Bei Rückgängigmachung eines Kaufvertrages über Immobilien kann unter bestimmten Voraussetzungen auch die bereits angefallene Grunderwerbsteuer wieder zurückerstattet werden. Wir erklären, wann die Rückerstattung der Grunderwerbsteuer möglich ist und was Sie dabei beachten müssen.

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf unteranderem auf die Besteuerung von Immobilien spezialisiert. Dabei arbeiten wir für jeden Mandanten individuelle Gestaltungsmodelle zum Erhalt des Verlustabzug aus. Aufgrund der aktuellen Resonanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:

Datum Thema
12. Januar 2022 OHG mit Immobilien an Holding verkaufen und Steuervorteile nutzen
17. Januar 2022 Immobilie des Betriebsvermögens übertragen: Achtung – Darauf müssen Sie achten!
21. Januar 2022 Anschaffungsnahe Herstellungskosten bei Grundstücken: Instandhaltungsmaßnahmen steueroptimiert durchführen
25. März 2022 Die neue Grundsteuer berechnen: Beispiel zum allgemeinen Grundsteuergesetz
9. August 2022 Rückerstattung der Grunderwerbsteuer bei Rückgängigmachung des Kaufvertrags (dieser Beitrag)
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Unser Video: Ohne Grunderwerbsteuer: Grundstücke auf GmbH übertragen

Wir erklären, wie Sie Immobilien ohne Grunderwerbsteuer übertragen.

Inhaltsverzeichnis

Table of Contents


1. Rückerstattung der Grunderwerbsteuer: § 16 Absatz 1 GrEStG

1.1. Rückerstattung der Grunderwerbsteuer bei Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs

Ein Steueranspruch, der einmal entstanden ist, kann von den Beteiligten grundsätzlich gemäß § 38 AO nachträglich nicht mehr beseitigt werden. Eine wichtige Ausnahme davon gilt aber bei der Grunderwerbsteuer gemäß § 16 GrEStG. Danach entfällt die entstandene Grunderwerbsteuer in bestimmten Fällen nachträglich. Die Grunderwerbsteuer wir daher auf Antrag aufgehoben, wenn ein Erwerbsvorgang rückgängig gemacht worden ist, bevor das Eigentum an dem Grundstück auf den Käufer übergegangen ist.

Dabei sind die besonders strengen Anforderungen des Grunderwerbsteuergesetzes an das Rückgängigmachen des Erwerbsvorgangs oft Ausgangspunkt von Streitigkeiten. Die zivilrechtlich wirksame Aufhebung des Kaufvertrages genügt dafür alleine nicht. Vielmehr ist ein Kaufvertrag erst dann rückgängig gemacht, wenn sich die Vertragspartner derart aus ihren vertraglichen Bindungen entlassen haben, dass die Möglichkeit zur Verfügung über das Grundstück nicht beim Käufer verbleibt, sondern der Verkäufer seine ursprüngliche Rechtsstellung wiedererlangt. Daher reicht die zivilrechtliche Aufhebung des Kaufvertrags oft nicht allein aus. Daneben müssen sich die Vertragsparteien so stellen, als wäre der Kaufvertrag nicht zustande gekommen und daher sämtliche Wirkungen des Kaufvertrags aufheben.

1.2. Frist von zwei Jahren für Rückerstattung der Grunderwerbsteuer

Zudem muss die Rückgängigmachung innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer erfolgt sein. Die Frist ist insbesondere dann problematisch, wenn mehrere Akte erforderlich sind, um den Kaufvertrag rückgängig zu machen. Dann stellt sich die Frage, welcher Zeitpunkt maßgeblich ist.

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1.3. Erwerbsvorgang angezeigt

Die Möglichkeit der steuerneutralen Rückabwicklung besteht nach § 16 Absatz 5 GrEStG nur dann, wenn der ursprüngliche Erwerbsvorgang dem zuständigen Finanzamt vollständig angezeigt worden ist. Dies gilt allerdings nicht bei einem Grundstückskaufvertrag nach § 1 Absatz 1 Nummer 1 GrEStG, sondern nur bei den gesellschaftsrechtlichen Erwerbsvorgängen nach § 1 Absatz 2 bis 3a GrEStG. Eine unvollständige Anzeige eines Grundstückskaufvertrages durch den Notar nach §§ 18, 20 GrEStG steht somit der steuerneutralen Rückabwicklung nicht entgegen.

2. Rückerstattung der Grunderwerbsteuer bei Auflassungsvormerkung

2.1. Auflassungsvormerkung vereinbart

Bei dem Verkauf eines Grundstückes lässt sich vereinbaren, dass der Käufer verpflichtet ist, die zu seinen Gunsten eingetragene Auflassungsvormerkung wieder zu löschen, wenn der Verkäufer von dem Kaufvertrag zurückgetreten ist. Dabei stellt sich insbesondere die Frage, wann der Anspruch auf Steuererstattung entsteht, wenn die für den Käufer eingetragene Vormerkung aufgrund einer Vollmacht vom Notar wieder gelöscht wird.

2.2. Rückgängigmachen des Erwerbsvorgangs

Wenn beispielsweise der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt, kann der Verkäufer von dem Kaufvertrag zurücktreten. Dann erstellt der Notar nach entsprechender Vorankündigung die Löschungsbewilligung und legt diese dem Grundbuchamt zum Vollzug vor. Dann hat der Käufer einen Anspruch auf Erstattung der bereits bezahlten Grunderwerbsteuer nach § 16 Absatz 1 Nummer 1 GrEStG. Dieser Anspruch kann abgetreten und gepfändet werden. Erfolgt die Abtretung zeitlich vor der Pfändung, so steht der Anspruch an sich dem Abtretungsempfänger zu.

Problematisch ist es jedoch, wenn die Abtretung des Anspruchs auf Erstattung der Grunderwerbsteuer zeitlich vor dem Löschen der Vormerkung im Grundbuch erfolgte. Dann ist der Anspruch auf Rückerstattung der Grunderwerbsteuer noch nicht entstanden und somit die Abtretung unwirksam. Vielmehr entsteht er erst mit der tatsächlichen und vollständigen Rückgängigmachung des Kaufvertrag (siehe oben). Dazu muss die zugunsten des Käufers eingetragene Vormerkung im Grundbuch gelöscht werden. Die bloße Vollmacht an den Notar, die Löschung der Vormerkung zu bewilligen genügt jedenfalls nicht.

Die Beeinträchtigung der Verkehrsfähigkeit des Grundstücks kann aber auch schon vor Löschung der Vormerkung entfallen, so dass der Anspruch auf Rückerstattung der Grunderwerbsteuer schon früher entsteht. Das gilt dann, wenn der Käufer dem Verkäufer eine formgerechte Löschungsbewilligung erteilt und der Verkäufer darüber frei verfügen kann. Die für das Rückgängigmachen des Kaufvertrages erforderliche Löschungsbewilligung liegt dann vor, wenn der Notar die Löschung der Vormerkung im Namen des Käufers durch Eigenurkunde tatsächlich bewilligt hat. Es reicht aus, wenn die Löschungsbewilligung beim Grundbuchamt bereits beantragt worden ist. Allerdings ist auch dann erst von einem Rückgängigmachen des Kaufvertrags auszugehen, wenn der Notar von der erteilten Löschungsbewilligung Gebrauch machen darf.

