Eine Rücklage nach § 6b EStG ermöglicht die zunächst steuerfreie Realisierung betrieblicher Veräußerungsgewinne. Voraussetzung ist allerdings, dass der Unternehmer die § 6b Rücklage zeitnah auf ein neu angeschafftes oder hergestelltes Wirtschaftsgut überträgt. Keine Rolle spielt dabei, bei welchem Veräußerungsvorgang die Rücklage gebildet wurde. Eine § 6b Rücklage kann daher auch bei Betriebsaufgabe oder Betriebsveräußerung gebildet werden.
Unser Video: Immobilien steuerfrei verkaufen!
In diesem Video erklären wir, wie Sie mithilfe der Rücklage nach § 6b EStG Immobilien steuerfrei verkaufen können!
Inhaltsverzeichnis
1. Grundsätze der § 6b Rücklage
Verkaufen Einzelunternehmer, Personen- oder Kapitalgesellschaften ein Wirtschaftsgut des Anlagevermögens (zum Beispiel eine Immobilie), ist die Differenz zwischen Verkaufspreis und Buchwert als Gewinn zu versteuern. Die Steuerpflicht tritt dabei im Jahr des Verkaufes ein.
Bei bestimmten Wirtschaftsgütern können Unternehmer diese Besteuerung allerdings vermeiden. Der Gewinn entsteht also weiterhin im Wirtschaftsjahr des Verkaufs, wird hier allerdings in eine Rücklage nach § 6b EStG (die sogenannte § 6b Rücklage) eingestellt. Durch die Zuführung zur Rücklage entsteht eine Betriebsausgabe in Höhe des Gewinns, wodurch der Veräußerungsgewinn schlussendlich nicht zu versteuern ist.
Möglich ist die Bildung einer § 6b Rücklage unter anderem bei der Veräußerung von Grund und Boden, Gebäuden und Anteilen an Kapitalgesellschaften. Entscheidend ist jeweils, dass diese Wirtschaftsgüter mindestens 6 Jahre lang zum Anlagevermögen des Unternehmens gehört haben. Für Umlaufvermögen kann ein Unternehmer also keine Rücklage nach § 6b EStG bilden.
Entscheidend ist also nur die Veräußerung eines begünstigten Wirtschaftsgutes. Der Unternehmer kann die § 6b Rücklage daher auch bei Betriebsaufgabe oder Betriebsveräußerung bilden, wenn die übrigen Voraussetzungen der Norm erfüllt sind.
2. Bildung einer § 6b Rücklage bei Betriebsaufgabe
Eine Betriebsaufgabe im Sinne des § 16 Absatz 3 EStG liegt vor, wenn ein Einzelunternehmer oder eine Personengesellschaft die betriebliche Tätigkeit einstellt. In diesem Zuge werden die wesentlichen Betriebsgrundlagen, also die „entscheidenden Wirtschaftsgüter“ des Betriebsvermögens
- entweder in das Privatvermögen des Unternehmers oder der Mitunternehmer überführt oder
- an fremde Dritte oder andere Personen verkauft.
Soweit eine Entnahme in das Privatvermögen erfolgt, ist diese mit dem gemeinen Wert anzusetzen (§ 16 Absatz 3 Satz 7 EStG). Bei ihm handelt es sich um den Verkehrswert des jeweiligen Gegenstandes. Die Differenz zwischen dem Verkehrswert (Entnahmewert) und dem Buchwert des Wirtschaftsgutes ergibt den Gewinn, der im Rahmen der Betriebsaufgabe nach § 16 Absatz 2 EStG zu versteuern ist.
Soweit die Wirtschaftsgüter aber veräußert werden, ist der tatsächlich erzielte Verkaufspreis anzusetzen (§ 16 Absatz 3 Satz 6 EStG). Auch hier ist die Differenz zum Buchwert zu versteuern.
Beide Werte zusammen ergeben den Aufgabegewinn, der gegebenenfalls nach § 34 EStG begünstigt ist (sogenannte Fünftel-Regelung oder „halber Steuersatz“).
Um nun eine § 6b Rücklage bei Betriebsaufgabe bilden zu können, muss ein begünstigtes Wirtschaftsgut veräußert werden. Entscheidend ist hier die Veräußerung, weil eine Entnahme ins Privatvermögen nicht unter diesen Begriff fällt und daher keine Bildung einer Rücklage nach § 6b EStG ermöglicht. Soweit eine § 6b Rücklage bei Betriebsaufgabe gebildet wird, mindert diese den anzusetzenden Aufgabegewinn in der entsprechenden Höhe.
Auch bei Betriebsaufgaben sind folgende Wirtschaftsgüter begünstigt:
- Grund und Boden
- Gebäude
- Anteile an Kapitalgesellschaften
Der Gewinn aus der Veräußerung eines Anteils an einer Kapitalgesellschaft ist allerdings nur in der nach § 3 Nummer 40 EStG steuerpflichtigen Höhe begünstigt. Die Bildung einer § 6b Rücklage bei Betriebsaufgabe scheidet hier also im Umfang von 40 % des steuerbaren Veräußerungsgewinnes aus.
Haben Sie Fragen zur geschickten Bildung von Rücklagen nach § 6b EStG?
Unsere Kanzlei hat sich hierauf besonders spezialisiert. Vereinbaren Sie jetzt Ihren persönlichen Beratungstermin mit unseren Steuerberatern und Rechtsanwälten:
3. Bildung einer § 6b Rücklage bei Betriebsveräußerung
Neben der Betriebsaufgabe kann der Unternehmer die § 6b Rücklage auch bei Betriebsveräußerung bilden. Eine solche liegt nach § 16 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG vor, wenn alle wesentlichen Betriebsgrundlagen des Unternehmens in einem Vorgang auf eine andere Person übergehen.
Für die Bildung der § 6b Rücklage ist allerdings unerheblich, ob das begünstigte Wirtschaftsgut eine wesentliche Betriebsgrundlage darstellt oder nicht. Entscheidend ist nur, dass der jeweilige Gegenstand einerseits unter § 6b Absatz 1 EStG fällt und andererseits im Rahmen der Veräußerung auf einen Erwerber übergeht. Eine Entnahme ins Privatvermögen reicht auch hier nicht für die Bildung der Rücklage nach § 6b EStG aus.
4. Übertragungsmöglichkeiten der Rücklage nach § 6b EStG
Gibt ein Unternehmer seinen Betrieb auf oder stellt eine Personengesellschaft ihre unternehmerischen Aktivitäten ein, ist das Unternehmen regelmäßig beendet. Nicht immer plant der Steuerpflichtige dann, ein neues Einzelunternehmen zu eröffnen, um die bei der Aufgabe oder Veräußerung gebildete Rücklage nach § 6b EStG auf ein hier angeschafftes Wirtschaftsgut zu übertragen.
Eine Übertragung ist daher nach R 6b.2 Absatz 6 EStR auch auf andere Betriebe möglich. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Unternehmer die § 6b Rücklage bei Betriebsaufgabe oder im laufenden Betrieb des Unternehmens gebildet hat. Konkret kann er die Rücklage übertragen auf
- Wirtschaftsgüter, die zu demselben oder einem anderen als Einzelunternehmen geführten Betrieb gehören oder
- Wirtschaftsgüter übertragen, die zum Betriebsvermögen einer Personengesellschaft gehören, an der der Stpfl. als Mitunternehmer beteiligt ist, soweit die Wirtschaftsgüter dem Steuerpflichtigen als Mitunternehmer zuzurechnen sind.
Ist die Rücklage nach § 6b EStG Bestandteil eines Sonderbetriebsvermögens, kann der Mitunternehmer sie auf Wirtschaftsgüter übertragen, die
- zu demselben Sonderbetriebsvermögen oder zum Sonderbetriebsvermögen bei einer anderen Personengesellschaft gehören oder
- zum Gesamthandsvermögen der Personengesellschaft, der das veräußerte Wirtschaftsgut gedient hat, oder
- zum Gesamthandsvermögen einer anderen Personengesellschaft gehören, soweit die Wirtschaftsgüter dem Steuerpflichtigen als Mitunternehmer zuzurechnen sind, oder
- zu einem als Einzelunternehmen geführten Betrieb gehören.
Ist die § 6b Rücklage bei Betriebsaufgabe im Gesamthandsvermögen entstanden, kann der Unternehmer sie auf jegliche Betriebs- und Sonderbetriebsvermögen übertragen. Eine Übertragung ist aber auch hier immer nur insoweit möglich, als der Unternehmer an den jeweiligen Wirtschaftsgütern auch tatsächlich beteiligt ist.
Steuerberater für die Besteuerung von Immobilien
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung von Immobilieninvestoren spezialisiert. Hierbei schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
Immobilienbesteuerung
- Gründung von Holdinggesellschaften (Realisierung steuerfreier Veräußerungsgewinne, Dividendenerträge)
- Entwicklung individueller Gestaltungsmodelle im internationalen Steuerrecht, beim Unternehmenskauf/-verkauf und bei Umstrukturierungen)
- Ausarbeitung von Vermeidungsstrategien für den Gestaltungsmissbrauch im Sinne des § 42 AO
- Nutzung von Gewerbesteuervorteilen durch die erweiterte Grundstückskürzung
- Entwicklung von Verteidigungsstrategien gegenüber der Finanzverwaltung bei Einspruchsverfahren, Betriebsprüfungen, FG-Klageverfahren und BFH-Revisionsverfahren
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Dubai (VAE) gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
Wer Immobilien vermietet, muss zwischen Anschaffungs-, Herstellungs- und sofort abziehbaren Kosten unterscheiden. Das Steuerrecht ordnet die jeweiligen Aufwendungen nach bestimmten Kriterien einer dieser Kategorien zu. Insbesondere Erhaltungs- und Modernisierungskosten führen dabei häufig zu Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt. Grund hierfür ist, dass der Investor die Aufwendungen sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehen möchte, das Finanzamt aber eine Verteilung über den Abschreibungszeitraum (50 Jahre oder 30 Jahre) anordnet. Eine entscheidende Rolle hierbei spielt der Begriff der sogenannten Standardhebung. Wann eine solche vorliegt, wie sie sich vermeiden lässt und welche steuerlichen Folgen eintreten, zeigen wir in diesem Beitrag!
Unser Video: Die Familien-GbR mit Immobilien
In diesem Video erklären wir, wie Sie mit einer Immobilien-GbR Besteuerung und Vermögensnachfolge optimieren können!
Inhaltsverzeichnis
1. Grundsatz: Erhaltungs- und Modernisierungskosten als abziehbarer Aufwand
Nach § 9 Absatz 1 Satz 1 EStG sind Aufwendungen für Erhaltung und Modernisierung einer Immobilie sofort als Werbungskosten abziehbar. Entsprechendes gilt nach § 4 Absatz 4 EStG für Betriebsausgaben, wenn die Immobilie zum Beispiel Betriebsvermögen einer Immobilien-GmbH darstellt.
Dieser Grundsatz unterscheidet Aufwendungen für die Modernisierung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Denn diese muss der Steuerpflichtige nach § 7 Absatz 4 EStG über die Nutzungsdauer der Immobilie abschreiben; ein vollständiger Ansatz im Jahr der Bezahlung scheidet aus. Die Nutzungsdauer wird vom Gesetz mit 33 Jahren oder 50 Jahren fingiert. Im Einzelfall kann eine kürzere Nutzungsdauer zum Ansatz kommen, wenn ein Nutzungsdauergutachten vorliegt (§ 7 Absatz 4 Satz 2 EStG).
Die Standardhebung nimmt hier quasi eine „Mittelposition“ ein. Entsprechendes gilt für anschaffungsnahe Herstellungskosten. Der Gesetzgeber lässt hierbei Erhaltungs- oder Modernisierungskosten nicht sofort zum Abzug zu, sondern ordnet eine Verteilung auf die Nutzungsdauer der Immobilie an. Dies erfolgt allerdings nur, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen.
2. Anschaffungsnahe Herstellungskosten vs. Standardhebung: die Unterschiede
Nach § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG gehören Aufwendungen für Instandsetzung oder Modernisierung der Immobilie zu den Anschaffungskosten, wenn sie innerhalb von 3 Jahren nach dem Erwerb anfallen. Ist diese Voraussetzung erfüllt, müssen die eigentlich sofort abziehbaren Kosten also auf die Nutzungsdauer der Immobilie verteilt werden. Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA) und mindern den Überschuss aus der Vermietung.
Entscheidend ist allerdings, dass die innerhalb von 3 Jahren aufgewendeten Beträge 15 % der Anschaffungskosten erreichen oder übersteigen. Bleiben die Aufwendungen unter dieser Grenze, sind sie weiterhin als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar. Sie mindern den Überschuss aus der Vermietung daher nicht über die gesamte Nutzungsdauer, sondern im Jahr der Zahlung.
Bei der Standardhebung gelten andere Grundsätze. Hier kommt es insbesondere nicht auf die Höhe der Kosten oder den Zeitpunkt ihrer Investition an. Entscheidend ist lediglich, welche Auswirkungen die Sanierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen auf den Wohnwert der Immobilie nehmen. Sind hier bestimmte Kriterien erfüllt, liegen Anschaffungskosten vor.
Haben Sie Fragen zur steueroptimierten Vermietung von Immobilien?
Unsere Kanzlei hat sich hierauf besonders spezialisiert. Vereinbaren Sie jetzt Ihren persönlichen Beratungstermin mit unseren Steuerberatern und Rechtsanwälten:
3. Die Standardhebung im Detail
Nach § 255 Absatz 1 Satz 1 HGB sind Anschaffungskosten alle Aufwendungen, die geleistet werden, um eine Immobilie zu erwerben und sie in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Dabei ist eine Immobilie „betriebsbereit“, wenn sie nach den Wünschen der Erwerberin oder des Erwerbers nutzbar ist. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn eine zu Wohnzwecken erworbene Immobilie auch tatsächlich bewohnbar ist.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte sich in gleich mehreren Entscheidungen mit der Frage dieser „Betriebsbereitschaft“ zu beschäftigen (unter anderem BFH-Urteile vom 9.5.1995 – BStBl 1996 II S. 628, 630, 632, 637 –; vom 10.5.1995 – BStBl 1996 II S. 639 – und vom 16.7.1996 – BStBl II S. 649). Hier hat er ausgeführt, wie im Einzelfall zwischen
- sofort abziehbaren Aufwendungen für Erhaltung, Instandsetzung und Modernisierung,
- Anschaffungskosten und
- Herstellungskosten
zu unterscheiden ist. Eine wesentliche Rolle spielt dabei die Frage nach der sogenannten Standardhebung. Hierunter sind Maßnahmen zu verstehen, die im Ergebnis zu einer Erhöhung des Standards der Wohnimmobilie führen, also eine deutlich Verbesserung des Nutzungs- oder Wohnwertes führen. Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat die hierbei geltenden Grundsätze im Schreiben vom 18.07.2003 (IV C 3 – S 2211 – 94/03) zusammengefasst.
Werfen wir also einen Blick auf die Unterscheidung im Einzelnen und insbesondere auf die Frage, wann eine Standardhebung anzunehmen ist.
3.1. Die grundsätzliche Herstellung der Betriebsbereitschaft
Liegt bei Erwerb der Immobilie noch keine Betriebsbereitschaft vor, sind alle Aufwendungen zur Herstellung dieser Betriebsbereitschaft Anschaffungskosten. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des § 255 Absatz 1 HGB. Das BMF unterscheidet hier allerdings zwischen der objektiven auf der einen und der subjektiven Funktionsuntüchtigkeit auf der anderen Seite:
- Eine objektive Funktionsuntüchtigkeit liegt vor, wenn das Gebäude gar nicht genutzt werden kann. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Dach, Fenster oder Heizung fehlen oder sich in einem Zustand befinden, der eine Nutzbarkeit rechtlich oder tatsächlich unmöglich macht
- Demgegenüber liegt eine subjektive Funktionsuntüchtigkeit vor, wenn das Gebäude für die konkrete Zweckbestimmung nicht nutzbar ist. Ein solcher Fall ist zum Beispiel anzunehmen, wenn ein Bürogebäude erworben wird, der Erwerber dies aber noch zum Wohnhaus umbauen muss. Die subjektive Betriebsbereitschaft liegt hier erst vor, wenn eine Nutzung zu Wohnzwecken möglich ist
Der Begriff der Standardhebung spielt hier also keine Rolle. Eine solche kann vielmehr erst vorliegen, wenn das Gebäude bereits subjektiv funktionsbereit ist, dann aber im Standard verbessert wird. Besteht von Anfang an keine zweckentsprechende Möglichkeit, die Immobilie zu nutzen, sind alle Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft stets Anschaffungskosten.
3.2. Kosten einer Standardhebung als Anschaffungskosten
Zur Frage der subjektiven Funktionstüchtigkeit gehört auch die Entscheidung über den zukünftigen Standard einer Immobilie. Der Erwerber kauft das Objekt also in einem bestimmten Zustand und plant, dass es zukünftig in besserem Zustand erscheinen oder einem anderen Standard entsprechen soll. Liegt ein solcher Fall vor, gehören die Kosten der Standardhebung zu den Anschaffungskosten der Immobilie.
Das BMF nimmt unter anderem in den folgenden Fällen einen sehr einfachen Standard an:
- Das Bad besitzt kein Handwaschbecken.
- Das Bad ist nicht beheizbar.
- Eine Entlüftung ist im Bad nicht vorhanden.
- Die Wände im Bad sind nicht überwiegend gefliest.
- Die Badewanne steht ohne Verblendung frei.
- Es ist lediglich ein Badeofen vorhanden.
- Die Fenster haben nur eine Einfachverglasung.
- Es ist eine technisch überholte Heizungsanlage vorhanden (z. B. Kohleöfen).
- Die Elektroversorgung ist unzureichend.
Eine Standardhebung auf den mittleren Standard liegt nun vor, wenn die zentralen Ausstattungsmerkmale durchschnittlichen und/oder (teilweise) auch höheren Ansprüchen genügen. Alternativ wird das Gebäude bereits im mittleren Standard erworben, was eine anschließende Prüfung, ob Baumaßnahmen zur Hebung auf einen luxuriösen Standard geführt haben.
Ein sehr anspruchsvoller Standard (Luxussanierung) liegt vor, wenn beim Einbau der zentralen Ausstattungsmerkmale nicht nur das Zweckmäßige, sondern das Mögliche, vor allem durch den Einbau außergewöhnlich hochwertiger Materialien, verwendet wurde.
Zu einer Standardhebung vom einfachen auf den mittleren Standard kommt es daher zum Beispiel, wenn
- das Bad mit Handwaschbecken und Heizung ausgestattet,
- einfach durch doppelt oder dreifach verglaste Fenster ersetzt oder
- eine unzureichende Elektroversorgung durch den Einbau zusätzlicher Steckdosen auf ein durchschnittliches Niveau verbessert wird.
Entsprechendes gilt für die Hebung eines mittleren auf einen luxuriösen Standard. Eine solche liegt zum Beispiel vor, wenn üblich gestrichene Wände mit Marmor verkleidet, statt Laminat Parkettboden verbaut oder statt gängiger Leuchten Designer-Deckenlampen verbaut werden. Im Ergebnis hebt sich eine so ausgestattet Wohnung deutlich von dem ab, was auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt als „üblich“ gilt.
3.3. Standardhebung und Erweiterung nach § 255 Absatz 2 Satz 1 HGB
Eine zu Anschaffungskosten führende Standardhebung kann auch vorliegen, wenn der Erwerber nach dem Erwerb Investitionen tätigt, die
- einerseits eine Hebung des Standards bewirken und
- andererseits zu einer Erweiterung der nutzbaren Fläche führen,
zusammenfallen. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein bislang leerstehender, ungenutzter Dachboden ausgebaut und ebenfalls zu Wohnzwecken vermietet wird. Hier verbessert der Steuerpflichtige den Standard der Immobilie und erweitert gleichzeitig die nutzbare Fläche. In diesem Fall liegen Anschaffungskosten vor, weil es zu einer teilweisen Herstellung der Funktionsbereitschaft kommt.
Fachberatung für Immobiliensteuerrecht?
Unsere spezialisierten Steuerberater und Rechtsanwälte beraten Sie gerne – auch weltweit per Videocall. Rufen Sie uns gerne an oder schildern Sie uns Ihr Anliegen per E-Mail:
3.4. Die Standardhebung als Herstellungskosten
Nach § 255 Absatz 2 Satz 1 HGB gehören zu den Herstellungskosten einer Immobilie auch solche Aufwendungen, die zu einer über den bisherigen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führen. Eine solche wesentliche Verbesserung ist immer dann als Standardhebung zu verstehen und führt zu Herstellungskosten, wenn
- der Steuerpflichtige Instandhaltungs- und Modernisierungskosten aufwendet
- und das Gebäude damit deutlich über den bisherigen Gebrauchswert aufwertet.
Die Standardhebung unterscheidet sich insoweit von der reinen „Standardhaltung“. Der Standard einer Immobilie bleibt immer dann unverändert, wenn es sich bei den Baumaßnahmen lediglich um übliche Instandhaltungsarbeiten handelt. Hierunter fällt beispielsweise ein Neuanstrich, der Tausch einer defekten oder mangelhaften Heizung oder der Ersatz alter durch neue Fenster.
Nachträgliche Herstellungskosten liegen immer dann vor und führen stets zu einer Standardhebung, wenn ein Steuerpflichtiger die Immobilie innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren in 3 von 4 zentralen Ausstattungspunkten wesentlich verbessert. Diese sogenannten zentralen Ausstattungsmerkmale sind:
- Heizungsinstallation
- Sanitärinstallation
- Elektroinstallation
- Fenster
Innerhalb welches Zeitraums nach dem Erwerb die Aufwendungen anfallen, spielt keine Rolle. Eine Standardhebung kann also beispielsweise auch erst 10 Jahre nach Anschaffung der Immobilie erfolgen. Entscheidend hierfür ist nur, dass die wesentliche Verbesserung innerhalb des 5-Jahres-Zeitraums eintritt und mindestens 3 von 4 zentralen Merkmalen der Immobilie betrifft.
4. Vermeidung von (anschaffungsnahen oder nachträglichen) Herstellungskosten
Immobilieneigentümer möchten Aufwendungen für Sanierung und Instandhaltung regelmäßig sofort steuerlich geltend machen, um den Liquiditätsgewinn nicht erst über die Gesamtnutzungsdauer der Immobilie zu erzielen. Hierfür gilt es,
- anschaffungsnahe Herstellungskosten durch Einhaltung der 15-%-Grenze zu vermeiden,
- keine Erweiterung oder Substanzmehrung der Immobilie zu bewirken und
- eine Standardhebung durch Verbesserung dreier zentraler Ausstattungsmerkmale dadurch zu umgehen, dass die Immobilie nur über einen längeren Zeitraum saniert wird.
Handelt es sich unstrittig nur um Erhaltungs- oder Modernisierungskosten, kann der Erwerber der Immobilie diese vor dem Übergang von Nutzen und Lasten tätigen. Eine entsprechende Vereinbarung mit dem Verkäufer ermöglicht hierbei, dass die 3-Jahres-Frist des § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG gar nicht erst relevant ist.
