Immobilien ohne Betriebsaufspaltung erwerben

Unternehmer, die eine Immobilie für ihr Unternehmen erwerben möchten, sollten stets darauf achten, wie sie die Immobilie positionieren. Der Grund hierfür ist einerseits, dass man dabei auch an den zukünftigen Verkauf der Immobilie beziehungsweise des Unternehmens achten sollte. Denn an dieser Stelle entscheidet sich bereits, wie hoch die Steuer auf den Veräußerungsgewinn prozentual ausfällt. Andererseits hängt damit aber auch ein weiterer, meist versteckter Aspekt zusammen, nämlich eine eventuell drohende Betriebsaufspaltung. Dabei kann man betriebliche Immobilien ohne Betriebsaufspaltung erwerben, man muss nur wissen, wie es geht. Genau darüber informiert Sie unser Blog-Beitrag.

Inhaltsverzeichnis

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1. Immobilien ohne Betriebsaufspaltung erwerben – Einleitung

Wer als Unternehmer eine Immobilie für das eigene Unternehmen erwerben möchte, steht oft vor der Frage, wie man das am besten anstellen soll. Damit ist gemeint, wie nach dem Erwerb die Eigentumsverhältnisse an der erworbenen Immobilie geregelt sein sollen. Dies ist gleich aus mehreren Gründen wichtig. Denn einerseits hängen damit viele Aspekte bei der laufenden Besteuerung zusammen. Beispielsweise hängt davon ab, wie hoch die Abschreibung erfolgt. Andererseits beeinflusst diese anfängliche Entscheidung, wie man bei einem späteren Verkauf der Immobilie oder des Unternehmens steuerlich die Immobilie zu behandeln hat.

2. Betriebliche Immobilien erwerben: Steuerfalle Betriebsaufspaltung

Wenn wir unser Augenmerk auf die steuerlichen Aspekte beim zukünftigen Verkauf von betrieblichen Immobilien richten, dann geistert stets ein Schreckgespenst umher: die Betriebsaufspaltung. Dabei handelt es sich keineswegs um eine gesetzliche Maßnahme, die der Gesetzgeber eingeführt hat, um Unternehmern einen Schrecken einzujagen. Vielmehr handelt es sich hierbei um ein sogenanntes Richterrecht, denn die Argumentation zur Besteuerung von Betriebsaufspaltungen stellten Richter mit ihren Urteilen basierend auf bestehenden Gesetzen auf. Deshalb kann man in Steuergesetzen lange nach dem Begriff Betriebsaufspaltung suchen, ohne ihn jemals zu finden.

Und doch ist die Betriebsaufspaltung omnipräsent. Insbesondere Startups und andere noch junge Unternehmen sollten dieses Recht beachten, denn Betriebsaufspaltungen entstehen unserer Erfahrung nach recht oft zu Beginn einer Unternehmung. Neben Immobilien im Betriebsvermögen sind nämlich oft auch andere Wirtschaftsgüter vor der Inklusion in ein Betriebsvermögen betroffen, beispielsweise Markenrechte, Patente, technisches Knowhow und andere immaterielle Wirtschaftsgüter.

Dabei können die steuerlichen Konsequenzen beträchtlich sein. Tatsächlich nehmen viele Unternehmer das Vorliegen einer Betriebsaufspaltung oft erst dann wahr, wenn es bereits zu spät ist. Darum ist es uns wichtig, Sie an dieser Stelle erneut darauf hinzuweisen, dass man betriebliche Immobilien ohne Betriebsaufspaltung erwerben sollte.

3. Was ist eine Betriebsaufspaltung?

Bevor wir Ihnen aber zeigen, wie man Immobilien ohne Betriebsaufspaltung erwerben kann, klären wir noch kurz, was eine Betriebsaufspaltung ist und wie sie für gewöhnlich entsteht.

