Spekulationsfrist Immobilien abschaffen: Das plant der Gesetzentwurf 2026
Die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen will die Spekulationsfrist bei Immobilien abschaffen. Ein neuer Gesetzentwurf sieht vor, die bekannte 10-Jahres-Frist nach § 23 EStG ersatzlos zu streichen. Damit wäre jeder Verkauf einer vermieteten Immobilie künftig steuerpflichtig, und zwar mit Ihrem persönlichen Steuersatz von 0 bis 45 Prozent. Egal, wie lange Sie das Objekt halten: Die Haltefrist für Immobilien soll vollständig entfallen. Wir analysieren den Entwurf, zeigen zwei handwerkliche Fehler auf und erklären, wer von der geplanten Spekulationssteuer betroffen ist.
In aller Kürze: Der Gesetzentwurf hebt die Veräußerungsfrist für Immobilien auf. Geschätzte 6 Milliarden Euro Mehreinnahmen sollen dadurch in den Haushalt fließen. Allerdings enthält der Entwurf zwei klare Fehler und wirft eine verfassungsrechtliche Frage auf. Selbstgenutzte Immobilien sollen hingegen weiterhin steuerfrei bleiben.
Hinweis: Dieser Beitrag bezieht sich auf einen Gesetzentwurf der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen. Es handelt sich nicht um geltendes Recht. Die Ausführungen ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung.
Unser Video: Spekulationsfrist in Gefahr
In diesem Video erklären wir, was im neuesten Gesetzesentwurf zur Abschaffung der Spekulationsfrist bei Immobilien steht.
Inhaltsverzeichnis
1. Was die Spekulationsfrist bei Immobilien heute regelt
Zunächst lohnt ein Blick auf die geltende Rechtslage. Private Veräußerungsgeschäfte sind nach § 23 EStG nämlich nur eingeschränkt steuerpflichtig. Entscheidend ist die sogenannte Spekulationsfrist von zehn Jahren.
Verkaufen Sie ein Grundstück, kommt es auf den Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung an. Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, unterliegt der Gewinn Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Dieser beträgt je nach Einkommen 0 bis 45 Prozent. Verkaufen Sie also nach acht oder neun Jahren, zahlen Sie unter Umständen bis zu 45 Prozent Steuern.
Im Umkehrschluss gilt aber auch das Gegenteil. Halten Sie die Immobilie länger als zehn Jahre, ist der Verkauf komplett steuerfrei. Ob Sie das Objekt elf, zwölf oder dreißig Jahre besitzen, spielt dann keine Rolle mehr. Für vermietete Immobilien jenseits der Zehnjahresgrenze fallen folglich null Prozent Steuern an.
Wenn Sie tiefer einsteigen möchten, lesen Sie unseren Beitrag zur 10-Jahres-Frist beim Verkauf von Immobilien.
2. Spekulationsfrist Immobilien abschaffen: Das ändert der Entwurf konkret
Genau hier setzt der neue Gesetzentwurf an. Die Idee, die Spekulationsfrist bei Immobilien abzuschaffen, bedeutet dabei im Kern: Die zeitliche Begrenzung in § 23 EStG verschwindet. Künftig wären Veräußerungsgeschäfte immer steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer.
2.1. Wo der neue Wortlaut die Haltefrist streicht
Bisher steht im Gesetz, dass die Steuerpflicht nur in den ersten zehn Jahren greift. Der Entwurf entfernt diesen Passus. Übrig bleibt lediglich der Halbsatz: „Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken.“ Punkt. Das reicht dem Gesetzgeber.
Ohne die Zehnjahresgrenze gilt damit eine unbefristete Steuerpflicht. Ob Sie eine Immobilie null Jahre, zehn Jahre oder hundert Jahre halten, ändert dann nichts mehr. Folglich würde jeder Gewinn der Einkommensteuer unterliegen. Die Veräußerungsfrist für Immobilien zu streichen, hätte also weitreichende Folgen für alle privaten Vermieter.
2.2. Welcher Steuersatz künftig gilt
Am Steuersatz selbst ändert sich nichts. Es bleibt bei Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz von 0 bis 45 Prozent. Neu ist allein, dass dieser Satz zeitlich unbegrenzt anfällt. Der steuerfreie Verkauf nach Ablauf der Haltefrist entfiele damit ersatzlos.
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3. Wer vom Wegfall der Haltefrist betroffen ist
Eine zentrale Frage lautet: Betrifft die Neuregelung auch Altimmobilien? Der Entwurf antwortet darauf mit einem dreistufigen Modell. Diese Staffelung ist entscheidend, denn sie trennt Bestandsschutz von Neubelastung.
3.1. Drei Stufen des Bestandsschutzes
Der Gesetzgeber unterscheidet drei Gruppen von Immobilien:
- Neue Immobilien werden vollständig erfasst. Hier greift die unbefristete Steuerpflicht ohne Ausnahme.
- Altimmobilien ab 2016 werden ebenfalls erfasst. Bei ihnen war die alte Zehnjahresfrist im Jahr 2026 noch nicht abgelaufen.
- Altimmobilien vor 2016 genießen Bestandsschutz. Ihre Spekulationsfrist ist bereits abgelaufen, sie bleiben steuerfrei verkäuflich.
Konkret heißt das: Wer vor 2016 gekauft hat, kann die Immobilie weiterhin jederzeit steuerfrei veräußern. Wer dagegen 2016, 2017 oder 2018 erworben hat, könnte sein Objekt nie wieder steuerfrei verkaufen, falls das Gesetz so kommt.
3.2. Warum diese Staffelung notwendig ist
Diese Aufteilung ist kein Zufall. Sie trägt dem Vertrauensschutz Rechnung. Bei Altimmobilien vor 2016 ist nämlich bereits eine verfestigte Vermögensposition entstanden. Diese darf der Gesetzgeber nicht nachträglich entwerten. Mehr dazu im Abschnitt zur Verfassungsmäßigkeit.
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4. Zwei klare Fehler im Gesetzentwurf
So weit, so durchdacht. Allerdings enthält der Entwurf zwei handwerkliche Fehler.
Fehler 1: Falscher zeitlicher Anknüpfungspunkt
Der erste Fehler betrifft das Anwendungsdatum. Im Entwurf steht, die Regelung gelte für Wirtschaftsgüter, die „vor“ dem Stichtag 2016 angeschafft wurden. Das ist systematisch falsch.
Richtig müsste es „nach“ dem Stichtag heißen. Nur so werden die Immobilien der Jahre 2016, 2017 und 2018 überhaupt erfasst. Denn Objekte vor 2016 sind ja bereits aus der alten Frist heraus und sollen steuerfrei bleiben. Mit dem Wort „vor“ würde der Entwurf also genau das Gegenteil seiner Absicht regeln.
Fehler 2: Verweis auf die falsche Vorschrift
Der zweite Fehler ist ein Schreibfehler mit Folgen. Der Entwurf verweist an einer Stelle auf „§ 32 EStG“. Gemeint ist aber eindeutig § 23 EStG. § 32 EStG regelt etwas völlig anderes, nämlich Kinder und Freibeträge.
Ein solcher Verweisfehler macht die Norm unbrauchbar. In dieser Fassung könnte der Gesetzgeber den Entwurf nicht verabschieden. Beide Fehler müsste man vorher korrigieren.
Ergänzend sei angemerkt, dass es sich bei dem hier diskutierten Gesetzentwurf um einen Vorabentwurf handelt. Oder anders ausgedrückt, dies ist ein erster Entwurf, der noch lektoriert werden muss. Fehler treten in solchen Fällen häufiger auf. In diesem Beispiel sind die Fehler jedoch sichtlich eklatant.
5. Ist die Abschaffung der Spekulationsfrist verfassungsgemäß?
Neben den handwerklichen Mängeln stellt sich eine grundsätzliche Frage. Darf der Gesetzgeber überhaupt die Spekulationsfrist bei Immobilien abschaffen, ohne gegen das Grundgesetz zu verstoßen? Hier kommt ein wichtiges Urteil ins Spiel.
5.1. Was das Bundesverfassungsgericht 2010 entschied
Das Bundesverfassungsgericht hat sich bereits mit einer ähnlichen Frage befasst. Mit Beschluss vom 7. Juli 2010 (2 BvL 14/02) ging es um die Verlängerung der Spekulationsfrist von zwei auf zehn Jahre. Diese Verlängerung erklärte das Gericht teilweise für verfassungswidrig.
Der Grund liegt im Vertrauensschutz. Eine verfassungsrechtlich unzulässige Rückwirkung liegt vor, soweit durch die Verlängerung der Frist bereits eingetretene steuerfreie Wertsteigerungen der Besteuerung unterworfen würden. Anders gesagt: Wertzuwächse, die bereits steuerfrei realisiert werden konnten, darf der Staat nicht nachträglich besteuern.
5.2. Warum der Entwurf das Urteil beachtet
Genau deshalb arbeitet der Entwurf mit dem dreistufigen Modell. Verfassungsrechtlich unbedenklich ist es dagegen, wenn unter Geltung des neuen Rechts eingetretene Wertsteigerungen erfasst werden. Die Immobilien vor 2016 bleiben unangetastet, weil ihre Frist schon abgelaufen war. Aus unserer Sicht ist die Staffelung damit konform mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts.
Ebenfalls interessant: Immobilien an Kinder verkaufen
In diesem Video zeigen wir, warum man aus steuerlicher Sicht Immobilien den eigenen Kindern besser verkauft statt vererbt oder schenkt.
6. Gute Nachricht: Selbstgenutzte Immobilien bleiben steuerfrei
Bei aller Kritik gibt es eine beruhigende Botschaft. Die Ausnahme für eigengenutztes Wohneigentum bleibt erhalten. Wer das Einfamilienhaus oder die Wohnung selbst bewohnt, kann weiterhin steuerfrei verkaufen.
6.1. Die neue 36-Monats-Regel bei Eigennutzung
Bislang gilt für gemischt genutzte Objekte eine etwas unscharfe Formulierung. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Diese Drei-Jahres-Regel ersetzt der Entwurf durch eine klarere Frist.
Künftig soll gelten: Sie müssen die Immobilie in den 36 Monaten vor der Veräußerung selbst bewohnt haben. Das sind drei volle Jahre statt der bisherigen, kürzeren Berechnung. Die Eigennutzung muss also etwas länger andauern.
6.2. Was das für Vermieter mit späterer Eigennutzung bedeutet
Ein Beispiel verdeutlicht die Wirkung der neuen Regelung. Sie kaufen 2020, vermieten bis 2023 und ziehen dann selbst ein. Verkaufen Sie 2026, müssen Sie die letzten 36 Monate dort gewohnt haben. Die ursprüngliche Vermietung ab 2020 ist dann unschädlich. Übrigens kann auch ein Ferienhaus unter diese Befreiung fallen. Mehr Details finden Sie in unserem Beitrag zu den eigenen Wohnzwecken nach § 23 EStG.
7. Fazit: Kommt das Gesetz wirklich? Unsere Einschätzung
Bleibt die entscheidende Frage: Wird der Entwurf Realität? Mit den genannten Fehlern sicher nicht in dieser Form. Diese müsste der Gesetzgeber zuvor beheben.
Nach der Korrektur halten wir eine Zustimmung jedoch für denkbar. Bundestag und Bundesrat könnten dem Entwurf grundsätzlich folgen. Schließlich locken geschätzte 6 Milliarden Euro für den Haushalt von Bund, Ländern und Kommunen. Der Finanzbedarf ist hoch.
Andererseits verfügen auch viele Volksvertreter über Immobilienbesitz. Sie würden sich mit dem Beschluss der Gesetzesänderung folglich potentiell selber benachteiligen. Das erscheint wenig wahrscheinlich. Sollte jedoch der Druck wachsen, den Finanzrahmen der Bundesregierung zu erweitern, könnte die neue Regelung die Spekulationsfrist auf Immobilien vielleicht doch abschaffen.
Wer 2017 gekauft hat, kann das Objekt 2026 ohnehin nicht steuerfrei verkaufen. Sie müssten bis 2027 warten. Bis dahin könnte das neue Gesetz aber bereits in Kraft sein. Für viele Eigentümer lohnt deshalb jetzt eine vorausschauende Planung. Welche Gestaltungen sich anbieten, zeigen wir Ihnen in unserem Beitrag zu Gestaltungen bei privaten Veräußerungsgeschäften.
Unser Rat: Lassen Sie Ihre Immobilienstruktur frühzeitig prüfen. Gerade bei Objekten, die erst ab 2016 gebaut oder angeschafft wurden, kann eine rechtzeitige Gestaltung erhebliche Steuern sparen, bevor die Reform greift. Unsere Steuerberater und Rechtsanwälte beraten Sie hierzu gern persönlich.
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In diesem früheren Video zeigen wir, dass uns die Abschaffung der 10-jährigen Spekulationsfrist bereits vor einem Jahr beschäftigte.
8. Häufig gestellte Fragen zur Spekulationsfrist bei Immobilien
1. Was ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?
Die Spekulationsfrist ist die Haltedauer nach § 23 EStG. Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig. Nach Ablauf der zehn Jahre bleibt der Verkauf steuerfrei.
2. Spekulationsfrist bei Immobilien abschaffen: was bedeutet das?
Eine Abschaffung würde die Zehnjahresgrenze streichen. Jeder Verkauf wäre dann steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer. Der Gewinn unterläge Ihrem persönlichen Steuersatz von bis zu 45 Prozent.
3. Wie hoch ist die Steuer beim Verkauf einer Immobilie innerhalb der Frist?
Der Gewinn unterliegt Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Dieser reicht je nach Gesamteinkommen von 0 bis 45 Prozent. Hinzu kommt gegebenenfalls der Solidaritätszuschlag.
4. Welche Immobilien wären vom neuen Gesetzentwurf betroffen?
Betroffen wären neue Immobilien sowie Käufe ab 2016. Objekte, die vor 2016 erworben wurden, genießen Bestandsschutz. Sie bleiben weiterhin steuerfrei verkäuflich.
5. Bleibt der Verkauf der selbstgenutzten Immobilie steuerfrei?
Ja, eigengenutztes Wohneigentum bleibt steuerfrei. Voraussetzung ist die Eigennutzung in den letzten 36 Monaten vor dem Verkauf. Diese Ausnahme soll der Entwurf beibehalten.
6. Was sagt das Bundesverfassungsgericht zur Änderung der Spekulationsfrist?
Das Bundesverfassungsgericht entschied 2010, dass eine rückwirkende Verlängerung teilweise verfassungswidrig ist. Bereits steuerfrei erzielbare Wertzuwächse dürfen nicht nachträglich besteuert werden. Der Vertrauensschutz setzt hier Grenzen.
7. Wann beginnt die Spekulationsfrist bei Immobilien zu laufen?
Die Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags. Maßgeblich ist das Verpflichtungsgeschäft, nicht der Übergang von Nutzen und Lasten. Auch das Verkaufsdatum richtet sich nach dem Notarvertrag.
8. Gilt die Spekulationsfrist auch bei geerbten Immobilien?
Bei unentgeltlichem Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung führt der Rechtsnachfolger die Frist fort. Ihm wird die Besitzzeit des Vorgängers angerechnet. Eine neue Zehnjahresfrist beginnt also nicht.
9. Wie viel Steuermehreinnahmen verspricht sich der Gesetzgeber?
Der Gesetzgeber rechnet durch Abschaffen der Spekulationsfrist bei Immobilien mit rund 6 Milliarden Euro zusätzlichen Steuereinnahmen. Diese Mittel sollen in den Haushalt von Bund, Ländern und Kommunen fließen. Der Finanzierungsbedarf gilt als wesentlicher Antrieb der Reform.
10. Kann ich Verluste aus dem Immobilienverkauf steuerlich nutzen?
Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften sind nur eingeschränkt verrechenbar. Sie lassen sich nur mit Gewinnen derselben Einkunftsart ausgleichen. Eine Verrechnung mit anderen Einkünften ist nicht möglich.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Beim Risiko der Abschaffung der 10-jährigen Spekulationsfrist schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
Immobilien
- Empfehlungen zum steueroptimierten Verkauf von Immobilien
- Steuerliche und juristische Beratung zum Nießbrauchrecht
- Erörterung der Möglichkeit einer Immobilienveräußerung an sich selbst
- Erläuterung der Besonderheiten der Immobilien-GmbH
Erbschaft/Schenkung
- Allgemeine Beratung zum Erbschaftsteuerrecht (Freibeträge, Anzeigepflichten)
- Informationen zum internationalen Erbschaftsteuerrecht
- Steueroptimierung durch Verkauf von Immobilien an die eigenen Kinder
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