Steuerberater für die Besteuerung von Immobilien
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung von Immobilieninvestoren spezialisiert. Hierbei schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
Besteuerung von Immobilien
- Umfassende Beratungen im internationalen Steuerrecht (Quellensteuerabzug, Wegzugsbesteuerung, Hinzurechnungsbesteuerung)
- Entwicklung von Maßnahmen zur Reduktion der Steuerlast (zum Beispiel Rechtsformwahl, Sitzverlegung)
- Beratung zur Abgrenzung von typisch und atypisch stillen Gesellschaften
- Nutzung von Gewerbesteuervorteilen bei der atypisch stillen Gesellschaft
- Nutzung von Gewerbesteuervorteilen durch die erweiterte Grundstückskürzung
- Beratung beim Unternehmensverkauf (Vorteile bei Share Deal & Asset Deal)
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Dubai (VAE) gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
Wer Immobilien besitzt und diese im Privatvermögen hält, kann sie 10 Jahre nach Anschaffung steuerfrei verkaufen. Die sogenannte Spekulationsfrist gilt allerdings nur für bestimmte Fälle, während in anderen Konstellationen keine Steuer beim Immobilienverkauf anfällt. Letzteres ist zum Beispiel immer dann der Fall, wenn seit Anschaffung eine Nutzung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken erfolgte.
Werfen wir also einmal einen Blick auf Grundsatz und Ausnahmen von der 10-Jahres-Frist beim Verkauf von Immobilien!
Unser Video: Immobilie an die eigenen Kinder verkaufen
In diesem Video erklären wir, warum Sie Ihre Immobilien an die eigenen Kinder verkaufen sollten, um Steuern zu sparen!
Inhaltsverzeichnis
1. Grundzüge der 10-Jahres-Frist bei Immobilien
Die bekannte 10-Jahres-Frist bei Immobilien, die sogenannte Spekulationsfrist, findet sich in § 23 EStG. Die Vorschrift regelt, unter welchen Voraussetzungen der Verkauf von Wirtschaftsgütern im Privatvermögen der Einkommensteuer unterliegt. Sie normiert auch, in welchen Fällen eine Ausnahme von der grundsätzlichen Steuerpflicht greift.
Im Fall von Grundvermögen gelten dabei folgende Grundsätze:
- Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als 10 Jahre, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 1 und 2 EStG)
- Wurde ein Grundstück ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, kann der Eigentümer es jederzeit steuerfrei veräußern
- Immobilien, die erst vermietet und anschließend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, sind steuerfrei veräußerbar, wenn sich die eigene Wohnnutzung mindestens über drei Jahre erstreckte
Das Einkommensteuerrecht verwendet hier ausschließlich den Begriff „Grundstücke“. Hieraus wird deutlich, dass die 10-Jahres-Frist nicht für die Immobilie selbst, sondern für den Grund und Boden, auf dem sie errichtet ist, gilt. Gebäude und Außenanlagen sind damit lediglich „Beiwerk“, die als zivilrechtlicher Bestandteil des Grund und Bodens (§ 94 BGB) in die Steuerpflicht oder Steuerfreiheit mit einfließen.
Werfen wir nun einen Blick auf die einzelnen Tatbestände des § 23 EStG und darauf, in welchen Fällen die 10-Jahres-Frist bei Immobilien gilt und wann nicht.
1.1. Mehr als 10 Jahre zwischen Anschaffung und Veräußerung
Liegen zwischen Kauf und Verkauf des Grundstücks mehr als 10 Jahre, ist der bei der Veräußerung entstehende Gewinn immer steuerfrei. Auf die Nutzung innerhalb der 10-Jahres-Frist bei Immobilien kommt es nicht an, sofern das Grundvermögen während der gesamten Zeit steuerliches Privatvermögen des Eigentümers war.
Fand ein unentgeltlicher Eigentümerwechsel (Erbschaft, Schenkung) statt, führt der Rechtsnachfolger die 10-Jahres-Frist der Immobilie fort. Ihm wird die Besitzzeit es früheren Eigentümers so zugerechnet, als hätte er die Immobilie selbst erworben und entsprechend lange im Privatvermögen gehalten. Dies regelt § 23 Absatz 1 Satz 3 EStG für alle Wirtschafsgüter, die in den Anwendungsbereich des § 23 EStG fallen.
Die Entnahme der Immobilie aus einem Betriebsvermögen steht eine Anschaffung gleich. Entsprechendes gilt für die Überführung ins Privatvermögen im Wege der verdeckten Gewinnausschüttung, wobei hier der Wert der Ausschüttung als Anschaffungspreis gilt. Die (verdeckte) Einlage in ein Betriebsvermögen gilt als Veräußerung zum gemeinen Wert. Dies gilt für die Einlage im Sinne des § 4 Absatz 1 Satz 8 EStG allerdings nur, wenn die Veräußerung aus dem Betriebsvermögen innerhalb der 10-Jahres-Frist seit Anschaffung der Immobilie erfolgt.
Der Steuerpflichtige muss die Immobilie mehr als 10 Jahre im Privatvermögen halten, etwa 10 Jahre und einen Tag. Eine Veräußerung nach exakt 10 Jahren ist steuerpflichtig, wenn bei ihr ein Gewinn entsteht. Entscheiden ist jeweils der jeweilige Notarvertrag, auf den Übergang von Nutzen und Lasten kommt es nicht an (Maßgeblichkeit des Verpflichtungsgeschäfts, BFH IX R 18/13 v. 8.4.14, BStBl II 14, 826).
Haben Sie Fragen zum steueroptimierten und steuerfreien Verkauf von Immobilien?
Unsere Kanzlei hat sich hierauf besonders spezialisiert. Vereinbaren Sie jetzt Ihren persönlichen Beratungstermin mit unseren Steuerberatern und Rechtsanwälten:
1.2. Ausnahme: Ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
Vom Grundsatz der 10-Jahres-Frist sind bei Immobilien bestimmte Ausnahmen zu beachten. Die entscheidende hiervon findet sich in § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 3 EStG. Nach der Vorschrift sind Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie immer dann steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken erfolgte.
Dabei legt der BFH den Begriff der ausschließlichen Wohnnutzung eng aus. Zwischen Kauf und Verkauf darf es also insbesondere nicht zu einer Vermietung er Immobilie gekommen sein. War dies dennoch der Fall, gilt auch bei einer im übrigen ausschließlich selbstgenutzten Immobilie die 10-Jahres-Frist (BFH IX R 37/16 vom 27.6.17, BStBl II 17, 1192). Ebenfalls verboten ist
- die Nutzung der Immobilie zu anderen als Wohnzwecken, etwa zum teilweisen oder ausschließlichen Betrieb eines Einzelunternehmens.
- die zeitweise Überlassung der Immobilie an Familienangehörige, wobei Ehegatten und Kinder hier ausgenommen sein können.
- eine Vermietung „auf Zeit“, etwa für die Phasen, in denen ein Ferienhaus nicht vom Steuerpflichtigen selbst verwendet wird.
Ein vorübergehender oder gelegentlicher Leerstand ist allerdings unschädlich, sodass auch Zweitwohnsitze und Ferienwohnungen unter die Begünstigung fallen. Entscheidend ist in diesen Fällen allerdings, dass die Immobilie nicht anderweitig vermietet worden ist und während der gesamten Zeit zur Verfügung des Eigentümers stand. Sie muss also in einer Form zugänglich bleiben, die es dem Steuerpflichtigen ermöglicht, das Objekt jederzeit (wieder) als Wohnsitz zu verwenden (BFH IX R 37/16 v. 27.6.17, BStBl II 17, 1192).
Werden Einheiten einer größeren Immobilie (zum Beispiel Wohnungen eines Mehrfamilienhauses) unterschiedlich genutzt, ist die 10-Jahres-Frist für jeden Teil der Immobilie eigenständig zu prüfen. Die ausschließlich selbstgenutzte Wohnung kann jederzeit steuerfrei verkauft werden, während für den vermieteten Anteil die 10-Jahres-Frist gilt.
Eine ausschließliche Wohnnutzung liegt auch bei der bloßen Absicht, die Immobilie entsprechend zu verwenden, vor (BFH IX R 81–82/94 v. 15.10.96, BStBl II 97, 496)
2. Die 10-Jahres-Frist bei teilweise vermieteten Immobilien
Ist eine Immobilie erst vermietet und dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, kommt ebenfalls eine steuerfreie Veräußerung infrage. In diesem Fall muss sich die Wohnnutzung aber auf die letzten drei Jahre vor der Veräußerung erstrecken. „Drei Jahre“ ist dabei nicht zu verwechseln mit „drei volle Jahre“.
Beispiel: Max kauft 2014 ein Einfamilienhaus, vermietet es bis Ende 2015 und zieht im Januar 2016 selbst ein. Er kann das Objekt frühestens am 02.01.2018 steuerfrei veräußern, denn hier hat er es drei Jahre lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt (2016, 2017, 2018).
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung privater Immobilieninvestoren spezialisiert. Hierbei schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
Immobilien
- Allgemeine Beratung zu GmbH-Besteuerung (Gründung, Vermeidung von Betriebsaufspaltungen, Steuerreduktion bei Gewinnausschüttungen, Nutzung von Verlustvorträgen)
- Nutzung von Gewerbesteuervorteilen bei der atypisch stillen Gesellschaft
- Ausarbeitung von Vermeidungsstrategien für den Gestaltungsmissbrauch im Sinne des § 42 AO
- Nutzung von Gewerbesteuervorteilen durch die erweiterte Grundstückskürzung
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Dubai (VAE) gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
Beim Verkauf von Immobilien aus dem Privatvermögen heraus ist die 10-Jahres-Frist des § 23 EStG zu beachten. Wird die Immobilie weniger als 10 Jahre nach ihrem Kauf wieder veräußert, unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz des bisherigen Eigentümers. Für eigene Wohnzwecke gelten jedoch Ausnahmen. Wurde Immobilie zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, unterliegt der Veräußerungsgewinn keiner Besteuerung! Wir zeigen, was der Gesetzgeber genau unter „eigene Wohnzwecke“ versteht.
Unser Video: Mit der Familie Immobilien vermieten und keine Steuern zahlen!
In diesem Video erklären wir, wie durch geschickte Steuergestaltung in der Familie keine Steuern auf Immobilieneinkünfte anfallen!
Inhaltsverzeichnis
1. Grundsatz: Steuerpflichtige Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften
Nach § 22 Nummer 2 EStG unterliegen Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften in voller Höhe der Einkommensteuer. Dies bedeutet in der Regel, dass auf die Differenz zwischen Veräußerungserlös, Veräußerungskosten und Anschaffungskosten bis zu 45 % Einkommensteuer zu entrichten sind. Hinzu kommen Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.
Was ein privates Veräußerungsgeschäft ist, regelt dabei § 23 EStG. Im Fall von Immobilien kommt es immer dann zu einer Besteuerung nach dieser Vorschrift, wenn das Objekt
- ertragsteuerliches Privatvermögen ist, also keinem Betriebsvermögen eines Einzelunternehmens, einer Personen- oder Kapitalgesellschaft zugeordnet wurde und
- zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie nicht mehr als 10 Jahre liegen (sogenannte Veräußerungsfrist).
Nach § 23 Absatz 1 Nummer 1 Satz 3 EStG liegt jedoch kein privates Veräußerungsgeschäft vor, wenn die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die Eigentümerin oder der Eigentümer darf das Objekt also weder vermietet noch für betriebliche Zwecke verwendet haben. Vielmehr muss die tatsächliche Nutzung sich in einer solchen ausschließlich für eigene oder familiäre Wohnzwecke erschöpfen.
2. Die Ausnahme der „eigenen Wohnzwecke“ im EStG
Kernvoraussetzung für die Befreiung nach § 23 EStG ist die ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken der Person, in deren Eigentum die Immobilie steht.
Hierzu muss die Immobilie (Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Ferienwohnung) zunächst für eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken geeignet sein. Sie muss also die baulichen und sonstigen Voraussetzungen für eine „Bewohnung“ erfüllen, sodass eine aktuell noch im Bau befindliche Wohnung grundsätzlich nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden kann (BFH IX R 37/16 v. 27.6.17, BStBl II 17, 1192).
Darüber hinaus setzt das EStG eine tatsächliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken voraus. Die Wohnung muss also tatsächlich, wenn auch nur gelegentlich, als solche verwendet werden. Auf die Größe der Immobilie kommt es dabei nicht an – eine Villa wird also beispielsweise auch dann bewohnt, wenn der Eigentümer sich ausschließlich im Wohnzimmer aufhält.
