letzten drei Jahren vor der Veräußerung eine private Nutzung zu Wohnzwecken vorgenommen hat. Dabei handelt es sich allerdings um keinen Zeitraum von 36 Monaten, sondern, dass man in drei aufeinanderfolgenden Jahren mit jeweils unterschiedlichen Jahreszahlen darin wohnhaft war.

Als letzten Vorteilsbringer hierbei ist noch die Spekulationsfrist von zehn Jahren zu nennen. Auch wenn man in keinem dieser Jahre eine Eigennutzung der Immobilie nachweisen kann, ist ihr Verkauf steuerfrei. Das macht die Regelung auch für Vermieter von Immobilien attraktiv.

Apropos Vermietung, beim Vergleich der Immobilienbesteuerung liegt im Vermieten von Immobilien auch ein potenziell erheblicher Nachteil. Denn die Mieteinkünfte unterliegen dem persönlichen Steuertarif der Vermieter. Sind die Einkünfte beträchtlich, sind auch die Steuern entsprechend hoch. Zwar kann man mit der Abschreibung der Anschaffungskosten oft ein spürbares Gegengewicht bei den Werbungskosten schaffen. Außerdem sind auch Finanzierungkosten ansetzbar. Auch diese können ins Gewicht fallen. Doch wenn man durch andere Einnahmen abseits der Immobilienvermietung bereits über erhebliches Einkommen verfügt, sind auch die Mieteinkünfte von einem hohen Steuersatz betroffen.

Immerhin, sollten sich aus der Vermietung der Immobilie Verluste ergeben, kann man sie mit diversen anderen Einkünften verrechnen. Dass die Vermietung steuerlich einen Verlust verursacht, ist dabei sogar alles andere als unwahrscheinlich. Denn wenn eine hohe Abschreibung gegeben ist, kann dies durchaus zu Verlusten auf privater Ebene führen. Das bedeutet aber kein Defizit, denn die Abschreibung hat ja auf die Einnahmen keinen Einfluss.

3. Immobilienbesteuerung im Vergleich: Immobilien-GmbH

Wenn also die Vermietung von Immobilien auf privater Ebene mitunter mit hohen Steuern einhergeht, wie sieht es dann bei einer Immobilien-GmbH aus? Schließlich handelt es sich hierbei um eine juristische Person, also einer Körperschaft. Als solche ist die Immobilien-GmbH körperschaftsteuer- statt einkommensteuerpflichtig. Hinzu kommt noch die Gewerbesteuer. Also haben wir es bei einer GmbH prinzipiell gleich mit zwei Steuern statt nur einer zu tun. Lohnt sich das denn trotzdem?

Und wie! Denn anders als die progressiv gestaltete Einkommensteuer mit ihrem mit dem Einkommen ansteigenden Steuersatz ist die Körperschaftsteuer mit einem pauschalen Steuersatz von derzeit 15 % gesegnet. Das ist schon wesentlich günstiger als die Einkommensteuer es in den meisten Fällen je sein mag. Außerdem soll der Steuersatz zur Körperschaftsteuer in den nächsten Jahren kontinuierlich auf 10 % absinken.

Bleibt daher noch abzuschätzen, wie sich die Gewerbesteuer auf die Immobilienbesteuerung der Immobilien-GmbH im Vergleich auswirkt. Überraschung: unter Umständen entfällt sie. Jawohl, denn § 9 Nummer 1 Satz 2 GewStG hält auf Antrag die Option offen, die Gewerbesteuer zu kürzen. Daher wird diese Option auch erweiterte Grundstückskürzung genannt. Allerdings sind dafür gewisse Voraussetzungen zu erfüllen. So muss die Immobilien-GmbH sich auf die reine Verwaltung von Grundbesitz beschränken. Jegliche angegliederte gewerbliche Tätigkeit ist für die Anwendung der erweiterten Grundstückskürzung ein Ausschlussgrund. Das betrifft beispielsweise die Vermietung beweglicher Wirtschaftsgüter, beispielsweise einer Rolltreppe, sowie das Angebot von Dienstleistungen, einem Hausmeisterservice etwa. Die einzige Ausnahme hierzu besteht in der Lieferung gewisser Strommengen aus einer an der Immobilie installierten Photovoltaikanlage.

Es gibt aber ebenso einen Nachteil, den man mit einer Immobilien-GmbH eingeht. So ist der Verkauf der Immobilie stets körperschaftsteuerpflichtig.

Dafür besteht zumindest die Möglichkeit, Verluste aus der Vermietung einer Immobilie mit Gewinnen aus der Vermietung einer anderen zu verrechnen. Man könnte die Verluste auch mit anderen, gewerblichen Einkünften verrechnen, aber dann wäre die erweiterte Grundstückskürzung ausgeschlossen.

4. Immobilienbesteuerung im Vergleich: Familienstiftung mit Immobilien

Die Familienstiftung bildet den Abschluss unserer Analyse. Als verselbständigte Vermögensmasse ist eine Stiftung eine juristische Person und zählt zu den Körperschaften. Folglich findet für sie die Besteuerung regelmäßig im Rahmen der Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer statt. Das bedeutet, dass auch sie, ähnlich wie eine GmbH, die erweiterte Grundstückskürzung in Anspruch nehmen darf. Die Immobilienbesteuerung der Familienstiftung ist im Vergleich zu jener der Immobilien-GmbH sehr ähnlich – zumindest, wenn man die Besteuerung der Mieteinnahmen betrachtet. Das umfasst somit auch die Einschränkungen, der die Familienstiftung ausgesetzt ist, wenn sie Verluste intern ausgleichen möchte. Denn auch hier gilt, wenn eine Stiftung die erweiterte Grundstückskürzung nutzen möchte, muss sie auf gewerbliche Tätigkeit verzichten.

Nimmt man jedoch die Immobilienbesteuerung nach einem Verkauf von Immobilien in die Betrachtungen auf, finden sich im Vergleich zur Immobilien-GmbH wieder Unterschiede. Denn eine Stiftung ist keine Kapitalgesellschaft, unterliegt somit auch keiner pauschalen Gleichbehandlung mit der Immobilien-GmbH. Das bedeutet, dass sie ihre Gewinne aus der Veräußerung ihrer Immobilien nach den Vorschriften des Einkommensteuergesetzes vornehmen kann. Die logische Konsequenz daraus ist, dass die Familienstiftung ebenfalls einen steuerfreien Verkauf von Immobilien vornehmen kann.

5. Immobilienbesteuerung im Vergleich – Fazit

5.1. Immobilienbesteuerung: Vor- und Nachteile im Vergleich

Kommen wir also zum abschließenden Vergleich der Immobilienbesteuerung bei einer Familienstiftung im Gegensatz zu jener bei einer Immobilien-GmbH und auf privater Ebene. Sowohl die Besteuerung der laufenden Mieteinnahmen als auch der Gewinne aus einem späteren Immobilienverkauf sind bei einer Familienstiftung vorteilhaft. Sie hat damit die Freiheit, von den Vorteilen der Immobilienbesteuerung auf privater Ebene wie auch jener durch eine Immobilien-GmbH zu profitieren. Allerdings unterliegt eine Familienstiftung in Deutschland alle 30 Jahre der sogenannten Erbersatzsteuer. Sie bedeutet, dass das Finanzamt eine Erbschaftsteuer auf den Vermögenswert der Stiftung fingiert durchführt. Fingiert deshalb, weil eine Stiftung selbstverständlich weder Erben kennt noch sterblich ist.

Weiterhin kann auch ein steuerfreier Verkauf durch eine Immobilien-GmbH erfolgen. Man nutzt dazu die Möglichkeit, eine sogenannte § 6b-Rücklage zu bilden, die § 6b EStG eröffnet, wenn man den Gewinn reinvestiert. Selbstverständlich sind hierfür gewisse Kriterien zu beachten. Da es aber im Endeffekt keinen insgesamt steuerfreien Verkauf mit einer Immobilien-GmbH geben kann, ist diese Option eher für den Vermögensaufbau interessant.

Eine Immobilien-GmbH ist aber dennoch eine verlockende Alternative, wenn es um die Vermietung von Objekten geht, bei denen bestenfalls ein geringer Gewinn aus einem eventuellen Verkauf resultiert, die laufenden Mieteinnahmen hingegen besonders hoch ausfallen. Aber selbst hierbei kann die Familienstiftung mithalten. Dagegen ist die Gründung einer Immobilien-GmbH wesentlich einfacher als die Errichtung einer Stiftung. Nur der private Kauf von Immobilien ist noch unkomplizierter als bei einer GmbH.

Wenn aber die Mieteinkünfte eher mager ausfallen sollten, die Wertsteigerung hingegen sehr vielversprechend aussieht, ist der private Erwerb durchaus eine lohnende Wahl. Denn in diesem Zusammenhang eröffnen sich weitere Gestaltungsoptionen. So kann man etwa die Ehegattenschaukel dazu verwenden, um sowohl die allmähliche Wertsteigerung als auch die Finanzierung durch den Ehegatten steueroptimierend zu nutzen.

5.2. Wie man das Optimum aus der Immobilienbesteuerung erreicht

Das Fazit lautet also, dass es ganz auf die jeweilige Situation ankommt. Daher beraten wir unsere Mandantinnen und Mandanten stets individuell. Auf diese Weise verschaffen wir ihnen die Liquidität, um ihr Immobilienvermögen stetig weiterwachsen zu lassen. Wenn also auch Sie sich gedanklich mit dem Erwerb von Immobilien beschäftigen, rufen Sie uns an, damit wir auch Ihnen die steuergünstigste Gestaltung verraten.

---

Steuerberater für Immobiliensteuerrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Beim Vermieten und Veräußern ihrer Immobilien schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

GmbH

1. Allgemeine Beratung zur GmbH-Besteuerung 
2. Nutzung gesetzlicher Optionen zur Steuerreduktion von Gewinnausschüttungen

Immobilien

1. Beratung zum Nießbrauchrecht in Verbindung mit der Übertragung von Immobilien
2. Empfehlungen zur steueroptimierten Immobilienvermietung
3. aktuelle Informationen zum Weitervermietungsmodell

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Dubai (VAE) gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

---