Video: Immobilie bei Einbringung in GmbH & Co. KG erneut abschreiben || Immobiliensteuerrecht – Teil 4
Sie haben einen großen Bestand an Immobilien, der größtenteils abgeschrieben ist. Der Verkehrswert ist in der Zwischenzeit erheblich gestiegen und Sie stellen sich nun die Frage, wie kann ich von diesem deutlich höheren Verkehrswert nochmal ein neues Abschreibungsvolumen generieren um damit erheblich Steuern zu sparen?
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1. Einleitung
Mein Name ist Christoph Juhn, ich bin Steuerberater in Köln und unsere Kanzlei hat sich spezialisiert auf die Besteuerung von Unternehmen, insbesondere der Rechtsform der GmbH und alternativ gründen wir häufig GmbH & Co. KGs, um insbesondere im Bereich des Immobiliensteuerrechts gewisse Steuervorteile zu nutzen. Und diese Vorteile werden wir Ihnen heute erklären.
2. Ausgangssituation: Aufgebrauchte Abschreibungen
Sie haben folgende Situation: Sie haben erheblichen Bestand an Immobilien, der größtenteils abgeschrieben ist. Und was könnten die Gründe sein, warum Sie kein Abschreibungsvolumen mehr haben?
Viele Mandanten haben eine besondere Begünstigung in den neuen Bundesländern in Anspruch genommen und haben dort besonders viel abschreiben können auf die dortigen Immobilien. Andere Mandanten haben denkmalgeschützte Immobilien gekauft, haben die Denkmalabschreibungen in Anspruch genommen. Dann wiederum betreuen wir Mandanten, deren Immobilien sind seit Jahren im Familienbesitz und wurden immer vererbt. Und jedes Kind ist dann in die Fußstapfen der Eltern eingetreten und hat dieses niedrige Abschreibungsvolumen der Eltern übernommen oder alternativ ist es einfach so, dass sie damals die degressive Abschreibung in Anspruch genommen haben. Und alle diese vier Varianten können jetzt dazu führen, dass sie kein Abschreibungsvolumen mehr haben.
2.1. Wertsteigerung
Sie haben eine Immobilie gekauft zu einem Kaufpreis von 1.000 Geldeinheiten und diese 1.000 Geldeinheiten haben Sie relativ schnell abgeschrieben. Dann haben Sie damit natürlich einen gewissen Steuervorteil in Anspruch genommen. Der Wert der Immobilie ist in der Zwischenzeit aber erheblich gestiegen. Unterstellen wir mal, der Wert hat sich verdoppelt und ist nun bei 2.000 Geldeinheiten. Dann wäre dies die Wertentwicklung und im Jahr 2019 wäre Ihr Objekt 2.000 Geldeinheiten wert.
2.2. Der Steuervorteil
Naja, jetzt muss man sagen, durch die damalige Abschreibung bei dem Steuersatz von 50 Prozent haben Sie von ihrem Investment von 1.000 Geldeinheiten ja quasi schon 500 Geldeinheiten über die Abschreibung und dem Steuersatz von 50 Prozent wieder vom Finanzamt zurückbekommen. Wenn wir es jetzt schaffen, noch einmal ein zweites Mal abzuschreiben und zwar jetzt vom Verkehrswert von 2.000 Euro. Dann würden Sie jetzt nochmal 1.000 Geldeinheiten über die Abschreibung zurückbekommen, unterstellt, Sie haben einen Steuersatz von 50 Prozent Einkommensteuer plus Soli plus Kirchensteuer ist das realistisch. Und damit hätten Sie quasi einmal 500 und einmal 1.000 Euro vom Finanzamt an Steuern erstattet bekommen. Und damit hätten Sie mehr Steuern erstattet bekommen, als Sie damals überhaupt für das Objekt bezahlt haben. Das heißt, wir würden jetzt im Jahr 2019 noch einmal abschreiben von dem Wert von 2.000 Euro und hätten damit einen erheblichen Vorteil.
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3. Nutzung der Wertsteigerung als Steuervorteil
Und es stellt sich nur die Frage: Wie schaffen wir es von dem Immobilienwerte von 2.000 Euro jetzt nochmal abzuschreiben? Ganz einfach Sie dürfen die Immobilie nicht vererben; Sie dürfen die Immobilie auch nicht verschenken, sondern Sie müssen die Immobilie verkaufen.
Wer bietet sich an? Es bietet sich an Ihr Ehegatte oder Ihr Ehegattin. Es bietet sich an Ihre Kinder, damit die nochmal abschreiben können. Wenn Sie das nicht möchten, sondern wenn Sie die Immobilie weiterhin in Ihrem Vermögen behalten möchten. Ja, dafür nutzen wir jetzt eine GmbH & Co. KG.
3.1. Gründung der GmbH & Co. KG
Sie Gründen zu 100 Prozent Ihre eigene GmbH & Co. KG und verkaufen die Immobilien an Ihre eigene GmbH und Co. KG.
Und das schauen wir uns jetzt einmal an. Stellt wir uns zunächst die Frage, was ist überhaupt eine GmbH & Co. KG? Kann man alleine gründen, braucht man dafür Kapital oder ähnliches? Dazu kommen wir. Sie wollen eine GmbH & Co. KG gründen: Eine GmbH & Co. KG ist eigentlich eine normale KG, eine Kommanditgesellschaft. Und bei einer Kommanditgesellschaft gibt es eine Person, dass ist der Kommanditisten, der leistet eine Einlage von 100 Euro. Das ist beliebig wählbar. Und in der Regel ist das so, dass dieser Kommanditist zu 100 Prozent beteiligt ist.
Der Kommanditisten haftet nun mit seiner Einlage und bei einer GmbH & Co. KG. braucht man noch eine zweite Person, den so genannten Komplementär, der mit seinem gesamten Vermögen haftet.
Logischerweise ist dieser Komplementär mit 0 Prozent beteiligt und jetzt können Sie gerne rumfragen Ihrem Freunden- oder Bekanntenkreis, ob sich jemand an Ihrer KG beteiligen möchte mit 0 Euro und 0 Prozent am Vermögen, am Gewinn beteiligt ist und aber dafür die komplette Haftung übernehmen will. Diesen Freund oder diesen Bekannten werden Sie nicht finden und in solchen Fällen gründen Sie sich Ihren besten unternehmerischen Freund: Das ist eine GmbH, die gehört zu 100 Prozent Ihnen und diese GmbH hat nur eine Aufgabe, sie übernimmt die Komplementärstellung in ihrer KG und dort zu 0 Prozent beteiligt.
3.2. Gründung der Komplementär-GmbH
Das heißt, die Gewinne, die in dieser GmbH & Co. KG entstehen, fließen zu 100 Prozent zu Ihnen und die GmbH bekommt 0 Prozent. Sie brauchen für die Gründung der GmbH zunächst 12.500 Euro Stammkapital. Das ist dann Geld der GmbH. Die restlichen 12.500 müssen Sie zunächst unbefristet nicht einzahlen. Dieses Geld können Sie nach einer gewissen Frist von sechs Monaten weitergeben an die Kommanditgesellschaft und können dort die Mittel nutzen, um diese zu reinvestieren in neue Immobilien Objekte. Und diese GmbH & Co. KG hat einen besonderen steuerlichen Vorteil.
Gemäß § 15 Absatz 3 Nr. 2 Einkommensteuergesetz ist eine GmbH & Co. KG gewerblich geprägt und hat damit immer ein Betriebsvermögen. Das heißt, wenn Sie die Immobilien jetzt an diese GmbH & Co. KG verkaufen, haben Sie eine Kaufpreisforderung von 2.000 Geldeinheiten und die GmbH hat ein Anschaffungsvorgang, also Anschaffungskosten von 2.000 Geldeinheiten und diese GmbH & Co KG kann von diesem Wert 2.000 Geldeinheiten erneut abschreiben. Und damit haben Sie Ihren Effekt der Abschreibung erreicht.
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3.3. Vergleich des Steuervorteils
Und wie geht es nun weiter? Nun vergleichen wir doch mal. Bisher waren Sie als Privatperson beteiligt. Ich unterstelle mal Mieteinnahmen von 100 Geldeinheiten. Hatten Sie keine Abschreibung plus-minus 0 und hatten damit einen steuerlichen Gewinn von 100 Geldeinheiten. Hierauf fiel Einkommensteuer von 42 Prozent an, sodass 58 unterm Strich netto übrig blieben.
Jetzt haben wir diese GmbH & Co. KG gegründet. Auch diese GmbH & Co. KG hat Einnahmen von 100. Die Abschreibung müssen wir jetzt berechnen. Vom Grundsatz her 2 Prozent, wenn Sie ein gewerbliches Objekt vermieten.
Und Sie sind ja jetzt selber Gewerbetreibender in der GmbH & Co. KG und vermieten ein Gewerbeobjekt, was jemand anderes für gewerbliche Zwecke, also für nicht Wohnzwecke nutzt, dann bekämen Sie sogar 3 Prozent Abschreibung, nicht 2 Prozent. Das kommt immer drauf an. Wir rechnen jetzt einfach mal mit 3 Prozent. Wir unterstellen Sie haben Gewerbeobjekt was wir vermieten.