Ferienhäuser und Zweitwohnsitze fallen unter die Befreiung. Entscheidend hierfür ist aber, dass über die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken hinaus
- weder eine entgeltliche Vermietung an Dritte
- noch eine unentgeltliche Überlassung an andere Personen oder
- ein vollständiger Leerstand
vorliegt. Bereits eine einzige Vermietung (beispielsweise für 2 Stunden) reicht aus, um die Befreiung nach § 23 Absatz 1 Nummer 1 Satz 3 EStG zu verlieren. In derartigen Fällen, die vor allem bei Ferienwohnungen und Apartments von Bedeutung sind, ist die Haltefrist von mehr als 10 Jahren zwingend einzuhalten.
Eine Immobilie kann allerdings immer dann an Dritte überlassen werden, wenn der Steuerpflichtige gleichzeitig ebenfalls in ihr wohnt (BFH IX R 20/21 v. 19.7.22, BStBl II 23, 234). Bei Kindern im Sinne des § 32 EStG fällt diese Voraussetzung weg. Sie können auch alleine in der Immobilie leben, ohne dass die Befreiung gefährdet wird – denn der BFH sieht hier eine gesetzlich gebotene Ausnahme. Sie ergibt sich aus Artikel 6 GG.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung von Immobilieninvestoren spezialisiert. Hierbei schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
Immobiliensteuerrecht
- Nutzung von Steuervorteilen der Besteuerung der GmbH & Co. KG (Immobilienbesteuerung, gewerbliche Prägung & Infizierung und Realteilung)
- Ausarbeitung von Vermeidungsstrategien für den Gestaltungsmissbrauch im Sinne des § 42 AO
- Beratung bei komplexen Unternehmensstrukturen (Holdinggesellschaften, Organschaften)
- Nutzung von Gewerbesteuervorteilen durch die erweiterte Grundstückskürzung
- Umfassende Beratung zu allen Arten der stillen Gesellschaft
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Dubai (VAE) gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
Die 1990 abgeschaffte Wohngemeinnützigkeit soll mit dem Jahressteuergesetz 2024 (JStG 2024) wieder Einzug in das deutsche Steuerrecht halten. Konkret plant die Bundesregierung dabei eine Anpassung von § 52 AO. Nach der Änderung sollen bestimmte Unternehmen, die Wohnungen bauen und/oder vermieten, von der Besteuerung ausgenommen sein. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass sie gemeinnützig im Sinne der Abgabenordnung tätig sind. Was das konkret bedeutet, zeigen wir hier!
Unser Video: Steuerliche Vorteile einer gemeinnützigen Stiftung
In diesem Video erklären wir, wie Sie mit einer gemeinnützigen Stiftung erhebliche Steuervorteile erzielen können!
Inhaltsverzeichnis
1. Die „alte“ Wohngemeinnützigkeit – das galt bis 1990
Bereits 1847 gründeten sich die ersten gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen in Deutschland. Bereits damals stand im Mittelpunkt des Geschäfts, Wohnungen besonders günstig an sozial bedürftige Menschen zu vergeben. Mit der Weiterentwicklung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) hat der Gesetzgeber bis zur einstweiligen Abschaffung 1990 weitere Auflagen und Bestimmungen festgelegt:
- Im Mittelpunkt der Wohngemeinnützigkeit sollten „Minderbemittelte“ stehen. Hierunter verstand der Gesetzgeber Personen mit wenig oder keinem Vermögen sowie niedrigem oder keinem Einkommen
- Wohnungsbauunternehmen durften nur bestimmte Tätigkeiten ausüben. Hierzu gehörten Bau, Betreuung, Bewirtschaftung und Verkauf von Wohnungen
- Als Miete durfte maximal der Betrag verlangt werden, mit dem das Wohnungsunternehmen die Selbstkosten decken konnte
- Die Gesellschaft unterlag einer regelmäßigen Prüfpflicht. Die jeweilige Aufsichtsbehörde oder das Finanzamt prüfte hierbei in erster Linie, ob das Unternehmen tatsächlich gemeinnützige Zwecke verfolgt
Erfüllte das Unternehmen diese Voraussetzungen, erhielt es weitreichende Steuervorteile. Wie heute auch, wurde der Betrieb von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. Darüber hinaus kam er in Genuss von Ermäßigungen bei der Grunderwerb- und Grundsteuer.
Nach einigen Skandalen wurde die Wohngemeinnützigkeit mit Ablauf des Jahres 1990 abgeschafft. Wenngleich es anschließend immer wieder Diskussionen über eine Wiedereinführung gab, war die gemeinnützige Überlassung von Wohnraum fortan nur nach den allgemeinen Grundsätzen des § 52 AO möglich. Eine „Wohngemeinnützigkeit light“ ist darüber hinaus durch § 53 Nummer 1 AO, die selbstlose und mildtätige Unterstützung Hilfebedürftiger, denkbar.
2. Die „neue“ Wohngemeinnützigkeit – das JStG 2024
Seit Abschaffung der Wohngemeinnützigkeit gab es in Deutschland kein Gesetz mehr, das eine Überlassung von Wohnraum – bei Erfüllung bestimmter Voraussetzungen – als gemeinnütziges Handeln einordnet. Eine solche Vorschrift war insbesondere in § 52 AO nicht zu finden, sodass sich Körperschaften regelmäßig über die mildtätigen Zwecke des § 53 AO „behelfen“ mussten. Problematisch war hier insbesondere die Nachprüfung aller Voraussetzungen, um die Mildtätigkeit und damit die Steuerbefreiung nicht zu gefährden.
Mit dem Jahressteuergesetz 2024 (JStG 2024) möchte der Gesetzgeber § 52 Absatz 2 Satz 1 AO um folgende Nummer 27 ergänzen:
„Unter den Voraussetzungen des Absatzes 1 sind als Förderung der Allgemeinheit anzuerkennen:
27. die Förderung wohngemeinnütziger Zwecke; dies ist die vergünstigte Wohnraumüberlassung an Personen im Sinne des § 53. § 53 Nummer 2 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass die Bezüge nicht höher sein dürfen als das Fünffache des Regelsatzes der Sozialhilfe im Sinne des § 28 des Zwölften Buches Sozialgesetzbuch; beim Alleinstehenden oder Alleinerziehenden tritt an die Stelle des Fünffachen das Sechsfache des Regelsatzes. Die Hilfebedürftigkeit muss zu Beginn des jeweiligen Mietverhältnisses vorliegen.“
Nach der neuen Wohngemeinnützigkeit reicht für eine gemeinnützige Tätigkeit also im Grundsatz bereits aus, dass Wohnungen an Personen im Sinne des § 53 Nummer 2 AO überlassen werden. „Bezüge“ im Sinne dieser Vorschrift sind alle Einkünfte nach dem EStG, sie dürfen das Fünf- beziehungsweise Sechsfache des Regelsatzes der Sozialhilfe nicht überschreiten. Im Jahr 2024 liegt dieser Regelsatz beispielsweise bei EUR 563 pro Monat.
Haben Sie Fragen zur Gründung einer gemeinnützigen Stiftung oder einer Familienstiftung?
Unsere Kanzlei hat sich hierauf besonders spezialisiert. Vereinbaren Sie jetzt Ihren Beratungstermin mit unseren Steuerberatern und Rechtsanwälten:
3. Weitere Voraussetzungen bei der neuen Wohngemeinnützigkeit
Durch § 52 Absatz 2 Satz 1 Nummer 27 neu AO wird die Überlassung von Wohnraum den gemeinnützigen Zwecken zugeordnet. Damit eine Körperschaft aber insgesamt in den Genuss steuerlicher Privilegien kommt, muss sie weitere Voraussetzungen erfüllen:
- Ausschließlichkeit: Die Körperschaft darf grundsätzlich nur den gemeinnützigen oder mildtätigen Zweck und keine anderen Zwecke verfolgen. Ausnahmen gelten, wenn mehrere begünstigte Zwecke verfolgt werden
- Selbstlosigkeit: Nach § 55 AO gelten bestimmte Vorschriften für die Erzielung und Verwendung von Gewinnen, deren Ausschüttung und Reinvestition sowie die Begünstigung dritter Personen (etwa durch überhöhte Gehaltszahlungen, die dann über die Selbstkosten auf Mieter umgelegt werden)
- Unmittelbarkeit: Die Körperschaft muss ihren satzungsmäßigen Zweck grundsätzlich selbst verwirklichen. Sie kann sich allerdings Hilfspersonen bedienen, wenn deren Handeln der Körperschaft wie ein eigenes Handeln zuzurechnen ist
In unserem Beitrag zu den Voraussetzungen der Gemeinnützigkeit sind wir detaillierter auf die einzelnen Voraussetzungen und Hürden eingegangen.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung privater und gewerblicher Immobilieninvestoren spezialisiert. Hierbei schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
Besteuerung von Immobilien
- Steuervorteile der Immobilien-GmbH, Steueroptimierter Verkauf von Immobilien
- Beratung zum Nießbrauchrecht
- Vermeidung von Betriebsaufspaltungen
- Strategische Beratung bei Kapitalgesellschaften (Erwerb eigener Anteile, disquotale Gewinnausschüttung, Organschaft, Holdingstrukturen)
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Dubai (VAE) gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
Ferienwohnungen erleben, auch durch Portale wie Airbnb und verstärkt durch die Covid-19-Pandemie, einen echten Hype. Immer mehr Menschen nutzen die Möglichkeit, abseits der Großstadt Zimmer oder Apartments für einige Tage oder auch Wochen anzumieten. Doch was gilt eigentlich für Ferienwohnungen in der Steuererklärung? Welche Einkünfte werden erzielt, wo sind diese anzugeben und welche Kosten können private Vermieterinnen und Vermieter geltend machen?
Unser Video: Immobilien an die eigenen Kinder verkaufen
In diesem Video erklären wir, wie sich mit einem Immobilienverkauf an die eigenen Kinder erheblich Steuern sparen lassen!
Inhaltsverzeichnis
1. Grundsatz: Eine Ferienwohnung führt zu Einkünften aus Vermietung
Nach § 21 EStG gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung unter anderem die Einkünfte aus der Überlassung von Grundbesitz. „Grundbesitz“ meint dabei Grundstück und Bebauung gleichermaßen, sodass auch die Vermietung eines einzelnen Zimmers unter die Vorschrift fallen kann.
Nach § 2 Absatz 1 EStG entsprechen die „finalen“ Einkünfte dem Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben, die nach § 9 EStG als „Werbungskosten“ bezeichnet werden. Ziehen Vermieter die Werbungskosten von den Einnahmen ab, entsteht entweder ein positiver Überschuss oder ein Verlust. Während auf den Überschuss Einkommensteuer zu zahlen ist, wird ein Verlust mit anderen Einkünften verrechnet. So entsteht gegebenenfalls eine steuerliche Ersparnis, weil das Einkommen insgesamt niedriger ausfällt.
2. Ermittlung der Einkünfte bei Vermietung von Ferienwohnungen
Steuerlich relevant wird die Vermietung einer Ferienwohnung erst, wenn der Vermieter mit ihr nachhaltig positive Überschüsse erzielen möchte. Diese sogenannte Einkunftserzielungsabsicht ist also Voraussetzung dafür, dass ein Überschuss oder ein Verlust vom Finanzamt anerkannt werden kann. Fehlt die Absicht zur Erzielung von Einkünften, fallen auf Gewinne keine Steuern an; gleichzeitig haben Verluste keine steuerliche Auswirkung (BFH, Urteil vom 25.06.1984, GrS 4/82).
Die Einkunftserzielungsabsicht ist ein subjektives Tatbestandsmerkmal, das vom Finanzamt bei der Veranlagung überprüft wird. Sofern in der Anfangszeit nur Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung anfallen, wird die Behörde die Steuerbescheide zunächst vorläufig erlassen (§ 165 AO).
Entscheidend ist bei Vermietungseinkünften stets der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten.
Haben Sie Fragen zur steuerlichen Behandlung vermieteter Ferienwohnungen?
Unsere Kanzlei hat sich hierauf besonders spezialisiert. Vereinbaren Sie jetzt Ihren persönlichen Beratungstermin mit unseren Steuerberatern und Rechtsanwälten:
2.1. Einnahmen: Diese Posten gehören dazu
Zu den Einnahmen aus der Vermietung einer Ferienwohnung gehören alle Gelder und geldwerten Vorteile (§ 8 EStG). Sie müssen der Vermieterin oder dem Vermieter zufließen und eine Gegenleistung für die Überlassung der Räumlichkeiten darstellen. Auch ein sonstiger Zusammenhang reicht aus, sodass beispielsweise Zinsen nach § 20 Absatz 8 EStG ebenfalls zu den Vermietungseinnahmen gehören können.
Klassischerweise sind folgende Gelder und geldwerten Vorteile den Einnahmen aus der Vermietung einer Ferienwohnung zuzuordnen:
- Miete und Nebenkosten: Sie stellen den Hauptbestandteil jedes Mietvertrages dar und gehören daher stets zu den Einnahmen
- Umsatzsteuer: Sofern der Vermieter umsatzsteuerpflichtig vermietet, also auf die Kleinunternehmerregelung verzichtet oder diese nicht anwenden darf, gehört auch die Umsatzsteuer zu den Mieteinnahmen. Sie fällt in der Regel in Höhe von 7 % an (§ 12 Absatz 2 Nummer 11 UStG)
- Sonstige Mietentgelte: Wenn für Parkplätze, Außenanlagen oder eine eingebaute Sauna weitere Entgelte verlangt werden, stellen auch diese Mieteinnahmen dar
- Reinigungsgebühren: Gebühren, die der Vermieter (einzeln oder pauschal) für die Reinigung der Ferienwohnung erhebt, stellen Einnahmen für eine Gegenleistung (Reinigung) und damit Mieteinnahmen dar
Stehen die Einnahmen fest, sind sie in der Anlage V entsprechend einzutragen. Maßgebend ist dabei stets das Kalenderjahr, in dem die jeweiligen Gelder zugeflossen sind (§ 11 Absatz 1 EStG). Ein Zufluss liegt vor, sobald der Vermieter über die Gelder wirtschaftlich verfügen kann.
2.2. Werbungskosten: Abschreibung und Co.
Den Einnahmen gegenüber stehen die sogenannten Werbungskosten, also die durch die Vermietung entstehenden Ausgaben (§ 9 EStG). Bei ihnen kommt es auf den steuerlichen Abfluss im Sinne des § 11 Absatz 2 EStG an. Sobald die Zahlungen vom Konto des Vermieters abgeflossen sind, erfolgt ihre steuerliche Berücksichtigung.
Zu den Werbungskosten gehören üblicherweise die folgenden Posten:
- Nebenkosten: Alle mit der Ferienwohnung zusammenhängenden Nebenkosten (Strom, Wasser, Grundsteuer und Co.) sind steuerlich abziehbar
- Abschreibung: Die Abschreibung wird nach § 7 Absatz 4 EStG mit 2 % oder 3 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt. Abzustellen ist auf die Kosten für das Gebäude, denn der Grund und Boden unterliegt keiner Abnutzung
- Zinsen: Wenn der Vermieter Schuldzinsen für die Vermietung aufwendet, etwa weil er das Objekt kreditfinanziert hat, sind die entsprechenden Zinszahlungen Werbungskosten
- Instandhaltung und Sanierung: Die laufende Instandhaltung sowie notwendige Sanierungen sind ebenfalls anzusetzen, soweit ein Zusammenhang mit der Vermietung der Ferienwohnung besteht
Wird ein gesamtes Objekt als Ferienwohnung oder Gästehaus genutzt, ergeben sich hier keine Besonderheiten. Vermietet der Vermieter allerdings nur einen Teil seiner Immobilie, muss er die Kosten anhand der Wohnfläche aufteilen.
Beispiel: Max hat ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Auf die Wohnung entfallen 30 % der Gesamtwohnfläche der Immobilie. Max kann daher die Kosten, die für sein Einfamilienhaus insgesamt anfallen, zu 70 % (selbstgenutzter Teil) nicht absetzen und in Höhe von 30 % (vermieteter Anteil) als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen.
Fachberatung für Immobiliensteuerrecht?
Unsere spezialisierten Steuerberater und Rechtsanwälte beraten Sie gerne – auch weltweit per Videocall. Rufen Sie uns gerne an oder schildern Sie uns Ihr Anliegen per E-Mail:
3. Achtung: Möglicherweise kein steuerfreier Verkauf der Ferienwohnung möglich!
Wird eine Immobilie teilweise zur Erzielung von Einkünften (Ferienwohnung) und teilweise für eigene Wohnzwecke genutzt, ist die entsprechende Aufteilung der Wohnfläche auch bei einer späteren Veräußerung relevant. Denn:
- Selbstgenutztes Wohneigentum können Privatpersonen jederzeit steuerfrei veräußern (§ 23 Absatz 1 Nummer 1 Satz 3 EStG). Besondere Fristen sind hier nicht zu beachten
- Vermietete Immobilien sind erst 10 Jahre nach Anschaffung steuerfrei veräußerbar; entscheidend sind die Daten der Notarverträge
Beispiel: Max hat sein zu 30 % als Ferienwohnung genutztes Einfamilienhaus im Jahr 2022 erworben. Er veräußert es im Jahr 2025 und erzielt dabei einen Gewinn in Höhe von EUR 100.000. Weil das Objekt zu 70 % zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, sind nur 30 % des Gewinns – hier EUR 30.000 – nach § 23 EStG zu versteuern. Die übrigen EUR 70.000 sind steuerfrei.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung bei der Vermietung von Immobilien spezialisiert. Hierbei schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
Besteuerung von Immobilien
- Steuervorteile der Immobilien-GmbH
- Durchführung der Vorsteuerabzugsberichtigung nach § 15a UStG, Beurteilung von Optionsmöglichkeiten nach § 9 UStG
- Steueroptimierter Verkauf von Immobilien, Beratung beim Unternehmenskauf (Verkauf GmbH, Verkauf GmbH & Co. KG, Nutzung von Verlustvorträgen)
- Beratung zum Nießbrauchrecht
- Informationen zum Steuerrecht in ausländischen Steuerregimen (zum Beispiel Malta, Österreich, USA)
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Dubai (VAE) gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
Immobilien, metaphorisch auch bezeichnet als „Betongold“, sind seit jeher einer der beliebtesten Wege zum Aufbau großer Vermögenswerte durch Privatpersonen und Unternehmer. Grund dafür sind vor allem die zahlreichen Gestaltungsmöglichkeiten sowie gesetzliche Begünstigungen. Denn insbesondere Privatpersonen können mit Immobilien Steuern sparen, gleichzeitig aber auch ein Vermögen aufbauen. Dies gelingt beispielsweise durch die geschickte Schaffung steuerlicher Verluste.
Unser Video: Mit Immobilien-GmbH und Holdinggesellschaft richtig Steuern sparen
In diesem Video erklären wir, wie Sie Immobilien-GmbH und Holding steuerlich optimal kombinieren.
Inhaltsverzeichnis
1. Immobilien zum Steuern sparen kaufen: Wie kann das funktionieren?
Das deutsche Einkommensteuergesetz (EStG) enthält verschiedene Regelungen, die sich überwiegend auf Immobilienvermögen im Privatvermögen beziehen. Denn der Gesetzgeber möchte private Investitionen in Wohnraum fördern, die Eigentumsquote steigern und gleichzeitig den Mangel an Wohnraum beheben. Dies gelingt nur, wenn Privatpersonen (auch) steuerliche Anreize für ihre Investments erhalten.
Die aufeinander abgestimmten Regelungen des EStG ermöglichen im Ergebnis, mit Immobilien Steuern zu sparen, tatsächlich aber Gewinne zu erzielen. Wie das funktioniert, beschreiben wir in den nächsten Absätzen.
1.1. Schritt 1: Grundlagen der Besteuerung von Immobilien
Mit vermieteten Immobilien im Privatvermögen erzielt die Vermieterin oder der Vermieter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Die Einkünfte sind der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten („Einnahmen minus Ausgaben gleich Gewinn oder Verlust“). Zu den Einnahmen gehören dabei insbesondere
- Kaltmiete und Nebenkosten,
- sonstige Entgelte, etwa für die Vermietung einer Garage sowie
- Reinigungskosten und andere Zahlungen, etwa bei der Überlassung einer Ferienwohnung.
Den Einnahmen gegenüber stehen die Ausgaben, die sogenannten Werbungskosten. Sie setzen sich zusammen aus
- Zinsen, die für die Finanzierung der Immobilie gezahlt werden,
- Nebenkosten, etwa Aufwendungen für Strom, Wasser und Heizung,
- Kosten für Sanierung und Instandsetzung der Immobilie sowie
- die Abschreibung (AfA), die bei 2 % oder 3 % des Kaufpreises der Immobilie liegt.
Bei dauerhaft zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien erkennt das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht dabei stets an. Dies gilt auch dann, wenn die Vermieterin oder der Vermieter dauerhaft steuerliche Verluste erzielt (BFH, Urteil vom 24.08.2006, IX R 15/06). Wer mit Immobilien Steuern sparen möchte, macht sich diesen Grundsatz zunutze.
Achtung: Dies gilt nur für die klassische, dauerhafte Wohnvermietung. Keine pauschale Einkunftserzielungsabsicht wird bei Ferienwohnungen, aufwendig sanierten Objekten und Luxusimmobilien anerkannt. Hier erfolgt stets eine auf den Einzelfall bezogene Prüfung durch das Finanzamt.
1.2. Schritt 2: Potenziellen Verlust aus der Vermietung der Immobilie ermitteln
Zieht der Vermieter die Kosten von den Einnahmen ab, ergibt sich entweder ein Gewinn oder ein Verlust. Um mit Immobilien Steuern zu sparen, sollte sich im Optimalfall bereits durch die laufende Vermietung ein negativer Betrag ergeben. Dies ist auch dann möglich, wenn das Objekt tatsächlich positiven Cashflow generiert. Grund hierfür ist, dass betriebswirtschaftliche und steuerliche Berechnung auseinanderfallen.
Betrachten wir hierzu ein Objekt für einen Kaufpreis inklusive Nebenkosten von EUR 100.000 (entfällt ausschließlich auf das Gebäude). Die Abschreibung liegt bei 2 % pro Jahr. Die Kaltmiete beträgt EUR 4.000 im Jahr, der Zins auf das Darlehen (EUR 100.000) liegt bei 4 %. Der Vermieter tilgt zunächst 1 % des Darlehens pro Jahr.
| Steuerliche Ermittlung | Betriebswirtschaftliche Ermittlung | |
| Kaltmiete | EUR 4.000 | EUR 4.000 |
| – Zinsen | EUR 4.000 | EUR 4.000 |
| – Tilgung | Keine Auswirkung! | EUR 1.000 |
| – Abschreibung | EUR 2.000 | Keine Auswirkung |
| Überschuss | EUR 2.000 (Verlust) | EUR 1.000 (Verlust) |
Tatsächlich zahlt der Vermieter für dieses Objekt EUR 1.000 pro Jahr, denn insoweit sind die Kosten höher als die Einnahmen. Steuerlich kann er, bedingt durch die Abschreibung, allerdings einen Verlust von EUR 2.000 geltend machen. Diese negativen Einkünfte mindern nun die Gesamtsteuerlast, denn sie können mit anderen Einkünften (Arbeitnehmertätigkeit, selbständige Arbeit, Kapitalvermögen) verrechnet werden.
Haben Sie Fragen zur Vermietung und Verpachtung von Immobilien?
Unsere Kanzlei hat sich auf entsprechende Gestaltungen besonders spezialisiert. Vereinbaren Sie jetzt Ihren ersten Beratungstermin mit unseren Steuerberatern und Rechtsanwälten:
1.3. Schritt 3, um mit Immobilien Steuern zu sparen: das Nutzungsdauergutachten
Mit einem sogenannten Nutzungsdauergutachten (§ 7 Absatz 4 Satz 2 EStG) kann die Vermieterin oder der Vermieter einen höheren Abschreibungssatz anwenden. Denn der Gesetzgeber geht bei Immobilien grundsätzlich von einer Nutzungsdauer zwischen 33 und 50 Jahren aus. Beträgt die Nutzungsdauer aber tatsächlich – zum Beispiel – nur noch 10 Jahre, steigt der AfA-Satz auf 10 % pro Jahr. Dies können Vermieter geschickt nutzen.
Schauen wir uns auch hierzu wieder ein Beispiel an. Das Objekt kostet EUR 1.000.000, der AfA-Satz liegt durch ein Restnutzungsdauergutachten bei 7 % pro Jahr. Der Kaufpreis wurde zu einem Zinssatz von 3 % finanziert und beinhaltet keinen Grund und Boden, denn diesen hat der Käufer aus Eigenkapital finanziert. Die Monatsrate beträgt EUR 4.500, die Mieteinnahmen liegen bei EUR 7.000 (kalt).
| Steuerliche Rechnung ohne Nutzungsdauergutachten | Steuerliche Rechnung mit Nutzungsdauergutachten | Betriebswirtschaftliche Rechnung (Cashflow) | |
| Kaltmiete | EUR 84.000 | EUR 84.000 | EUR 84.000 |
| – Zinsen | EUR 30.000 | EUR 30.000 | EUR 30.000 |
| – Tilgung | Keine Auswirkung! | Keine Auswirkung! | EUR 24.000 |
| – AfA | EUR 20.000 (2 % p.a.) | EUR 70.000 (7 % p.a.) | Keine Auswirkung! |
| Überschuss | EUR 34.000 (Überschuss – zu versteuern) | EUR 16.000 (steuerlicher Verlust – Steuererstattung) | EUR 30.000 (Überschuss) |
Obwohl der Vermieter jedes Jahr EUR 30.000 an betriebswirtschaftlichem Überschuss generiert, setzt er durch das Gutachten in seiner Steuererklärung einen Verlust von EUR 16.000 an. Im Spitzensteuersatz von 42 % sichert er sich damit eine Steuererstattung von rund EUR 6.700 pro Jahr. Dadurch erhöht sich der effektive Cashflow auf EUR 36.700.
Dieser Effekt verstärkt sich mit jeder weiteren Immobilie, sofern diese ebenfalls steuerliche Verluste generiert. Werden zusätzlich Sanierungs- oder Instandhaltungskosten geltend gemacht, erhöhen diese den Verlust weiter.
Grund für die steuerlichen Verluste ist die Abschreibung, die nur einen fiktiven Kostenpunkt darstellt. Die Abschreibung kann die Vermieterin oder der Vermieter zwar als Kosten geltend machen, effektiv fließt allerdings kein Geld vom Konto ab.
2. Immobilien & Steuern sparen: 10-Jahres-Frist beachten!
Im deutschen Steuerrecht gibt es grundsätzlich keine Möglichkeit, Kosten für einen Gegenstand steuerlich abzusetzen, wenn der Gegenstand selbst steuerfrei verkauft wird. So ist der Gewinn aus der Veräußerung eines GmbH-Anteils beispielsweise steuerpflichtig (§ 17 EStG), dafür können Anteilseigner aber auch die Anschaffungs- und Veräußerungskosten geltend machen.
Es gilt also das Prinzip: Sind Ausgaben steuerlich abziehbar, unterliegen mit ihnen zusammenhängende Einnahmen ebenfalls der Besteuerung!
Von diesem Grundsatz gibt es nur eine echte Ausnahme – Immobilien. Hier können Eigentümer alle Kosten steuerlich geltend machen, das Objekt aber 10 Jahre nach Kauf dennoch steuerfrei veräußern. Die Aufwendungen, die zu einer Wertsteigerung führen (Kernsanierung, Tausch der Heizung, Errichtung eines Anbaus) wirken sich im Rahmen der Werbungskosten steuerlich aus und führen – wie wir oben gezeigt haben – sogar zu einem erheblichen Verlust.
Dennoch ist die Wertsteigerung selbst, also der Vermögenszuwachs durch die Instandhaltung und Renovierung, steuerfrei realisierbar. Hierzu müssen Eigentümerinnen und Eigentümer lediglich mindestens 10 Jahre zwischen Kauf und Verkauf abwarten. Die Frist richtet sich nach dem Datum der jeweiligen Notarverträge (§ 23 Absatz 1 Nummer 1 EStG).
Wichtig ist nur: Kosten können steuerlich geltend gemacht werden, soweit der Eigentümer das Objekt zur Erzielung von Mieteinnahmen nutzt. Eine solche Nutzung sollte daher in den gesamten 10 Jahren stattfinden, um den steuerlichen Effekt zu maximieren. Eine Privatnutzung zu eigenen Wohnzwecken ist steuerlich unbeachtlich und führt zu einer Versagung des Werbungskostenabzuges (§ 12 Nummer 1 EStG). Hiervon gibt es nur wenige Ausnahmen.
Steuerberater für Immobilien
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung für Immobilieninvestoren spezialisiert. Hierbei schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
Besteuerung von Immobilien
- Steuervorteile der Immobilien-GmbH, strategische Beratung bei Kapitalgesellschaften (Erwerb eigener Anteile, disquotale Gewinnausschüttung, Organschaft, Holdingstrukturen)
- Steueroptimierter Verkauf von Immobilien, Entwicklung steuerlicher Gestaltungsmodelle
- Beratung zum Nießbrauchrecht
- Gründung von Holdinggesellschaften (Realisierung steuerfreier Veräußerungsgewinne, Dividendenerträge)
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Dubai (VAE) gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
Die Übertragung von Immobilien – entweder innerhalb der Familie oder zwischen fremden Dritten – löst regelmäßig verschiedene steuerliche Folgen aus. Soweit Einkommen- oder Schenkungsteuer entsteht, bietet sich dabei die Vereinbarung eines befristeten oder lebenslangen Wohnrechts an. Denn das Wohnrecht mindert den Wert der Schenkung und führt ertragsteuerlich zu (zusätzlichen) Anschaffungskosten. Sie wirken sich mitunter im Rahmen der Abschreibung aus.
Unser Video: Steuern sparen durch Wohnrecht und Nießbrauch
In diesem Video erklären wir, wie Sie mit bestimmten Rechten an Immobilien erhebliche Steuervorteile generieren können!
Inhaltsverzeichnis
1. Grundsatz: Immobilien ohne Wohnrecht übertragen
Gerade im Familienverbund kommt es immer wieder zur Übertragung von Immobilienvermögen. Als Vater oder Mutter möchten Sie beispielsweise, dass Ihre Kinder ein bestehendes Vermietungsobjekt übernehmen, es bewirtschaften und entsprechende Überschüsse erzielen. Allerdings möchte auch der Fiskus einen Anteil an den übergehenden Wirtschaftsgütern, denn bei unentgeltlichen Übertragungen wird die sogenannte Schenkungsteuer von bis zu 30 % fällig.
Entsprechendes gilt auch bei privatgenutzten Immobilien, etwa einem Einfamilienhaus. Hat dieses einen bestimmten Wert, kann die Schenkung ebenfalls der Erbschaft- und Schenkungsteuer unterliegen. Bei Vermietungsimmobilien führt der Rechtsnachfolger die Abschreibung des Rechtsvorgängers fort, wenn das Objekt ganz oder teilweise unentgeltlich übergeht. Ist die Immobilie bereits vollständig abgeschrieben oder besteht noch eine AfA-Bemessungsgrundlage, die deutlich unter dem aktuellen Wert des Gebäudes liegt, werden steuerliche Potenziale nicht optimal genutzt.
Eine mögliche Gestaltung besteht daher im Verkauf der Immobilien an die zukünftige Eigentümerin oder den zukünftigen Eigentümer. Gleichzeitig sollten sich die Veräußerer ein Wohnrecht vorbehalten. Es führt dazu, dass die bisherigen Eigentümer die Wohnung weiterhin nutzen dürfen, und mindert mit dem entsprechenden Kapitalwert die Höhe der steuerpflichtigen Schenkung.
2. Privat genutzte Immobilien mit Wohnrecht auf Rechtsnachfolger übertragen
Immobilien, die ausschließlich zu privaten Wohnzwecken genutzt werden, sind für die Besteuerung grundsätzlich irrelevant. Gleichzeitig haben sie – bedingt durch die Marktentwicklung der letzten Jahre und Jahrzehnte sowie vor allem in urbanen Gebieten – häufig erhebliche Werte erreicht. Dies kann zu einer hohen Belastung mit Erbschaft- und Schenkungsteuer führen, wenn die Steuerbefreiung für Familienheime (§ 13 Absatz 1 Nummer 4a bis 4c EStG) keine Anwendung findet.
Denn bei den Befreiungen der Nummern 4b und 4c muss die Erwerberin oder der Erwerber den Familienwohnsitz für mindestens 10 Jahre nach der Schenkung weiterhin für eigene Wohnzwecke nutzen. Handelt es sich bei der Immobilie nicht um ein Familienheim oder wird ein solches anderweitig genutzt, etwa für eine Vermietung an fremde Dritte, setzt das Finanzamt Erbschaft- oder Schenkungsteuer in voller Höhe fest. Der bisherige „Nullbescheid“ wird in diesen Fällen nach § 175 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 AO, bedingt durch ein rückwirkendes Ereignis, geändert.
Durch ein Wohnrecht lässt sich die Belastung mit Schenkungsteuer unmittelbar reduzieren. Eine solche Gestaltung bietet sich immer dann an, wenn bereits bei Übergang der Immobilie bekannt ist, dass keine (10 Jahre anhaltende) Nutzung zu eigenen Wohnzwecken erfolgt oder dass kein Familienheim im Sinne der Norm vorliegt.
Haben Sie Fragen zum Wohnrecht oder zum Nießbrauch an Immobilien?
Unsere Kanzlei hat sich auf die Besteuerung von Immobilien besonders spezialisiert. Vereinbaren Sie jetzt Ihren Beratungstermin mit unseren Steuerberatern und Rechtsanwälten:
2.1. Vereinbarung und Auswirkungen des Wohnrechts
Das Wohnrecht mindert nach § 10 Absatz 1 ErbStG den Wert der Schenkung. Die Festlegung erfolgt daher in drei Schritten:
- Zunächst wird der Immobilienwert ermittelt. Hierzu kann entweder ein Gutachten oder eines der Bewertungsverfahren (§ 182 BewG) herangezogen werden. Der Immobilienwert wird dann beispielsweise auf EUR 1.500.000 festgestellt.
- Nun kommt es zur Berechnung des Wertes des Wohnrechts. Hierzu wird die erzielbare Kaltmiete (beispielsweise EUR 3.000) auf einen Jahreswert (hier EUR 36.000) hochgerechnet. Anschließend erfolgt eine Kapitalisierung auf die voraussichtliche Lebenserwartung des Begünstigten (§ 14 Absatz 1 BewG). Das Bundesministerium der Finanzen gibt eine entsprechende Sterbetafel mit Vervielfältigern heraus. Hat die begünstigte Person beispielsweise das 50. Lebensjahr vollendet, greift ein Vervielfältiger von 14,943.
- Vom Gesamtwert der Immobilie (EUR 1.500.000) wird der Wert des Wohnrechts (EUR 36.000 x 14,943) abgezogen. Es ergibt sich ein Wert der Schenkung von EUR 978.252.
Durch das Wohnrecht wurde der schenkungsteuerpflichtige Betrag, die Bemessungsgrundlage der Steuer, also um über EUR 500.000 reduziert. Je jünger dabei die begünstigte Person – das ist die Person, die das Wohnrecht erhält – und je höher die erzielbare Kaltmiete ist, desto wertvoller ist auch das Wohnrecht. In der Folge sinkt die schenkungsteuerpflichtige Summe deutlich, wobei es unerheblich ist, ob die begünstigte Person das Wohnrecht tatsächlich wahrnimmt. Denn das Recht selbst stellt bereits eine den Erwerb mindernde Belastung für den Begünstigten dar.
2.2. Freibeträge geschickt nutzen!
Ein Wohnrecht kann privatschriftlich oder durch notariellen Vertrag eingeräumt werden. Die begünstigte Person kann die entsprechenden Wohnräume aus eigenem Recht heraus nutzen, den Eigentümer also auch von der Nutzung ausschließen (§ 31 WEG). „Nutzung“ kann allerdings auch bedeuten, dass das Objekt an den Eigentümer überlassen wird.
Beispiel: Vater V überträgt das ihm gehörende Einfamilienhaus, welches kein Familienheim ist, auf seine Tochter T. Er behält sich gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht zurück. Nach notarieller Beurkundung des Überlassungsvertrages nutzt V sein Recht in der Weise, dass er das Objekt ausschließlich der T und ihrem Lebenspartner überlässt. V selbst lebt in einer ihm gehörenden Eigentumswohnung.
Der nach Abzug des Wohnrechts verbleibende Wert der Schenkung kann durch geschickte Ausnutzung der Steuerfreibeträge (§§ 16 und 17 ErbStG) auf EUR 0 reduziert werden. Alternativ können Schenker und Beschenkte die 10-Jahres-Frist nach § 14 BewG abwarten und eine Immobilie „scheibchenweise“, etwa aufgeteilt nach Wohneinheiten, übertragen.
Fachberatung für die Besteuerung von Immobilien?
Unsere spezialisierten Steuerberater und Rechtsanwälte beraten Sie gerne – auf Wunsch auch weltweit per Videocall. Rufen Sie uns gerne an oder schildern Sie uns Ihr Anliegen per E-Mail:
3. Vermietungs- und Betriebsgebäude – was gilt hier für das Wohnrecht?
Bei betrieblichen Immobilien (sogenannten bebauten Betriebsgrundstücken) sind die genannten Grundsätze zwar ebenfalls anwendbar, sie bringen aber mitunter mehr Nachteile als Vorteile mit sich. Denn auf der einen Seite kann an einem Betriebsgebäude – mangels Nutzung zu Wohnzwecken – kein Wohnrecht eingeräumt werden. Die Gestaltung müsste über einen Nießbrauch erfolgen, würde aber auch dann dazu führen, dass der entstehende Veräußerungsgewinn im Rahmen der Einkünfte aus Gewerbebetrieb oder selbständiger Arbeit zu versteuern wäre (§§ 15 und 18 EStG).
Beispiel: Im Betriebsvermögen befindet sich eine Immobilie, die bereits auf EUR 0 abgeschrieben wurde (Buchwert). Der Verkehrswert der Immobilie beträgt EUR 1.000.000. Die Immobilie wird gegen Einräumung eines Nießbrauchs, der einen Wert von EUR 300.000 hat, veräußert. Es entsteht ein Gewinn in Höhe von EUR 700.000 (Kaufpreis EUR 1.000.000 – Buchwert EUR 0 – Nießbrauch EUR 300.000). Der Gewinn ist in voller Höhe steuerpflichtig.
Auch eine Schenkung führt zunächst zu einer Entnahme zum gemeinen Wert. Die Folgen entsprechen denen eines Verkaufs, auch hier müssen also EUR 700.000 versteuert werden. Dennoch bietet der Nießbrauch, auch wenn der Nießbraucher das Recht später nutzt, um das Gebäude an den Eigentümer zu verpachten, die Möglichkeit, die auf den Gewinn anfallende Einkommensteuer deutlich zu reduzieren.
Da Vermietungsobjekte häufig Privatvermögen darstellen und Wohnzwecken dienen, ist die Einräumung eines Wohnrechtes hier möglich. Die Schenkungsteuer wird dann durch das Wohnrecht entsprechend reduziert, weil die Bemessungsgrundlage zunächst um den Wert des Wohnrechts zu mindern ist. Der Begünstigte muss das Wohnrecht nicht zwingend für eigene Zwecke nutzen.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung bei der Besteuerung von Immobilien spezialisiert. Hierbei schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
Immobiliensteuerrecht
- Entwicklung individueller Gestaltungsmodelle im internationalen Steuerrecht, beim Unternehmenskauf/-verkauf und bei Umstrukturierungen)
- Ausarbeitung von Vermeidungsstrategien für den Gestaltungsmissbrauch im Sinne des § 42 AO
- Allgemeine Beratung zu GmbH-Besteuerung (Gründung, Vermeidung von Betriebsaufspaltungen, Steuerreduktion bei Gewinnausschüttungen, Nutzung von Verlustvorträgen)
- Individueller Rechtsformvergleich zwischen GmbH und GmbH & Co. KG
- Steueroptimierte Besteuerung der GmbH,Entwicklung steuerlicher Gestaltungsmodelle
- Nutzung von Gewerbesteuervorteilen durch die erweiterte Grundstückskürzung
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
In Zeiten hoher Baukosten und langwieriger Verfahren werden Investments in Immobilien im Ausland wieder interessanter. Dies gilt neben Privatinvestoren auch für institutionelle Anleger. Liegt eine Immobilie allerdings im Ausland, während der Eigentümer in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtig ist, gelten einige Besonderheiten. Sie ergeben sich einerseits aus geltenden Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) und andererseits aus nationalen Rechtsvorschriften.
In diesem Beitrag legen wir den Fokus auf die Besteuerung im Privatvermögen, was auch vermögensverwaltende Personengesellschaften wie Vermieter-GbRs umfasst. Viele Grundsätze gelten allerdings für Körperschaften entsprechend.
Unser Video: Immobilien-OHG & Holding-GmbH – langfristiges Gesamtkonzept!
In diesem Video erklären wir, welche Steuervorteile die Positionierung einer Immobilien-OHG unter einer Holding-GmbH hat!
Inhaltsverzeichnis
1. Grundsatz: Die Besteuerung von Immobilien im In- und Ausland
Wer Immobilien vermietet, erzielt hiermit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Dies gilt für Privatpersonen und Personengesellschaften gleichermaßen, wenn keine gewerblichen Einkünfte vorliegen (zum Beispiel durch eine gewerbliche Prägung nach § 15 Absatz 3 Nummer 2 EStG). Befindet sich eine Immobilie im Betriebsvermögen, verdrängen die freiberuflichen oder gewerblichen Einkünfte diejenigen aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Absatz 3 EStG).
Sowohl für Immobilien im Ausland als auch für solche im Inland gelten die Grundsätze der sogenannten Überschusseinkünfte. Sie werden nicht durch Bilanzierung oder EÜR, sondern durch Abzug der Werbungskosten von den Einnahmen ermittelt. Einnahmen sind dabei in § 8, Werbungskosten in § 9 EStG geregelt.
Während zu den Einnahmen insbesondere die Mieten einschließlich der Nebenkosten und gegebenenfalls der Umsatzsteuer gehören, setzen sich die Werbungskosten aus
- umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten,
- sonstigen Gebäudeaufwendungen (zum Beispiel für Hausverwaltung),
- Instandhaltungs- und Modernisierungskosten,
- Aufwendungen für Zinsen, wenn das Objekt finanziert wurde, sowie
- die Abschreibung nach § 7 EStG
zusammen. Für die Abschreibung gelten dabei die typisierten Sätze nach § 7 Absatz 4 Satz 1 EStG. Mithilfe eines sogenannten Nutzungsdauergutachtens können Vermieterinnen und Vermieter aber wesentlich schneller abschreiben, wenn das Objekt eine tatsächliche Nutzungsdauer von weniger als 33 oder 50 Jahren aufweist (§ 7 Absatz 4 Satz 2 EStG). Das Gutachten muss von einem anerkannten Sachverständigen erstellt und dem Finanzamt vorgelegt werden.
2. Immobilien im Ausland: Allgemeine Grundsätze der Einordnung
Befinden sich vermietete Immobilien im Ausland, ist zunächst zwischen der EU und dem EWR auf der einen sowie Drittstaaten auf der anderen Seite zu unterscheiden. Für sie gelten zwar im Grundsatz dieselben Vorschriften, zu beachten sind aber besondere Regelungen zu negativen Einkünften im nationalen Recht. Hinzu kommen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), die das Besteuerungsrecht in der Regel dem Belegenheitsstaat der jeweiligen Immobilie zuweisen.
Zunächst regelt § 34c Absatz 1 bis 5 EStG das Verfahren bei Vorliegen ausländischer Einkünfte. Die Norm enthält in Absatz 6 außerdem eine Ausnahme für Fälle, in denen ein DBA abweichende Regelungen vorsieht. In § 34c Absatz 6 Satz3 und 4 EStG findet sich ein sogenannter treaty override, der geltende DBA immer dann teilweise außer Kraft setzt, wenn das Besteuerungsrecht zwar beim ausländischen Staat liegt, dieser es aber mangels vorhandener Norm oder aus anderen Gründen nicht ausübt. In diesem Fall fällt das Besteuerungsrecht an der Immobilie im Ausland gegebenenfalls an den deutschen Fiskus zurück.
Dass Immobilien im Ausland zu ausländischen Einkünften führen (können), regelt § 34d Satz 1 Nummer 7 EStG. Ihre Ermittlung muss nach deutschen Grundsätzen erfolgen (BMF-Schreiben vom 3.5.2018, IV B 2-S 1300/08/10027, BStBl I 2018, 643). Dies bedeutet auch, dass im Einzelfall die Regelungen des Außensteuergesetzes (AStG) zu berücksichtigen sind. Relevant wird das AStG beispielsweise beim Vorliegen einer sogenannten Zwischengesellschaft (§ 8 AStG).
Schauen wir uns nun die unterschiedliche Behandlung von Immobilien im Ausland (EU vs. Drittstaat) sowie die Besonderheiten, die durch ein DBA gelten können, an!
Haben Sie Fragen zum internationalen Steuerrecht?
Unsere Kanzlei hat sich hierauf besonders spezialisiert. Vereinbaren Sie jetzt Ihren ersten persönlichen Beratungstermin mit unseren Steuerberatern und Rechtsanwälten:
2.1. Immobilien in einem Mitgliedstaat der EU oder dem EWR
Befindet sich die Immobilie im EU-Ausland, gilt in erster Linie § 34c Absatz 1 EStG. Weil das Besteuerungsrecht analog zu „unserem deutschen“ § 49 EStG meist bei dem Staat liegt, in dem sich die Immobilie befindet, entsteht dort eine beschränkte Steuerpflicht. Die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtige Privatperson muss in diesem sogenannten Belegenheitsstaat daher ebenfalls eine Steuererklärung abgeben.
Durch das Welteinkommensprinzip (H1 „Allgemeines“ EStH) hat aber auch Deutschland ein Besteuerungsrecht an den Einkünften aus der Immobilie. Hat der ausländische Staat bereits Steuer festgesetzt, wird diese daher nach § 34c Absatz 1 Satz 1 und 2 EStG auf den deutschen Steueranspruch angerechnet. Alternativ und auf Antrag zieht das Finanzamt die ausländische Steuer bei der Ermittlung der Einkünfte ab, berücksichtigt sie also wie Werbungskosten oder Betriebsausgaben (§ 34c Absatz 2 EStG).
Doppelbesteuerungsabkommen gehen dem nationalen Recht vor (§ 2 AO und § 34c Absatz 6 Satz 1 EStG). Sieht das DBA beispielsweise eine Freistellung unter Progressionsvorbehalt (sogenannte Freistellungsmethode) vor, nimmt der deutsche Fiskus die Einkünfte vollständig von der Besteuerung aus. Er berücksichtigt sie allerdings bei der Berechnung des Steuersatzes (§ 32b Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 EStG).
Achtung: In einigen Fällen steht das Besteuerungsrecht zwar dem Belegenheitsstaat der Immobilie zu, er übt es aber nicht aus – zum Beispiel, weil er Vermietungseinkünfte generell nicht besteuert. In diesem Fall liegt das Besteuerungsrecht vollständig bei Deutschland (§ 34c Absatz 1 Satz 3 und Absatz 6 Satz 3 EStG).
2.2. Immobilien in Drittstaaten
Für ausländische Immobilien in Drittstaaten gelten die für EU- und EWR-Staaten anwendbaren Grundsätze meist entsprechend. Ausnahmen sind allerdings durch § 2a EStG zu beachten. Die Norm enthält bestimmte Restriktionen für negative Einkünfte – unter anderem aus Vermietung und Verpachtung – wenn und soweit diese aus Drittstaaten stammen. Dies sind nach § 2a Absatz 2a EStG all jene Einkünfte aus Staaten, die keine Mitglieder der EU und des EWR sind.
Nach § 2a Absatz 1 Satz 1 Nummer 6 Buchstabe a EStG werden negative Einkünfte aus Immobilien im Ausland nicht im deutschen Steuerbescheid berücksichtigt, wenn das Objekt in einem Drittstaat belegen ist. Vielmehr findet hier eine Verrechnung mit positiven Einkünften, die gegebenenfalls erst in der Zukunft entstehen, statt. Zu berücksichtigen sind dann lediglich Salden, die entweder gleich oder größer Null sind.
Wichtig dabei: Die positiven Einkünfte müssen solche derselben Art sein und aus demselben Staat stammen. Verluste aus einer Immobilie in den USA sind daher nur mit Gewinnen aus einer US-amerikanischen Immobilie verrechenbar. Eine zwischenstaatliche Verrechnung, etwa von negativen Einkünften aus den USA mit positiven Überschüssen aus Südafrika, scheidet aus (§ 2a Absatz 1 Satz 3 EStG).
Aber: Enthält ein DBA besondere Regelungen, gehen diese dem § 2a EStG grundsätzlich vor. Denn die Norm enthält, anders als § 34c EStG, keinen treaty override.
Fachberatung für internationales (Immobilien-)Steuerrecht?
Unsere spezialisierten Steuerberater und Rechtsanwälte beraten Sie gerne – auch weltweit per Videocall. Rufen Sie uns gerne an oder schildern Sie uns Ihr Anliegen per E-Mail:
2.3. Immobilien im Ausland: Besteuerung nach dem OECD-MA
Befinden sich Immobilien in einem ausländischen Staat, mit dem Deutschland ein DBA abgeschlossen hat, gehen dessen Regelungen einem Großteil des nationalen Rechts vor. Regelmäßig greift dabei das Belegenheitsprinzip, das in Artikel 6 des OECD-Musterabkommens (OECD-MA) kodifiziert ist;
Art. 6. Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen.
(1) Einkünfte, die eine in einem Vertragsstaat ansässige Person aus unbeweglichem Vermögen (einschließlich der Einkünfte aus land- und forstwirtschaftlichen Betrieben) bezieht, das im anderen Vertragsstaat liegt, können im anderen Staat besteuert werden.
(2) Der Ausdruck „unbewegliches Vermögen“ hat die Bedeutung, die ihm nach dem Recht des Vertragsstaats zukommt, in dem das Vermögen liegt. Der Ausdruck umfasst in jedem Fall das Zubehör zum unbeweglichen Vermögen, das lebende und tote Inventar land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, die Rechte, für die die Vorschriften des Privatrechts über Grundstücke gelten, Nutzungsrechte an unbeweglichem Vermögen sowie Rechte auf veränderliche oder feste Vergütungen für die Ausbeutung oder das Recht auf Ausbeutung von Mineralvorkommen, Quellen und anderen Bodenschätzen; Schiffe und Luftfahrzeuge gelten nicht als unbewegliches Vermögen.
(3) Absatz 1 gilt für die Einkünfte aus der unmittelbaren Nutzung, der Vermietung oder Verpachtung sowie jeder anderen Art der Nutzung unbeweglichen Vermögens.
Das Besteuerungsrecht liegt also regelmäßig nicht beim Ansässigkeits-, sondern beim Belegenheitsstaat. Ist eine Person zum Beispiel in Deutschland ansässig und hat sie eine Immobilie in den USA, besteuern ausschließlich die USA die Erträge aus der Vermietung. Fielen Ansässigkeits- und Belegenheitsstaat zusammen, besteht kein Anlass zur Anwendung eines DBA. Denn hier greift bereits die Besteuerung im Rahmen der unbeschränkten Steuerpflicht, in Deutschland etwa nach § 1 Absatz 1 Nummer 1 EStG.
3. Immobilien im Ausland? Im Zweifel beraten lassen!
Wer Immobilien im Ausland erwerben und vermieten möchte, sollte sich neben der zivilrechtlichen und betriebswirtschaftlichen auch mit der steuerlichen Frage beschäftigen. Komplex wird es in der Praxis vor allem dann, wenn mehrere Immobilien in mehreren Staaten erworben werden sollen. Wer hier auf Nummer sicher gehen möchte, lässt sich bereits im Vorfeld zu den jeweils geltenden Normen beraten!
Steuerberater für internationales (Immobilien-)Steuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung im internationalen Steuerrecht spezialisiert. Hierbei schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
Besteuerung von Immobilien
- Entwicklung individueller Gestaltungsmodelle im internationalen Steuerrecht, beim Unternehmenskauf/-verkauf und bei Umstrukturierungen)
- Ausarbeitung von Vermeidungsstrategien für den Gestaltungsmissbrauch im Sinne des § 42 AO
- Beratung bei komplexen Unternehmensstrukturen (Holdinggesellschaften, Organschaften)
- Beratung zur Abgrenzung von typisch und atypisch stillen Gesellschaften
- Steuervorteile der Immobilien-GmbH
- Steueroptimierter Verkauf von Immobilien
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
Benötigt eine operative Kapital- oder Personengesellschaft Immobilien für die Ausübung ihrer Tätigkeit, werden diese gerne in einer Vermietungsgesellschaft positioniert. So kann das operative Unternehmen die Mietzahlungen bei einer Steuerlast zwischen 30 % und 45 % abziehen, während sie im Vermietungsunternehmen einer Besteuerung mit lediglich 15 % unterliegen. Diese Gestaltung lässt sich durch Vereinbarung einer sogenannten Umsatzmiete optimieren. Bei der Umsatzmiete richtet sich die jährlich zu zahlende Miete nach der Höhe der Umsätze.
Unser Video: Nur 15 % Steuerbealtung für die Vermietungs-GmbH
In diesem Video erklären wir, wie Sie die erweiterte Kürzung geschickt einsetzen können!
Inhaltsverzeichnis
1. Ausgangsfall: Schwesterstruktur mit operativem und Vermietungsunternehmen
In unserem Ausgangsfall besteht bereits eine steuerlich optimierte Struktur. Der Unternehmer hat sein operatives Unternehmen in einer GmbH aufgebaut und mietet die hierfür notwendigen Räume von seiner Vermietungsgesellschaft an. Beide Gesellschaften, in der Regel GmbHs, sind unter einer gemeinsamen Holding positioniert. Sie ist an den Unternehmen mit jeweils 100 % beteiligt, fungiert also als Alleingesellschafterin.
Durch diese Struktur kann der Unternehmer die Mietzahlungen im operativen Unternehmen steuerlich geltend machen, spart hier also 30 % Körperschaft- und Gewerbesteuer. In der Vermietungsgesellschaft kommen die Erträge als Betriebseinnahmen an, unterliegen durch die erweiterte Kürzung nach § 9 GewStG aber nur einer Besteuerung mit 15 %. Bei einer Jahresmiete von EUR 100.000 liegt die Steuerersparnis bereits bei EUR 15.000.
Zusätzliches Optimierungspotenzial lässt sich allerdings heben, indem zwischen den Unternehmensteilen eine marktübliche Umsatzmiete vereinbart wird. Hier ist der Mietzins variabel, richtet sich also nach dem wirtschaftlichen Erfolg des operativen Unternehmens.
Haben Sie Fragen zur optimalen Strukturierung Ihres Unternehmens?
Unsere Kanzlei hat sich hierauf besonders spezialisiert. Vereinbaren Sie jetzt Ihren persönlichen Beratungstermin mit unseren Steuerberatern und Rechtsanwälten:
2. Ausgestaltung und Auswirkungen der Umsatzmiete
Vereinbart die operative GmbH mit der Vermietungsgesellschaft erlösabhängige Mietzahlungen, eine sogenannte Umsatzmiete, richtet sich die Höhe der jährlichen Zahlungen nach den erzielten Umsätzen. So kann beispielsweise vereinbart werden, dass die Miete für Geschäftsräume 10 % des Umsatzes des Vorjahres, mindestens jedoch EUR 100.000, beträgt.
Im laufenden Jahr entrichtet das operative Unternehmen EUR 100.000 an Mietzahlungen an die Vermietungsgesellschaft. Zu Beginn des Folgejahres steht allerdings fest, dass insgesamt EUR 2.000.000 an Umsätzen erzielt wurde. Die operative Gesellschaft zahlt nun weitere EUR 100.000 an die Vermietungsgesellschaft, kann diese als Betriebsausgaben abziehen und spart rund EUR 30.000 an Körperschaft- und Gewerbesteuer.
Um verdeckte Gewinnausschüttungen (vGA) zwischen Schwesterkapitalgesellschaften zu vermeiden, müssen die vereinbarten Konditionen fremdüblich sein. Je nach Branche ist eine Umsatzmiete von rund 10 % anerkannt, wobei es im Einzelfall auch deutlich Abweichungen nach oben und unten geben kann. Ausschlaggebend hierfür ist vor allem die durchschnittliche Umsatzrendite der Branche, in der das operative Unternehmen tätig ist.
Beispiel: Die statistische Umsatzrendite mittelständischer Dienstleister lag im Jahr 2022 bei rund 11 %. Erzielt ein Unternehmen nun EUR 2.000.000 an Umsatz, kann von einem Gewinn in Höhe von rund EUR 220.000 ausgegangen werden. Dadurch, dass die Umsatzmiete aber an den Bruttoerlösen und nicht am Gewinn bemessen wird, sind die Steuersparpotenziale erheblich. Mitunter kann sogar ein Großteil des eigentlichen Gewinns in die steuerlich günstigere Vermietungsgesellschaft verlagert werden.
3. Weitere Vorteile der Umsatzmiete
Umsatzmieten bieten über die reine steuerliche Gestaltungsmöglichkeit hinaus weitere Vorteile, die aber besonders bei einer Vermietung an fremde Dritte deutlich werden:
- Der Mieter profitiert von einer fairen Mietregelung. Laufen einzelne Wirtschaftsjahre schlechter, sinkt auch die Miete – steigt der Umsatz wieder, gilt dies entsprechend für die zu leistenden Mietzahlungen
- Vermieter können mit einer Umsatzmiete deutlich höhere Renditen erzielen als bei Vereinbarung einer Fix- oder Staffelmiete, da sie unmittelbar vom Umsatz des mietenden Unternehmens profitieren
Die Umsatzmiete ist damit vor allem ein steuerliches Gestaltungsinstrument, eignet sich aber auch für Vermietungen an fremde Dritte mit schwankenden oder erwartbar steigenden Umsätzen. Im Unternehmensverbund ermöglicht sie dem operativen Unternehmen, mitunter deutlich höhere Mietzahlungen abzuziehen und diese in der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH mit lediglich 15 % zu versteuern.
Steuerberater für Kapitalgesellschaften
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung von Kapitalgesellschaften und ihren Anteilseignern spezialisiert. Hierbei schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
Besteuerung von Unternehmen
- Beratung zu sämtlichen Umwandlungsvorgängen (Einbringung, Verschmelzung, Formwechsel, Anteilstausch)
- Individueller Rechtsformvergleich zwischen GmbH und GmbH & Co. KG
- Steueroptimierte Besteuerung der GmbH & Co. KG
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz: