Video: Immobilie an Kinder verkaufen: Einkommensteuer & Erbschaftsteuer sparen – Immobiliensteuerrecht Teil 3
Sie haben Immobilienvermögen, was sie fremd vermietet haben. Sie selbst sind zwischen 40 und 70 Jahre alt. Nun habe ich jetzt ein Steuermodell für Sie, wie Sie erstens die niedrigen Steuersätze und den Grundfreibetrag Ihrer Kinder nutzen können. Zweitens neues Abschreibungsvolumen generieren können, wie Sie, drittens die Erbschaft- und Schenkungsteuer optimieren können und wie Sie viertens sich selbst finanziell absichern.
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1. Einleitung zum Immobiliensteuerrecht
Mein Name ist Christoph Juhn, ich bin Steuerberater in Köln und unsere Kanzlei ist schwerpunktmäßig tätig in der Beratung im Immobilien-Steuerrecht. Und das habe ich als Anlass genommen, heute im dritten von vier Video-Teilen mal zu erklären, warum Sie Ihre Immobilie nicht auf Ihre Kinder im Rahmen einer Schenkung oder im Rahmen eines Erbfall übertragen sollten, sondern warum Sie Ihre Immobilien immer verkaufen müssen, weil sie damit erhebliche steuerliche Vorteile generieren können. Und das schauen wir uns jetzt einmal an.
2. Die Immobilie in der Erbschaft
Beispiel Sie haben das Objekt damals für 1.000 Geldeinheiten gekauft. Dann haben Sie es bereits abgeschrieben, und diese Abschreibung haben Sie steuerlich geltend gemacht. Wenn Sie jetzt die Immobilie vererben oder verschenken, tritt Ihr Sohn oder Ihre Tochter in die steuerlichen Fußstapfen von Ihnen ein und führt diese niedrige Abschreibung fort. Das ist ein ganz häufiger Fehler, den ich jedes Mal eine Beratungspraxis erlebe. Und das müssen wir vermeiden. Bitte verkaufen Sie die Immobilie, anstatt Sie zu vererben oder zu verschenken.
3. Die Immobilie beim Verkauf
Weil, wenn Sie die Immobilie verkaufen, an Ihre Kinder, dann können Ihre Kinder diese Wertsteigerung, die zwischenzeitlich eingetreten ist, noch einmal komplett nutzen, um komplett neues Abschreibungsvolumen zu generieren. Und dieser Vorteil ist erheblich, weil es ist ja klar. Sie haben damals tausend Euro gekauft, das über die Zeit abgeschrieben. Steuersatz 42 Prozent plus Soli plus Kirchensteuer. Reden über knapp 50 Prozent. Das heißt, Sie haben von einer von 1.000 Euro Kaufpreis 500 Euro über die Zeit vom Finanzamt erstattet bekommen.
Wenn wir es jetzt schaffen, dass Ihre Kinder von 2.000 Euro noch einmal abschreiben bei ebenfalls ein Steuersatz von vielleicht 50 Prozent, bekommen wir an dieser Stelle quasi nochmal einen Vorteil von 50 Prozent, also 1.000 Euro. Und dann haben wir tausend Euro plus 500 Euro, 1.500 Euro Steuervorteil generiert, obwohl wir damals für die Immobilie nur 1.000 Euro gezahlt haben. Und wie groß ist nun dieser Steuervorteil? Wir rechnen es einmal aus.
3.1. Der Verkauf aus Sicht der Eltern
Naja, die Eltern hatten das Objekt, und die Eltern hatten Mieteinnahmen von 5 Prozent auf den aktuellen Wert von 2.000 Euro, 100 Euro Mieteinnahmen. Die Abschreibung bei den Eltern war null, sodass die Eltern Einkünfte von hundert hatten, darauf die Einkommensteuer von 42 Prozent Soli, Kirchensteuer mal weg sind 42 Euro Strich drunter, machen die Eltern Liquiditätstechnisch 58 Euro plus.
3.2. Der Verkauf aus Sicht der Kinder
Was passiert bei den Kindern? Auch die Kinder Mieteinkünfte von 100 Geldeinheiten AfA, naja 2 Prozent bei im Privatvermögen gehaltenen Immobilien auf den Kaufpreis 2.000 Euro. Den Anteil für Grund und Boden lassen aus Vereinfachungsgründen weg. 2.000 Euro mal zwei Prozent sind 40 Euro Abschreibung. Das heißt Strich drunter, ein Gewinn von 60, darauf die Einkommensteuer der Kinder. In der Regel haben ihre Kinder, wenn sie noch zur Schule gehen oder im Kindergarten sind oder studieren, einen Grundfreibetrag von 9.000 Euro.
Zusätzlich haben ihre Kinder auch noch einen niedrigen Steuersatz, was über 9.000 Euro hinausgeht. Bis 54.000 Euro haben wir einen niedrigeren Steuersatz, ab 54.000 Euro greift der Spitzensteuersatz von 42 Prozent. Aber selbst unterstellt, Ihre Kinder wären in diesen Spitzensteuersatz von 42 Prozent, dann ergibt sich eine Gesamtbelastung von 25 Euro, sodass die Mieteinnahmen von hundert Abschreibung, ist nur eine Luftbuchungen buchhalterischer Art, minus 25 ein Liquiditätsüberschuss von 75 Geldeinheiten ergibt. Und damit sind die Kinder schon deutlich besser gestellt.
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4. Gründung einer Immobilien-GmbH
Aber es geht noch besser. Wir verkaufen die Immobilie nicht an die Kinder, sondern die Kinder, gründen eine GmbH und verkaufen die Immobilien an die GmbH der Kinder. Dann generiert die GmbH der Kinder 100 Euro Geldeinheiten an Mietertrag, Abschreibung vom Grundsatz her 2 Prozent. Aber wenn eine gewerbliche GmbH an einen Gewerbetreibenden vermietet und der diese Immobilie nicht zu Wohnzwecken, sondern für gewerbliche Zwecke nutzt, hätten wir sogar drei Prozent Abschreibung. Würde man mit drei Prozent auf 2.000 Euro rechnen, wäre die Abschreibung sogar 60 Geldeinheiten.
4.1. Berechnung des Liquiditätsüberschusses
Wir machen einen steuerlichen Gewinn von 40. Darauf Körperschaftsteuer 15 Prozent sind ja 6 Euro. Von der Gewerbesteuer sind wir bekanntlich befreit. Die sogenannte erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz, sodass wir unterm Strich 100 Euro AfA ist ja nun buchhalterisch ein Buchungssatz minus 6 Euro Liquidität, 94 Euro netto Gewinn, also netto Liquiditätsgewinn generieren. Und das ist deutlich mehr, als die Eltern gemacht haben, weil die hatten letztendlich nur 58 Euro netto.
4.2. Verkauf des Grundbesitzes der Eltern
Und wie geht es nun weiter? Schauen wir uns das mal an. Die Eltern haben Grundbesitz, haben diesen Grundbesitz ja an die Kinder verkauft für einen Kaufpreis von 2.000 Geldeinheiten. Dann ist dieser Grundbesitz bei den Kindern, das haben wir eben durchgerechnet, haben einen Steuervorteil gesehen. Alternativ haben die Kinder eine GmbH gegründet. Und die Eltern hätten ja diese Immobilien auch verkaufen können an die GmbH zum Kaufpreis von 2.000 Geldeinheiten. Und in dem Modell, das die Kinder privat kaufen, habe ich einen Liquiditätsüberschuss von 75 und den Fall, dass die GmbH kauft, habe ich ein Liquiditätsüberschuss von 94 Euro.
4.3. Finanzielle Absicherung der Eltern
Wie sind die Eltern nun abgesichert finanziell? Naja, in dem privaten Modell, wenn die Kinder privat kaufen, müssen die Kinder jetzt einen Tilgungsanteil an die Eltern entrichten von 75 Euro jährlich. Das heißt, die Kinder überweisen 75 Euro an die Eltern und tilgen damit die Kaufpreisforderung von 2.000 Euro. In dem andere Modell verkaufen die Eltern an die GmbH. Es bleibt eine Kaufpreisforderungen stehen. Die wird natürlich nicht sofort entrichtet von 2.000 Euro. Und dann zahlt eben diese GmbH 94 Geldeinheiten an die Eltern um bei den Eltern kommt dann entweder Cash an in Höhe von 75 Euro oder von 94 Euro. Und die Kinder beziehungsweise die GmbH macht genau Liquiditätstechnisch plus minus null.
4.4. Zusammenfassung
Was habe ich damit erreicht? Ich habe die niedrigen Steuersätze bei den Kindern genutzt. Ich habe mich selber finanziell abgesichert, weil aus Sicht der Eltern habe ich jetzt nicht mehr 58 Euro netto, sondern 75 oder 94 Euro sogar netto. Ich habe die Erbschaft und Schenkungsteuer vermieden, weil ich habe ja jetzt nicht Immobilien vererbt oder verschenkt.
Ich habe ja Immobilien verkauft, und dass das keine Schenkungsteuer aus. Und wenn die Forderung exakt passt, zeitlich gesehen, das ist natürlich eine gewisse Herausforderung. Dann ist es so, dass bei mir 75 oder 94 Euro Geld ankommt jährlich, ich diese zum Leben brauche. Und irgendwann ist der Kaufpreisforderungen aufgebraucht, und da gibt es kein Vermögen mehr, was ich vererben oder verschenken kann. Zusätzlich habe ich auf Seiten der Kinder neues Abschreibungsvolumen generiert, was natürlich zu erheblichen Steuervorteil führt.
5. Problem in der Kaufvertragsgestaltung
Das ist in der Tat ein Modell, was ich regelmäßig vortrage beim Steuerberaterverband, in Seminaren für andere Steuerberater. Ich würde sagen, das Modell habe ich mittlerweile 30 mal vorgetragen, zu je hundert Steuerberatern, über 3.000 Seminarteilnehmern. Und ein Seminarteilnehmer hat mir meine letzte Gestaltung quasi kaputt gemacht. Er meldete sich und hat gefragt, was passiert, wenn die Eltern vorzeitig versterben.
Dann vererb ich doch eine Kaufpreisforderung von 2.000 Euro, die erbschaftsteuerlich leider komplett belastet wird. Oder was passiert, wenn die Forderung bedient ist? Und ja, dann fehlt es hier an einem Cash-Zufluss auf Seiten der Eltern. Wie bekommt man das punktgenau hin?
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6. Lösungsansatz: Rentenkauf
Dafür gibt es eine Lösung Die Lösung ist Rentenkauf. Das bedeutet, wir schreiben den Kaufvertrag nicht rein, dass zu einem fixen Preis von 2.000 Euro die Immobilie von den Eltern an die Kinder verkauft wird, sondern zu einem Rentenwerte. Mal als Beispiel, die Kinder verpflichten sich, 50, 80 oder 100 Euro jährlich an die Eltern zu überweisen als Rentenkauf für den Erwerb der Immobilien.
6.1. Berechnung des Kapitalwerts beim Rentenkauf
Und das führt dann dazu, dass die Eltern lebenslang diese 50, 80 oder 100 Euro Rente erhalten. Punktgenauen, Leben lang. Steuerlich ist das eine gewisse Herausforderung, weil wir müssen dann diese Rente über die statistische Lebenserwartung kapitalisieren. Und kommen dann zu einem kapitalisierten Wert dieser Rente. Und die Herausforderung steht eben darin, dass dieser kapitalisierten Wert eben 2.000 Euro sein muss. Kurzum, wir werden in diesem Fall, wenn wir sie beraten, rückwärts rechnen. Wir werden die Immobilienwert feststellen, 2.000 Euro, und werden dann rückwärts rechnen über die statistische Lebenserwartung.
Wie hoch muss die jährliche oder monatliche Rente sein, damit wir genau auf diesen kapitalisierten Wert von 2.000 Euro rückwärts gerechnet kommen. Und damit ist die Punktlandung perfekt gelungen. Die Eltern bekommen eine jährliche Rentenzahlung, oder eine monatliche Rentenzahlung, die kapitalisiert genau 2.000 Euro ist, genau so lange läuft, wie sie leben. Und damit sind sie ein Leben lang finanziell abgesichert.
7. Wahl der Gestaltung: Kinder vs. GmbH
Jetzt kommt natürlich von Ihnen die Frage, Herr Juhn was soll ich machen? Soll ich an meine Kinder verkaufen oder an die GmbH meiner Kinder?
Naja, das hängt einerseits vom Gesamtvermögen ab. Wenn Sie 500.000 Euro Immobilienvermögen haben, verkaufen Sie doch bitte an Ihre Kinder und könnten Sie dafür keine GmbH haben. Die GmbH macht bei größerem Volumen Sinn, keine Frage, weil sie erheblichen Steuervorteil hat. Ich muss aber dazu sagen, das GmbH-Modell hat zwei erhebliche Nachteile.
7.1. Verkauf der Immobilie an die GmbH: Grunderwerbsteuer
Erstens ist dieser Vorgang nicht von der Grunderwerbsteuer befreit. Würden Sie denn Ihre Kinder verkaufen, ist er von der Grunderwerbsteuer befreit. Verkaufen Sie an die GmbH der Kinder, gibt es dafür keine Befreiungen im Grunderwerbsteuergesetzt. Das heißt, es löst Grunderwerbsteuer aus, wenn sie an die GmbH verkaufen.
Außerdem kann die GmbH den erworbenen Grundbesitz nicht mehr steuerfrei verkaufen. Privatpersonen wissen Sie können ja alle zehn Jahre steuerfrei die Immobilie verkaufen. Bei GmbHs gilt diese 10 Jahresfrist nicht. Die müssen immer Steuern entrichten auf den Veräußerungsgewinne von Grundbesitz. Das heißt für die nächsten 20, 25 Jahre, solange diese Kaufpreisforderungen hält, stellen sich deutlich besser, machen Sie 94 Euro netto.
7.2. Verkauf der Immobilien aus der GmbH
Aber wenn die Kaufpreisforderungen nicht mehr da ist, die Immobilie irgendwann verkaufen wollen, ist die GmbH nachteilig. Das heißt, wir können das gerne einmal für Sie durchrechnen und vergleichen. Aber in der Regel bei dem Mandanten, bei dem wir das regelmäßig umsetzen, ist immer dieses private Modell deutlich besser. In der Regel schaffen wir auch so viel neues Abschreibungsvolumen zu generieren, dass gar nicht mehr so viel steuerliches Substrat übrigbleibt, was besteuert wird und damit völlig egal ist, ob ich 42 Prozent Einkommensteuer zahle oder 15 Prozent Körperschaftsteuer.
7.3. Steuersätze der Kinder
Außerdem habe ich ja mit 42 Prozent Spitzensteuersatz von den Kindern gerechnet. Wenn deren Freibeträge mit einrechnen wir mit den niedrigen Steuersätzen bis 54.000 Euro Mietgewinn mit einrechnen, dann werden Sie heraus finden, dass der Steuernachteil bei den Kindern privat gar nicht so groß ist und dass sich das dann viel einfacher umsetzen lässt, als wenn Sie an die GmbH der Kinder verkaufen würden. Okay, also zusammengefasst Bitte Immobilien niemals vererben, niemals verschenken. Immobilien immer frühzeitig verkaufen an ihre Kinder oder an ihre Ehegatten, damit eine Kaufpreisforderung generieren, damit neue Abschreibung Volumen generieren.
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8. Fazit
Und damit haben sie einen erheblichen Vorteil bei der Schenkungsteuer, bei der Erbschaftsteuer, bei den Steuersätzen und bei Abschreibungswirkung. Wenn Sie jetzt Fragen haben. Sie haben ja gemerkt, wir haben uns spezialisiert auf die Besteuerung von Unternehmen und auf das Immobiliensteuerrecht. Wir haben viele Videos dazu verfasst. Aktuell haben wir einen vierteiligen Video Beitrag. Das ist Teil Nummer drei zur Besteuerung von Immobilien in verschiedenen Rechtsformen. Schauen Sie sich bei YouTube einfach einmal an. Außerdem haben Sie in diesem Beitrag auch nochmal zusammengefasst in Textform als Blogbeitrag.
Schauen Sie mal auf unserer Webseite vorbei. Und wenn Sie Fragen dazu haben. Wir begleiten Sie natürlich gerne bei der Umsetzung solcher Strukturen. Mit unseren Anwälten erstellen wir die Verträge dazu. Und natürlich betreuen wir auch ihre Einkommensteuererklärung und die Steuererklärungen, Bilanzen einer eventuell neu gegründeten GmbH & Co. KG oder einer neu gegründeten GmbH im Rahmen der laufenden Steuerberatung, dafür ein eigenes Mitarbeiter-Team. Und wenn Sie Fragen dazu haben, melden sich doch einfach mal gerne.
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