Rücklage gem. § 6b EStG bilden

Veräußerungsgewinn steuerfrei reinvestieren

Video: §-6b-Rücklage: Betriebliche Immobilien STEUERFREI verkaufen?

Wenn Sie aus dem Betriebsvermögen heraus eine Immobilie verkaufen, müssen Sie den Veräußerungsgewinn grundsätzlich komplett versteuern. Über eine Rücklage nach § 6b EStG können Sie den Gewinn aber zunächst steuerfrei vereinnahmen, wenn Sie innerhalb von vier Jahren ein Ersatzwirtschaftsgut, also eine neue Immobilie erwerben. Wie genau das funktioniert, diesen Gewinn steuerfrei zu vereinnahmen, das schauen wir uns heute einmal gemeinsam an.

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1. Einleitung

Mein Name ist Christoph Juhn, ich bin Steuerberater in Köln und unsere Kanzlei hat sich auf das Unternehmensteuerrecht spezialisiert, insbesondere auf die Besteuerung von Kapitalgesellschaften.

Und in dem Bereich haben wir häufig Unternehmen, sei es eine GmbH, GmbH & Co. KG oder auch ein Einzelunternehmen oder eine Betriebsaufspaltung, woraus eine Immobilie veräußert werden soll, und der Gewinn muss vom Grundsatz komplett versteuert werden. Und da gibt es jetzt den Trick über diese Rücklage nach § 6b EStG, und was dahinter steckt, schauen wir uns jetzt gemeinsam an.

2. Warum man die § 6b-Rücklage einführte

Ich habe dazu ein Beispiel bei, warum es überhaupt diesen Paragraph gibt.

2.1. Ausgangssituation zu unserem Beispiel

Stellen Sie sich vor, früher war das Köln. Da war hier im außengelegen Bereich ein Industriegebäude, das wurde angeschafft für 100 Geldeinheiten und das ist mittlerweile abgeschrieben auf einem Buchwert von 0.

Mittlerweile ist die Stadt Köln aber deutlich größer geworden. Das Fabrikgebäude befindet sich mitten im Zentrum der schönen Stadt Köln, direkt neben dem Dom, ja, und mit einem Schornstein ist das auch nicht so angenehm für die Bürger. Die Stadt bietet dem Unternehmen jetzt an, außerhalb von Köln in einem wunderschönen Industriegebiet ein komplett neues Gebäude zu errichten und das Unternehmen würde dann umziehen. Das neue Gebäude hätte Anschaffungskosten von 1.000 Geldeinheiten.

Was für ein Zufall, dass das alte Gebäude ein Verkehrswert von ebenfalls EUR 1.000 hat. Und dann würde es doch eigentlich passen, dass ich das alte Gebäude im Zentrum für 1.000 Geldeinheiten verkaufe und mir ein neues Objekt für 1.000 Geldeinheiten im Industriegebiet direkt an der Autobahn A1, A4, perfekt gelegen, erwerbe. Meine LKWs könnten sofort auf der Autobahn durchstarten.

2.2. Liquiditätsverlust durch Besteuerung des Veräußerungsgewinns

Aber das alles hat einen Haken. Ja, das hat einen Haken. Wenn ich nämlich von einem Buchwert von 0 mit einem Verkehrswert von 1.000 das Objekt verkaufe, habe ich einen Veräußerungsgewinn von EUR 1.000. Den muss ich komplett versteuern. Und bei einer Steuerlast von EUR 50, 50 %, zahle ich circa EUR 500 Steuern, sodass ich netto nur EUR 500 Liquiditätsüberschuss habe. Und mit diesen netto EUR 500 kann ich mir leider nicht das neue Fabrikgebäude im Industriegebiet parken, im Industriegebiet kaufen.

2.3. Schaffung der § 6b-Rücklage zum Zweck der Reinvestition

Und das ist natürlich die Intention des Gesetzgebers, dass er jedem Unternehmer ermöglicht, dass er das verkauft und neues Objekt kauft, weil es ja im Interesse der Stadt und der Gemeinde ist. Und deswegen gibt es § 6b EStG. Der Mandant kann für den Veräußerungsgewinn von EUR 1.000 eine Rücklage bilden und kann sich dann ein neues Objekt für eben diesen Kaufpreis kaufen, außerhalb. Und das ist dann steuerneutral, hat aber einen Nachteil, dass hier die Anschaffungskosten EUR 0 sind. Ich übertrage die 1.000 Geldeinheiten und ich kann das neue Objekt dann leider nicht mehr komplett abschreiben.

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§ 6b-Rücklage?

Unsere Kanzlei hat sich hierauf besonders spezialisiert. Vereinbaren Sie jetzt Ihren Beratungstermin mit unseren Steuerberatern und Rechtsanwälten:

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3. Voraussetzungen zur Nutzung der § 6b-Rücklage

Jetzt habe ich einen Vortrag gehalten beim Steuerberaterverband. Ich habe den Vortrag insgesamt für den Verband elfmal gehalten. Da waren etwa im Durchschnitt 100 Steuerberater jeweils anwesend. Und ja, wir schauen jetzt mal direkt in den entscheidenden Paragraphen rein. Kollegen alle vorgestellt. Wir haben insgesamt sieben Themen besprochen und Kapitel 5, das war diese 6b-Rücklage. Das geht los ab Folie 43! Und die 6b-Rücklage fangen wir von vorne an.

3.1. § 6b-Rücklage: begünstigte Wirtschaftsgüter

Welche Wirtschaftsgüter sind alle begünstigt? Ja, zunächst, wir Steuerrechtler denken in zwei Arten: Wir denken Grund und Boden, also Grundstück und Gebäude. Und wenn ich jetzt ein komplettes Haus verkaufe mit Grundstück, dann verkaufe ich ein Wirtschaftsgut Grund und Boden und ein Wirtschaftsgut Gebäude. Das muss man also buchhalterisch auch trennen.

Theoretisch begünstigt ist auch der Aufwuchs auf Grund und Boden. Ich hab das mal Eingeklammert, also teure Bäume und so weiter und Hecken. Und Binnenschiffe sind nach 6b theoretisch auch begünstigt. Sind Spezialfälle, klammer ich ein, lassen wir weg.

3.2. § 6b-Rücklage: Wirtschaftsgüter des Betriebsvermögens

Welche Voraussetzungen müssen sie erfüllen, um diese Rücklage bilden zu können? Vor dem Verkauf haben Sie die Voraussetzung: es muss Betriebsvermögen sein, nicht Privatvermögen. Ja, das heißt, Sie müssen Einzelunternehmer sein. Sie müssen eine Unternehmung haben, GbR, OHG, die gewerblich ist oder GmbH & Co KG oder eine Immobilien-GmbH sein.

Eine Immobilien-GmbH hat übrigens sehr, sehr viele Steuervorteile. Die zahlt nämlich nur 15 % Körperschaftsteuer. Was genau das ist, hab ich hier verlinkt. Ich hab Ihnen auch hier verlinkt, wie Sie eine Immobilien GmbH mit einer Holding Struktur kombinieren können. Und wenn sie das auch noch kombinieren mit dieser 6b-Rücklage ist das perfekt.

3.3. § 6b-Rücklage: inländisches Anlagevermögen, seit mindestens 6 Jahren bilanziert

Diese Immobilie, der Grundbesitz, muss seit sechs Jahren in einem inländischen Betriebsvermögen bilanziert werden, dort im Anlagevermögen. Also wenn sie mit Objekten handeln An- und Verkauf, ist es erstens nicht sechs Jahre in Ihrem Betriebsvermögen und zweitens ist es in der Regel Umlaufvermögen, weil sie ja Handelsware ist. Anlagevermögen ist das, wo sie eigentlich auch ihr Geschäft betrieben haben.

3.4. § 6b-Rücklage: keine Berücksichtigung von Privatvermögen

Nicht begünstigt ist das Privatvermögen. Das heißt, wenn Sie ein Objekt privat gekauft haben und das innerhalb von 7, 8, 9 Jahren wieder verkaufen wollen, müssen Sie es im Privatvermögen komplett versteuern. Der 6b hilft Ihnen da leider nicht.

3.5. § 6b-Rücklage: statt Bilanzierung ist auch Einnahmeüberschussrechnung möglich

Sie müssen bilanzieren, sagt § 6b, aber über 6c können Sie auch als Einzelunternehmer, der eine 4/3-Rechnung erstellt, in diese Begünstigung kommen.

3.6. § 6b-Rücklage: nur bei Kauf von inländischem Anlagevermögen steuerfrei

Nach dem Verkauf müssen Sie ein neues Wirtschaftsgut kaufen, was als Anlagevermögen einer inländischen Betriebsstätte dient. Sie können nicht ein deutsches Haus verkaufen, steuerfrei vereinnahmen und dann in Spanien ein neues Objekt kaufen. Wichtig ist auch, dass Sie den Übertrag der stillen Reserven in der Buchhaltung abbilden. Das muss Ihr Steuerberater unbedingt machen. Wenn Sie hierzu Fragen haben, ich blende Ihnen mal meine Kontaktdaten ein. Wir beraten dazu gerne und regelmäßig.

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4. Bestimmung des steuerfreien Veräußerungsgewinns

4.1. Berechnung des Veräußerungsgewinns zur § 6b-Rücklage

Und die Folge ist eben, dass der Veräußerungsgewinn nicht versteuert werden muss. Jetzt denken alle Mandanten, wenn sie für eine Million was verkaufen, muss ich die eine Million reinvestieren. Nein. Wenn Ihr Buchwert von EUR 1.000.000 noch EUR 200.000 ist, ist Ihr Gewinn 800.000. Und der Gewinn von 800.000, der muss reinvestiert werden. Das heißt, die 200.000, den aktuellen Buchwert, den müssen Sie nicht reinvestieren. Den können Sie quasi cash in der Kasse lassen oder ausschütten. Nur den Gewinn, die 800.000 müssen Sie versteuern.

4.2. Aufteilung des steuerfreien Betrags beim Kauf einer neuen Immobilie

Deswegen hab ich hier geschrieben, der Gewinn, also Veräußerungspreis minus Buchwert, kann steuerneutral auf neue Wirtschaftsgüter übertragen werden. Und weil wir ja strenggenommen zwei Arten von Wirtschaftsgütern verkaufen, nämlich einerseits Grund und Boden und zum anderen auch Gebäude, und ich habe sowohl einen Gewinn auf Grund und Boden als auch einen Gewinn auf Gebäude. Den Gewinn von Grund und Boden kann ich übertragen auf den neuen Grund und Boden, aber ich kann ihn auch übertragen auf das Gebäude. Das können Sie frei wählen.

Meine Empfehlung hier ist: Übertragen Sie den Veräußerungswert von Grund und Boden unbedingt auf neuen Grund und Boden. Warum? Ja, weil den neuen Grund und Boden, wenn Sie da mit niedrigen Anschaffungskosten reingehen, das ist doch nicht schlimm. Den Grund und Boden schreiben Sie eh nicht ab. Wenn Sie aber den Veräußerungsgewinn von Grund und Boden übertragen auf das neue, ja, Gebäude, dann mindern Sie Ihre Abschreibung für die zukünftigen Jahre. Das sollten Sie nicht tun.

Also Grund und Boden nur übertragen auf Grund und Boden und Gebäude können Sie leider nur übertragen auf neue Gebäude. Das mindert dann leider in der Tat Ihre Anschaffungskosten bei dem neuen Objekt.

5. Zeitlicher Rahmen zur Wahrung der § 6b-Rücklage

Die zeitliche Voraussetzung ist so, dass wenn ich heute im Jahr 2019 mein Grundstück und mein Gebäude verkaufe, dann habe ich noch vier Wirtschaftsjahre Zeit. Also 2020, -21, -22 und bis zum 31.12.2023 muss ich dann das neue Objekt gekauft haben und die Anschaffungskosten übertragen haben. Ja, wenn ich neue Wirtschaftsgüter herstelle, also neues Gebäude baue, kann ich sogar bis zu 6 Jahren mir Zeit lassen. Dann muss ich aber Ende 2023 das Objekt begonnen haben zu bauen. Das muss Ende 2025 dann noch fertiggestellt sein. (…)

6. Quintessenz zur § 6b-Rücklage: Vorteil und Nachteil

Der große Vorteil ist natürlich dann, dass ich erst einmal keine Besteuerung habe, von diesen Veräußerungsgewinn. Der Nachteil ist natürlich, dass ich die Buchwerte und damit auch das Abschreibungsvolumen von den neuen Objekten reduziere.

7. JUHN Partner – Informationen zum Immobiliensteuerrecht

Ja, wir haben gesehen, wie wir Immobilien und Grundstücke quasi steuerfrei verkaufen können, wenn wir innert von vier Jahren neue Immobilien und Grundstücke dann auch erwerben. Dafür nutzen wir eben diese 6b-Rücklage.

Wir haben auch oft Grunderwerbsteuerthematiken. Wir haben auch viele Youtube-Videos schon gemacht zur Immobilien-GmbH und Immobilien-Holding-Gesellschaften, ja. Schauen Sie sich doch als nächstes am besten mal die Immobilien-GmbH an, das Video und danach das Video zu Immobilien-GmbH, kombiniert mit der Holdinggesellschaft.

Und wenn Sie dazu Fragen haben, wir machen sehr viel im Immobiliensteuerrecht. Wir haben einen eigenen Blogbeitrag dazu verfasst, zum heutigen Thema. (…) Dort (.) finden Sie auch nochmal alle Informationen zu Immobiliengesellschaft. Und wenn Sie darüber hinaus noch Fragen haben, ja dann wenden Sie sich doch gerne an unsere Kanzlei. Wir beraten Sie gerne, wie Sie die Gesellschaft gründen bei der laufenden Besteuerung und wie Sie alle Steuervorteile nutzen können.


Steuerberater für Immobiliensteuerrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum Erwerb und der Besteuerung von Immobilien spezialisiert. Beim Erwerb von sanierungsbedürftigen Immobilien schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

Immobilien

  1. Steuervorteile der Immobilien-GmbH
  2. Steueroptimierter Verkauf von Immobilien
  3. JUHN Partner GmbH – Vertrauens-Steuerberater von Haus & Grund in Bonn

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

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Fachreferent beim Steuerberaterverband für Immobiliensteuerrecht

Seit 2014 sind die Partner unserer Kanzlei regelmäßige Fachreferenten des Steuerberaterverbands Köln. Dabei besuchen ca. 1500 Steuerberater pro Jahr unsere Seminare. Wegen der hohen Nachfrage stellen wir Ihnen unsere Präsentation zu […] gerne kostenlos zum Download zur Verfügung:

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