Immobilien in Dubai vermieten

wann liegt Steuerhinterziehung vor?

Steuerhinterziehung mit Immobilien in Dubai

In Deutschland unbeschränkt steuerpflichtige Personen, die Immobilien in Dubai vermieten, ohne diese Einkünfte in ihrer Steuererklärung in Deutschland anzugeben, begehen Steuerhinterziehung. Eine ganze Weile war dies größtenteils ungestraft möglich, weil kein nennenswerter Informationsaustausch auf dem Gebiet der Steuern zwischen den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE) und Deutschland stattfand. Doch inzwischen ist Deutschland in den Besitz von Datensätzen gelangt, die Informationen über in Deutschland steuerpflichtige Personen enthalten, welche über Immobilien in Dubai verfügen. Außerdem findet seit 2017 tatsächlich ein Informationsaustausch mit den VAE statt, nämlich über das international weit verbreitete Common Reporting Standard-Verfahren (CRS).

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Unser Video: Interview mit Martin Richter von Immocation

In diesem Video streifen wir viele Themen, unter anderem im Zusammenhang mit dem Wertansatz von Immobilien und ihrer Besteuerung.

Inhaltsverzeichnis


1. Steuerhinterziehung mit Immobilien in Dubai – Einleitung

Immobilien in Dubai erfreuen sich unter Investoren zunehmender Beliebtheit. Sie sind noch relativ erschwinglich, versprechen aber enorme Renditen. Sei es durch Vermietung oder durch einen späteren Verkauf – Immobilien in Dubai sind eine lohnende Kapitalanlage. Doch mit der Vermietung halten bereits die ersten steuerlichen Herausforderungen Einzug. Wo sind etwa die Mieterträge zu versteuern? Und sie enden auch kaum mit dem Verkauf. All diese Fragen kann man aber mit einer guten Steuerberatung vorab sicherlich lösen. Selbst eine steuerliche Optimierung ist möglich. Einerseits.

Andererseits kann man aber auch logisch argumentieren, dass die Immobilie in Dubai nach allgemeinen Vorschriften in den VAE zu versteuern sind. Schließlich gilt in der Regel ja das Belegenheitsprinzip, wenn es um Immobilien geht. Deshalb ist es wahrscheinlich für den deutschen Fiskus unerheblich, ob man Immobilien in Dubai vermietet oder verkauft. Wozu dann also in der Steuererklärung überhaupt darauf aufmerksam machen? Dass diese Frage und die oft unbedachte Folgerung, keine Meldung darüber zu machen, in die Sackgasse Steuerhinterziehung zu führen vermag, dürfte vielen Betroffenen, die so denken und handeln, wohl in vielen Fällen unbewusst bleiben. Wir zeigen, dass dies ein Fehler ist.

2. Wann liegt Steuerhinterziehung vor?

Steuerhinterziehung ist ein strafrechtlich verfolgtes Vergehen, das vielschichtige Voraussetzungen hat. Essenziell ist sicherlich die Verkürzung von Steuern (§ 370 AO). Dies ist selbstredend immer dann der Fall, wenn man weniger Steuern zahlt als vom Gesetz eigentlich vorgegeben. Allerdings ist diese Aussage auch auf ganz legale Steuergestaltungsmodelle anwendbar. Oder auf eine Steuernachforderung, etwa im Rahmen einer Betriebsprüfung. Selbstverständlich sind dies keine Steuerhinterziehungsfälle, weil hierbei nach Recht und Gesetz Steuern niedriger ausfallen können als zuvor vorgesehen. Es muss eben auch eine illegale Komponente zutreffen. Eines der wichtigsten Kriterien ist somit auch das Vorliegen einer bewussten Absicht zur gesetzeswidrigen Steuerverkürzung. Wer glaubhaft machen kann, dass eine Steuerverkürzung allein aus anderen Gründen entstanden ist, sollte dies gegebenenfalls mit aussagekräftigen Nachweisen argumentativ vorbringen.

Dabei ist Steuerhinterziehung kein Delikt, dass strikt an nationale Grenzen gebunden ist, was somit auch im Kontext mit einer Vermietung von Immobilien in Dubai relevant ist. Dies hängt in Deutschland in erster Linie damit zusammen, weil wir hierzulande ein Steuerrecht haben, das nach dem Welteinkommensprinzip Steuern erhebt. Wer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist, zahlt Steuern auf das weltweite Einkommen. Erst sekundär können hier steuerliche Einschränkungen greifen, etwa durch Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), oder durch nationale Vorschriften (§ 34c EStG). Sie dienen allein der Vermeidung von Doppelbesteuerung im In- und Ausland.

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3. Warum darf Deutschland Steuern auf Immobilien in Dubai erheben?

3.1. Immobilien in Dubai nach dem Welteinkommensprinzip besteuern

Das Welteinkommensprinzip ist auch der Grund, warum Deutschland ebenfalls auf die Mieteinkünfte aus der Vermietung von Immobilien in Dubai zugreift. Denn dem deutschen Fiskus ist es zunächst einmal egal, wo eine in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtige Person ihre Mieteinkünfte bezieht. Nur bei einer beschränkt steuerpflichtigen Person beschränkt sich die Besteuerung allein auf Mieteinkünfte im Inland; hier findet das Welteinkommensprinzip also keine Anwendung. Wir betrachten hingegen den Fall, in dem das Welteinkommensprinzip greift, also auf in Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtige.

3.2. Faktor unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland

3.2.1. Kriterium 1: Wohnsitz in Deutschland

Bei der Frage nach der Anwendung des Welteinkommensprinzips spielt der Status als unbeschränkt steuerpflichtige Person also eine zentrale Rolle. Bei der Ausgestaltung des deutschen Steuerrechts stand der Gesetzgeber vor der Wahl, wie er festlegen wolle, wer hierzulande steuerpflichtig ist beziehungsweise unter welchen Umständen dies der Fall sein sollten. Dabei hat man sich eines recht umfassenden Ansatzes bedient: unbeschränkt steuerpflichtig sind Personen nach deutschem Steuerrecht, wenn sie in Deutschland einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt haben.

Einen Wohnsitz kann man relativ leicht definieren, wobei auch dies durch spätere Rechtsprechung präzisiert wurde. So gilt man als Inhaber eines Wohnsitzes in Deutschland, wenn man über die uneingeschränkte Zutrittsmöglichkeit zu einen Wohnraum hierzulande verfügt. Oft wird dies mit der sogenannten Schlüsselgewalt bezeichnet. Wie gering ein solcher Wohnraum im Endeffekt ausgestattet ist, ist dabei unerheblich. Ebenfalls unerheblich für die Frage nach dem Vorliegen eines Wohnsitzes in Deutschland ist, ob man diese den Meldebehörden bekannt gemacht hat. Klar ist, dass eine Meldepflicht existiert und einzuhalten ist, aber dies ist eben kein steuerlich relevanter Tatbestand.

Wenn wir also über Steuerhinterziehung mit Immobilien in Dubai sprechen, müssen wir zunächst dieses Kriterium prüfen. Ist dieses zu verneinen, erfolgt ein weiterer Schritt.

3.2.2. Kriterium 2: gewöhnlicher Aufenthalt in Deutschland

Auch die Alternative zum Wohnsitz, der gewöhnliche Aufenthalt, bedingt hierzulande eine unbeschränkte Steuerpflicht. Dies ist der Fall, wenn zwar kein fester Wohnsitz in Deutschland vorhanden ist, man aber aus persönlichen Gründen dennoch ein Interesse an einem potentiellen Aufenthalt in Deutschland hat. Dies kann etwa die eigene Familie sein, die in Deutschland verblieben ist, während man selbst im Ausland verweilt. Aber auch das Vorhandensein anderer persönlicher Interessen in Deutschland kann einen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland begründen. Ein Beispiel sind wirtschaftliche Interessen, ein anderer starke freundschaftliche Bande oder intensiv genutzte Freizeitgestaltungen. Wenn also bedeutende Umstände dafür sprechen, dass eine Person im Ausland Grund dazu hat, nach Deutschland zurückzukehren, dann kann man ihr gegebenenfalls steuerrechtlich einen gewöhnlichen Aufenthalt im Inland unterstellen, wenn sie hier auch ohne festen Wohnsitz verweilt.

3.3. Steuerhinterziehung mit Immobilien in Dubai: auf die Gesamtschau kommt es an

All diese Faktoren führen in der einen oder anderen Kombination dazu, dass eine Person in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sein kann. Wenn sie sich nun ihren steuerlichen Pflichten verweigert, sodass man von Steuerhinterziehung sprechen kann, dann ist es unerheblich, ob sie etwa Mieteinnahmen in Deutschland oder in Dubai dem Finanzamt vorenthält.

Der einzige Ausweg, um eine unbeschränkten Steuerpflicht in Deutschland zu entgehen, ist das Kappen aller Bindungen dorthin. Selbstverständlich bleiben gelegentliche Aufenthalte in Deutschland, etwa im Urlaub oder zu Besuch bei Verwandten und Bekannten, von dieser Regelung ausgenommen.

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4. Maßnahmen der BRD zur Bekämpfung von Steuerhinterziehung

4.1. Steuerhinterziehung als Betrug gegenüber dem Staat und somit der Allgemeinheit

Steuern finanzieren unseren Staat. Darum darf es niemanden überraschen, wenn er sein legitimes Interesse an ihrer Erhebung auch dann verfolgt, wenn es sich um grenzüberschreitende steuerliche Sachverhalte handelt. Sobald feststeht, dass eine unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland vorliegt, unterliegen eben auch Einkünfte aus ausländischen Quellen der deutschen Besteuerung. Wer diese Informationen dem zuständigen Finanzamt verschweigt oder durch falsche Angaben zu erreichen versucht, dass die Steuer geringer als eigentlich vorgesehen ausfällt, begeht Steuerhinterziehung. Punkt.

Konkret auf unsere Thematik bezogen heißt das, dass eine in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtige Person, die ihrem Finanzamt verschweigt, dass sie in Dubai mit Immobilien Mieteinnahmen generiert, Steuerhinterziehung begeht. Außerdem liegt Steuerhinterziehung durch eine solche Person vor, wenn sie statt dessen bewusst geringere Mieteinkünfte aus ihrer Vermietung von Immobilien in Dubai meldet als es den Tatsachen entspricht.

4.2. Informationsaustausch mit ausländischen Steuerbehörden: das CRS-Verfahren

Die Mittel, die die Bundesrepublik nun zur Bekämpfung solcher grenzüberschreitender Fälle von Steuerhinterziehung ergreift, sind vielfältig. Standardmäßig setzt man auf Informationsaustausch mit ausländischen Finanzbehörden. Im Falle der VAE war dies aber erst seit 2017 möglich. Denn erst in diesem Jahr beteiligten sich die VAE am sogenannte CRS-Verfahren (Common Reporting Standard), einem international normierten Verfahren zum Austausch von steuerlich relevanten Daten zwischen Finanzbehörden. In Deutschland steht dabei das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) als Kontakt zur Verfügung.

4.3. Aufkauf von Datensätzen über potentielle Steuerhinterzieher

Doch offenbar ist Deutschland im Einzelfall gewillt auch andere, unorthodoxe Maßnahmen zu ergreifen, um sein Steuereinkommen zu sichern. So hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) 2021 entschieden, einen umfangreichen Datensatz über potentielle Steuerpflichtige käuflich zu erwerben. Dabei soll eine Summe von EUR 2 Millionen geflossen sein. Wie die Person, die diesen Datensatz angeboten hatte, in ihren Besitz gekommen war, blieb dabei zweitrangig. Tatsächlich war Ähnliches bereits in der Vergangenheit mehrfach geschehen, wobei der hier geschilderte Fall dennoch eine Premiere darstellt, weil in der Vergangenheit die Initiative von den Finanzbehörden der Bundesländer ausgegangen war und diesmal erstmals zentral vom BMF.

Das BZSt hat also dieses Datenpaket erworben. Anschließend erfolgte die Auswertung der Daten, wobei man eine Trennung nach der Zuständigkeit der Landesfinanzbehörden vornahm. Die entsprechenden Daten wurden mittlerweile auch an diese Stellen weitergeleitet und die Untersuchungen zum Vorliegen des Tatbestands einer Steuerhinterziehung aufgenommen. Dies findet im Rahmen eines Abgleichs zwischen den Daten aus den Dubai-Files und den von den betroffenen Steuerpflichtigen gemachten Angaben in ihren Steuererklärungen statt. Tatsächlich sollen bereits einige Fälle von Steuerhinterziehung mit Immobilien in Dubai erkannt worden sein. Die Verfahren hierzu laufen offenbar noch. Ob sie aber letzten Endes den Ankauf des Datensatzes letztendlich als vertretbar rechtfertigen, ist fraglich.

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Berufsgeheimnis der Steuerberater

In diesem Video erklären wir, dass die polizeiliche Durchsuchung von Mandantenunterlagen im Besitz von Steuerberatern ausgeschlossen ist.

5. Steuerhinterziehung mit Immobilien in Dubai – Fazit

Jedenfalls ist es für die von den Ermittlungen betroffenen Personen inzwischen zu spät, um eine strafbefreiende Selbstanzeige zu stellen. Denn sobald die Behörden die Ermittlungen aufnehmen, entfällt diese Amnestie-Option.

Man kann ja logisch nachvollziehen, dass man auf den Gedanken kommt, ausländische Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien in Dubai zu verschweigen, um in Deutschland Steuern zu sparen. Schließlich besteht auf den ersten Blick kein Grund zur Annahme, dass die hiesigen Finanzbehörden jemals Kenntnis über diese Einnahmen erlangen. Schließlich besteht seit 2021 ja auch kein DBA mehr zwischen Deutschland und den VAE. Doch dies ist eben vielfach ein Trugschluss. Selbst wenn man also aus den regulären Daten, die beide Staaten im Wege des CRS-Verfahrens austauschen, keinen Anhaltspunkt auf Steuerhinterziehung im Zusammenhang mit Immobilien in Dubai entnehmen kann, bestehen doch noch weitere Risiken.

Unser Fazit ist daher eindeutig: keine Motivation rechtfertigt Steuerhinterziehung. Wer diesen Schluss nun aus Umständen, die einen selbst betreffen, überzeugend findet, hat hoffentlich noch die Chance zur Besserung durch Korrektur. Auch hierfür empfehlen wir uns als professionelle Steuerberatungskanzlei. Denn mit unserer Hilfe können Sie eine strafbefreiende Selbstanzeige einreichen. Wir wissen auch, wie Sie sich anschließend vor weiteren steuerlichen Risiken im Zusammenhang mit der Aufarbeitung einer Steuerhinterziehung schützen können. Andernfalls könnte es Ihnen vielleicht eines Tages so ergehen wie Uli Hoeneß. Einsicht allein ist immer besser als in Kombination mit Bedauern.


Steuerberater für internationales Steuerrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum internationalen Steuerrecht spezialisiert. Bei der Vermietung von Immobilien im Ausland schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

Immobilien

  1. steueroptimierte Vermietung von Immobilien im Ausland
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Internationales Steuerrecht – Privat

  1. Informationen zu Neuerungen im Zusammenhang mit der Wegzugsteuer
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  3. Informationen zum Steuerrecht in ausländischen Steuerregimen (zum Beispiel Isle of Man, Norwegen, Singapur)
  4. individualisierte Beratung zum internationalen Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln, Bonn und Düsseldorf gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

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Fachreferent beim Steuerberaterverband für internationales Steuerrecht

Seit 2014 sind die Partner unserer Kanzlei regelmäßige Fachreferenten des Steuerberaterverbands Köln. Dabei besuchen circa 1.500 Steuerberater pro Jahr unsere Seminare. Wegen der hohen Nachfrage stellen wir Ihnen unsere Präsentation zu „alte und neue Risiken im internationalen Steuerrecht“ gerne kostenlos zum Download zur Verfügung: