Familienheim

Einzugsfrist für den Erben

Familienheim Erbschaft- & Schenkungsteuer frei übertragen: Bis dann muss der Erbe spätestens einziehen!

Kinder können von ihren Eltern eine Immobilie, die diese bewohnt haben, steuerfrei im Wege der Schenkung oder des Erbfalles erwerben. Diese Steuerbefreiung ist in dem § 13 Absatz 1 Nummer 4c ErbStG geregelt. Daher fällt für die Übertragung keine Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer an. Dafür müssen die Kinder die übertragene Immobilie aber nach dem Erbfall schnell selbst beziehen. Wir erklären, bis wann Sie als Erbe in das vom Gesetz so genannte Familienheim eingezogen sein müssen und welche weiteren Probleme im Zusammenhang mit dem Familienheim auftreten können.

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die Beratungen zur steueroptimierten Nachfolgeplanung spezialisiert. Dabei arbeiten wir für jeden Mandanten individuelle Gestaltungsmodelle zur steuerfreien Erbschaft von Vermögen aus. Aufgrund der aktuellen Relevanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:

Datum Thema
16. September 2020 Bewertung von Altbau-Immobilien bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer
3. März 2021 Vermögensverwaltung minderjähriger Kinder – Gestaltung mit einer KG
10. Februar 2021 Güterstandsschaukel – Vermögen ohne Schenkungsteuer an Ehepartner übertragen
29. Dezember 2021 Schenkung optimieren: Geldvermögen steuerfrei an Ehegatten übertragen
27. Mai 2022 Familienheim Erbschaft- & Schenkungsteuer frei übertragen: Bis dann muss der Erbe spätestens einziehen! (dieser Beitrag)
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Unser Video: Schenkungsteuer umgehen: Eigenheim verschenken und zurück verkaufen!

Wir erklären, wie Sie ein Eigenheim steuerfrei übertragen.

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1. Tatbestände der Steuerbefreiung für das Familienheim 

1.1. „Familienheim“ – Definition

Zunächst gilt es zu klären, was es mit der Steuerbefreiung für das Familienheim nach § 13 Absatz 1 Nummer 4c Satz 1 ErbStG überhaupt auf sich hat. In dem § 13 Absatz ErbStG stellen die Nummern 4a bis 4c drei verschiedene Steuerbefreiungstatbestände für das Familienheim dar. Dabei wird zwischen der Schenkung unter Lebenden und dem Erwerb von Todes wegen und dort zwischen der Übertragung auf Ehegatten und Kinder differenziert. Definieren lässt sich das Familienheim jedoch in allen Fällen gleich.

Daher liegt ein Familienheim vor, soweit ein bebautes Grundstück und dort eine Wohnung oder das Haus an sich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Ob eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorliegt, bestimmt sich nach der tatsächlichen Nutzung. In der Wohnung muss sich daher der Mittelpunkt des familiären Lebens befinden. Das liegt aber gerade nicht vor, wenn eine Wohnung nur als Ferienwohnung oder als Wochenendwohnung genutzt wird. Dennoch kann die Steuerbefreiung unter Umständen gelten, wenn das Familienheim in eine GbR eingebracht wurde und die Anteile an der GbR übertragen werden. Bei einer Personengesellschaft gilt nämlich das sogenannte Trennungsprinzip zwischen der Gesellschaft und den Gesellschaftern. Daher erbringt der Zuwendende die Zuwendung nicht an die Gesellschaft sondern an die Gesellschafter.

1.2. Aufteilung nach Nutzungszwecken

Das Familienheim wird nach Funktionszwecken beziehungsweise Nutzungszwecken aufgeteilt. Daher greift lediglich für den Anteil der Immobilie, der zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, die Steuerbefreiung. Folglich ist beispielsweise eine Nutzung durch Fremdvermietung oder zu gewerblichen beziehungsweise freiberuflichen Zwecken für die Steuerbefreiung des zu Wohnzwecken genutzten Bereichs unschädlich. Die Bereiche werden lediglich entsprechend ihrer Nutzung aufgeteilt. Weiterhin ist zu beachten, dass die Steuerbefreiung neben den Freibetrag tritt.

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Wir erklären die Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer und dessen Freibeträge, sowie Steuersätze.

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1.3. Schenkung eines Familienheims

§ 13 Absatz 1 Nummer 4a ErbStG befreit die Schenkung des Familienheims von der Schenkungsteuer. Dabei kommen unterschiedliche Zuwendungen als steuerfrei in Betracht. Dazu gehört vor allem die Übertragung des Miteigentums oder Alleineigentums. Aber auch der Kauf des Hauses mit Mitteln des einen Ehegatten ist steuerfrei, wenn der kaufende Ehegatte dem anderen die Miteigentümerstellung einräumt. Möglich ist zudem die alleinige Tilgung eines Darlehens zum Kauf des Familienheims mit Mitteln des zuwendenden Ehegattens. Weiterhin fällt auch nachträglicher Herstellungsaufwand beziehungsweise Erhaltungsaufwand unter die Steuerbefreiung, wenn ein Zusammenhang mit dem Familienheim besteht.

Zentral ist, dass es bei einer Schenkung keinen Nachbesteuerungstatbestand, wie bei den § 13 Absatz 1 Nummer 4b oder 4c ErbStG gibt und es nicht auf eine Nutzung des Rechtsnachfolgers als Familienheim ankommt. Die Steuerbefreiung ist jedoch auf ein Familienheim von 200 qm beschränkt. Die weiteren Quadratmeter unterliegen daher regulär der Schenkungsteuer. Hingegen gibt es keine Wertbegrenzung und es findet auch keine Angemessenheitsprüfung statt.

1.4. Familienheim von Todes wegen erwerben

Die Befreiungstatbestände des § 13 Absatz 1 Nummer 4b und Nummer 4c regeln den Erwerb von Todes wegen. Dabei muss der Erblasser das Familienheim bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben oder aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung verhindert gewesen sein. Letzteres kommt beispielsweise in Betracht, wenn in Folge Pflegebedürftigkeit eine Eigennutzung nicht möglich war.

Es gibt jedoch anders, als bei Schenkungen und dem Erwerb von Todeswegen durch die Kinder, keine Wohnflächenbegrenzung. Zudem muss der erbende Ehegatte oder das erbende Kind unverzüglich nach dem Erbfall die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Unschädlich ist jedoch, wenn der Erbe aus objektiv zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert ist. Bei Kindern kann ein Grund beispielsweise sein, dass sie aufgrund ihrer Minderjährigkeit nicht in der Lage sind, einen Haushalt selbstständig zu führen. Ehegatten werden in der Regel schon in dem Familienheim leben und daher dort auch unverzüglich eingezogen sein. Problematisch erscheint dies jedoch bei den Kindern. Folgend klären wir, wann der Erbe in das Familienheim eingezogen sein muss.

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2. Dann muss der Erbe ins Familienheim einziehen

Damit die Kinder beziehungsweise Ehegatten die Steuerbefreiung des § 13 Absatz 1 Nummer 4c oder Nummer 4b ErbStG für das Familienheim in Anspruch nehmen können, müssen sie diese nach dem Erbfall schnell beziehen. Das Gesetz nennt hier aber keine starre Frist, sondern bestimmt, dass die Kinder die Immobilie unverzüglich beziehen müssen. Unverzüglich lässt sich definieren als ohne schuldhaftes Zögern. In der Regel gilt dafür ein Zeitraum von sechs Monaten nach dem Erbfall. Dieser Zeitraum kann sich jedoch im Einzelfall verlängern.

Beispielsweise kann sich der Einzug aufgrund von Renovierungsarbeiten verzögern. Das ist aber dem Erbwerber nicht anzulasten, wenn er die Arbeiten unverzüglich in Auftrag gegeben hat, die Handwerker sie aber aus Gründen, die der Erwerber nicht zu vertreten hat, nicht rechtzeitig ausführen können. Zu denken sei hier zum Beispiel an schlechte Wetterbedingungen oder zu viele Aufträge seitens der Handwerker. Insbesondere ist der Erbe nicht dazu verpflichtet, bestimmte, beschleunigende und möglicherweise kostenintensivere Maßnahmen zur Renovierung oder Schadensbeseitigung zu ergreifen, um die sechs Monats-Frist einzuhalten.

Wenn die Immobilie zeitnah geräumt beziehungsweise entrümpelt wird, so spricht das für eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung. Dies hat aber allenfalls Indizwirkungen. Dementsprechend widerspricht die verspätete Entrümpelung, die darauf beruht, dass Mängel zuvor beseitigt wurden, nicht gegen die unverzügliche Eigennutzung. Anders ist dies jedoch zu beurteilen, wenn allein die verspätete Entrümplung einen verzögerten Einzug begründet. Wichtig zu erkennen ist, dass je größer der zeitliche Abstand zwischen dem Erwerb und der Selbstnutzung ist, umso schwieriger der Nachweis einer Selbstnutzung gegenüber dem Finanzamt ist.

War das Familienheim vermietet, da der Erblasser an der Selbstnutzung verhindert war, so muss der Erbe zwingend dafür sorgen, die Selbstnutzung geltend zu machen. Aber auch dafür ist im eine angemessene Zeit eingeräumt.

3. Bis dann muss der Erbe das Familienheim bewohnen – Nachversteuerungstatbestand

Wichtig ist zu beachten, dass das Familienheim auch tatsächlich mindestens zehn Jahre nach dem Erwerb zu Wohnzwecken genutzt werden muss. Ansonsten wird der Erwerb nachversteuert. Die Nachversteuerung entfällt nur, wenn der Erbe aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert ist. Auch eine Weiterübertragung unter Nutzungsvorbehalt ist schädlich und löst den Nachversteuerungstatbestand aus. Der Steuerbescheid wird dann rückwirkend nach § 175 Absatz 1 Nummer 2 AO geändert. Die Steuerbefreiung entfällt dann in ihrer Gänze und nicht nur bezüglich eines gewissen Zeitraums.

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4. Fazit: Hierauf müssen Sie beim Familienheim achten

Die Schenkung eines Familienheims bereitet in der Regel keinen größeren Probleme. Dabei ist keine Eigennutzung vorgesehen ist und in Folge dessen gibt es keinen Nachversteuerungstatbestand. Zwar ist bei dem Erwerb von Todeswegen durch Ehegatten eine nachfolgende Eigennutzung vorgesehen. In der Regel wohnen die Ehegatten aber wohl gemeinsam in dem Familienheim, so dass die Eigennutzung in der Regel vorliegen sollte.

Probleme bereitet daher alleinig der Erwerb von Todeswegen durch die Kinder. Oftmals wird es den Kindern, die bereits woanders wohnen und ihr Familienleben eingerichtet haben, nicht möglich sein, das Familienheim der Eltern weiter zu nutzen. Zudem ist die Weitergabe des Familienheims oft nur an ein Kind möglich. Bei mehreren Kindern bekommen die anderen dann einen Ausgleich. Handelt es sich dabei um nichtbegünstigtes Vermögen, so ist dieses bei Überschreitung der Freibeträge mit Erbschaftsteuer belastet. All dies ist im Rahmen der Nachfolgeplanung zu berücksichtigen. Wir beraten Sie gerne zur steueroptimierten Planung Ihrer Nachfolge.


Steuerberater für Ihre Nachfolgeplanung

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zur Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer spezialisiert. Bei der steueroptimierten Übertragung eines Familienheims schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

Erbschaft/Schenkung

  1. Beratung zum Erbschaftsteuerrecht (Freibeträge, Anzeigepflichten)
  2. Erstellung von Erbschaftsteuererklärungen
  3. Empfehlungen vor Schenkungen zu Lebzeiten
  4. Beratung zum internationalen Erbschaftsteuerrecht

Immobilien

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  2. Steueroptimierter Verkauf von Immobilien 
  3. Beratung zum Nießbrauchrecht

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