Wohnungsbaugenossenschaft

Steuervorteile und ihre Voraussetzungen

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Wohnungsbaugenossenschaft – wann bietet sie Steuervorteile?

Die Wohnungsbaugenossenschaft ist in den letzten Jahren vielfach als eine Rechtsform in den Fokus des Interesses von Unternehmern gerückt, mit der man sowohl Körperschaftsteuer als auch Gewerbesteuer sparen kann. Dabei besteht der Bezug einerseits zur Steuerbefreiung im Körperschaftsteuergesetz, dass Wohnungsbaugenossenschaften hierbei von der Körperschaftsteuer befreit sind. Andererseits greift auch bei einer Wohnungsbaugenossenschaft die erweiterte Grundstückskürzung des Gewerbesteuergesetzes. Um jedoch diese Steuerbefreiungen erhalten zu können, muss eine Wohnungsbaugenossenschaft ganz strenge Bedingungen einhalten. Bei der Körperschaftsteuer besteht die Befreiung nur dann, wenn ordentliche Mitglieder der Wohnungsbaugenossenschaft eine Förderung von ihr erhalten. Somit sind investierende Mitglieder, die ja oftmals die eigentlichen Mieter einer Wohnungsbaugenossenschaft darstellen, ein Ausschlusskriterium. Und bei der Befreiung von der Gewerbesteuer dürfen eben nur Mieteinnahmen zu den Einkünften der Wohnungsbaugenossenschaft zählen.

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die verschiedenen Möglichkeiten zur Nutzung von Steuervorteilen bei Genossenschaften spezialisiert. Dabei arbeiten wir für jeden Mandanten individuelle Gestaltungsmodelle zum Erhalt der damit verbundenen Steuervorteile aus. Aufgrund der aktuellen Relevanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:

Datum Thema
22. Februar 2021 Wohnungsbaugenossenschaft – wann erhält sie Steuervorteile (dieser Beitrag)
19. Februar 2021 Was ist eine Genossenschaft und welche Vorteile bietet sie?
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1. Was ist eine Wohnungsbaugenossenschaft?

Ein Artikel zu den Steuervorteilen einer Wohnungsbaugenossenschaft sollte erwartungsgemäß zunächst einmal erklären, was dies für eine Rechtsform ist. Das machen wir auch, sobald wir die allgemeinen Prinzipien einer Genossenschaft dargelegt haben. Denn eine Wohnungsbaugenossenschaft ist in ihrer Essenz eben lediglich eine besondere Form der Genossensschaft.

1.1. Das Wesen einer Genossenschaft

Genossenschaften stellen eine Rechtform dar, die neben den klassischen Personen- und Kapitalgesellschaften einerseits und den eingetragenen Vereinen auf der anderen Seite stehen. Dabei verbinden sie Elemente von beiden Gruppen in sich. So mag der rechtliche Bezug der Genossenschaftsmitglieder zueinander eher mit der Stellung von Vereinsmitgliedern vergleichbar sein. Deshalb spricht man dann ja bei der Genossenschaft ebenfalls von Mitgliedern. Denn die Genossenschaftsmitglieder vereint das gemeinsame Ziel der gegenseitigen Förderung. Dies ist bei einer Gesellschaft anders. Schließlich strebt eine Gesellschaft in erster Linie einen nach außen gerichteten Erfolg an. Doch bei der Besteuerung unterliegt die Genossenschaft den selben Regeln, wie eine Kapitalgesellschaft.

1.2. Das Wesen einer Wohnungsbaugenossenschaft

Bei der Wohnungsbaugenossenschaft haben wir nun eine Genossenschaft, deren Mitglieder speziell eine Förderung durch Wohnungsbau und der Bereitstellung von Wohnraum anstrebt. Dabei steht der solidarische Aspekt im Vordergrund. So war dies bereits bei den ersten Wohnungsbaugenossenschaften, die als Alternative zu den rein nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten handelnden Akteuren in den durch die Industrialisierung rasant wachsenden Städten Deutschland im 19. Jahrhundert entstanden. Auch heute noch konkurrieren Wohnungsbaugenossenschaften als ein sozial-solidarisch angelegtes Projekt mit den anderen Immobiliengesellschaften sowie privaten Investoren im Immobiliengeschäft.

Daher haben Mitglieder von Wohnungsbaugenossenschaften ein Anrecht auf eine angemessene Wohnung. Dieses Recht ist übrigens unkündbar, sofern keine außerordentlichen Gründe dies einschränken. Ja es ist sogar erblich. Ferner entrichtet das Mitglied als Gegenleistung die Zahlung einer Miete. Nimmt die Wohnungsbaugenossenschaft ein neues Mitglied auf, dann ist der Erwerb eines Anteils an ihr vorgesehen. Diesen Anteil kann man im Grunde mit der Stellung einer Kaution bei einem sonst üblichen Mietverhältnis vergleichen. Auch in den meisten anderen Zusammenhängen gilt für Mitglieder der Wohnungsbaugenossenschaft das Mietrecht. Allerdings gibt es auch Einschränkungen, die die Rechte der Mitglieder im Verhältnis zu ihrer Wohnungsbaugenossenschaft stärken. So besteht zum Beispiel das Recht, dass Mieterhöhungen für alle Mitglieder in gleichem Umfang gelten.

2. Rechtsgrundlagen zur Wohnungsbaugenossenschaft

Hierbei möchten wir im Grunde nur kurz auf die eigentlichen rechtlichen Zusammenhänge eingehen, denen die Wohnungsbaugenossenschaft untergeordnet ist. Vielmehr soll hier der Fokus auf die Gesetzesnormen gerichtet sein, die mit der Besteuerung der Wohnungsbaugenossenschaft in Verbindung stehen.

2.1. Das Genossenschaftsgesetz und die Satzung der Wohnungsbaugenossenschaft

Wie alle anderen Genossenschaften auch folgt die Wohnungsbaugenossenschaft den Richtlinien des Genossenschaftsgesetzes (GenG). So ist zum Beispiel die Voraussetzung zur Gründung einzuhalten, die erst durch mindestens drei Personen möglich ist. Dabei können diese Personen sowohl natürliche als auch juristische Personen sein. Darüber hinaus ist die Satzung der Wohnungsbaugenossenschaft von maßgebender rechtlicher Bedeutung. Denn das Ziel der Wohnungsbaugenossenschaft, die Förderung ihrer Mitglieder bei der Bereitstellung von Wohnraum, ist in ihrer Satzung verankert.

2.2. Körperschaftsteuergesetz als Maßgabe zur Ertragsbesteuerung der Wohnungsbaugenossenschaft

Auch bei der Besteuerung folgt die Wohnungsbaugenossenschaft den anderen Genossenschaften. Für sie gilt das Körperschaftsteuergesetz. Doch steht dort in § 5 Absatz 1 Nummer 10 KStG, dass eine Wohnungsbaugenossenschaft prinzipiell von der Körperschaftsteuer befreit ist. Allerdings gibt es dabei gewisse Rahmenbedingungen, die eine Wohnungsbaugenossenschaft erfüllen muss, um die Steuerbefreiung zu erhalten. Wir gehen später im Detail darauf ein.

2.3. Gewerbesteuergesetz gilt auch für Wohnungsbaugenossenschaften

Und da die Wohnungsbaugenossenschaft wie eine Handelsgesellschaft der Körperschaftsteuer unterliegt, ist sie prinzipiell auch von der Gewerbesteuer betroffen. Daher gelten für sie auch die gesetzlichen Normen des Gewerbesteuergesetzes. In diesem Zusammenhang ist es von Interesse zu erfahren, ob damit auch Möglichkeiten bestehen, sie von der Besteuerung auszunehmen. Auch diese besprechen wir im nun im weiteren Verlauf.

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3. Wann ist die Wohnungsbaugenossenschaft körperschaftsteuerbefreit?

3.1. Höchstens 10 % der Einnahmen dürfen aus anderer wirtschaftlicher Tätigkeit stammen

Nun also gehen wir auf die erste der beiden unserem Artikel zugrundeliegenden vordringlichsten Fragen ein. Denn die prinzipielle Befreiung der Wohnungsbaugenossenschaft von der Körperschaftsteuer ist eben nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Einerseits ist die Befreiung davon abhängig, dass die Wohnungsbaugenossenschaft höchstens 10 % ihrer Einnahmen aus anderen wirtschaftlichen Tätigkeiten bezieht, die in keinen Zusammenhang mit dem Immobiliengeschäft stehen.

