Immobilien mit Ehegattenschaukel nutzen: 3 Gestaltungen

Immobilien mit Ehegattenschaukel zu nutzen, ist bei Eheleuten mit Immobilienbesitz besonders beliebt. Denn durch den wiederholten Verkauf von Immobilien untereinander kann man, wenn man die Spekulationsfrist abgewartet hat, auf steuerneutrale Weise neue, höhere Abschreibungspotentiale heben. Allerdings gibt es neben dem reinen Verkauf von Immobilien untereinander für Eheleute auch zwei weitere Alternativen. Beide basieren auf der Gründung einer gemeinsamen Immobilien-GbR durch die Ehepartner. Hier findet allerdings kein Immobilienverkauf statt, sondern man nutzt die Ehegattenschaukel durch Verkauf der GbR-Anteile.

Inhaltsverzeichnis

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1. Immobilien mit Ehegattenschaukel nutzen – Einleitung

Familien, die über Immobilienvermögen verfügen, können von besonderen Steuervorteilen profitieren. Neben einer relativ sicheren Kapitalanlage bieten Immobilien sogar zwei unterschiedliche Wege, wie man Geld mit ihnen verdienen kann. Einerseits kann man Immobilien einfach vermieten, was gerade bei Gebäuden, die Wohnzwecken dienen, in deutschen Großstädten durchaus lukrativ sein kann. Schließlich steigen mit der allgemeinen Nachfrage nach Wohnraum auch die Mieten seit Jahren stetig an. Andererseits ist aber auch der Verkauf von Grundbesitz in aller Regel ein lukratives Geschäft. Auch hier führt die hohe Nachfrage am Wohnungsmarkt zu steigenden Immobilienwerten.

Also vermietet man Immobilien, bis man sie mit Gewinn verkaufen möchte. Aber, ist das alles? Wohl kaum, denn dann würde der Artikel an dieser Stelle ziemlich abrupt gleich im ersten Kapitel enden. Reden wir also über Steuern. Sowohl die private Vermietung als auch der private Verkauf von Immobilien sind prinzipiell steuerpflichtig. Doch gibt es auch Ausnahmen und Einschränkungen.

Bei der Vermietung von Immobilien verrechnet man Einkünfte mit Werbungskosten, also insbesondere Ausgaben. Allerdings gehört auch die Abschreibung der Anschaffungskosten zu den Werbungskosten. Kleiner Exkurs: Wer etwa eine Immobilie erbt, hat keine Anschaffungskosten. Daher setzen Erben oder Beschenkte die Abschreibung der Vorbesitzer einfach nur fort. Wer aber eine Immobilie kauft, geht bei der Abschreibung von ganz neuen Anschaffungskosten aus, die durch die allgemeine Wertsteigerung im Vergleich zum Vorbesitzer wohl höher ausfällt. Und beim privaten Verkauf kann man nach Ablauf der zehnjährigen gesetzlichen Spekulationsfrist den Gewinn steuerfrei vereinnahmen. Doch was hat das mit Immobilien und der ominösen Ehegattenschaukel zu tun?

2. Was ist die Ehegattenschaukel mit Immobilien?

Als Ehegattenschaukel bezeichnet man Steuergestaltungen, bei der Familienmitglieder untereinander Vermögenswerte übertragen, um auf diese Weise in den Genuss von Steuervorteilen zu kommen. Der Steuervorteil entsteht dadurch, dass man den Ablauf der Spekulationsfrist dazu nutzen kann, um Immobilien, die den jeweiligen Ehepartnern gehören, untereinander steuerfrei zu verkaufen. Damit entsteht zwar kein echter Gewinn, weil man die Wertsteigerung innerhalb der eigenen Familie auf den höheren Verkaufspreis aufschlägt. Allerdings entstehen dadurch höhere Anschaffungskosten, die folglich zu einer höheren Abschreibung führen. Diese tragen wiederum zur Reduktion der Steuern bei, die auf die Mieterträge anfallen.

Führt man diese Hin- und Rückverkäufe alle zehn Jahre durch, um dank abgelaufener Spekulationsfrist keine Gewinne versteuern zu müssen, kommt es zu einem Hin und Her der Eigentumsverhältnisse – ergo spricht man von einer Ehegattenschaukel, in diesem Fall mit Immobilien. Allerdings lässt sich die Ehegattenschaukel ebenso mit anderen Vermögenswerten umsetzen, doch ist die hier vorgestellte Variante mit Immobilien die steuerlich weitaus attraktivste.

3. Ehegattenschaukel mit Immobilien: der direkte Verkauf unter Ehegatten

3.1. Immobilien mit Ehegattenschaukel übertragen: Ausgangsbasis unseres Rechenexempels

Wandeln wir nun diese allgemeine Erklärung sogleich in die Praxis um: Das fiktive Ehepaar Oscillante verfügt über je ein Wohnhaus, die sie unabhängig voneinander an Dritte vermieten. Beide Partner kauften ihre jeweiligen Häuser vor etwas mehr als zehn Jahren. In beiden Fällen kosteten die Häuser EUR 1.000.000, sodass die jeweilige Abschreibungsrate mit einem Ansatz von 2 % bei EUR 20.000 pro Jahr liegt. Nehmen wir noch an, dass die Vermietung der Wohnflächen in beiden Häusern jeweils mit einer Monatsmiete von EUR 2.000 erfolgt, kommt man am Ende des Jahres auf einen Unterschiedsbetrag von EUR 4.000. Allerdings kamen über das Jahr noch weitere Kosten hinzu, etwa für Instandhaltungsmaßnahmen. Gehen wir hier einfach einmal von EUR 4.000 aus. Folglich sind die steuerlichen Einkünfte für jedes Haus mit EUR 0 anzusetzen – obwohl die Vermietungen beiden Ehepartnern jeweils einen Nettozufluss von EUR 20.000 bescherten.

Setzen wir nun die Ehegattenschaukel mit den Eheleuten Oscillante um, indem wir sie ihre Immobilien einander verkaufen lassen. Frau Oscillante verkauft ihrem Ehemann ihre Immobilie nun für EUR 1.500.000 und Herr Oscillante verkauft seiner Frau seine Immobilie ebenfalls für EUR 1.500.000. Was haben sie damit erreicht?

3.2. Steuerliche Betrachtung des Resultats der Ehegattenschaukel

Erstens haben sie zwar einen höheren Immobilienwert festgelegt. Da sie aber im Laufe der vergangenen zehn Jahre insgesamt lediglich EUR 200.000 durch die Vermietung verdient haben, bleiben EUR 300.000 des jeweiligen Kaufpreises unbezahlt. Diese verbleibenden Kaufpreisforderungen gewähren sich die beiden Ehepartner gegenseitig und zwar zu einem marktüblichen Zinssatz von 2 %. Um diesen zusätzlichen Aufwand zu finanzieren, erhöhen sie die Mieten um 10 %. Jährlich betragen die Mieteinnahmen nun jeweils EUR 26.400 und der Zinsaufwand EUR 6.000. Richtig interessant wird es aber, wenn wir die Abschreibung betrachten: bei einer Abschreibungsrate von 2 % können die Ehepartner nun jährlich EUR 30.000 abschreiben. Rechnen wir nun zusammen:

Einnahmen:
Mieteinkünfte	EUR 26.400
Zinseinnahmen	EUR 6.000
Werbungskosten:
Abschreibung	EUR 30.000
Zinskosten	EUR 6.000
Instandhaltungskosten	EUR 4.000
Summe	EUR -7.600

Was wir also zweitens feststellen, ist, dass durch die neuen Verhältnisse nach dem gegenseitigen Verkauf der Häuser ein steuerlicher Verlust entsteht. Tatsächlich fließen den Ehepartnern nun sogar jeweils EUR 22.400 jedes Jahr cash zu. Die Verluste können die Ehepartner nun hingegen nutzen, um sie mit anderen Einkünften zu verrechnen.

Drittens sind die Zinsen vorteilhaft. Denn während man sie dazu einsetzt, um, ganz allgemein betrachtet, den Überschuss zu versteuern, den man mit dem persönlichen Steuersatz von bis zu 45 % berechnen muss, fällt auf die Zinseinnahmen lediglich die Kapitalertragsteuer mit pauschal 25 % an. Die Ehegattenschaukel mit Immobilien hat also bereits bei der ersten Umsetzung zu deutlichen Vorteilen geführt.

4. Ehegattenschaukel mit Immobilien in einer GbR

Eine andere Variante der Ehegattenschaukel mit Immobilien sieht die Gründung einer Immobilien-GbR vor, an der sich beide Ehepartner beteiligen. Hier wollen wir zwei Fälle unterscheiden. Einmal halten beide Ehepartner 50 % der GbR-Anteile und im zweiten Fall hält der eine Partner 100 % und der andere folglich 0 %, womit man auch Gestaltungen umsetzen kann, bei denen zuvor die Immobilien im Privatbesitz nur eines Ehepartners lagen.

Dieses Gestaltungsmodell funktioniert sogar, wenn nur eine Immobilie existiert. Würden die Ehegatten zu gleichen Teilen am Eigentum der Immobilie beteiligt sein, gäbe es nämlich ein Problem mit dem gegenseitigen Verkauf. Denn wenn der eine Partner dem anderen einfach seine Haushälfte verkauft – und umgekehrt -, dann findet ja kein Erwerb von etwas substantiell Neuem statt. Folglich würde das Finanzamt dies als Gestaltungsmissbrauch ansehen und keine neue Abschreibung erlauben.

Das umgehen wir mit der Immobilien-GbR. Denn statt der Immobilie kann man nun die jeweils 50 % Anteile an der GbR gegenseitig verkaufen. Damit vollzieht man ebenfalls die Ehegattenschaukel. Auch hierbei kann man nach Ablauf von zehn Jahren den Verkauf steuerfrei vornehmen. Ebenso liegen damit neue und wegen der Wertsteigerung höhere Anschaffungskosten vor. Diese führen somit zu neuen, höheren Abschreibungen. Gleichfalls kann man bei der Finanzierung des höheren Kaufpreiseses, wie zuvor beschrieben, Zinsen berechnen. Steuerlich profitiert man also genauso, wie mit dem direkten Verkauf der Immobilien untereinander.

Bei der Gestaltung mit einer ungleichen Anteilsquote ist es übrigens ebenso. Gehen wir vom Extremfall einer Beteiligung zu 100 % und zu 0 % aus, verkauft man bei jedem neuen Ansatz der Ehegattenschaukel allerdings nur in eine Richtung. Damit sich dies steuerlich lohnt, sollte man über die Vorteile einer Zusammenveranlagung gemäß § 26b EStG nachdenken. Denn sonst würde der Ehepartner, der zur Zeit die 100 % der GbR-Anteile hält, die Einkünfte mit einem deutlich höheren persönlichen Steuersatz versteuern müssen.

5. Fazit zur Ehegattenschaukel mit Immobilien

Gleich vorweg sei erwähnt, dass beim Verkauf von Immobilien unter Ehegatten keine Grunderwerbsteuer anfällt. Dies ist in § 3 Nummer 4 GrEStG so geregelt. Von daher droht bei Anwendung der Ehegattenschaukel mit Immobilien keine weitere steuerliche Hürde. Die einzigen Kosten, die im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilien bei der Ehegattenschaukel anfallen, betreffen Notarkosten und Gerichtskosten zur Eintragung ins Grundbuch. Hierbei kann man von insgesamt etwa 2 % der Kaufpreise ausgehen. Da diese Zusatzkosten aber mit zu den Anschaffungskosten gerechnet werden können, bezieht man sie bei der Abschreibung ohnehin mit ein, wenn auch nur jährlich mit einem Anteil von regelmäßig 2 %. Die Gestaltung mit einer Immobilien-GbR hat hier den Vorteil, dass der Veräußerungsvorgang der GbR-Anteile weder Notarkosten noch Gerichtskosten verursacht.

Auf lange Sicht ist die Ehegattenschaukel mit Immobilien eine sehr attraktive Steuergestaltung. Hier können Familien, die sich für die Variante mit der Immobilien-GbR entscheiden, sogar ihre Kinder miteinbeziehen. Das führt dazu, dass der Steuervorteil mit jeder weiteren beteiligten Person steigt. Klar ist aber auch, dass man solche Gestaltungen stets individuell planen sollte. Daher empfehlen wir Ihnen, dass Sie sich zuvor mit uns in Verbindung setzen. Wir analysieren Ihre persönliche Situation, nehmen auch Ihre Wünsche und anderen Verhältnisse auf, um basierend auf diesem Gesamtbild die für Sie optimale Gestaltung zu finden. Melden Sie sich also bei uns, wenn Sie sicher sein möchten, das Optimum aus der Vermietung Ihrer Immobilien mit einer Ehegattenschaukel zu heben.

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Steuerberater für Immobilienbesteuerung

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Beim steuerlichen Optimieren von Immobilien im Familienbesitz schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

Immobilien

1. Individuelle Beratung zur Nutzung von Steuervorteilen der Immobilien-GmbH
2. Informationen zur Standardhebung von Gebäuden
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