Die Familienstiftung: Steuervorteile bei Vermietung & Verkauf von Immobilien

Video & Transkript

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Video: Familienstiftung für Immobilien: Steuervorteile bei Vermietung & Verkauf & Schenkung

Die Familienstiftung wird meistens eingesetzt für die steueroptimierte Vermögens- und Unternehmensnachfolge. Aber die Familienstiftung können wir auch nutzen für die steuerliche Optimierung bei Immobilien, weil die Vermietung von Immobilien nur 15 Prozent Körperschaftssteuer auslöst bei der Stiftung und die Veräußerung von Immobilien steuerfrei ist, wenn es außerhalb der 10 Jahresfrist ist. Wie das funktioniert und die Details, das schauen wir uns heute in diesem Video an.

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1. Einleitung zu Stiftungen

Mein Name ist Christoph Juhn und ich bin Steuerberater in Köln und unsere Kanzlei hat sich auf das Unternehmensteuerrecht spezialisiert, insbesondere auf die Besteuerung von Kapitalgesellschaften.

Vom Grundsatz her gibt es ganz grob gesprochen zwei Arten von Stiftungen. Es gibt einerseits die gemeinnützige Stiftung und das andere sind die Familienstiftungen.

1.1. Die gemeinnützige Stiftung

Die gemeinnützige Stiftung ist eine Stiftung, ja, die kirchliche, mildtätige oder gemeinnützige Zwecke verfolgt, z.B. Stipendien vergibt, kranken Kindern hilft und so weiter und so fort, Kindergärten unterstützt. Wenn Sie 100 Millionen haben, dann nehmen Sie 10 Millionen und stecken das Geld in eine gemeinnützige Stiftung. Und die Erträge daraus kommen eben diesen gemeinnützigen Zwecken zugute.

Der Stifter darf für sich und seine Kinder aus dieser gemeinnützigen Stiftung nur ein Drittel der Erträge rausholen, und die für seine Familie nutzen. Damit sind genau zwei Drittel der Erträge weg, hat aber den Vorteil, dass diese gemeinnützige Stiftung quasi komplett steuerfrei ist. Erbschaftssteuerfrei, Schenkungssteuerfrei, Ertragssteuerfrei und in der Regel auch Grunderwerbssteuerfrei. Aber das ist nicht unser Fall.

1.2. Die Familienstiftung

Wir wollen heute über die Familienstiftung reden. Die Familienstiftung wird in der Regel von einer Person gegründet und dieser Stifter überträgt Vermögen auf diese Familienstiftung. Die Übertragung auf diese Familienstiftung löst Schenkungssteuer aus. Bei der Gründung und bei der Gründungsübertragung haben sie allerdings einen Freibetrag. Dieser Freibetrag ist so groß wie die Person, die von der Stiftung begünstigt sind ein Freibetrag hätten.

Also, wenn Sie z.B. Ihre Ehefrau vom begünstigen, dann ist der Freibetrag von Ihrer Übertragung auf die Stiftung 500.000. Wenn Sie Ihre Kinder auch begünstigt haben, können Sie 400.000 Schenkungssteuerfrei und Erbschaftsteuerfrei auf diese Stiftung übertragen. Aber nur bei der Gründung, wenn Sie danach zustiften. Dann haben Sie leider nur einen Grundfreibetrag oder einen Freibetrag von 20.000 Euro. Wenn das Vermögen nun einmal in der Stiftung drin ist, können Sie dieses Geld nutzen und investieren.

2. Steuerliche Behandlung der Familienstiftung

Und wenn Sie das Geld in Immobilien investieren, haben Sie einen ganz großen Vorteil. Eine Stiftung ist nämlich ein Körperschaftssteuersubjekt und zahlt nur 15 Prozent Körperschaftssteuer. Gewerbesteuer zahlt die Stiftung nur, wenn sie gewerblich ist. Aber das Kaufen, Verwalten und Halten von Immobilien ist nicht gewerblich, sondern rein Vermögensverwaltend. Das heißt, die Mieteinnahmen werden an dieser Stelle nur mit 15 Prozent Körperschaftssteuer belastet. Keine Gewerbesteuer.

Das hört sich super geil an. Dafür bräuchte ich noch keine Familienstiftung. Theoretisch kann ich dafür auch eine Immobilien GmbH gründen, was eine Immobilien GmbH ist, das habe ich schon mal erklärt.

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2.1. Kombination steuerliche Vorteile: Niedriger Steuersatz und steuerfreie Veräußerung nach 10 Jahren bei Immobilien

Bisher sind beide Einheiten gleich: Immobilien GmbH und Familienstiftung. Aber wenn ich die Immobilie irgendwann verkaufen möchte, dann wäre der Veräußerungsgewinn bei der Immobilien GmbH komplett steuerpflichtig mit 15 Prozent und in manchen Fällen sogar mit 30 Prozent. Und bei der Familienstiftung ist der Veräußerungsgewinn wie bei Ihnen im Privatvermögen komplett steuerfrei, wenn Sie die 10 Jahre Spekulationsfrist abgewartet haben. Also ein Verkauf im 11. Jahr komplett steuerfrei und während den ersten 11 Jahren, also während Sie die Immobilie verwaltet haben, haben Sie nur 15 Prozent Körperschaftssteuer gezahlt.

Sie kombinieren also die Vorteile dieser Immobilien GmbH, nämlich Mieteinnahmen nur mit 15 Prozent zu versteuern, mit den Vorteilen von reinen Privatpersonen, die Immobilien nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen können. Und deswegen ist eine Familienstiftung die perfekte, aus steuerlicher Sicht zumindest, die perfekte Rechtsform, um einen großen Immobilien Bestand möglichst schnell aufzubauen, weil sie haben ja nicht 50 Euro netto nach Steuern, sondern 85 Prozent nach Steuern und können damit viel schneller die Verbindlichkeiten gegenüber der Bank tilgen. Und wenn sie viel schneller tilgen, sind sie viel schneller die Verbindlichkeiten los und können viel schneller neue Immobilien hinzu erwerben.

2.2. Ausschüttung aus der Familienstiftung: Kapitalertragsteuer

Okay, also habe ich die Mieteinnahmen zu 85 Prozent netto und den Veräußerungsgewinn komplett steuerfreie nach Ablauf von zehn Jahren. Wenn ich dann das Geld raushole aus dieser Familienstiftung fällt 25 Prozent Kapitalertragssteuer an, also das gleiche wie wenn ich Geld raushole aus einer GmbH, quasi wie eine Gewinnausschüttung.

3. Stiftungsrecht: Begünstigte und Nachfolge

Wer bekommt das Geld? Ja, das bestimme ich bei Errichtung der Stiftung. In der Satzung der Stiftung lege ich fest, wer die Erträge bekommt. Wenn ich der Stifter bin, dann werde ich festlegen, dass ich zunächst 100 Prozent der Erträge bekomme. Wenn ich versterbe, bekommt z.B. meine Frau ein Drittel der Erträge um jedes meiner zwei Kinder ein Drittel der Erträge. Sollten meine Kinder dann auch versterben, springt das über auf die nächste Generation, auf die Enkelkinder. Sollte ein Familienstand keine Nachkommen mehr haben, springt der Anteil, also die Erträge rüber auf den anderen Stamm und so weiter und so fort. Das bestimme ich bei Errichtung der Stiftung und kann das einmalig festlegen.

3.1. Entscheidungen über das Vermögen der Familienstiftung: Stiftungsgremium

Weiterhin bin ich natürlich Mitglied im Kuratorium, ja in den Stiftungsgremien und habe damit weiterhin die Macht über das Vermögen der Stiftung. Aber es gibt ein Grundprinzip, das Geld, was ich einmal der Stiftung übertragen habe, muss immer erhalten bleiben. Nur die Erträge, also die Gewinne, die darf ich auskehren an die sogenannten des Destinatäre, also an die Begünstigten der Stiftung.

Fachberatung für Stiftungsrecht? Unsere spezialisierten…

Fachberatung für
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Unsere spezialisierten Steuerberater und Rechtsanwälte beraten Sie gerne. Rufen Sie uns gerne an oder schildern Sie uns Ihr Anliegen per E-Mail:

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4. Fazit & Abschluss

Wenn Sie nun eine solche Stiftung gründen wollen, dann sprechen Sie uns an, wir gründen solche Familienstiftung regelmäßig. Das ist juristisch ein bisschen komplizierter, als eine GmbH zu gründen. Ist by-the-way auch nicht zu beurkunden, sondern von unseren Juristen bekommen Sie dann die Stiftungs-Errichtungs-Dokumente, quasi die Satzung, die Berufung des Kuratoriumsmitglieder und so weiter und so fort. Wir betreuen sie auch langfristig im steuerlichen Bereich. Das heißt, wir machen die Buchhaltung wir machen den Abschluss. Wir machen die Steuererklärung.

Wir übernehmen auch alle Meldepflichten gegenüber der Bezirksregierung für diese Stiftung und nehmen ihnen das quasi alles aus der Hand und halten ihnen den Rücken frei für diese Immobilien-Transaktion. Und wir übernehmen auch den erbschaftsteuerlichen Teil. Das heißt, die Übertragung des Vermögens von Ihnen auf die Stiftung und diese Erbersatzsteuer, die alle 30 Jahre anfallen wird.

Und wenn Sie Fragen dazu haben. Ich blende Ihnen meine Kontaktdaten an, dann rufen Sie doch gerne an, wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung.


Steuerberater für Stiftungs- und Immobiliensteuerrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung im Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Bei der steuerrechtlichen Gestaltung von Immobilien schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

  1. Allgemeine Beratung zu GmbH-Besteuerung (Gründung, Vermeidung von Betriebsaufspaltungen, Steuerreduktion bei GewinnausschüttungenNutzung von Verlustvorträgen)
  2. Individueller Rechtsformvergleich zwischen GmbH und GmbH & Co. KG
  3. Steuervorteile der Immobilien-GmbH
  4. Steueroptimierter Verkauf von Immobilien 
  5. Beratung zum Nießbrauchrecht
  6. Erstellung von Erbschaftsteuererklärungen
  7. Beratung zur Familienstiftung & Immobilien

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

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