Das heißt von Anschaffungskosten von 2.000 Euro, Grund- und Bodenanteil lassen wir mal weg. 3 Prozent sind 60 Euro, die wir abschreiben können. Das heißt, wir machen jetzt einen steuerlichen Gewinn von 40. Auf 40 Euro 42 Prozent Einkommensteuer, das sind 17 Euro, sodass wir Liquiditätstechnisch 100 Euro Einnahmen haben. Die Abschreibung ist ja nur ein buchhalterischer Buchungssatz. Minus 17 Euro Geldabgang, sodass wir unterm Strich ja 83 Euro Liquiditätsüberschuss haben.
3.4. Zusammenfassung
Wir haben uns also über die Abschreibung von 60 Euro deutlich verbessert. Sollte es jetzt kein Gewerbeobjekt sein, dann hätten wir nur 2 Prozent, also nur 40 Euro Abschreibung, die wir an dieser Stelle geltend machen können. Der Steuervorteil, den wir jetzt generiert haben, ist ja schon erheblich. Wir haben netto nicht 58 Euro, sondern 83 Euro. Das heißt, der Steuerspareffekt wirkt sich deutlich aus.
4. Weitere steuerliche Möglichkeiten
Und jetzt stellt sich die Frage, kann man das noch weiter optimieren? Was für Möglichkeiten gibt es noch? Naja, die Struktur ist schön, die kann auf Dauer so bleiben. Aber wir haben noch zwei Optionen.
4.1. Option 1: Formwechsel in eine GmbH
Option eins ist, wir machen nach Ablauf einer Sperrfrist von 5 Jahren aus dieser GmbH & Co. KG ein Formwechsel in die Rechtsform der GmbH. Das hat den Effekt, dass aus dieser KG per Formwechsel eine GmbH wird. Und was für Vorteile hat das nun? Naja, wir sind hier in der GmbH, haben hier wieder Einnahmen von 100 AfA wie bisher.
Minus 60 sind wieder gewerblich 40 übrig und haben jetzt Körperschaftsteuer von 15 Prozent und 15 Prozent auf 40 Euro Einkommen. Das ist nicht viel. Das sind 6 Euro und die Frage ist zahlen wir auch Gewerbesteuer? Die Antwort ist Nein. Gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG kann ich auf Antrag alle Mieteinkünfte bei der Gewerbesteuer kürzen lassen, sodass ich letztendlich keine Mieteinkünfte der Gewerbesteuer unterwerfen muss, wenn es eine reine Grundstücks GmbH ist, sodass ich faktisch 0 Euro Gewerbesteuer zahle. Strich drunter Einkünfte von 100 minus Körperschaftsteuer die Liquiditätstechnisch abgeht von 6, mach ich netto 94 Euro Gewinn. Wenn Sie steuerlich schon vorgebildet sind, wissen Sie, die 94 Euro sind Gewinn der GmbH. Die müssen irgendwann ausgeschüttet werden an den Gesellschafter und dafür fallen 25 Prozent an, da haben Sie Recht/ und das wäre ein Grund, dieses Modell nicht zu wählen/ ja, dieses Modell Formwechsel der GmbH & Co. KG in eine GmbH.
4.1.1. Berücksichtigung der Forderung
Jetzt sage ich Ihnen aber wir haben eine Sache dabei nicht berücksichtigt. Und das ist die Forderung in Höhe von 2.000 Euro. Sie als Gesellschaft haben doch durch den Verkauf eine Forderung von 2.000 Euro generiert. Und die Gesellschaft macht jeden Monat einen Liquiditätsüberschuss von 94 Euro. Da können Sie sich doch locker die nächsten 20 Jahre diese Forderungen bedienen, indem Sie Jahr für Jahr 94 Euro an sich als Gesellschafter zurückzahlen, als Darlehen. Und damit haben Sie die nächsten 20, vielleicht 25 Jahre mit Zinsen, einen erheblichen Steuervorteil generiert, weil Sie generieren netto 94 Euro Cash auf Ihrer privaten Ebene und haben im Vergleich dazu vorher nur 58 Euro Cash.
Und ich habe eben schon gesagt, wir können die GmbH & Co. KG vom Grundsatz her so belassen. Dann haben wir die Abschreibung gehoben und das ist eine gute Sache. Das wäre also quasi eine Möglichkeit, die GmbH & Co. KG zu lassen.
4.2. Alternativ: Umwandlung in GmbH
Die zweite Möglichkeit wäre die Umwandlung in die GmbH, um damit nochmal die Steuerlast auf nur 6 Euro zu reduzieren. Da sollte man 5 Jahre warten, weil sonst kostet es Grunderwerbsteuer. Wenn Sie nach der ersten 5 Jahre einen Umwandlungsvorgang machen, löst das leider Grunderwerbsteuer aus auf den Immobilienwert.
Und nach 5 Jahren ist diese Frist im Grunderwerbsteuergesetzt, abgelaufen und damit sogar komplett Grunderwerbsteuer neutral. … Option 1 ist, in die GmbH zu gehen.
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5. Option 2: Wechsel ins Privatvermögen: Aufgabe Betriebsvermögen
Option 2 wäre, wir machen aus dieser mit Betriebsvermögenseigenschaft der GmbH & Co. KG wieder Privatvermögen, weil einen Nachteil hat die GmbH & Co. KG und die GmbH: Beide gemeinsam haben das Problem, dass sich die Immobilie nach Ablauf von 10 Jahren nicht mehr steuerfrei verkaufen kann. Das können Sie nur im Privatvermögen. Jetzt generieren Sie zwar durch die GmbH & Co. KG und die GmbH gewisse Vorteile die nächsten Jahre, je nachdem, welche Option Sie wählen, aber Sie können nicht mehr steuerfrei verkaufen.
Und dazu gibt es jetzt die zweite Option. Wir entscheiden uns, nach einer gewissen Frist aus dieser gewerblichen GmbH & Co. KG wieder Privatvermögen zu machen. Dann kann ich weiterhin im Privatvermögen von 2.000 Geldeinheiten abschreiben und habe dann sogar noch den Vorteil, dass ich dann auch nach Ablauf von 10 Jahren steuerfrei verkaufen kann.
6. Zusammenfassung
Ok, fassen wir zusammen. Erstens Sie gründen eine GmbH & Co. KG. Dann verkaufen Sie Ihre Bestandsimmobilien an diese gewerbliche GmbH & Co. KG. Sie haben eine Kaufpreisforderung und Sie GmbH & Co. KG kann nochmal komplett neu abschreiben. Das kann auf Dauer so bleiben. Jetzt haben Sie aber zwei Optionen. Option 1 ist nach 5 Jahren machen Sie aus dieser GmbH & Co. KG per Formwechsel eine GmbH. 5 Jahre muss es sein, damit Grunderwerbsteuer neutral ist. Die GmbH hat dann den Vorteil, dass sie nicht 42 Prozent Steuern zahlt, sondern nur 15 Prozent Körperschaftsteuer zahlt.
Damit machen Sie 94 Euro netto statt 58 und 94 Euro, können Sie sich über die Kaufpreisaufforderung an sich privat auszahlen. Alternativ können wir aus dieser GmbH & Co. KG, die ja gewerblich ist, wieder eine rein vermögensverwaltende Gesellschaft machen, die dann auch von 2.000 Euro weiterhin abschreibt, aber dann mit dem erheblichen Vorteil, dass sie weiter nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen können.
6.1. Vorstellung der Kanzlei
Sie sehen, wir haben uns auf die Besteuerung von Unternehmen spezialisiert. Wir haben uns auf das Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Wenn Sie Fragen dazu haben, rufen Sie gerne einmal an, wir spielen die verschiedenen Modelle mit Ihnen durch.
Wir können Sie komplett beraten. Das fängt bei der Gründung der verschiedenen Gesellschaften an und geht weiter bei der laufenden Finanzbuchhaltung. Weil wenn wir das Steueroptimal aufsetzen, macht es auch Sinn, dass unsere Abteilung der laufenden Steuerberatung Sie langfristig betreut bei der Umsetzung und bei der ja langfristigen Realisierung dieser Steuervorteile. Wir stehen Ihnen da gerne für Fragen zur Verfügung.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung im Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Bei der steuerlichen Gestaltung von Immobilien schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
- Steuervorteile der Immobilien-GmbH
- Steueroptimierter Verkauf von Immobilien
- Beratung zum Nießbrauchrecht
- Vermeidung von Betriebsaufspaltungen
- Vermeidung von gewerblicher Prägung und gewerblicher Infizierung
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Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
Fachreferent beim Steuerberaterverband für Betriebsaufspaltung
Seit 2014 sind die Partner unserer Kanzlei regelmäßige Fachreferenten des Steuerberaterverbands Köln. Dabei besuchen ca. 1.500 Steuerberater pro Jahr unsere Seminare. Wegen der hohen Nachfrage stellen wir Ihnen unsere Präsentation zur Betriebsaufspaltung gerne kostenlos zum Download zur Verfügung:
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