Immobilien im Ausland: Steuerliche Grundsätze
In Zeiten hoher Baukosten und langwieriger Verfahren werden Investments in Immobilien im Ausland wieder interessanter. Dies gilt neben Privatinvestoren auch für institutionelle Anleger. Liegt eine Immobilie allerdings im Ausland, während der Eigentümer in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtig ist, gelten einige Besonderheiten. Sie ergeben sich einerseits aus geltenden Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) und andererseits aus nationalen Rechtsvorschriften.
In diesem Beitrag legen wir den Fokus auf die Besteuerung im Privatvermögen, was auch vermögensverwaltende Personengesellschaften wie Vermieter-GbRs umfasst. Viele Grundsätze gelten allerdings für Körperschaften entsprechend.
Unser Video: Immobilien-OHG & Holding-GmbH – langfristiges Gesamtkonzept!
In diesem Video erklären wir, welche Steuervorteile die Positionierung einer Immobilien-OHG unter einer Holding-GmbH hat!
Inhaltsverzeichnis
1. Grundsatz: Die Besteuerung von Immobilien im In- und Ausland
Wer Immobilien vermietet, erzielt hiermit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Dies gilt für Privatpersonen und Personengesellschaften gleichermaßen, wenn keine gewerblichen Einkünfte vorliegen (zum Beispiel durch eine gewerbliche Prägung nach § 15 Absatz 3 Nummer 2 EStG). Befindet sich eine Immobilie im Betriebsvermögen, verdrängen die freiberuflichen oder gewerblichen Einkünfte diejenigen aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Absatz 3 EStG).
Sowohl für Immobilien im Ausland als auch für solche im Inland gelten die Grundsätze der sogenannten Überschusseinkünfte. Sie werden nicht durch Bilanzierung oder EÜR, sondern durch Abzug der Werbungskosten von den Einnahmen ermittelt. Einnahmen sind dabei in § 8, Werbungskosten in § 9 EStG geregelt.
Während zu den Einnahmen insbesondere die Mieten einschließlich der Nebenkosten und gegebenenfalls der Umsatzsteuer gehören, setzen sich die Werbungskosten aus
- umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten,
- sonstigen Gebäudeaufwendungen (zum Beispiel für Hausverwaltung),
- Instandhaltungs- und Modernisierungskosten,
- Aufwendungen für Zinsen, wenn das Objekt finanziert wurde, sowie
- die Abschreibung nach § 7 EStG
zusammen. Für die Abschreibung gelten dabei die typisierten Sätze nach § 7 Absatz 4 Satz 1 EStG. Mithilfe eines sogenannten Nutzungsdauergutachtens können Vermieterinnen und Vermieter aber wesentlich schneller abschreiben, wenn das Objekt eine tatsächliche Nutzungsdauer von weniger als 33 oder 50 Jahren aufweist (§ 7 Absatz 4 Satz 2 EStG). Das Gutachten muss von einem anerkannten Sachverständigen erstellt und dem Finanzamt vorgelegt werden.
2. Immobilien im Ausland: Allgemeine Grundsätze der Einordnung
Befinden sich vermietete Immobilien im Ausland, ist zunächst zwischen der EU und dem EWR auf der einen sowie Drittstaaten auf der anderen Seite zu unterscheiden. Für sie gelten zwar im Grundsatz dieselben Vorschriften, zu beachten sind aber besondere Regelungen zu negativen Einkünften im nationalen Recht. Hinzu kommen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), die das Besteuerungsrecht in der Regel dem Belegenheitsstaat der jeweiligen Immobilie zuweisen.
Zunächst regelt § 34c Absatz 1 bis 5 EStG das Verfahren bei Vorliegen ausländischer Einkünfte. Die Norm enthält in Absatz 6 außerdem eine Ausnahme für Fälle, in denen ein DBA abweichende Regelungen vorsieht. In § 34c Absatz 6 Satz3 und 4 EStG findet sich ein sogenannter treaty override, der geltende DBA immer dann teilweise außer Kraft setzt, wenn das Besteuerungsrecht zwar beim ausländischen Staat liegt, dieser es aber mangels vorhandener Norm oder aus anderen Gründen nicht ausübt. In diesem Fall fällt das Besteuerungsrecht an der Immobilie im Ausland gegebenenfalls an den deutschen Fiskus zurück.
Dass Immobilien im Ausland zu ausländischen Einkünften führen (können), regelt § 34d Satz 1 Nummer 7 EStG. Ihre Ermittlung muss nach deutschen Grundsätzen erfolgen (BMF-Schreiben vom 3.5.2018, IV B 2-S 1300/08/10027, BStBl I 2018, 643). Dies bedeutet auch, dass im Einzelfall die Regelungen des Außensteuergesetzes (AStG) zu berücksichtigen sind. Relevant wird das AStG beispielsweise beim Vorliegen einer sogenannten Zwischengesellschaft (§ 8 AStG).
Schauen wir uns nun die unterschiedliche Behandlung von Immobilien im Ausland (EU vs. Drittstaat) sowie die Besonderheiten, die durch ein DBA gelten können, an!
Haben Sie Fragen zum internationalen Steuerrecht?
Unsere Kanzlei hat sich hierauf besonders spezialisiert. Vereinbaren Sie jetzt Ihren ersten persönlichen Beratungstermin mit unseren Steuerberatern und Rechtsanwälten:
2.1. Immobilien in einem Mitgliedstaat der EU oder dem EWR
Befindet sich die Immobilie im EU-Ausland, gilt in erster Linie § 34c Absatz 1 EStG. Weil das Besteuerungsrecht analog zu „unserem deutschen“ § 49 EStG meist bei dem Staat liegt, in dem sich die Immobilie befindet, entsteht dort eine beschränkte Steuerpflicht. Die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtige Privatperson muss in diesem sogenannten Belegenheitsstaat daher ebenfalls eine Steuererklärung abgeben.
Durch das Welteinkommensprinzip (H1 „Allgemeines“ EStH) hat aber auch Deutschland ein Besteuerungsrecht an den Einkünften aus der Immobilie. Hat der ausländische Staat bereits Steuer festgesetzt, wird diese daher nach § 34c Absatz 1 Satz 1 und 2 EStG auf den deutschen Steueranspruch angerechnet. Alternativ und auf Antrag zieht das Finanzamt die ausländische Steuer bei der Ermittlung der Einkünfte ab, berücksichtigt sie also wie Werbungskosten oder Betriebsausgaben (§ 34c Absatz 2 EStG).
Doppelbesteuerungsabkommen gehen dem nationalen Recht vor (§ 2 AO und § 34c Absatz 6 Satz 1 EStG). Sieht das DBA beispielsweise eine Freistellung unter Progressionsvorbehalt (sogenannte Freistellungsmethode) vor, nimmt der deutsche Fiskus die Einkünfte vollständig von der Besteuerung aus. Er berücksichtigt sie allerdings bei der Berechnung des Steuersatzes (§ 32b Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 EStG).
Achtung: In einigen Fällen steht das Besteuerungsrecht zwar dem Belegenheitsstaat der Immobilie zu, er übt es aber nicht aus – zum Beispiel, weil er Vermietungseinkünfte generell nicht besteuert. In diesem Fall liegt das Besteuerungsrecht vollständig bei Deutschland (§ 34c Absatz 1 Satz 3 und Absatz 6 Satz 3 EStG).
2.2. Immobilien in Drittstaaten
Für ausländische Immobilien in Drittstaaten gelten die für EU- und EWR-Staaten anwendbaren Grundsätze meist entsprechend. Ausnahmen sind allerdings durch § 2a EStG zu beachten. Die Norm enthält bestimmte Restriktionen für negative Einkünfte – unter anderem aus Vermietung und Verpachtung – wenn und soweit diese aus Drittstaaten stammen. Dies sind nach § 2a Absatz 2a EStG all jene Einkünfte aus Staaten, die keine Mitglieder der EU und des EWR sind.
Nach § 2a Absatz 1 Satz 1 Nummer 6 Buchstabe a EStG werden negative Einkünfte aus Immobilien im Ausland nicht im deutschen Steuerbescheid berücksichtigt, wenn das Objekt in einem Drittstaat belegen ist. Vielmehr findet hier eine Verrechnung mit positiven Einkünften, die gegebenenfalls erst in der Zukunft entstehen, statt. Zu berücksichtigen sind dann lediglich Salden, die entweder gleich oder größer Null sind.
Wichtig dabei: Die positiven Einkünfte müssen solche derselben Art sein und aus demselben Staat stammen. Verluste aus einer Immobilie in den USA sind daher nur mit Gewinnen aus einer US-amerikanischen Immobilie verrechenbar. Eine zwischenstaatliche Verrechnung, etwa von negativen Einkünften aus den USA mit positiven Überschüssen aus Südafrika, scheidet aus (§ 2a Absatz 1 Satz 3 EStG).
Aber: Enthält ein DBA besondere Regelungen, gehen diese dem § 2a EStG grundsätzlich vor. Denn die Norm enthält, anders als § 34c EStG, keinen treaty override.
Fachberatung für internationales (Immobilien-)Steuerrecht?
Unsere spezialisierten Steuerberater und Rechtsanwälte beraten Sie gerne – auch weltweit per Videocall. Rufen Sie uns gerne an oder schildern Sie uns Ihr Anliegen per E-Mail:
2.3. Immobilien im Ausland: Besteuerung nach dem OECD-MA
Befinden sich Immobilien in einem ausländischen Staat, mit dem Deutschland ein DBA abgeschlossen hat, gehen dessen Regelungen einem Großteil des nationalen Rechts vor. Regelmäßig greift dabei das Belegenheitsprinzip, das in Artikel 6 des OECD-Musterabkommens (OECD-MA) kodifiziert ist;
Art. 6. Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen.
(1) Einkünfte, die eine in einem Vertragsstaat ansässige Person aus unbeweglichem Vermögen (einschließlich der Einkünfte aus land- und forstwirtschaftlichen Betrieben) bezieht, das im anderen Vertragsstaat liegt, können im anderen Staat besteuert werden.
(2) Der Ausdruck „unbewegliches Vermögen“ hat die Bedeutung, die ihm nach dem Recht des Vertragsstaats zukommt, in dem das Vermögen liegt. Der Ausdruck umfasst in jedem Fall das Zubehör zum unbeweglichen Vermögen, das lebende und tote Inventar land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, die Rechte, für die die Vorschriften des Privatrechts über Grundstücke gelten, Nutzungsrechte an unbeweglichem Vermögen sowie Rechte auf veränderliche oder feste Vergütungen für die Ausbeutung oder das Recht auf Ausbeutung von Mineralvorkommen, Quellen und anderen Bodenschätzen; Schiffe und Luftfahrzeuge gelten nicht als unbewegliches Vermögen.
(3) Absatz 1 gilt für die Einkünfte aus der unmittelbaren Nutzung, der Vermietung oder Verpachtung sowie jeder anderen Art der Nutzung unbeweglichen Vermögens.
Das Besteuerungsrecht liegt also regelmäßig nicht beim Ansässigkeits-, sondern beim Belegenheitsstaat. Ist eine Person zum Beispiel in Deutschland ansässig und hat sie eine Immobilie in den USA, besteuern ausschließlich die USA die Erträge aus der Vermietung. Fielen Ansässigkeits- und Belegenheitsstaat zusammen, besteht kein Anlass zur Anwendung eines DBA. Denn hier greift bereits die Besteuerung im Rahmen der unbeschränkten Steuerpflicht, in Deutschland etwa nach § 1 Absatz 1 Nummer 1 EStG.
3. Immobilien im Ausland? Im Zweifel beraten lassen!
Wer Immobilien im Ausland erwerben und vermieten möchte, sollte sich neben der zivilrechtlichen und betriebswirtschaftlichen auch mit der steuerlichen Frage beschäftigen. Komplex wird es in der Praxis vor allem dann, wenn mehrere Immobilien in mehreren Staaten erworben werden sollen. Wer hier auf Nummer sicher gehen möchte, lässt sich bereits im Vorfeld zu den jeweils geltenden Normen beraten!
Steuerberater für internationales (Immobilien-)Steuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung im internationalen Steuerrecht spezialisiert. Hierbei schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
Besteuerung von Immobilien
- Entwicklung individueller Gestaltungsmodelle im internationalen Steuerrecht, beim Unternehmenskauf/-verkauf und bei Umstrukturierungen)
- Ausarbeitung von Vermeidungsstrategien für den Gestaltungsmissbrauch im Sinne des § 42 AO
- Beratung bei komplexen Unternehmensstrukturen (Holdinggesellschaften, Organschaften)
- Beratung zur Abgrenzung von typisch und atypisch stillen Gesellschaften
- Steuervorteile der Immobilien-GmbH
- Steueroptimierter Verkauf von Immobilien
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz: