Immobilien privat verkaufen

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Video: Private Immobilien steuerfrei verkaufen

Juhn: Ich bin ein ganz großer Freund davon, Immobilien in einer Immobilien GmbH zu halten. Aber auch im Privatvermögen kann man sehr viele steuerliche Vorteile nutzen von Immobilien. Und das schauen wir uns heute mal an, nach welchen Zeitraum man Immobilien steuerfrei verkaufen kann. Alles das in diesem Video.

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1. Einleitung

J: Mein Name ist Christoph Juhn, ich bin Steuerberater in Köln und unsere Kanzlei hat sich auf das Unternehmensteuerrecht spezialisiert, insbesondere auf die Besteuerung Kapitalgesellschaften. Und mein Schwerpunkt liegt in der steuerrechtlichen Gestaltungberatung. Thorsten Schmidt, Rechtsanwalt und Steuerberater bei uns im Haus, der macht, aber auch viele Privatpersonen und viel privates Immobiliensteuerrecht; und seit Jahrzehnten. Und da haben wir heute mal ein Modell dabei, wie man Immobilien schon nach 14 Monaten steuerfrei verkaufen kann.

Schmidt: Genau.

J: Was kann man dazu sagen?

2. Private Immobilien steuerfrei Verkaufen: die grundsätzliche Ausgangslage

S: Richtig. Bevor wir jetzt aber anfangen und darstellen, welche Besonderheiten es gibt, dass man eine Immobilie nach 14 Monaten bereits steuerfrei veräußern kann, möchte ich erst einmal darstellen, wie es grundsätzlich ist und wie sie es wahrscheinlich schon seit einiger Zeit kennen.

Wir haben die Situation, wir haben eine Privatperson (..) und diese Privatperson (.) ist Eigentümer eines Hauses; in diesem konkreten Fall, (.) ihr Eigentum. Wie Sie sehen, wir haben keine Gesellschaft, es ist keine Immobilien GmbH dazwischengeschaltet. Die Person hält diese Immobilie in Ihrem Privatvermögen, vermietet potenziell diese Immobilie oder wohnt selbst drin.

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3. Private Immobilie steuerfrei verkaufen: 10 Jahre Spekulationsfrist

Es ist Ihnen bekannt, dass normalerweise es immer heißt, dass diese Immobilie steuerfrei veräußert werden kann, wenn der Eigentümer sie für zehn Jahre gehalten hat. (…) Nach dieser sogenannten Spekulationsfrist sind Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf dieser Immobilie steuerfrei. Soweit, so klar.

4. Private Immobilien steuerfrei verkaufen: Ausnahmeregelung zur Spekulationsfrist

Was oftmals nicht bekannt ist, dass es davon noch eine Zusatzvorschrift gibt. Eine Zusatzausnahme, die greift, wenn unser Eigentümer hier selbst die Immobilien bewohnt. (..) Dabei heißt es, dass der Eigentümer im Jahr der Veräußerung und in den zwei vorhergehenden Jahren in der Immobilie, die Immobilie selbst genutzt haben muss.

Was bedeutet das jetzt? Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes ist, heißt es, dass der Veräußerer im Jahr der Veräußerung und in den zwei vorangegangenen Jahren nicht mit Zeitjahren ersetzen muss, sondern dass es letztlich ausreicht, wenn sie in ein Haus einziehen, im Dezember, dieses im Dezember und dem fortdauernden Jahr nutzen, im Januar auch noch und dann Ende Januar das Haus verkaufen, weil dann haben Sie diese Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den zwei vorhergehenden Jahren genutzt, selbst genutzt.

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5. Private Immobilie steuerfrei Verkaufen: Einzug der Kinder

Jetzt sagen Sie: „Herr Schmidt, ich möchte nicht in alle meine Immobilien selber einziehen, bevor ich Sie veräußere. Der Umstand wäre zu umfangreich.“

Ich gebe Ihnen recht. Jetzt überlegen Sie nur, unser Eigentümer hier hat Kinder. Diese Kinder sind kleiner oder größer und gegebenenfalls wollen sich diese Kinder selbst ein Leben aufbauen und hierfür ein Studium beginnen. Für dieses Studium werden die Kinder gegebenenfalls in eine andere Stadt ziehen, in eine sehr attraktive Stadt, in der die Grundstückspreise stetig steigen. In diesem Fall erwerben Sie eine Immobilie, Sie vermieten sie und können derzeit weitere Aufwendungen steuerlich geltend machen. Und sobald Ihr Kind im Studium sagt, „Ich möchte in die Immobilie einziehen“, nutzt ein Kind, das Ihnen gegenüber Unterhaltsberechtigt ist, diese Immobilie. Und Sie können auch wiederum grundsätzlich prüfen, ob hier die Möglichkeit besteht, es nach 14 Monaten steuerfrei zu veräußern.

Diese Gestaltungsmöglichkeit ist oftmals nicht bekannt und wurde erst vor kurzem durch die Entscheidung des Bundesfinanzhofs aufgedeckt.

6. Vermeiden Sie, dass der private Verkauf als Gewerbe erscheint

J: Ja, das würde ja quasi bedeuten, dass wenn ich drei Kinder hab, ne Ehefrau hab, dann sind wir zu fünft und jeder hat ne eigene Immobilie, dann kann ich 5 Immobilien innerhalb kürzester Zeit steuerfrei verkaufen. Geht das?

S: Dabei müssen Sie grundsätzlich aufpassen. Es gibt einen guten Grund, warum ich hier zwei Kinder und keine fünf Kinder gemalt habe. Man muss immer aufpassen, dass man mit dem Verkauf von Immobilien nicht die Grenze der Gewerblichkeit überschreitet. Aber im Rahmen dieser Gestaltung ist es grundsätzlich möglich, innerhalb von 14 Monaten eine Immobilie zu erwerben und danach zu verkaufen.

Wenn Sie daran Interesse haben, können Sie sich gerne an uns wenden. Unsere Telefonnummer sehen Sie eingeblendet und wir freuen uns auf Ihren Anruf, um Sie in dieser Sache zu beraten.


Steuerberater für Immobiliensteuerrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung im Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Bei der steuerrechtlichen Gestaltung schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

  1. Steuervorteile der Immobilien-GmbH
  2. Steueroptimierter Verkauf von Immobilien 
  3. Beratung zum Nießbrauchrecht

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

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