Besteuerung von Immobilien im Vergleich

Wer Immobilien privat kaufen und vermieten möchte, um sich dadurch die Option eines steuerfreien Verkaufs zu bewahren, kann über eine Fremdfinanzierung der Anschaffungskosten Steueroptimierungspotential heben. Wir betrachten die Besteuerung von Immobilien im Vergleich, wobei wir als Fremdkapitalgeber verschiedene Geldquellen in Betracht ziehen. Einerseits kommt dafür der Ehepartner oder die eigene GmbH in Frage. Andererseits untersuchen wir auch die Besteuerung, die sich ergibt, wenn eine deutsche oder eine liechtensteinische Stiftung die Finanzierung übernimmt.

Inhaltsverzeichnis

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1. Besteuerung von Immobilien im Vergleich – Einleitung

Erfolgreiche Unternehmer suchen immer wieder nach Möglichkeiten, ihre Gewinne zu reinvestieren. Einerseits kann man in das eigene Unternehmen investieren. Allerdings bedeutet dies auch, sich auf ein Klumpenrisiko einzulassen. Was also ist in solch einer Situation sinnvoller als die Vermietung von Immobilien? Allerdings wünscht man sich dabei sicherlich auch, dass der spätere Verkauf möglichst steuereffizient erfolgt. In dieser Hinsicht ist der private Erwerb eines Grundstücks unschlagbar. Denn nach zehn Jahren ist der Verkauf komplett steuerfrei möglich. Bis dahin muss man die Mieteinnahmen aber mit einem persönlichen Steuersatz über die Einkommensteuer versteuern. Damit ist das Risiko hoch, dass die Mieteinnahmen mit dem Spitzensteuersatz von 42 % oder sogar mit dem sogenannten Reichensteuersatz von 45 % versteuert werden. Hinzu kommt oft auch noch der Solidaritätszuschlag und beziehungsweise oder die Kirchensteuer. Insgesamt kann man von einer Besteuerung zu fast 50 % sprechen.

Wir wollen einen Ausweg anbieten, der einerseits den privaten Erwerb ermöglicht, sodass die Veräußerung nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei erfolgen kann. Andererseits wollen wir auch die Besteuerung von diesem hohen Niveau entlasten. Daher betrachten wir nun die Besteuerung von privaten Immobilien im Vergleich und ziehen dafür vier Gestaltungen heran.

2. Besteuerung von Immobilien im Vergleich: Finanzierung des Erwerbs

Gleich zu Beginn verraten wir, wie wir es ermöglichen, dass die Besteuerung deutlich reduziert wird, nämlich über eine Finanzierung. Kauft man eine Immobilie, braucht man dazu Kapital. Verfügt man über beschränkte Ressourcen, liegt es nahe, sich Fremdkapital zu verschaffen. Dabei bieten Banken in der Regel eine Finanzierung von bis zu 80 % der Anschaffungskosten zu einem relativ niedrigen Zinssatz an. Als Sicherheit gilt dabei die zu erwerbende Immobilie. Will man aber den Eigenkapitalanteil noch weiter unter die 20 %-Marke drücken, muss man meistens eine weitere Finanzierungsquelle finden. Allerdings wird dann der Zinssatz deutlich höher ausfallen.

Wenn man nun mit diesen Gegebenheiten im Hinterkopf auf den Ehepartner zugeht, wissend, dass dieser über das erforderliche Fremdkapital verfügt, dann kann man mit ihm einen entsprechend hohen Zinssatz vereinbaren, ohne dass das Finanzamt darin einen Verstoß gegen den Fremdvergleichsgrundsatz erkennt.

Ideal ist dabei ein Zinssatz, der der zu erwartenden Rendite aus der Immobilienvermietung entspricht. Liegt diese etwa bei 5 % und zahlt man von den Mieterträgen ebenfalls 5 % an Zinskosten, bleiben keine steuerpflichtigen Erträge mehr übrig; die Steuer fällt somit praktisch weg. Dafür muss nun aber der Ehepartner die Zinseinnahmen versteuern. Allerdings findet die Besteuerung hierbei über die Kapitalertragsteuer statt. Und deren Steuersatz beträgt pauschal 25 %. Zwar können auch hierbei Solidaritätszuschlag und beziehungswiese oder Kirchensteuer anfallen, wobei an Werbungskosten maximal EUR 1.000 über den Sparerpauschbetrag abziehbar sind, aber das Ergebnis liegt deutlich unter dem Steuerbetrag, den man bei einer konventionellen Vermietung ohne Abzug von Finanzierungskosten zahlen würde.

Dies ist also unser erster Vorschlag beim Vergleich der Besteuerung von Immobilien. Dabei ist auch die Tatsache relevant, dass man über die Zusammenveranlagung von Ehegatten von dieser Gestaltung profitieren kann, weil beide Einkommen gemeinsam versteuert werden. Dadurch kann der Steuersatz oft deutlich reduziert werden.

3. Besteuerung von Immobilien im Vergleich: GmbH-Finanzierung

Als nächstes betrachten wir, ob die eigene GmbH zur Finanzierung des privaten Immobilienerwerbs geeignet ist. Tatsächlich würde die GmbH die Zinseinnahmen, die sie für die Überlassung des Fremdkapitals an ihren Gesellschafter erhält, mit Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer versteuern. Körperschaftsteuer fällt dabei mit einem pauschalen Steuersatz von 15 % an. In den nächsten Jahren soll der Steuersatz nach der Plänen der Bundesregierung aber sukzessive auf 10 % fallen. Hinzu kommt dann noch die Gewerbesteuer, die ebenfalls in etwa 15 % beträgt.

Zu beachten ist allerdings ebenso, dass bei einer Gewinnausschüttung ebenfalls Steuern anfallen. Dies kann auf privater Ebene zu einer pauschalen Kapitalertragsteuer von 25 % führen, zuzüglich eventueller weiterer Abgaben (siehe oben). Oder die Dividende fließt an eine Kapitalgesellschaft als Holding, wo dann nach § 8b Absatz 5 KStG 1,5 % an Steuern berechnet werden.

Im direkten Vergleich der Besteuerung von Immobilien kommen wir mit dieser Finanzierungsvariante auf eine ähnlich hohe Steuer wie bei der Finanzierung durch einen Ehepartner.

4. Besteuerung von Immobilien im Vergleich: Finanzierung durch deutsche Stiftung

Nehmen wir an, die steuerpflichtige Person, die wir beraten sollen, hat zuvor eine Familienstiftung in Deutschland errichtet. Diese soll nun die Finanzierung des Immobilienerwerbs vornehmen. Da eine Stiftung eine Körperschaft ist, behandelt sie auch die Finanzverwaltung als eigenständiges Steuersubjekt. In unserer Gestaltung zahlt also unser Immobilienvermieter Zinsen an die von ihm errichtete Stiftung. Auf diese Weise ist auch in diesem dritten Vergleichsfall seine Steuer auf die Mieterträge im Idealfall auf EUR 0 gesunken. Doch mit welchem Steuersatz versteuert nun die Familienstiftung die Zinseinnahmen?

Da die Familienstiftung in unserem Fall so ausgestaltet ist, dass sie keine eigene gewerbliche Tätigkeit ausübt, kann man sie als ausschließlich vermögensverwaltend ansehen. Entsprechend geht man bei der Besteuerung der Zinseinnahmen vor. Das bedeutet, dass sie lediglich 15 % Körperschaftsteuer darauf zu entrichten hat.

5. Besteuerung von Immobilien im Vergleich: liechtensteinische Stiftung

Und nun treiben wir die Steueroptimierung auf die Spitze. Dazu nehmen wir an, dass statt einer deutschen Familienstiftung, eine in Liechtenstein bevorzugt wurde. Wie viel Steuern zahlt dann diese Entität auf die aus Deutschland zugeflossenen Zinseinnahmen?

Um es kurz zu sagen: keine. Denn Liechtenstein erhebt nur auf im Inland entstandene Gewinne Ertragsteuern. Da jedoch die Zinszahlungen aus Deutschland an die Stiftung in Liechtenstein fließen, bleiben sie dort steuerfrei. Und in Deutschland ist im Rahmen unserer Betrachtungen lediglich die Immobilienvermietung steuerpflichtig. Dazu haben wir bereits in allen drei vorangegangenen Varianten erläutert, dass durch die hohen Zinskosten die steuerpflichtigen Mieterträge kaum noch besteuert werden. Dies ist ja ein wesentliches Element unserer Steuergestaltung, dass auch in diesem Vergleich der Besteuerung von Immobilien Gültigkeit besitzt.

6. Besteuerung von Immobilien im Vergleich – Fazit

Ziehen wir also den abschließenden Vergleich, wie man die Besteuerung von Immobilien optimieren kann. Die Option der Fremdfinanzierung durch einen Ehegatten führt in etwa zu einer Halbierung der Steuer. Vorteilhaft hierbei ist, dass man bei einer Zusammenveranlagung auch weiteres Steuersparpotential generieren kann. Außerdem ist dabei interessant, dass man gemeinsam davon zu profitieren vermag.

Mit der eigenen GmbH als Financier erreicht man eine ähnlich hohe Steuerreduktion auf maximal 25 %. Allerdings lohnt sich diese Option nur dann, wenn man die Zinserträge in der GmbH reinvestiert, da man bei einer Gewinnausschüttung mit einer weiteren Besteuerung auf privater Ebene rechnen muss.

Da ist die Familienstiftung in Deutschland als Geldgeber schon interessanter. Denn diese versteuert ihre Zinseinnahmen mit lediglich 15 % Körperschaftsteuer. Aber auch eine gemeinnützige Stiftung als Fremdkapitalquelle kann hiervon profitieren.

Am besten schneidet jedoch die Besteuerung von Immobilien in unserem Vergleich ab, wenn wir eine Stiftung in Liechtenstein als Geldgeber heranziehen. Denn während in Deutschland die Finanzierungskosten des Immobilienvermieters die Steuern auf EUR 0 drücken, bleiben die Zinseinnahmen der Stiftung in Liechtenstein steuerfrei.

Dazu müssen wir aber anmerken, dass jede Gestaltung stets individuell einzuschätzen ist. Wenn etwa keine Stiftung vorhanden ist, dürfte es eher in Ausnahmefällen sinnvoll sein, eine zu errichten, um unsere Gestaltung vorzunehmen. Daher sind auch alle anderen Varianten steuerlich interessant. Welche Gestaltung also die beste ist, hängt sowohl von der jeweiligen Besteuerung der Immobilie als auch vom Vergleich der persönlichen Verhältnisse ab.

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Steuerberater für Immobiliensteuerrecht

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1. Erläuterung der Nutzung der erweiterten Grundstückskürzung im Gewerbesteuerrecht
2. Steueroptimierte Übertragung von Immobilien auf die eigenen Kinder
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