Internationale Bewertungsmethoden: Anwendung vor den Gerichten?
Fraglich ist für gängige internationale Bewertungsmethoden anhand derer Immobilienwerte ermittelt werden können, ob diese auch vor deutschen Gerichten Anwendung finden. Darüber und über die Ähnlichkeit verschiedener Methoden wie der DCF-Methode oder der Profits Method zu den deutschen Methoden zeigen wir im nachfolgenden Beitrag. Abschließend wird noch deren Anwendungsbereich beurteilt.
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die verschiedenen Möglichkeiten zur Reduzierung der Steuerlast bei Immobilien spezialisiert. Dabei arbeiten wir für jeden Mandanten individuelle Gestaltungsmodelle aus. Aufgrund der aktuellen Resonanz haben wir unter anderem mehrere Beiträge zur aktuell sehr relevanten Grundsteuerreform publiziert:
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Datum |
Thema |
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23. Dezember 2021 |
Immobilienverkauf nach Scheidung oder bei getrennten Ehegatten – Achtung Steuerfalle! |
| 03. Januar 2022 |
Grundsteuerreform 2022: was ist neu? |
| 03. Februar 2022 |
Die neue Grundsteuer in Bayern ab 2025 |
| 10. Februar 2022 |
Grundsteuer in Hessen ab 2025 |
| 14. Februar 2022 |
Grundsteuer in Niedersachsen ab 2025 |
| 19. Mai 2022 | Internationale Bewertungsmethoden: Anwendung vor den Gerichten? (dieser Beitrag) |
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Unser Video:
Die neue Grundsteuer
In diesem Video erklären wir, welche Neuerungen die Grundsteuerreform bedingt und was man ab Juli 2022 tun muss.
Inhaltsverzeichnis
1. Internationale Bewertungsmethoden für Immobilien: Grundlagen
Zunächst ist festzustellen, dass internationale Bewertungsmethoden mit ansteigendem Ansehen verbunden sind. Jedoch gilt es als fraglich, inwiefern diese Verfahren in Deutschland Anwendung finden dürfen. Demnach gilt es zunächst deren Gültigkeit zu prüfen. Zudem ist eventuell von Interesse inwiefern die Verfahren funktionieren und ob diese überhaupt für inländische Vorgänge interessant sind.
2. International gängige Verfahren
2.1. DCF-Methode
Im internationalen Bewertungskontext stellen Discounted Cash Flow Verfahren gängige Methoden zur Bewertung von Immobilien dar. Dabei existieren verschiedene Ausführungen des Verfahrens beziehungsweise der Methode. Am ähnlichsten sind diese Verfahren allgemein dem in Deutschland gängigen Ertragswertverfahren zuzurechnen. Unter anderem wird es bei der Bewertung von Renditeimmobilien genutzt. Jedoch gilt für jegliche DCF-Methoden, dass hierbei zwei verschiedene Anteile berechnet werden. Einerseits wird der statische Anteil für die Bewertung einer Immobilie genutzt. Andererseits wird auch ein dynamischer Anteil dafür benötigt.
Durch die Nutzung von verschiedenen Faktoren wie Bewirtschaftungskosten, Mieteinnahmen und daraus resultierenden jährlichen Cash Flows stellt die Methode somit eine Methode mit veränderlichen Zahlungsströmen, wobei der zu ermittelnde Barwert eine dynamische Periode beinhaltet. Darunter zählen vor allem die Cash Flows, die über einen Horizont von zehn Jahren betrachtet und mit einem finanzmathematischen Verfahren ausgewertet werden. Wie bereits erwähnt fehlt nun noch die statische Komponente, auch Restwert genannt. Dieser lässt sich einfach als potenzieller Kaufpreis am Ende der angenommenen Laufzeit formulieren. Dabei spielt der erwartete Wert der Immobilie bei anschließend unendlicher Nutzungsdauer den einzigen Bewertungsfaktor, welcher jedoch innerhalb der periodischen Laufzeit ansteigen kann. Deshalb wird der Restwert einem Kapitalisierungszinssatz unterworfen.
Die Kosten für Immobilien können aufgrund einer möglicherweise entstehenden Grunderwerbsteuer, einer definitiv entstehenden Maklergebühr von ungefähr 3 % sowie zusätzlichen Kosten für die Grundbucheintragung und Notarkosten noch deutlich in die Höhe schnellen. Ausschließlich für den Verkäufer fallen diese Kosten größtenteils weg. Sofern wir Ihnen hierbei behilflich sein können, kontaktieren Sie uns sehr gerne.
Grundsätzlich entstand dieses Verfahren als Bewertungsmethode für Unternehmen, vor über 100 Jahren. Diese Methode wird in den USA seit längerem als gängiger Weg zur Immobilienbewertung genutzt. Unter anderem in der Schweiz wird das Verfahren auch verwendet, um große Immobilien, welche als Renditeobjekte dienen, zu bewerten.
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Internationale Bewertungsmethoden?
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2.2. Investmentverfahren – Investment Method
Von der internationalen Investment Method, im deutschsprachigen Raum auch als Investmentmethode verstanden, lassen sich zunächst Ähnlichkeiten zum deutschen Ertragswertverfahren ausmachen. Dabei wird eine unendlich lange Ertragsfähigkeit von Mieteinnahmen der vermieteten Objekte vorausgesetzt. Dadurch entfällt die vor allem bei DCF-Methoden relevante Restnutzungsdauer. Somit entfällt auch der Bodenwert als Bewertungsfaktor. Dies stellt einen entscheidenden Vorteil dar. Hauptsächlich Investoren aus dem britischen Raum sind es gewohnt Immobilien anhand dieses Verfahrens zu bewerten.
Bedeutend in der Anwendung und Exaktheit der Investment Method ist die zum Bewertungszeitpunkt anfallende Miete, welche im besten Fall exakt die aktuelle Mietpreissituation widerspiegelt. Sofern hier starke Abweichungen für vergleichbare Objekte vorliegen ist Abhilfe durch eine von zwei Lösungen zu schaffen. Einerseits können die Abweichungen durch die „Term & Revision“-Methode oder die „Hardcore & Top Slice“-Methode behoben werden. Dabei kapitalisiert die erstgenannte Methode die Miete über die vereinbarte Vertragslaufzeit, also den sogenannten Term. Zudem passt man, deshalb Revision, die Miete nachträglich nun an die Marktbedingungen an. Somit wird diese ab Anpassungszeitpunkt unendlich lang eingenommen. Bei der zweiten Methode nimmt man die Jahresmiete, welche festgesetzt ist und kalkuliert diese über die unendliche Nutzungsdauer, wobei man von Hardcore spricht. Sofern die vertragliche Miete drüber liegt, schlägt man in der Berechnung einen kapitalisierten Betrag, den Top Slice, über die gesamte Laufzeit auf.
Da nun auf diese Besonderheit aufmerksam gemacht wurde, gilt es zur Berechnung über zu gehen. Somit wird anhand folgender Formel der Marktwert bei der Investment Method berechnet:
Jahresreinertrag = Jahresrohertrag – Bewirtschaftungskosten
Marktwert = Jahresreinertrag x Faktor (- Erwerbsnebenkosten)
Kompliziert ist die Ermittlung des Faktors, welcher sich an den Marktgegebenheiten orientiert. Maßgeblich zu berücksichtigende Faktoren sind dabei der Rentenbarwertfaktor, der Diskontierungsfaktor und der Kapitalisierungszinssatz, der Mietausfälle mit einbezieht.
3. Weitere internationale Bewertungsmethoden
3.1. Pachtwertverfahren
Das Pachtwertverfahren, international auch als Profits Method bekannt, nutzen Investoren und Immobilienbesitzer logischerweise zur Bewertung von verpachteten Grundstücken. Dabei ist die maßgebliche Größe unter anderem der Betriebsumsatz.
Vor allem aber auch Grundstücke von Hotels und Firmen aus der Gastronomie werden danach bewertet. Häufig dient das einer Beleihung selbiger Grundstücke, wofür der zukünftig erzielbare Pachtertrag herangezogen wird. Dafür wiederum ist der Umsatz des Betriebes relevant, wobei oftmals auch für mehrere vergangene Jahre die Umsatzerlöse nachgewiesen werden müssen. Der notwendige zu ermittelnde Jahrespachterlös wird analog zur Nettokaltmiete anhand von Pachtsätzen mit Abzug der Bewirtschaftungskosten des Verpächters ermittelt. Dieser Betrag wird mit einem Liegenschaftszins diskontiert um den Verkehrswert der Immobilie zu erhalten.
Schlussendlich ist unbedingt wissenswert, dass extrem hohes Fachwissen notwendig ist, um solche Sonderimmobilien zu bewerten. Außerdem erlangt man kaum Wissen über vergleichbare Transaktionen.
3.2. Costs Method
Zudem wird teilweise die Costs Method als internationale Bewertungsmethode erwähnt. Dabei ist diese Methode häufig mit dem Sachwertverfahren vergleichbar. Vor deutschen Gerichten findet dieses Verfahren zwar keine Anwendung, dennoch kann es für international tätige Investoren bei der Bewertung von Immobilien gemeinnütziger Natur interessant sein. Darunter fällt vor allem ein Theater oder ein Museum.
3.3. Comparison Method
Außerdem gibt es noch die sogenannte Comparison Method, welche dem Vergleichswertverfahren gleichzusetzen ist. Dabei ermöglicht dieses Verfahren vor allem die Bewertung von Eigentumswohnungen und ist hilfreich bei der Bodenwertermittlung von unbebauten Grundstücken.
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4. Vor- und Nachteile der DCF-Methode
4.1. Vorteile der DCF-Methode
Insbesondere die Übersichtlichkeit der Discounted Cash Flow Methode sowie auch die Transparenz bezüglich der Wertermittlung sind ganz klare Vorteile dieser Methode. Dabei werden Zahlungsströme, welche aus dem Objekt resultieren als auch getroffene Annahmen von Gutachtern in diesem Verfahren offengelegt.
Dabei summieren Bewertende die zugeflossenen Cash Flows, welche jährlich angefallen sind, in einer Tabelle. Genauso verfährt man mit den abgeflossenen Geldmitteln, worunter auch Bewirtschaftungskosten und Mieteinnahmen zählen und welche vor allem in Zusammenhang mit der Immobilie stehen müssen. Somit werden über einen überschaubaren Zeitraum die verwendeten Daten nachvollziehbar dargestellt.
4.2. Nachteile der DCF-Methode
Besonders zwei Nachteile der DCF-Methode sind hervorzuheben. Der Restwert hat enormen Einfluss auf die schlussendliche Höhe des Bewertungsobjektes. Denn oftmals basiert über die Hälfte des Immobilienwertes darauf. Außerdem kann logischerweise vom Verkäufer, der einen möglichst hohen Wert anstrebt, eine Mietsteigerung einbezogen werden, welche stetig ansteigt, auch wenn dies nicht unbedingt gegeben sein wird.
Zudem, und das wird das bisher noch größte Hindernis darstellen, hat die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) dieses Verfahren nicht als gängige Methode anerkannt. Allein dieser Grund ist für die Nutzung von den Verfahrensmethoden ausschlaggebend. Andernfalls ist eine Nutzung per Gesetz ausgeschlossen. Unter die legalen deutschen Methoden fallen das Ertragswertverfahren, das Substanzwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Jedoch nutzt man die DCF-Methode für anderweitige betriebswirtschaftliche Analysen. Darunter zählen Liquiditätsplanungen, aber auch die Erstellung einer Prognose für die Entwicklung der Investition kann darauf basieren. Zudem ist es möglich eine Finanzplanung über spezielle Immobilien mit hoher Leerstandsquote oder geplanten sowie fortlaufenden Umbaumaßnahmen abzubilden.
5. Internationale Bewertungsmethoden: Fazit
Internationale Bewertungsmethoden, welche oben angesprochen wurden, sind aktuell in Deutschland noch nicht gängig und auch noch nicht vor Gerichten standhaft. Somit gilt es hierfür weiterhin auf die bereits anerkannten Bewertungsmethoden der ImmoWertV zurückzugreifen. Hierbei sind das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren maßgeblich.
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