3.2. Ausnahmeregelung bei der Stromerzeugung und Stromversorgung

Weitere 10 % an solchen Einnahmen, die eigentlich als Ausschlusskriterium gelten, sind zulässig, wenn sie mit der Stromversorgung oder -gewinung und Verwertung zusammenhängen. Doch auch hierbei gelten Einschränkungen. So muss der Strom in diesem Fall aus Anlagen stammen, die einen Anspruch zur Zahlung eines Mieterstromzuschlags nach § 21 Absatz 3 des Erneuerbare-Energien-Gesetzes bedingen.

3.3. Ausschlusskriterium investierende Mitglieder

3.3.1. Was ist ein investierendes Mitglied einer Wohnungsbaugenossenschaft?

Das wichtigste Kriterium, um die Steuerbefreiung von der Körperschaftsteuer erhalten zu können, ist aber, dass nur ordentliche Genossenschaftsmitglieder von der Förderung durch die Wohnungsbaugenossenschaft profitieren dürfen (§ 5 Absatz 1 Nummer 10 Satz 5 KStG). Was ist also mit dem Ausschluss der im Körperschaftsteuergesetz genannten investierenden Mitglieder gemeint? Dazu werfen wir einen Blick auf § 8 Absatz 2 GenG. Denn darin ist im Grunde die Unterscheidung zwischen einem ordentlichen und einem investierenden Mitglied einer Genossenschaft definiert. So hat die Genossenschaft das Recht auch rein investierende Mitglied aufzunehmen, denen es aber an den Rechten, die einem ordentlichen Mitglied zustehen, mangelt. Insbesondere in Bezug auf die Stimmrechte bei der Mitgliederversammlung sind investierende Mitglieder eingeschränkt oder gar ganz ausgeschlossen. Auch bei der Änderung der Satzung bleiben investierende Mitglieder ohne Einfluss.

Wenn also eine Wohnungsbaugenossenschaft Mieteinnahmen durch Aufnahme zusätzlicher Mitglieder erzielen möchte, dann stellen diese in der Regel investierende Mitglieder im Sinne des § 8 GenG dar. Damit ist aber auch die Befreiung der Wohnungsbaugenossenschaft von der Körperschaftsteuer ausgeschlossen.

Zwar besteht die Möglichkeit, ein neues Mitglied als Mieter in die Wohnungsbaugenossenschaft derart aufzunehmen, dass es als ordentliches Mitglied gilt. Doch liegt dies meist außerhalb des Interesses der übrigen Mitglieder, weil diese Aufnahme ihr eigenes Stimmrecht abschwächt.

3.3.2. Anmerkung zur Rechtslage zu § 5 Absatz 1 Nummer 10 Satz 5 KStG

Die Rechtsnorm, die den Ausschluss investierender Mitglieder zur Bedingung der Körperschaftsteuerbefreiung von Wohnungsbaugenossenschaften macht, ist seit 2019 Bestandteil des Gesetztes. Obwohl sie erst seit kurzer Zeit gesetzlich fixiert Eingang in das Körperschaftsteuergesetz gefunden hat, kommt ihr doch eine breitere Bedeutung zu. So hat der Gesetzgeber bei der Gesetzesbegründung explizit darauf hingewiesen, dass dieser Passus lediglich erläuternden Charakter hat. Somit stellt er keine Neuregelung sondern eine Klarstellung dar. Folglich bestand dieses Ausschlusskriterium im Grunde schon immer.

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4. Wann ist die Wohnungsbaugenossenschaft gewerbesteuerbefreit?

Die zweite Frage beschäftigt sich mit der Befreiung der Wohnungsbaugenossenschaft von der Gewerbesteuer, also der sogenannten erweiterten Grundstückskürzung. Hierbei gilt, wie für alle anderen prinzipiell gewerblichen Gesellschaften auch, die Maßgabe, dass eine Befreiung möglich ist, wenn sie ausschließlich das Halten und Verwalten von Immobilien zum Inhalt hat. Verfolgt sie jedoch daneben auch noch andere wirtschaftliche Ziele, oder liegt eine gewerbliche Prägung vor, ist die Befreiung ausgeschlossen. Allerdings erhält die Wohnungsbaugenossenschaft die Befreiung nur auf Antrag bei der Finanzverwaltung.

5. Kritische Analyse zur Steuerbefreiung der Wohnungsbaugenossenschaft

Wie wir also feststellen können, besteht für eine Wohnungsbaugenossenschaft durchaus die Möglichkeit der Befreiung von der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer. Wenn man die Bedingungen hierzu einmal außer Acht lässt, dann stellt dies in der Tat einen besonderen Vorteil dar. Schließlich führt dies zu einer völligen Steuerbefreiung der Wohnungsbaugenossenschaft. So hat dies in jüngster Vergangenheit unter Unternehmern natürlich ein entsprechendes Echo gefunden.

Doch ist hierbei auch ein genauerer Blick auf die Bedingungen erforderlich, um zu beurteilen, ob die Wohnungsbaugenossenschaft tatsächlich ein Steuersparmodell erster Güte darstellt. Denn insbesondere die Bedingung, die die Aufnahme rein investierender Mitglieder in die Wohnungsbaugenossenschaft betrifft, läßt den süßen Traum von der Steuerbefreiung bei der Körperschaftsteuer platzen. Zwar spielt auch die Beschränkung der Einnahmen auf Vermietung und Verpachtung bei der Steuerbefreiung eine Rolle. Jedoch ist dieses Kriterium aufgrund der vornehmlichen wirtschaftlichen Tätigkeit der Wohnungsbaugenossenschaft in den meisten Fällen weniger relevant.

Bei der erweiterten Grundstückskürzung ist der steuerliche Vorteil im Grunde kein besonderes Vorrecht einer Wohnungsbaugenossenschaft. Schließlich können auch andere Gesellschaften in den Genuss dieser Steuerbefreiung kommen. Deshalb ist die Analyse des Steuervorteils der Wohnungsbaugenossenschaft lediglich auf die Möglichkeit der Köprerschaftsteuerbefreiung gerichtet.

Da die Körperschaftsteuerbefreiung einer Wohnungsbaugenossenschaft in starkem Maße vom Ausschluss der Aufnahme investierender Genossenschaftsmitglieder abhängt, diese aber meist zum Kerngeschäft einer Wohnungsbaugenossenschaft gehört, ist die Antwort auf die Frage, ob eine solche Rechtform besondere Steuervorteile bietet, ein klares Nein. Nur wenn zumindest dieses Kriterium erfüllt ist, kann man die Wohnungsbaugenossenschaft als ein Steuersparmodell ansehen. Dann aber ist ihr Vorteil tatsächlich enorm.

6. Schlussfolgerung aus der Analyse zur Wohnungsbaugenossenschaft

Wer also mit dem Gedanken spielt dem Hype der Wohnungsbaugenossenschaft zu folgen, sollte daher im Vorfeld umfangreiche Informationen zusammentragen. Eine detaillierte Beratung durch einen im Immobiliensteuerrecht versierten Steuerberater hilft dabei, zu erwartende Überraschungen durch Steuerbescheid zu vermeiden. Dabei gibt es durchaus weitere interessante Alternativen zur Wohnungsbaugenossenschaft, wie etwa die Immobilien-GmbH oder die Immobilien-GmbH & Co. KG. Auch diese bieten verschiedene Vorteile, die man in Erwägung ziehen sollte. Falls Sie jedoch tatsächlich die Wohnungsbaugenossenschaft als Gestaltungsmodell nutzen möchten, dann sollten Sie ebenfalls steuerlichen Rat einholen. Schließlich wollen Sie ja auch sicher sein, dass das Finanzamt Ihr Anrecht auf Steuerbefreiung akzeptiert.


Steuerberater für Genossenschaftsrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum Genossenschaftsrecht spezialisiert. Bei der Beratung zur Wohnungsbaugenossenschaft schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

GmbH

  1. Allgemeine Beratung zu GmbH-Besteuerung (Gründung, Vermeidung von Betriebsaufspaltungen, Steuerreduktion bei Gewinnausschüttungen, Nutzung von Verlustvorträgen)
  2. Steueroptimierung bei Gewinnausschüttungen (Kapitalertragsteuer und Teileinkünfteverfahren)

GmbH & Co. KG

  1. Individueller Rechtsformvergleich zwischen GmbH und GmbH & Co. KG
  2. Steueroptimierte Besteuerung der GmbH & Co. KG
  3. Vermeidung von gewerblicher Prägung und gewerblicher Infizierung

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

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Fachreferent beim Steuerberaterverband für Immobiliensteuerrecht

Seit 2014 sind die Partner unserer Kanzlei regelmäßige Fachreferenten des Steuerberaterverbands Köln. Dabei besuchen ca. 1500 Steuerberater pro Jahr unsere Seminare. Wegen der hohen Nachfrage stellen wir Ihnen unsere Präsentation zu Immobilien im Steuerrecht gerne kostenlos zum Download zur Verfügung:

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