Video: Immobilien kaufen & Steuern sparen – Familiengesellschaft gründen – Immobiliensteuerrecht Teil 2
Sie haben die Situation, dass Sie als Eltern über ein gewisses Barvermögen verfügen. Dieses Barvermögen möchten Sie nun in Immobilien investieren. Und wir zeigen Ihnen nun das es steuerlich besonders vorteilhaft ist, wenn alle Familienmitglieder gemeinsam eine Familiengesellschaft gründen und diese Familiengesellschaft mit diesen Barmitteln dann die neuen Immobilien erwirbt.
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1. Einleitung
Herzlich Willkommen, mein Name ist Christoph Juhn, ich bin Steuerberater in Köln und unsere Kanzlei hat sich im Grundsatz her auf das Immobiliensteuerrecht, das Unternehmensteuerrecht spezialisiert. Und das nehme ich jetzt als Anlass Ihnen zu erklären, warum Sie mit Ihrer Familie zusammen eine GmbH & Co. KG oder eine GbR gründen, auf der Sie Ihr gesamtes Immobilienvermögen übertragen.
2. Gründung der Familiengesellschaft
Und dann schauen wir es mal an, wie das nun funktioniert. Wir gründen zunächst eine Personengesellschaft. Personengesellschaften, bei mir Dreiecke. Das kann jetzt eine GbR sein. Das kann aber auch eine GmbH & Co KG sein oder eine normale Kommanditgesellschaft. Nehmen wir als Alternative noch eine KG. Jedes Familienmitglied beteiligt sich nun mit einem Euro Einlage. Dann hat jedes Familienmitglied mit einer Einlage von einem Euro bei fünf Personen eine Beteiligung von 20 Prozent. Naja, fünf Euro Kommanditkapital oder fünf Euro GbR Kapital das ist nicht viel. Davon kann man sich keine Immobilien kaufen.
3. Finanzielle Ausstattung der Familiengesellschaft
Und dazu nutzen wir jetzt folgenden Effekt. Die Eltern nehmen ihr Barvermögen und geben das als Darlehen in die Gesellschaft. Die bauen eine Forderung auf. Sagen wir mal die Forderung in Höhe von 300.000, 30 Millionen oder 300 Euro, damit wir den Rechengröße haben. In der Regel kauft man Immobilien nicht aus reinem Eigenkapital, sondern man finanziert sie fremd. Man nimmt immer noch einen gewissen Anteil ein Bankdarlehen auf. Sagen wir mal, das würden wir im Verhältnis 30-70 machen, wie es üblich ist. Dann hätte auch die Bank eine Forderung von 700 Euro 30 zu 70 Prozent, also 70 Prozent Fremdkapitalanteile. Davon kaufen wir nun die Immobilien im Wert von 1.000 Geldeinheiten. Und hier sehen wir schon die ersten fünf Euro Einlage haben erhebliche Auswirkungen. Denn diese fünf Euro entscheiden darüber, ob ein Kind mit einem Euro mit 20 Prozent beteiligt ist oder mit zwei Euro Eintritt, ist unter Umständen mit 40 Prozent beteiligt.
Eventuell legen die Eltern auch gar kein Vermögen ein, sodass nur die Kinder beteiligt sind. Das heißt, zu Beginn, also bei der Unternehmensgründung, können Sie alles steuern. Gut, zum jetzigen Zeitpunkt haben wir nur fünf Euro Kommanditkapital, 700 Euro Schulden bei der Bank, 300 Euro Schulden bei den Eltern.
4. Besteuerung der Mieteinnahmen aus den Immobilien
In den nächsten Jahren generieren wir Mieteinnahmen. Diese Mieteinnahmen müssen versteuert werden, zu 20 Prozent jeweils bei den Eltern und von jedem Kind auch zu 20 Prozent. Da setzen natürlich die Eltern ihren individuellen Steuersatz an, und die Kinder setzen auf ihre in der Summe 60 Prozent, ihren persönlichen Steuersatz an. Damit haben die Kinder einen Vorteil. Die haben in der Regel einen Grundfreibetrag von jeweils 9.000 Euro. Das heißt, drei Kinder haben schon mal einen Grundfreibetrag von rund 27.000 Euro, auf den sie keine Steuern zahlen müssen, ab jedem Euro darüber hinaus beginnt der Steuersatz relativ niedrig. Pro Kind 54.000 Euro werden begünstigt besteuert. Erst ab 54.000 haben wir der Euro der darüber hinauskommt den Spitzensteuersatz von 42 Prozent, sodass er 27.000 Euro gar nicht besteuern und quasi 165.000 Euro haben mit einem niedrigen Steuersatz, der unter 42 Prozent liegt.
Das wäre Anlass dafür, dass wir den Kindern eine größere Beteiligung einräumen. Das kann man zu Beginn alles planen. Die Mieteinnahmen müssen versteuert werden, und die Mieteinnahmen führen auch zu Liquiditätsüberschüssen in Form von Cash.
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5. Verwendung der Mieteinnahmen in der Familiengesellschaft
Was machen wir nun mit diesem Cash? Naja, wir werden als allererstes die nächsten Jahre die Forderungen bei der Bank zurückzahlen, um gegenüber fremden Dritten keine Schulden mehr zu haben. Danach werden wir die Forderungen gegenüber dem Vater und der Mutter zurückzahlen. Und dann ist die Gesellschaft schuldenfrei und hat wirklich einen Wert geschaffen von 1.000 Geldeinheiten. In der Regel wird die Finanzierung über 20, 25, 30, vielleicht 35 Jahre laufen. Und nach Ablauf dieser 20 bis 35 Jahren ist die Gesellschaft komplett schuldenfrei und hat einen Wert von 1.000 Geldeinheiten geschaffen. Diese Wertschaffung entsteht zu 20 Prozent bei jedem Kind und zu jeweils 20 Prozent bei jedem Elternteil. Deswegen ist es entscheidend, dass sie am Anfang mit dem ersten Euro die Vermögenswerte geschickt verteilen.
6. Vorteile der Familiengesellschaft
Und was für Vorteile hat das? Fasst man mal zusammen.
6.1. Vorteil in der Rechtsform der Kommanditgesellschaft
Erstens Ich kann die Haftung der Kinder reduzieren auf ihre Einlage von einem Euro. Das klappt nicht in der GbR, weil da haften alle persönlich. Aber ich kann die Haftung bei einer KG reduzieren, indem die Kinder nur Kommanditisten werden.
Die Kommanditisten haften mit ihrer Einlage in dem Fall mit einem Euro, Aussage 1. Aussage 2: In der Regel wollen die Eltern weiterhin die Verfügungsmacht über die Immobilie, wollen bestimmen, wann wird renoviert. Die wollen bestimmen wer wird Mieter, und wann verkaufen wir die Objekte? Na ja, wenn die Kinder Kommanditisten sind, haben sie ein Stimmrecht einmal mehr auf der Gesellschafterversammlung. Die Eltern könnten Komplementär sein. Damit hätten die Eltern automatisch die Geschäftsführung. Und über die Geschäftsführung können die Eltern entscheiden, was mit den Immobilien geschieht.
6.2. Vorteile in der Erbschaft
Außerdem habe ich ja bereits gesagt Ich habe die Freibeträge bei den Kindern und die niedrigen Steuersätzen bei den Kindern ausgenutzt. Darüber hinaus habe ich noch den Vorteil erbschaftsteuerlich und schenkungsteuerlich. Warum? Weil ich habe die Immobilie jetzt nicht bei den Eltern abgezahlt und damit bei den Eltern 1.000 Euro Wert geschaffen, weil ich irgendwann vererben oder verschenken muss, sondern ich habe den Wert ja schon zu 60 Prozent bei den Kindern geschaffen. Und was für Vorteile habe ich noch?
6.3. Vorteil des steuerfreien Veräußerungsgeschäft
Ebenso wie Immobilien im Privatvermögen nach § 21 EStG Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung generieren und nach zehn Jahren steuerfrei verkauft werden können, kann auch die Immobilie in der GbR, in der KG und mit gewissen Tricks auch in der GmbH & Co. KG ganz normale Einkünfte nach § 21 EStG generieren und kann auch nach Ablauf von zehn Jahren immer steuerfrei verkauft werden. Darüber können wir darüber sprechen, weil da muss ein besonderer Passus in den Gesellschaftsvertrag der GmbH & Co KG aufnehmen. Der ist aber essenziell wichtig, weil das ganze Modell bringt nichts, wenn wir nicht steuerfrei verkaufen können. Also steuerfreier Verkauf auch hier möglich.
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7. Übertrag von Bestandsimmobilien in die Familiengesellschaft
Und häufig kommt dann die Frage von dem Mandanten, was ist mit meinem Bestandsimmobilien? Wenn ich alle neue Immobilien in der neuen Familiengesellschaft erwerbe, möchte ich gern die Bestandsimmobilien auch übertragen auf die GbR oder auf die KG oder auf die GmbH & Co. KG. Ist das möglich? Die Antwort ist Ja, wir können die Immobilie übertragen. Wir haben das schon öfters gemacht, haben das immer beim Finanzamt durchbekommen als klare Rechtsprechung, dass das geht, weil es gibt zwei Probleme.
7.1. Erstes Problem: Verkauf statt verschenken
Erstens die Eltern werden es nicht schenken, weil da Schenkungsteuer ist. Die Eltern werden verkaufen und damit diese Forderung zusätzlich um den Wert dieser Immobilien nochmal erhöhen, Punkt 1.
7.2. Zweites Problem: Grunderwerbsteuer
Punkt 2, wir müssen die Grunderwerbsteuer neutral hinbekommen, weil es liegt ja ein Rechtsträgerwechsel vor, der eigentlich der Grunderwerbsteuer unterliegt. Dazu müssen Sie wissen, die Eltern können die Immobilie auf ihre Kinder übertragen ohne Grunderwerbsteuer. Die Eltern können die Immobilie auf die GbR übertragen, aber prozentual nur, soweit der Immobilienbesitzer an der GbR selbst beteiligt ist. 20 Prozent oder eventuell 40 Prozent.
Es gibt keine Begünstigungen im Gesetz, der Übertragungen der Immobilie von hier nach hier Grunderwerbsteuer frei möglich macht. Aber wie gesagt, hier gibt es BFH Rechtsprechungen. Da unterstützen wir sie gerne. Das bekommen wir immer beim Finanzamt durch ist eine eindeutige Geschichte, weil sie ja auf die Kinder übertragen. Und sie könnten dann gemeinsam auf die GbR übertragen. Und dann sagt der BFH, ja, dann können Sie auch direkt auf die GbR übertragen ohne Grunderwerbsteuer. Und deswegen ist es auch möglich, Bestandsimmobilien auf diese Familien GbR, Familien KG, Familien GmbH & Co KG zu übertragen.
8. Zusammenfassung zur Familiengesellschaft
Zusammengefasst, Sie gründen mit ihren Kindern eine GbR, KG oder GmbH & Co. KG. Sie müssen nicht selber daran beteiligt sein. Das macht aber dann Sinn, wenn Sie selber noch als Geschäftsführer aktiv sein sollen. Wenn Sie selber noch Stimmrechte haben wollen, weil in der Gründung können Sie selber noch was in den Gesellschaftsvertrag aufnehmen, was zu Ihrem Vorteil ist. Zum Beispiel können Sie Regelungen aufnehmen, dass die Kinder den Liquiditätsüberschuss der Gesellschaft nicht entnehmen dürfen, sondern dass das Geld vorrangig zur Bedienung der Bankverbindlichkeiten und zur Rückzahlung des Darlehens gegenüber den Eltern zu nutzen ist. Das schreiben wir natürlich in den Gesellschaftsvertrag rein.
Zweitens, haben sie einen Vorteil: Die Kinder können haftungsbeschränkt sein. Drittens haben die Situation, dass sie die niedrigen Steuersätze bei den Kindern ausnutzen. Viertens haben sie den Vorteil, dass sie die Immobilie weiterhin steuerfrei verkaufen können und noch vieles mehr haben ja alles gezeigt. Das hat eines von vielen Modellen im Immobilien Steuerrecht. Sie haben gemerkt Wir haben es auf die Besteuerung von Unternehmen und insbesondere auf Immobilien-Steuerrecht spezialisiert. Schauen Sie doch einfach mal die anderen drei Teile an, wie man Immobilien-Steuerrecht gestalten kann (Teil 1, Teil 2, Teil 3).
Und wenn Sie Fragen dazu haben, ja, dann rufen Sie einfach einmal durch. Wir beraten bundesweit und setzen diese Struktur mit ihnen auf. Wir betreuen sie laufend bei der Erstellung der Bilanzen und der Steuererklärung.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung im Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Bei der Besteuerung von Immobilien schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
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