3.1. Wie eine Betriebsaufspaltung entsteht

Einfach erklärt ist eine Betriebsaufspaltung eine Annahme, von der man spätestens bei der Besteuerung eines Verkaufserlöses ausgeht. Wenn man ein Unternehmen besitzt und dazu Güter einsetzt, die man privat besitzt, dann darf der Fiskus davon ausgehen, dass die Überlassung seinerseits einen unternehmerischen Hintergrund hat – und zwar einen einheitlichen. Mit anderen Worten gilt die Annahme, dass hier ein Unternehmen entsteht, das sogenannte Betriebsunternehmen. Diesem ordnet man sowohl das ursprünglich vorhandene eigentliche Unternehmen als auch die aus dem Privatvermögen heraus bereitgestellten Wirtschaftsgüter zu, in unserem Fall also eine Immobilie. Man muss sie als untrennbar miteinander verbunden betrachten.

3.2. Kriterien einer Betriebsaufspaltung: sachliche und personelle Verflechtung

Es liegt dann sowohl eine sachliche als auch eine personelle Verflechtung vor. Beide zusammen sind als Kriterien für eine Betriebsaufspaltung kennzeichnend. Die sachliche Verflechtung ergibt sich aus der betrieblichen Notwendigkeit der Überlassung des Wirtschaftsguts an das eigentliche Unternehmen. Dies ist gegeben, wenn es sich bei dem überlassenen Wirtschaftsgut um ein für die Führung des Unternehmens wesentlichen Bestandteil handelt. Zum Beispiel kann dies eine Fabrikhalle oder eine Büro sein, die der Produktion oder Verwaltung dienen. Die personelle Verflechtung geht hingegen darauf zurück, dass der Unternehmer sowohl in seinem eigentlichen Unternehmen als auch über das (auf welche Weise auch immer) überlassene Wirtschaftsgut bestimmen kann, ohne auf Zustimmung anderer Entscheidungsträger angewiesen zu sein.

3.3. Steuerliche Folgen der Beendigung einer Betriebsaufspaltung

Verkauft ein Unternehmer aber nun sein eigentliches Unternehmen, oder liquidiert er es, löst er es aus der Verbindung mit dem Betriebsunternehmen. Den Verkaufserlös rechnet man aber dem Betriebsunternehmen mit an, weil beispielsweise dessen Immobilie ja in der Vergangenheit auch zum Erfolg des eigentlichen Unternehmens beigetragen hat. Also zählt ein Teil des Gewinns aus dem Unternehmensverkauf für den Anteil, den die Immobilie beigesteuert hat. Ebenso ist aber auch dessen Wertzuwachs von steuerlichem Belang. Deshalb besteuert man nach einer Betriebsaufspaltung sowohl das eigentliche Unternehmen als auch die übrigen Güter, die das Betriebsunternehmen umfasst.

Da dies jedoch nur über eine Bewertung nach dem Bewertungsgesetz zulässig ist, nehmen die Finanzämter eine meist recht hohe Immobilienbewertung vor, sodass die Steuer in aller Regel ausgesprochen hoch ausfällt.

4. Immobilien ohne Betriebsaufspaltung fürs Unternehmen erwerben

Wie man also sieht, hängt die Vermeidung einer Betriebsaufspaltung im einfachsten Fall davon ab, dass statt des Unternehmers eine andere Person die betriebliche Immobilie erwirbt. Alternativ kann zwar auch das Unternehmen selbst die für ihren Betrieb erforderlichen Immobilien erwerben. Allerdings fällt dann beim späteren Verkauf des Unternehmens oder der Immobilie Steuer an. Der Vorteil eines privaten Immobilienerwerbs ist halt, dass man nach Ablauf einer zehnjährigen Spekulationsfrist den Verkauf steuerfrei durchführen kann.

Wir wollen aber Steuern sparen, sonst wären wir ja keine Steuerberater, sondern der verlängerte Arm des Fiskus. Also lassen wir die für das eigene Unternehmen vorgesehenen Immobilien von jemand anderem erwerben, und zwar ohne dass es zu einer Betriebsaufspaltung kommt. Dabei ist es ganz gleich, ob wir als Einzelunternehmer agieren oder die Immobilie für eine Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft für erforderlich halten. Selbstverständlich tritt man in dieser Hinsicht an Personen heran, die unser Vertrauen uneingeschränkt verdienen.

Nach dem Erwerb vermietet dann unsere Vertrauensperson die Immobilie an unser Unternehmen. Dabei kann unser Unternehmen die Mietkosten als Betriebsaufwand steuerlich ansetzen. Das verschafft uns somit einen steuerlichen Vorteil, den wir bei einer reinen Überlassung aus dem eigenen Privatvermögen keineswegs hätten nutzen können. Zwar bedeutet das auch, das auf die Miteinnahmen Steuern anfallen, doch sind diese meist überschaubar, weil man bei der Immobilienvermietung auch die Abschreibung der Anschaffungskosten ansetzt. Durch die laufende Abschreibung des Immobilienwerts und die allgemein steigenden Immobilienpreise entsteht im Laufe der Jahre ein erhebliches Gewinnpotential. Und dieses kann man nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei heben. Wir haben es also mit einer gleich dreifachen Win-Situation zu tun.

5. Immobilien ohne Betriebsaufspaltung erwerben – Fazit

Wer also Immobilien ohne Betriebsaufspaltung erwerben möchte, kann sogar noch zusätzliche Steuervorteile generieren. Dabei ist dies nur ein Gestaltungsmodell von vielen, die wir unseren Mandanten zur Vermeidung von Betriebsaufspaltungen empfehlen. Doch in manchen Fällen stellen Unternehmer fest, dass sie bereits eine Betriebsaufspaltung herbeigeführt haben. Aber selbst dann können wir weiterhelfen und unsere Mandanten vor den steuerlichen Auswirkungen bewahren. Denn wir kennen Gestaltungsmittel, mit denen wir bestehende Betriebsaufspaltungen steuerneutral auflösen können, sodass beim späteren Verkauf keine zusätzliche Steuer anfällt. Nur wenn man eine in einer Betriebsaufspaltung verhaftete Immobilie bereits verkauf hat, ist es für eine Steuergestaltung zu spät.

So lange sollte besser niemand warten. Ganz gleich also, ob Sie nur mit dem Gedanken spielen, Immobilien fürs eigene Unternehmen zu erwerben, oder ob Sie bereits eine Betriebsaufspaltung herbeigeführt haben und dies noch rechtzeitig vor dem Verkauf bemerken, kontaktieren Sie uns jetzt gleich. Wir helfen Ihnen gerne dabei, Immobilien ohne Betriebsaufspaltung zu erwerben oder notfalls sie wieder herauszulösen – wir freuen uns sogar darauf.

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Steuerberater für Immobiliensteuerrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Beim geplanten Immobilienerwerb schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

Immobilien

1. Empfehlungen zum Erwerb der ersten eigenen Immobilie
2. Langfristige Nutzung der Steuervorteile der Immobilien-GmbH
3. Informationen zu den Steuervorteilen beim Erwerb denkmalgeschützter Immobilien
4. Entwicklung von Gestaltungsmodellen zur optimalen Nutzung der steuerlichen Vorteile eines Share Deals mit Immobilien
5. Beratung zur Vermietung von Immobilien aus einer Holding

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

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Fachreferent beim Steuerberaterverband für Immobiliensteuerrecht

Seit 2014 sind die Partner unserer Kanzlei regelmäßige Fachreferenten des Steuerberaterverbands Köln. Dabei besuchen circa 1.500 Steuerberater pro Jahr unsere Seminare. Wegen der hohen Nachfrage stellen wir Ihnen unsere Präsentation zu „Betriebsaufspaltung im Steuerrecht“ gerne kostenlos zum Download zur Verfügung: