Immobilien steuerfrei übertragen: Wie geht man vor?

Früher oder später sollen Immobilien, die eine Familie im gemeinsamen oder separaten Vermögen hält, auf die nächste Generation übergehen. Alternativ kommt häufig in Betracht, die Objekte an fremde Dritte zu veräußern und entstandene Wertsteigerungen (stille Reserven) auf diese Weise zu realisieren. Besonders entscheidend ist dabei allerdings, die Immobilien möglichst steuerfrei zu übertragen. Das deutsche Recht sieht hierfür zahlreiche Optionen vor.

Inhaltsverzeichnis

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1. Warum Immobilien steuerfrei übertragen werden sollten

Die deutschen Steuergesetze sehen insbesondere für private und gewerblicher Vermieter verschiedene Möglichkeiten vor, ihre Immobilien steuerfrei zu übertragen. Die einzelnen Rechtsnormen haben aber jeweils eigenständige Voraussetzungen, die sich teilweise erheblich von den Regelungen in anderen Gesetzen unterscheiden. Erfolgt die erforderliche Planung im Vorfeld der Übertragung nicht mit der erforderlichen Sorgfalt und/oder dem notwendigen Vorlauf, kommt eine steuerfreie Übertragung von Immobilienvermögen möglicherweise nicht in Frage.

Grundsätzlich gibt es in mehreren Gesetzen eine Möglichkeit, Immobilien steuerfrei zu übertragen. Zu nennen sind hier vor allem:

• Das Einkommensteuergesetz (EStG)
• Das Körperschaftsteuergesetz (KStG)
• Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)
• Das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG)

Jede Rechtsnorm hat dabei ihre eigenen Tatbestandsvoraussetzungen, die es im Ergebnis ermöglichen, Immobilien steuerfrei zu übertragen. Wir werfen einen Blick auf die einzelnen Vorschriften und was hier konkret zu beachten ist.

2. Immobilien ohne Einkommensteuer übertragen

Das Einkommensteuerrecht sieht mehrere Möglichkeiten vor, Immobilien steuerfrei zu übertragen. Zu unterscheiden ist dabei zunächst zwischen der unentgeltlichen und der entgeltlichen Übertragung (dem Verkauf).

2.1. Die unentgeltliche Übertragung

Wird eine Immobilie verschenkt, fällt kein Kaufpreis ein – es entsteht damit im Ergebnis kein wirtschaftlicher Mehrwert für den Übertragenden, der einer Besteuerung nach dem EStG unterliegen könnte. Bei der Schenkung führt der neue Eigentümer, also der Beschenkte, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten beziehungsweise die Buchwerte des bisherigen Eigentümers fort. Geregelt ist dies für Immobilien im Betriebsvermögen in § 6 Absatz 3 und 5 EStG und für solche im Privatvermögen in § 11d EStDV.

Vorsicht ist allerdings geboten, wenn die „Schenkung“ gesellschaftsrechtliche Gründe hat. Dies ist zum Beispiel bei der verdeckten Einlage der Immobilie in eine Kapitalgesellschaft (meist GmbH) der Fall. Denn die verdeckte Einlage gilt nach § 23 Absatz 1 Satz 5 Nummer 2 EStG als Veräußerung zum Verkehrswert.

Dies bedeutet: Wird ein Objekt innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung oder Herstellung verdeckt in eine Kapitalgesellschaft eingelegt, ist gegebenenfalls ein Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften zu versteuern!

2.2. Die entgeltliche Übertragung

Bei der entgeltlichen Übertragung einer Immobilie gelten andere Regelungen als für die Fälle, in denen das Objekt ohne Gegenleistung den Eigentümer wechselt. Auch hier können Immobilien steuerfrei übertragen werden, zu beachten sind dann aber die Voraussetzungen des § 23 EStG:

• Zwischen Kauf und Verkauf müssen mindestens 10 Jahre liegen. Die 10-Jahres-Frist beginnt und endet mit dem jeweiligen Notarvertrag, in dem sich die Eigentümerin oder der Eigentümer verpflichtet, die Immobilie zu übertragen.
• Wurde die Immobilie zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, gilt keine Veräußerungsfrist. Hier ist ein steuerfreier Verkauf also jederzeit – das bedeutet, im Zweifel auch wenige Tage nach Anschaffung – möglich. Zu beachten ist aber, dass die ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken dem Finanzamt gegenüber zu belegen ist (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 3 EStG).
• Wird eine Immobilie erst vermietet und anschließend zu eigenen Wohnzwecken genutzt, liegt hierin ein weiterer Sonderfall. Die Immobilie kann steuerfrei übertragen werden, wenn sich die eigene Wohnnutzung nach der Vermietung über mindestens 2 Jahreswechsel erstreckt.

Erfolgt der Verkauf einer Immobilie im „Mantel“ eines Betriebsvermögens, kann die Veräußerung anders zu beurteilen sein. Der entstehende Gewinn fällt dann gegebenenfalls unter die §§ 15, 16 oder 17 EStG.

3. Immobilien steuerfrei verkaufen – die Körperschaftsteuer

Für die Körperschaftsteuer gelten die einkommensteuerlichen Regelungen entsprechend (§ 8 Absatz 1 KStG). Auch von einer Körperschaft können Immobilien daher steuerfrei übertragen werden, entscheidend ist aber in der Regel, welche Rechtsform konkret vorliegt:

• Kapitalgesellschaften (UG, GmbH, AG) können ausschließlich gewerbliche Einkünfte erzielen (§ 8 Absatz 2 KStG). Immobilien im Betriebsvermögen sind daher nicht steuerfrei veräußerbar, da auch die 10-Jahres-Frist des § 23 EStG keine Anwendung findet.
• Andere Körperschaften (insbesondere Stiftungen, aber auch Vereine) können sämtliche Einkunftsarten des EStG erzielen. Sie haben damit auch die Möglichkeit, eine Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei zu übertragen.

Zu beachten ist aber, dass für juristische Personen die Ausnahmen des § 23 EStG meist keine Relevanz haben. Eine Stiftung kann beispielsweise keine „eigenen Wohnzwecke“ im Sinne dieser Norm haben, da sie keinen privaten Lebensbereich hat.

4. Immobilien ohne Grunderwerbsteuer übertragen

Nach § 1 Absatz 1 Nummer 1 GrEStG unterliegen Kaufverträge und andere Rechtsgeschäfte, die auf die Übertragung eines Grundstücks gerichtet sind, der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist dabei der Kaufpreis – und wenn ein solcher nicht vereinbart wurde, der gemeine Wert (§ 8 Absatz 2 GrEStG). Er ist in der Regel nach dem Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren zu ermitteln.

Auch das GrEStG lässt die Beteiligten Immobilien aber steuerfrei übertragen. Dies gelingt zum Beispiel nach den folgenden Vorschriften:

• § 3 Nummer 2 GrEStG: Erbschaften und Schenkungen im Sinne des ErbStG lösen keine Grunderwerbsteuer aus – auch dann, wenn sie von der Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer ebenfalls befreit sind.
• § 3 Nummer 4 und 6 GrEStG: Der Grundstückserwerb durch Ehegatten sowie Verwandte in gerader Linie ist immer steuerfrei. Auf den Kaufpreis oder den Wert der Immobilie kommt es dabei nicht an.
• § 6a GrEStG: Gehört ein Grundstück zum Vermögen eines Einzelunternehmens, einer Personen- oder Kapitalgesellschaft und wechselt das Grundvermögen im Wege der Umwandlung den Eigentümer, kann diese Umwandlung nach § 6a GrEStG befreit sein. Entscheidend ist dabei allerdings die Einhaltung der konkreten Voraussetzungen der Norm, die durchaus als streng betrachtet werden können.

Zu beachten ist auch, dass das Grunderwerbsteuerrecht in der Regel keine teilentgeltlichen Übertragungen kennt. Die Übertragung eines Grundstücks ist also entweder entgeltlich oder unentgeltlich – und hiernach richtet sich, auf welchen Betrag die Steuer anfällt. Im Regelfall liegt ein entgeltliches Geschäft vor, wenn der Kaufpreis bei mindestens rund 10 % des Verkehrswertes der Immobilie liegt (BFH, Urteil vom 12.7.2006, II R 65/04).

5. Erbschaft und Schenkung: Immobilien steuerfrei übertragen

Auch bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer gibt es zahlreiche Möglichkeiten, Immobilien steuerfrei zu übertragen. Hierzu gehören zum Beispiel die folgenden Vorschriften:

• § 13 Absatz 1 Nummer 4a bis 4c ErbStG: Steuerfrei ist der Erwerb des sogenannten Familienheims, wenn die Immobilie also bereits durch den Erblasser oder Schenker zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde und der Erbe oder Beschenkte sie ebenfalls zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Je nachdem, ob das Vermögen durch Erbschaft oder Schenkung übergeht und wer die Erbschaft oder Schenkung erhält, gelten hier unterschiedliche Voraussetzungen.
• §§ 13a bis 13c ErbStG: Die Steuerbefreiung für Betriebsvermögen gilt im Grundsatz nicht für vermietete Immobilien. Anders sieht es aber aus, wenn ein sogenanntes Wohnungsunternehmen (§ 13b Absatz 4 Nummer 1 Buchstabe d ErbStG) vorliegt. Dies ist in der Regel ab 300 Wohneinheiten der Fall – hier kann das gesamte Wohnungsunternehmen steuerfrei übertragen werden. Ob dies im Rahmen der Erbschaft oder als Schenkung erfolgt, spielt keine Rolle.
• § 13d ErbStG: Vermietungsobjekte im Privatvermögen sind nur mit 90 % ihres Wertes anzusetzen. Entscheidend ist, dass sie zum Zeitpunkt der Erbschaft oder Schenkung tatsächlich vermietet werden.

Hinzu kommen die Freibeträge bei Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer (§§ 16 und 17 ErbStG). Auch sie ermöglichen es, Immobilien steuerfrei zu übertragen. Eine geschickte Planung stellt außerdem sicher, dass die Freibeträge möglichst alle 10 Jahre umfassend ausgenutzt werden können (§ 14 ErbStG).

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