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2.3. Zwei Jahr für Rückerstattung der Grunderwerbsteuer

Manche Finanzämter gehen davon aus, dass auch die Löschung der Vormerkung im Grundbuch innerhalb der Zweijahresfrist erfolgt sein muss. Die Rechtslage ist insoweit aber nicht abschließend geklärt. In der Praxis sollte daher der Vollzug der Löschung möglichst innerhalb der Zweijahresfrist beim Grundbuchamt beantragt werden. Nach Möglichkeit sollte auch auf den Vollzug innerhalb der Frist hingewirkt werden.

3. Fazit zur Rückerstattung der Grunderwerbsteuer

Bei der Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages kann der Käufer die bereits gezahlte Grunderwerbsteuer vom Finanzamt oftmals zurückerhalten. Problematisch ist dabei regelmäßig, wann der Rückerstattungsanspruch entsteht. Wir beraten Sie dazu. Kontaktieren Sie uns dafür gerne. Unabhängig davon kann dem Käufer(im Falle einer schuldhaften Pflichtverletzung des Verkäufers ein Anspruch auf Schadensersatzanspruch zustehen, der auch die Grunderwerbsteuer umfasst. Der Erstattungsanspruch gegen das Finanzamt ist dann aber an den Verkäufer abzutreten.


Steuerberater für Immobilien

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung im Zusammenhang mit Immobilien spezialisiert. Beim Entwicklung von optimalen Besteuerungsmodellen schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

Immobilien Besteuerung

  1. Steuervorteile der Immobilien-GmbH
  2. Steueroptimierter Verkauf von Immobilien 
  3. Beratung zum Nießbrauchrecht
  4. Finanzierung 

Grunderwerbsteuer

  1. Share-Deal zur Reduktion der Steuerlast
  2. Vermeidung durch Personengesellschaft
  3. Vermeidung von gewerblicher Prägung und gewerblicher Infizierung

Grundsteuer

  1. Allgemeine Beratung zur Grundsteuer
  2. Berechnung der Grundsteuer

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

Standort Köln

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Die Installation von Ladestationen zum Laden der Batterie von Elektrofahrzeugen ist sowohl im privaten als auch im unternehmerischen Bereich interessant. Sie ist sinnvoll, weil man hierfür mit einer Förderung aus öffentlicher Hand rechnen kann. Allerdings war die Nachfrage zur Förderung einer Wallbox für den privaten Eigenbedarf in der Vergangenheit so hoch, dass trotz eines Nachschusses der Fördermittel die Förderung Ende 2021 auslief. Jedoch gibt es in der Politik Überlegungen, diese Förderung 2022 wieder einzuführen. Dazu muss man aber auch wissen, dass die Förderung bislang an gewisse Voraussetzungen geknüpft war. So ist insbesondere darauf abzustellen, dass der zum Laden verwendete Strom aus regenerativen Quellen stammt.

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die verschiedenen Möglichkeiten zur Nutzung von Förderungen im Rahmen der Elektromobilität spezialisiert. Aufgrund der aktuellen Relevanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:

Datum Thema
27. Oktober 2020 Elektroautos kaufen: bis zu EUR 9.000 Umweltbonus – steuerfrei
29. Oktober 2020 Besteuerung der privaten Nutzung von Elektrofahrzeugen
3. November 2020 Kfz-Steuer bei Elektrofahrzeugen: Steuerbefreiung bis 2026 verlängert
15. Juli 2022 Wallbox – Förderung für E-Auto-Nutzer (dieser Beitrag)
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Unser Video: Elektrofahrzeuge: Neue Steuervorteile ab 2020

In diesem Video erklären wir, welche Steuervorteile man mit Elektrofahrzeugen nutzen kann.

Inhaltsverzeichnis

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1. Fördermittel für die Wallbox – Einleitung

Ist es die Einsicht der Bundesbürger, die in Bezug auf die drastischen klimatischen Folgen des Verbrauchs fossiler Energien – auch hier bei uns in Deutschland – zu einem zunehmenden Umschwenken auf E-Mobilität führte? Oder sind es eher ganz praktische, finanzielle, etwa steuerlich vorteilhafte Gründe, die zu einem erhöhten Absatz von E-Autos in den vergangenen Jahren beitrugen? Ganz gleich wie viel Vernunft oder Verantwortungsbewusstsein man den Menschen hierzulande zutraut, mit welcher philosophischen oder gar anthroposophischen Brille man also auf die Antwort hierauf blicken mag, der Trend ist eindeutig. Doch haben Elektrofahrzeuge auch eine gewisse Eigenart, an die man sich nun sowohl als E-Auto-Nutzer persönlich als auch als Gesellschaft im Allgemeinen erst noch gewöhnen muss. Schließlich ist das Laden der Batterie mit dem früheren raschen Tanken an der Tankstelle kaum zu vergleichen.

Wer sich nämlich allein auf das Laden an öffentlich zugänglichen Ladestationen verlässt, kann mitunter die eine oder andere Überraschung erleben. Mal sind alle in der Nähe vorhandenen Ladestationen vollständig belegt. Mal geht das Laden deutlich langsamer vonstatten als eigentlich angegeben. Und mal sind Ladesäulen gar gleich ganz außer Funktion. Daher ist es mehr als verständlich, dass sich viele Halter von E-Autos von den öffentlichen Ladeeinrichtungen lieber früher als später so unabhängig wie möglich machen möchten. Kein Wunder also, dass das Laden an der heimischen Steckdose als Alternative so attraktiv ist.

Klar, an der Steckdose fließt der Strom viel zu langsam, als dass man die Batterie eines ausgewachsenen PKWs zeitnah aufladen könnte. Außerdem bestehen hierbei auch Sicherheitsbedenken. Für Elektrofahrzeuge mit geringer Batterieladekapazität mag die Steckdose zwar noch annehmbar sein, doch wer zuhause mehr Strom laden möchte, der kommt an einer Wallbox kaum vorbei.

2. Was ist eine Wallbox?

Auch wenn man davon ausgehen kann, dass inzwischen die meisten Menschen in Deutschland wissen, was eine Wallbox ist, sei hier noch eine kurze Erläuterung erlaubt. Eine Wallbox ist nämlich eine Ladestation für Elektroautos und andere Elektromobile, die typischerweise an der Außenwand eines Hauses oder in der heimischen Garage installiert ist. Über eine Wallbox kann man Strom sowohl aus dem Stromnetz der Stromversorger als auch aus einer eventuell vorhandenen eigenen Photovoltaikanlage laden. Insbesondere die letztere Option ist natürlich die attraktivste, weil sie den Strom aus der Energie der Sonneneinstrahlung im Grunde weitestgehend kostenfrei verfügbar macht.

Dabei kann eine Wallbox auch über mehr als einen Ladepunkt verfügen. Auf diese Weise kann man gleich mehrere Elektromobile gleichzeitig mit Strom versorgen. Doch kann eine Wallbox auch als Regelungsinstrument für die Nutzung des in einem Elektromobil gespeicherten Stroms dienen. Wenn man etwa auf dem heimischen Dach eine Photovoltaikanlage hat und das Elektroauto in den nächsten sonnigen Tagen kaum braucht, dann kann man nachts über die Wallbox den in der Batterie des Autos tagsüber gespeicherten Strom zuhause nutzen. Den Zukauf von Strom aus dem öffentlichen Stromnetz kann man somit vermeiden.

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3. Staatliche Förderung der Wallbox

Allerdings bedeutet die Installation einer Wallbox erst einmal eine Investition. Zum Glück gibt es hierfür aber mitunter auch Fördermittel der öffentlichen Hand. So ist seit November 2020 eine KfW-Förderung durch die Bundesregierung möglich. Damals stellte man hierfür Fördermittel in Höhe von EUR 300.000.000,00 zur Verfügung. Zwar sind die Fördermittel aufgrund des hohen Interesses rasch aufgebraucht worden, doch ergänzte die Bundesregierung die Fördermittel danach wieder. Hierfür stellte sie nochmals EUR 100.000.000,00 zur Verfügung.

Seit Ende 2021 ist die Förderung für Privathaushalte jedoch ausgelaufen. Dennoch bestehen Aussichten, dass die Bundesregierung die Förderung 2022 erneut beschließen könnte. Aus diesem Grund wollen wir nun die Einzelheiten zu den Voraussetzungen der Förderung einer Wallbox besprechen.

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4. Förderprogramm Wallbox – Bedingungen und Ablauf

Zunächst muss man festhalten, dass eine Förderung durch die KfW sowohl für Privatverbraucher als auch für Unternehmer möglich sein kann. Daneben können aber auch andere Quellen Fördermittel für die Anschaffung einer Wallbox bereitstellen. Dies kann zum Beispiel auf Ebene der Bundesländer der Fall sein. Wir berichten hier jedoch ausschließlich über die mögliche Förderung durch die Bundesregierung in dem Umfang, wie dies für Privatpersonen bisher der Fall war. Für Unternehmen und Unternehmer ist hingegen weiterhin eine KfW-Förderung möglich. Auch hierauf gehen wir ein.

4.1. Wallbox-Förderung für Privatpersonen

4.1.1. Anträge nur für bestimmte Wallboxen möglich

Die Förderung einer Wallbox für den privaten Gebrauch war bislang an gewisse Voraussetzungen gebunden. So musste die Wallbox von bestimmten Herstellern stammen, die die KfW auf ihrer Homepage auflistet. Außerdem musste man zunächst einen Antrag auf Förderung stellen. Dazu musste man vorab angeben, wie viele Ladepunkte die Wallbox haben sollte und mit welchen Kosten man hierzu rechnet. Erst wenn man die Antragsbestätigung von der KfW erhalten hat, konnte man die Installation einer Wallbox in Auftrag geben. Andere zusätzliche öffentliche Förderungen für eine Wallbox galten hingegen als Ausschlusskriterium für den Erhalt der KfW-Förderung.

Dabei musste die Wallbox gewisse Kriterien erfüllen. So war eine Wallbox nur dann förderfähig, wenn die Ladeleistung pro Ladepunkt maximal 11 kW betrug. Wollte man mit einer Wallbox zwei Elektroautos gleichzeitig laden, so durfte über die zwei Ladepunkte maximal 22 kW an Strom fließen. Sollte die gewählte Wallbox über eine höhere Ladeleistung verfügen, konnte man den Fachbetrieb bei der Installation um eine Drosselung auf maximal 11 kW bitten. Dazu benötigte man dann aber auch über einen Ausweis des ausführenden Fachbetriebs.

Ein weiterer Punkt betrifft die Forderung nach einer sogenannten intelligenten Steuerung. Sie sorgt dafür, dass sich die Anlage in das Stromnetz integrieren lässt. Diese Einstellung zur Verbindung mit dem Stromnetz muss man aber an der Steuerung der Wallbox keineswegs tatsächlich auswählen. Für eine Inanspruchnahme der KfW-Förderung reichte es nämlich, dass eine Wallbox über die Fähigkeit zur Auswahl dieser Option verfügt.

4.1.2. Förderbetrag in Abhängigkeit von den Kosten für eine Wallbox

Außerdem gab es ein unteres Limit in Bezug auf die Installationskosten für die Wallbox. Für eine Wallbox mit einem Ladepunkt konnte man eine Förderung nur dann erhalten, wenn die Kosten mindestens EUR 900,00 betrugen. Jeder weitere Ladepunkt erhöhte das anteilige Limit um weitere EUR 900,00. Dabei betrug die Förderung je Ladepunkt ebenfalls maximal EUR 900,00. Für eine Wallbox mit zwei Ladepunkten und Installationskosten von EUR 1.500,00 konnte man beispielsweise nur eine Förderung von EUR 900,00 erhalten. Hätten in diesem Beispiel die Kosten EUR 1.900,00 betragen, würde man hingegen eine Förderung von EUR 1.800,00 erhalten.

4.1.3. Nur Strom aus erneuerbaren Energiequellen

Abgesehen von den Eigenschaften der Wallbox war aber auch der zum Laden des E-Autos verwendete Strom von Bedeutung. So durfte der Strom nur aus erneuerbaren Energiequellen stammen. Idealerweise gewinnt man diesen natürlich über eine eigene Photovoltaikanlage. Steht keine solche zur Verfügung, musste man auf andere Weise den Nachweis für die Einhaltung dieser Bedingung führen. So war dies über den Vertrag mit dem Stromversorgungsunternehmen möglich.

Sollte man eine eigene Photovoltaikanlage zur Stromgewinnung nutzen, dann musste man außerdem nachweisen, dass der hierdurch gewonnene Strom zum Laden des E-Autos ausreichte. Dies konnte ein Fachbetrieb bestätigen. Andernfalls konnte man den zusätzlichen Bedarf an Strom, den man zum Laden der Batterie benötigte, auch von einem Energieversorger hinzukaufen. Aber auch hier musste man nachweisen können, dass dieser Strom ebenfalls aus erneuerbaren Energiequellen stammt.

4.1.4. Ablauf des Verfahrens

Im Übrigen musste ein Fachunternehmen die Installation der Wallbox vornehmen. Für diese Arbeiten musste man anschließend die Rechnung als Beleg bei der KfW einreichen, um anschließend das Fördergeld zu erhalten. Dabei durften zwischen der Antragsbestätigung und dem Einreichen der Installationsrechnung für die Wallbox höchstens zwölf Monate verstreichen. Bis zur Auszahlung dauerte es dann im Schnitt etwa acht bis neun Wochen.

4.2. Wallbox-Förderung für Unternehmer

4.2.1. Wer ist zur Förderung berechtigt?

Die KfW-Förderung zur Installation einer Wallbox für Unternehmer können sowohl Einzelunternehmen als auch Freiberufler für ihr Unternehmen in Anspruch nehmen. Außerdem gilt dies auch für Personen- und Kapitalgesellschaften. Ferner sind auch Körperschaften des öffentlichen Rechts und kommunale Unternehmen sowie gemeinnützige Einrichtungen aller Art zum Erhalt der Förderung berechtigt.

4.2.2. Abweichende Regelungen gegenüber privaten Antragstellern

Die Wallbox-Förderung für diese Gruppe weicht im Grunde nur in einigen Aspekten von jener für Privathaushalte ab. Die Einzelheiten hierzu betreffen insbesondere die Ladeleistung, die pro Ladepunkt maximal 22 kW statt 11 kW betragen darf. Aber auch bei der Höhe der Kosten zur Anschaffung einer Wallbox oder ähnlicher Ladestationen gibt es Unterschiede. So erhalten Antragsberechtigte nur dann eine Förderung, wenn die Kosten pro Ladepunkt mindestens EUR 1.285,71 betragen. Verfügt eine Ladestation über mehr als einen Ladepunkt und liegen die Kosten pro Ladepunkt unter einem Vielfachen von EUR 1.285,71, dann kann die Förderhöhe zumindest 70 % der Kosten betragen. Hat eine Wallbox beispielsweise eine Vorrichtung zum gleichzeitigen Laden von drei Elektrofahrzeugen und kostet die Anlage etwa EUR 3.000,00, dann beträgt der Förderbetrag EUR 2.100,00. Überdies besteht ein Limit von EUR 45.000,00 für die Förderung von derartigen Ladestationen je Standort.

Gut zu wissen ist hierbei auch, dass das Laden an diesen Ladestation sowohl für betriebliche als auch für private Elektrofahrzeuge erlaubt ist.

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5. Für wen lohnt sich die Förderung einer Wallbox?

Abschließend betrachtet ist eine Wallbox die perfekte Ergänzung zur Anschaffung eines Elektroautos. Dies gilt umso mehr, wenn der Ladestrom aus der eigenen Photovoltaikanlage stammt. Aber auch die Anbindung der Wallbox an das Stromnetz kann finanzielle Vorteile bieten. Darüber hinaus profitiert auch das Gemeinwohl, wenn über die eigene Wallbox Strom aus der Batterie des Elektroautos zur Deckung von Verbrauchsspitzen zur Verfügung steht. Hierin ist ja auch die Forderung nach einer intelligenten Steuerung der Wallbox begründet, auch wenn das tatsächliche Einspeisen von Strom auf diesem Weg rein freiwillig bleibt.

Doch zur Zeit können nur Unternehmer und Unternehmen beziehungsweise ihnen gleichgestellte Körperschaften einen Antrag bei der KfW zur Förderung von Ladestationen stellen. Auch wenn die Mindestkosten für eine Ladestation hierbei etwas höher liegen als die für eine private Wallbox, so ist dies sicherlich trotzdem eine überlegenswerte Sache. Schließlich profitiert man auch auf andere Weise von der allgemeinen Förderung zur Umstellung auf Elektromobilität und Gewinnung erneuerbarer Energien. Klar ist aber auch, dass die Förderung zu Beginn dieser Umstellungsprozesse mit hoher Wahrscheinlichkeit höher ausfällt, als durch eventuell später noch nachfolgende Ergänzungsförderungen. Wenn es also ohnehin schon zu einer Umstellung kommt, dann sollte man die gegenwärtigen Gelegenheiten so rasch wie möglich ergreifen, um die größtmöglichen finanziellen Vorteile hieraus zu ziehen.


Steuerberater für Immobiliensteuerrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Bei Fragen zur Besteuerung von Immobilien schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

Immobilien

  1. Steuervorteile der Immobilien-GmbH
  2. Steueroptimierter Verkauf von Immobilien 
  3. Beratung zum Nießbrauchrecht

Allgemeines

  1. Entwicklung von Maßnahmen zur Reduktion der Steuerlast (zum Beispiel RechtsformwahlSitzverlegung)
  2. Entwicklung von Verteidigungsstrategien gegenüber der Finanzverwaltung bei EinspruchsverfahrenBetriebsprüfungenFG-Klageverfahren und BFH-Revisionsverfahren
  3. Rechtsberatung durch unsere Rechtsanwälte (insbesondere im Gesellschaftsrecht und Vertragsrecht)

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

Standort Köln

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Telefon-/ Videokonferenz

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Fachreferent beim Steuerberaterverband für Immobiliensteuerrecht

Seit 2014 sind die Partner unserer Kanzlei regelmäßige Fachreferenten des Steuerberaterverbands Köln. Dabei besuchen circa 1.500 Steuerberater pro Jahr unsere Seminare. Wegen der hohen Nachfrage stellen wir Ihnen unsere Präsentation zu „Immobilien im Steuerrecht“ gerne kostenlos zum Download zur Verfügung:

Wer eine Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung erhalten möchte, sollte dazu eine Immobilien-GmbH oder eine Immobilien-GmbH & Co. KG nutzen. Aber auch die Anfrage durch eine solche Immobiliengesellschaft kann durchaus auf die Forderung potentieller Darlehensgeber nach Abgabe einer persönlichen Bürgschaft der Gesellschafter treffen. Doch darauf kann man in den Verhandlungen durchaus reagieren. So ist bei ausreichender Vermögenssubstanz in der Immobiliengesellschaft ein Ausschluss der Privathaftung auf jeden Fall wahrscheinlicher, als wenn es sich um eine Gesellschaft ohne ausreichend großes Vermögen handelt. Dennoch kann man auch dabei zumindest einen partiellen Ausschluss der Privathaftung im Rahmen eines Darlehensvertrags anstreben. Schließlich nimmt der Wert des Immobilie mit fortschreitender Tilgung zu, sodass der abzusichernde Betrag abnimmt. Außerdem spielt auch die Bonität eine wichtige Rolle. So kann man etwa eine zeitliche Befristung der Privathaftung vereinbaren, um diesem Umstand zu genügen.

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Unser Video: Immobilienfinanzierung ohne private Haftung

In diesem Video erklären wir, wie man mit einer Immobilien-GmbH eine Privathaftung ausschließt.

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1. Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung – Einleitung

Eine Person, die eine Immobilie erwerben möchte, indem sie ein Darlehen dafür bei einer Bank aufnimmt, haftet für etwaige Zins- oder Tilgungsausfälle mit ihrem privaten Vermögen. Dabei können die verschiedensten Gründe auftreten, die zu einer solchen privaten Haftung führen können. Von Bedeutung ist dabei, dass unter Umständen auch ganz persönliche Eingriffe in das Privatleben hineinreichen können. Dies kann zum Beispiel eintreten, wenn man das Eigenheim zur Bedienung der Schulden heranziehen muss. Denn dann ist auch ein Umzug durchaus wahrscheinlich. Schon allein dieses Beispiel zeigt, dass man nach Möglichkeit eine private Haftung unbedingt vermeiden sollte. Allerdings hängt dies auch vom Darlehensgeber ab. Denn eine Privathaftung des Darlehensnehmers ist sehr wohl in seinem Interesse. Schließlich ist damit der größtmögliche Umfang an Sicherheiten verfügbar.

Also stellen wir hier die Frage, wie man eine Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung erreicht. Und wir beantworten diese Frage auch sogleich.

2. Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung – die persönliche Bürgschaft

Wer hier schon den einen oder anderen Artikel gelesen hat, der weiß, dass wir im Zusammenhang mit Immobilien oft auch über eine Immobilien-GmbH berichtet haben. Auch eine Immobilien-GmbH & Co. KG kann durchaus sinnvoll sein. Worauf es aber genau jetzt ankommt, ist der Umstand, dass eine GmbH oder eine GmbH & Co. KG den Vorteil eines Ausschlusses einer privaten Haftung bieten. Im Haftungsfall haftet das Unternehmen eben mit seinem Vermögen. Hingegen kommt eine Durchgriffshaftung auf das Privatvermögen nur in besonderen Fällen in Betracht. Damit scheint die Immobilien-GmbH oder die Immobilien-GmbH & Co. KG die ideale Lösung zu sein, um eine Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung zu erreichen.

Das wissen auch die Banken, die zumeist die Finanzierung von Immobilienerwerben übernehmen. Doch ist ein solcher Haftungsausschluss wohl kaum in ihrem Interesse. Schließlich verfügt eine Immobilien-GmbH oder eine Immobilien-GmbH & Co. KG, abgesehen von der zu erwerbenden Immobilie, üblicherweise über kein zusätzliches Vermögen, auf das man uneingeschränkt zur Bedienung von Schulden zugreifen könnte. Also verlangen Banken aus ihrer mächtigen Verhandlungsposition heraus in aller Regel, dass ein Darlehensnehmer in der Rolle eines Geschäftsführers einer solchen Immobiliengesellschaft eine private Bürgschaft eingeht. Damit sind wir wieder in der Privathaftung, die wir doch ursprünglich bei der Immobilienfinanzierung vermeiden wollten.

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Haben Sie Fragen zur Immobilienfinanzierung?

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3. Voraussetzungen zur Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung

3.1. Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung: das Kriterium Bonität

Tatsächlich hat bei der Immobilienfinanzierung die Bonität des Darlehensnehmers großes Gewicht. Dies gilt sowohl für Privatpersonen als auch für Immobiliengesellschaften. Wenn man also eine solche Immobiliengesellschaft gerade erst gegründet hat, dann liegt es in der Natur der Sache, dass potentielle Kreditgeber mangels eigener Bonität der Immobiliengesellschaft einen Blick auf die Bonität ihrer Gesellschafter werfen. Schließlich sind sie es dann ja auch, die als Geschäftsführer die Geschicke der Immobiliengesellschaft leiten werden. Entsprechend ist der Wunsch der Darlehen gebenden Bank nach einer Bürgschaft durch die Gesellschafter-Geschäftsführer nachvollziehbar.

Hat eine solche Immobiliengesellschaft aber bereits schon länger Bestand, dann ist ihre eigene Bonität für die Darlehensvergabe von Bedeutung. Hier ist eine Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung durch die Gesellschafter umso wahrscheinlicher, je größer die Bonität der Gesellschaft ist.

3.2. Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung: das Kriterium Substanz

Noch ein wenig wichtiger als die Bonität ist die Substanz, die man als Privatperson beziehungsweise als Immobiliengesellschaft bei der Anfrage nach einer Immobilienfinanzierung vorweisen kann. Schließlich ist die Substanz an Vermögen das einzige Mittel, das als Sicherheit im Fall der Fälle für die Banken Bedeutung hat. Mit der Bonität kann man allenfalls einschätzen, wie hoch das Risiko eines Ausfalls ausfallen mag.

Also schauen Banken bei der Immobilienfinanzierung auf die Vermögenslage einer Immobiliengesellschaft. Verfügt die Immobiliengesellschaft bereits über mehrere Objekte, die in ihrem kumulativen Wert einen potentiellen Kreditausfall auszugleichen vermögen, fällt es Banken oftmals deutlich leichter von einer Privathaftung bei der Immobilienfinanzierung abzusehen. Ist jedoch noch keine oder nur geringe Substanz in der Immobiliengesellschaft vorhanden, erwarten Banken durchaus die Übernahme einer Bürgschaft zur Absicherung ihres Risikos.

3.3. Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung: Angebot und Nachfrage

Eine weitere Option besteht darin, dass man bei der Wahl der Bank möglichst viele Angebote einholt. Je mehr Verhandlungen man führt, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass man eine Bank findet, die die Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung akzeptiert. Dies mag zwar mit anderen Bedingungen einhergehen, doch wenn der Ausschluss der Privathaftung für den Darlehensnehmer von sehr großer Bedeutung ist, dann sollte durchaus die Möglichkeit bestehen, dass man mit der Bank eine Einigung erzielt.

Als kleinen Nebeneffekt kann man auch die gesteigerte Erfahrung beim Führen solcher Verhandlungen betrachten. So lernt man daraus, worauf Banken besonders achten und wie man sie auch in Hinsicht auf die Frage nach der Privathaftung milde stimmen kann. Für manches Vorhaben, wie der Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung, braucht man eben auch Fingerspitzengefühl. Und wer lieber jemanden engagieren möchte, der neben Erfahrung und viel Fachwissen berufsmäßig mit diesem Vorteil aufwarten kann, der mag die Dienste eines Investorenberaters in Anspruch nehmen.

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4. Weitere Möglichkeiten zur Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung

Bisher haben wir einige Voraussetzungen betrachtet, die eine Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung ermöglichen können. Doch wenn die Vermeidung einer Privathaftung tatsächlich ausgeschlossen ist, dann gibt es zumindest einige Möglichkeiten, um diese einzuschränken.

4.1. Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung – Einschränkung der Höhe nach

Zunächst kann man mit den Banken darüber verhandeln, ob man die Privathaftung, sollte sie unumgänglich sein, auf einen bestimmten, vertraglich festzusetzenden Betrag beschränken kann. Schließlich ist ein Teil der Sicherung durch die zu erwerbende Immobilie bereits vorhanden. Natürlich geht man davon aus, dass es zu keinem Ereignis kommt, das die Eigenschaft der zu erwerbenden Immobilie als Sicherheit einschränkt. Zum Beispiel könnte ein Feuer oder ein Unwetter die sicher geglaubte Sicherung unvorhergesehen eliminieren. Doch dafür gibt es ja auch Versicherungen, sofern diese im Einzelfall bereit sind, Schäden dieser Art zu decken. Jedenfalls würde man dann als Darlehensnehmer nur den Teil der Sicherung im Rahmen einer Bürgschaft übernehmen, den die Bank voraussichtlich zur Deckung des Restbetrags für erforderlich hält. Bei einer 110 %-Finanzierung ist dies durchaus nachvollziehbar.

Damit einher geht der Gedanke einer abschmelzenden Privathaftung bei zunehmender Tilgung. Denn je größer der Anteil des zurückbezahlten Darlehens mit fortschreitender Tilgung ist, desto geringer sollte auch der Anteil der Privathaftung sein. Damit leiten wir zu einem weiteren Aspekt über, nämlich der zeitlich bedingten Einschränkung der Privathaftung

4.2. Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung – zeitliche Einschränkung

Neben der auch zeitlich bedingten Einschränkung der Privathaftung aufgrund des Umfangs der Tilgung kann man auch ganz allgemein versuchen eine zeitlich bedingte Privathaftung auszuschließen. Hierbei kann man etwa mit Blick auf die bis zu einem gewissen Zeitpunkt offenbarte Bonität abstellen. Sollte diese Probephase erfolgreich verlaufen, würde der Umfang der Privathaftung durch die Bürgschaft vertraglich automatisch angepasst oder gar ganz auslaufen.

4.3. Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung – objektbezogene Einschränkung

Außerdem könnte man die Privathaftung auf bestimmte Vermögensgegenstände beschränken. Auf diese Weise kann man etwa das Eigenheim von der Privathaftung ausschließen. Dies käme somit ebenfalls einem partiellen Ausschluss der Privathaftung gleich. Jedenfalls hat man damit Einfluss auf die Objekte, die man als Sicherheit zur Verfügung stellt. Außerdem könnte man diesen Ansatz auch mit einer zeitlichen Einschränkung der Privathaftung kombinieren. So sinkt sowohl das Risiko der Darlehensgeber als auch der Darlehensnehmer im Laufe der Zeit.

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In diesem Video erklären wir, wie man eine Holding mit einer Immobilien-GmbH vorteilhaft kombiniert.

5. Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung – unser Fazit

Eine Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung ist mit einer Immobilien-GmbH oder Immobilien-GmbH & Co. KG durchaus möglich. Allerdings sollten hierfür bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. So ist es auf jeden Fall sinnvoll eine gute Bonität vorweisen zu können. Außerdem akzeptieren Darlehensgeber einen Ausschluss der Privathaftung nur dann, wenn in der Immobiliengesellschaft ausreichend Substanz vorhanden ist, um das Risiko eines Kreditausfalls abzusichern.

Ist jedoch eine Privathaftung unumgänglich, so kann man zumindest versuchen den Umfang einzuschränken. Dies gilt sowohl für den finanziellen als auch für den zeitlichen Umfang einer dann partiellen Privathaftung. Dabei kann man auf sehr individuelle Weise die Beschränkung der Privathaftung gestalten. Letzten Endes kommt es aber auch auf die Bereitschaft der jeweiligen Verhandlungspartner an, eine solche Lösung zu finden. Professionelle Unterstützung durch auf diesem Gebiet erfahrene Investorenberater kann dabei durchaus hilfreich sein.


Steuerberater für Immobiliensteuerrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Beim Abwägen von Vorgehensweisen zum Erwerb von Immobilien schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

Immobilien

  1. Steuervorteile der Immobilien-GmbH
  2. Steueroptimierter Verkauf von Immobilien 
  3. Aufbau einer Immobiliengesellschaft durch Einlage von Grundstücken
  4. Tipps zum Erwerb der ersten eigenen Immobilie
  5. Informationen zur Besteuerung von denkmalgeschützten Immobilien

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

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Fachreferent beim Steuerberaterverband für Immobiliensteuerrecht

Seit 2014 sind die Partner unserer Kanzlei regelmäßige Fachreferenten des Steuerberaterverbands Köln. Dabei besuchen circa 1.500 Steuerberater pro Jahr unsere Seminare. Wegen der hohen Nachfrage stellen wir Ihnen unsere Präsentation zu „Immobilien im Steuerrecht“ gerne kostenlos zum Download zur Verfügung:

20. Mai 2022 | Startseite » Fachwissen » GmbH-Steuerrecht » Gesellschafterliste bei der GmbH und ihre Legitimationswirkung (§ 16 GmbHG)

Der § 16 Absatz 1 Satz 1 GmbHG begründet die Legitimationswirkung der Gesellschafterliste. Die Legitmationswirkung betrifft die Frage, wer im Verhältnis zu der GmbH als Gesellschafter gilt. Dabei ist die Gesellschafterliste maßgeblich. Diese ist die Liste der Gesellschafter der GmbH, die zur Gründung der GmbH zum Handelsregister eingereicht wird. Wir erklären, was die Legitimationswirkung für Folgen hat.

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die Beratung von Gesellschaften mit beschränkter Haftung spezialisiert. Dabei arbeiten wir für jeden Mandanten individuelle Gestaltungsmodelle für die Gesellschaft, als auch für ihre Gesellschafter aus. Aufgrund der aktuellen Resonanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:

Datum Thema
8. Oktober 2020 25 statt 50 % Steuern zahlen bei der Besteuerung einer GmbH!
6. August 2021 Verlust der Einlage bei einer GmbH: Steuerlicher Behandlung § 17 EStG
7. Oktober 2021 Die GmbH mit gebundenem Vermögen als neue Rechtsform?
20. Januar 2022 Steuerliche Optimierungen bei der GmbH: Inkongruente Gewinnausschüttungen sind kein Gestaltungsmissbrauch
20. Mai 2022 Gesellschafterliste bei der GmbH und ihre Legitimationswirkung (§ 16 GmbHG) (dieser Beitrag)
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Unser Video: GmbH gründen in Deutschland: Gesellschaftsvertrag, Kosten, Notar, Stammkapital

Wir erklären, was eigentlich eine GmbH ist und wie Sie diese gründen.

1. Überblick über die Regelungen des § 16 GmbHG

Der § 16 GmbH betrifft nicht nur die Legitimationswirkung der Gesellschafterliste. Vielmehr enthält die Norm drei Regelungsbereiche. Darunter fällt auch die Legitimationswirkung der Gesellschafterliste. Diese betrifft der Absatz 1 des § 16 GmbHG. Absatz 1 regelt nämlich, wer im Verhältnis zur GmbH als Gesellschafter gilt, wenn Veränderung in der Person eines
Gesellschafters oder bezüglich des Umfangs der Beteiligung eintreten.

Daneben trifft § 16 GmbHG in seinen anderen Absätzen aber noch weitere Regelungen. Absatz 2 ordnet für rückständige Einlageverpflichtungen eine zusätzliche Haftung des Erwerbers des Geschäftsanteils an. Absatz 3 ermöglicht zudem den gutgläubigen Erwerb von Geschäftsanteilen.

Sämtliche Regelungen des § 16 GmbHG sind zwingend und können daher durch die Satzung der GmbH nicht abgedungen werden. Mithin ist auch die Legitimationswirkung der Gesellschaftsliste nicht abänderbar. Möglich sind jedoch Satzungsregelungen, die formelle Anforderungen an die Mitteilung beziehungsweise den Nachweis des Gesellschafters zur Aufnahme in die Gesellschafterliste aufstellen. Diese greifen dann auch mittelbar auf die Rechtswirkungen der Legitimationswirkung der Gesellschafterliste durch.

2. Legitimationswirkung der Gesellschafterliste: Definition & Sinn

Die Legitimationswirkung hat zur Folge, dass derjenige, der in der Gesellschafterliste als Gesellschafter aufgeführt ist, im Verhältnis zur Gesellschaft Gesellschafter ist. Welchen Umfang die Legitimationswirkung hat, wann die Gesellschafterliste nicht legitimiert und welche Folgen sie für den Gesellschafter hat, erklären wir folgend.

Sinn und Zweck der Gesellschafterliste ist es zunächst hinsichtlich der Personen der Gesellschafter und ihrer Beteiligung mehr Transparenz und Rechtssicherheit zu schaffen. Entsprechend soll das Verhältnis der GmbH zu ihren Gesellschaftern klar sein. Ziel ist es, dadurch Transaktionskosten bei Unternehmenskäufen zu senken und Geldwäsche zu bekämpfen. Entsprechend besteht die Pflicht gemäß § 40 Absatz 1, Absatz 2 , unverzüglich nach Wirksamwerden jeder Veränderung hinsichtlich der Anteilseigner eine neue Gesellschafterliste zu erstellen und zum Handelsregister einzureichen. Die eingereichte Gesellschafterliste erhält über § 16 Absatz 1 GmbHG Legitimationswirkung.

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Haben Sie Fragen zur Legitimationswirkung der Gesellschafterliste?

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3. Ausgestaltung der Legitimationswirkung der Gesellschafterliste

3.1. Verhältnis der Gesellschafter zur GmbH

Allein die Eintragung in die im Handelsregister aufgenommene Gesellschafterliste begründet mitgliedschaftliche Rechte gegenüber der GmbH. Dementsprechend ist nur der Eingetragene gegenüber der GmbH als Inhaber des Geschäftsanteils legitimiert. Daher ist auch nur der Eingetragene Träger aller mitgliedschaftlichen Pflichten gegenüber der GmbH. Mithin gilt die Eintragung sowohl zugunsten als auch zulasten des Eingetragenen. Diese Legitimationswirkung ist von der materiellen Rechtslage entkoppelt. Für die materielle Rechtslage hat die Eintragung in die Gesellschafterliste keine Bedeutung. Insbesondere ist die Eintragung keine Wirksamkeitserfordernis für die Begründung der Gesellschafterstellung. Umgekehrt heilt sie aber auch keine materiellrechtlichen Mängel bei der Begründung der Gesellschafterstellung.

3.2. Wirkung der Gesellschafterliste gegenüber Dritten

3.2.1. Grundsätzlich keine Auswirkungen

Im Außenverhältnis gegenüber Dritten ist allein der materiell Berechtigte Inhaber des Geschäftsanteils. Dementsprechend kann nur er den Anteil wirksam abtreten oder verpfänden. Zudem können ihn auch nur seine Gläubiger pfänden. Daher steht dem materiell Berechtigten die Drittwiderspruchsklage zu, wenn ein Gläubiger des Eingetragenen den Anteil pfändet. Der Eingetragene kann demgegenüber ein solches Recht nicht gegenüber der Pfändung durch einen Gläubiger des materiell Berechtigten geltend machen. Im Verhältnis zu Dritten ist daher allein der materiell Berechtigte Gesellschafter.

3.2.2. Aber dennoch mittelbarer Schutz Dritter

Dennoch sind Dritte mittelbar geschützt. Zum einen kann ein Gläubiger, der nicht weiß, dass die Eintragung unzutreffend vorgenommen wurde, den Anteil gutgläubig erwerben. Zum anderen sind Dritte reflexartig geschützt. Beispielsweise können Gesellschafterbeschlüsse, die mit der Stimme des Eingetragenen gefasst worden sind, nicht mit der Begründung angefochten werden, der Eingetragene sei nicht Gesellschafter. Das beruht darauf, dass der Eingetragene im Verhältnis zu der Gesellschaft als Gesellschafter gilt. Umgekehrt stellt aber die Stimmabgabe durch einen materiell berechtigten, aber nicht eingetragenen Gesellschafter einen Anfechtungsgrund dar. Die Legitimationswirkung greift auch, wenn die Mitgliedschaft in der GmbH Voraussetzung für Verfahrenshandlungen ist, wie beispielsweise bei Anträgen gegenüber dem Registergericht.

Bei einer Verschmelzung gilt § 16 Absatz 1  Satz 1 GmbHG auch für den übernehmenden Rechtsträger. Daher ist, wer im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Verschmelzung nicht in der Gesellschafterliste der übertragenden GmbH aufgeführt ist, nicht befugt, ein Spruchverfahren einzuleiten.

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4.2. Rechte und Pflichten der in die Gesellschafterliste Eingetragenen

Von der Legitimationswirkung des § 16 Absatz 1 Satz 1 GmbHG werden alle mitgliedschaftlichen Rechte und Pflichten umfasst. Dementsprechend darf die GmbH nur den Eingetragenen als Gesellschafter behandeln und daher nur an ihn leisten. Allein der Eingetragene ist zur Geltendmachung sämtlicher Verwaltungsrecht und Vermögensrechte befugt. Gewinnausschüttungen müssen daher an ihn erfolgen.

Jedoch kann auch nur der Eingetragene für alle ab dem Zeitpunkt des Eintritts der Legitimationswirkung – also der Eintragung – fällig werdenden Leistungen haftbar gemacht werden. Daher besteht nur für den Eingetragenen die Pflicht zur Insolvenzantragsstellung. Zudem kann auch nur der Eingetragene für mitgliedschaftliche Pflichten von der GmbH in Anspruch genommen werden.

5. Voraussetzungen der Legitimationswirkung der Gesellschafterliste

5.1. Ordnungsgemäßes Eintragungsverfahren

Voraussetzung der Legitimationswirkung der Gesellschafterliste ist, dass die Änderung der Gesellschafterliste und die Einreichung zum Handelsregister in einem ordnungsgemäßen Eintragungsverfahren erfolgte. Die weitreichenden Legitimationswirkung ist rechtspolitisch nur hinnehmbar, wenn die Eintragung formell ordnungsgemäß erfolgte. Die Legitimationswirkung greift daher nicht bei der Erstellung und Einreichung einer geänderten Gesellschafterliste durch eine nicht zuständige Person. Entsprechendes gilt auch für Manipulationen oder kollusives Handeln zum Nachteil einer Person.

Der Mangel der nicht ordnungsgemäßen und daher unwirksamen Eintragung eines materiell Berechtigten ist allerdings geheilt, sobald dieser seine mitgliedschaftlichen Rechte ausgeübt hat. Ist tatsächlich nicht klar, ob die Änderung der Gesellschafterliste ordnungsgemäß erfolgte, so trägt die GmbH dafür die Beweislast. Daher kann es zum Schutze der GmbH sinnvoll sein, in der Satzung formelle Anforderungen an die Mitteilung zu bestimmen. So ist der Nachweis für die GmbH leichter.

5.2. Zur Änderung der Gesellschafterliste befugte Personen

Eine Änderung der Gesellschafterliste kann sowohl durch den Geschäftsführer als auch durch einen Notar erfolgen.

Der Geschäftsführer hat das Recht zur jederzeitigen Korrektur einer nach seiner Auffassung unrichtigen Gesellschafterliste. Dementsprechend gibt es regelmäßig nicht das Problem, dass der Geschäftsführer zur Listenerstellung nicht befugt war. Nimmt der Geschäftsführer die Listenkorrektur vor, ohne den betroffenen Listengesellschafter oder den neu Eingetragenen zuvor anzuhören, so ist dies daher nicht Problem der Zuständigkeit, sondern der Zurechnung. Stirbt der Alleingesellschafter-Geschäftsführer, so kann kein Geschäftsführer die Listenänderung vornehmen und beim Registergericht einreichen. Wir empfehlen daher, schon im Voraus einen zweiten Notfall-Geschäftsführer zu bestimmen oder die Erben dazu ermächtigen, einen solchen zu bestellen oder bei dem Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft zu vereinbaren.

Der Notar ist zur Listenänderung und Listeneinreichung nur nach Maßgabe des § 40 Absatz 2 GmbHG befugt. Führt der Notar die Listenänderung durch, obwohl diese eigentlich durch den Geschäftsführer durchzuführen wäre, so steht dies der Legitimationswirkung entgegen.

5.3. Zurechenbarer Rechtsschein

Die Eintragung in die Gesellschafterliste hat daher den Rechtsschein zur Folge, dass der Eingetragene Gesellschafter ist. Derjenige, zu dessen Lasten die Eintragung wirkt, muss den Rechtsschein zurechenbar verursacht haben. Erfolgt die Einreichung nicht aufgrund einer Mitteilung desjenigen oder gegen dessen Widerspruch so ist die Listenänderung unbeachtlich, da der Rechtsschein nicht zurechenbar verursacht wurde. Die erforderliche Mitteilung muss daher durch einen dazu Befugten erfolgen.

6. Schutz bei unberechtigter Streichung von der Gesellschafterliste

Sowohl der wirkliche Gesellschafter, als auch der materiell zu Unrecht Eingetragene haben einen Anspruch gegen die GmbH auf Korrektur einer unrichtigen Gesellschafterliste. Demjenigen, der irregulär aus der Gesellschafterliste gelöscht wurde, kann von Seiten der GmbH nicht entgegengehalten werden, es fehle ihm der Legitimation.

7. Haftung, § 16 Absatz 2 GmbHG

7.1. Haftung des Rechtsvorgängers

Der Veräußerer haftet ab dem Zeitpunkt der Listenaufnahme des neuen Gesellschafters für alle noch nicht fälligen Verbindlichkeiten nur noch als Rechtsvorgänger nach der Maßgabe des § 22 GmbHG. Ansonsten haftet er nicht mehr, also auch nicht für unzulässige Kapitalentnahmen durch den Erwerber. Dies kann die GmbH auch nicht verhindern.

7.2. Haftung des Erwerbers für Rechtshandlungen des Rechtsvorgängers

Der noch nicht eingetragene Rechtsnachfolger muss Rechtshandlungen des eingetragenen Rechtsvorgängers generell gegen sich gelten lassen. Dies gilt beispielsweise auch hinsichtlich der Auszahlung von Dividenden und insbesondere auch im Hinblick auf die Ausübung des Stimmrechts durch den Eingetragenen.

8. Rechtshandlungen des Erwerbers vor Eintragung in Gesellschafterliste

Der Erwerber hat ein praktisches Bedürfnis dafür, auch bereits vor Aufnahme der geänderten Gesellschafterliste in das Handelsregister, Rechtshandlungen in Bezug auf das Gesellschaftsverhältnis vorzunehmen. Darunter fallen beispielsweise der Beschluss zur Satzungsänderung oder die Abberufung und Neubestellung von Geschäftsführern.

Deswegen bestimmt § 16 Absatz 1 Satz 2 GmbHG, dass die wirksame aber allein auf Grund der Rechtswirkungen des § 16 Absatz 1 Satz 1 GmbHG zunächst schwebend unwirksamen Maßnahme des Erwerbers ex tunc, also von Anfang an als wirksam gilt, wenn die geänderte Gesellschafterliste unverzüglich nach der Vornahme der Rechtshandlung in das Handelsregister aufgenommen wird. Wenn keine unverzügliche Aufnahme erfolgt, so wird die Rechtshandlung endgültig unwirksam. Unverzüglich in diesem Sinne bedeutet ohne schuldhaftes Zögern. Dabei wäre auch eine schuldhafte Verzögerung durch den Registerrichter schädlich. Entscheidend ist zudem, ob die Änderung der Gesellschafterliste und ihre Weiterleitung an das Handelsregister unverzüglich erfolgten. Dementsprechend führt auch ein schuldhaftes Zögern des zuständigen Geschäftsführers beziehungsweise des Notars zur endgültigen Unwirksamkeit der Rechtshandlung.

Regelmäßig erfolgt die Übertragung des Anteils unter einer aufschiebenden Bedingung, beispielsweise der vollständigen Kaufpreiszahlung. Wenn der Erwerber schon vor Bedingungseintritt eine Rechtshandlung vorgenommen, so ist die Aufnahme der geänderten Gesellschafterliste generell nicht unverzüglich, da stets der Bedingungseintritt abgewartet werden muss.

Steuerberater für Gesellschaften mit beschränkter Haftung

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche und gesellschaftsrechtliche Gestaltungsberatung für Gesellschaften mit beschränkter Haftung und ihre Gesellschafter spezialisiert. Beim schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

GmbH

  1. Allgemeine Beratung zu GmbH-Besteuerung (Gründung, Vermeidung von Betriebsaufspaltungen, Steuerreduktion bei Gewinnausschüttungen, Nutzung von Verlustvorträgen)
  2. Individueller Rechtsformvergleich zwischen GmbH und GmbH & Co. KG
  3. Steueroptimierte Besteuerung der GmbH
  4. Steueroptimierung bei Gewinnausschüttungen (Kapitalertragsteuer und Teileinkünfteverfahren)
  5. Gesellschafterbeschluss bei einer GmbH

Gesellschafter einer GmbH

  1. Rechte und Pflichten des GmbH – Gesellschafters
  2. Wettbewerbsverbot für einen GmbH-Gesellschafter
  3. Wegzug eines GmbH Gesellschafters

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

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Kinder können von ihren Eltern eine Immobilie, die diese bewohnt haben, steuerfrei im Wege der Schenkung oder des Erbfalles erwerben. Diese Steuerbefreiung ist in dem § 13 Absatz 1 Nummer 4c ErbStG geregelt. Daher fällt für die Übertragung keine Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer an. Dafür müssen die Kinder die übertragene Immobilie aber nach dem Erbfall schnell selbst beziehen. Wir erklären, bis wann Sie als Erbe in das vom Gesetz so genannte Familienheim eingezogen sein müssen und welche weiteren Probleme im Zusammenhang mit dem Familienheim auftreten können.

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die Beratungen zur steueroptimierten Nachfolgeplanung spezialisiert. Dabei arbeiten wir für jeden Mandanten individuelle Gestaltungsmodelle zur steuerfreien Erbschaft von Vermögen aus. Aufgrund der aktuellen Relevanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:

Datum

Thema
16. September 2020 Bewertung von Altbau-Immobilien bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer
3. März 2021 Vermögensverwaltung minderjähriger Kinder – Gestaltung mit einer KG
10. Februar 2021 Güterstandsschaukel – Vermögen ohne Schenkungsteuer an Ehepartner übertragen
29. Dezember 2021 Schenkung optimieren: Geldvermögen steuerfrei an Ehegatten übertragen
27. Mai 2022 Familienheim Erbschaft- & Schenkungsteuer frei übertragen: Bis dann muss der Erbe spätestens einziehen! (dieser Beitrag)

Unser Video: Schenkungsteuer umgehen: Eigenheim verschenken und zurück verkaufen!

Wir erklären, wie Sie ein Eigenheim steuerfrei übertragen.

1. Tatbestände der Steuerbefreiung für das Familienheim 

1.1. „Familienheim“ – Definition

Zunächst gilt es zu klären, was es mit der Steuerbefreiung für das Familienheim nach § 13 Absatz 1 Nummer 4c Satz 1 ErbStG überhaupt auf sich hat. In dem § 13 Absatz ErbStG stellen die Nummern 4a bis 4c drei verschiedene Steuerbefreiungstatbestände für das Familienheim dar. Dabei wird zwischen der Schenkung unter Lebenden und dem Erwerb von Todes wegen und dort zwischen der Übertragung auf Ehegatten und Kinder differenziert. Definieren lässt sich das Familienheim jedoch in allen Fällen gleich.

Daher liegt ein Familienheim vor, soweit ein bebautes Grundstück und dort eine Wohnung oder das Haus an sich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Ob eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorliegt, bestimmt sich nach der tatsächlichen Nutzung. In der Wohnung muss sich daher der Mittelpunkt des familiären Lebens befinden. Das liegt aber gerade nicht vor, wenn eine Wohnung nur als Ferienwohnung oder als Wochenendwohnung genutzt wird. Dennoch kann die Steuerbefreiung unter Umständen gelten, wenn das Familienheim in eine GbR eingebracht wurde und die Anteile an der GbR übertragen werden. Bei einer Personengesellschaft gilt nämlich das sogenannte Trennungsprinzip zwischen der Gesellschaft und den Gesellschaftern. Daher erbringt der Zuwendende die Zuwendung nicht an die Gesellschaft sondern an die Gesellschafter.

1.2. Aufteilung nach Nutzungszwecken

Das Familienheim wird nach Funktionszwecken beziehungsweise Nutzungszwecken aufgeteilt. Daher greift lediglich für den Anteil der Immobilie, der zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, die Steuerbefreiung. Folglich ist beispielsweise eine Nutzung durch Fremdvermietung oder zu gewerblichen beziehungsweise freiberuflichen Zwecken für die Steuerbefreiung des zu Wohnzwecken genutzten Bereichs unschädlich. Die Bereiche werden lediglich entsprechend ihrer Nutzung aufgeteilt. Weiterhin ist zu beachten, dass die Steuerbefreiung neben den Freibetrag tritt.

Für Sie interessant: Erbschaftsteuer & Schenkungsteuer: Bewertung, Freibeträge, Steuersätze

Wir erklären die Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer und dessen Freibeträge, sowie Steuersätze.

1.3. Schenkung eines Familienheims

§ 13 Absatz 1 Nummer 4a ErbStG befreit die Schenkung des Familienheims von der Schenkungsteuer. Dabei kommen unterschiedliche Zuwendungen als steuerfrei in Betracht. Dazu gehört vor allem die Übertragung des Miteigentums oder Alleineigentums. Aber auch der Kauf des Hauses mit Mitteln des einen Ehegatten ist steuerfrei, wenn der kaufende Ehegatte dem anderen die Miteigentümerstellung einräumt. Möglich ist zudem die alleinige Tilgung eines Darlehens zum Kauf des Familienheims mit Mitteln des zuwendenden Ehegattens. Weiterhin fällt auch nachträglicher Herstellungsaufwand beziehungsweise Erhaltungsaufwand unter die Steuerbefreiung, wenn ein Zusammenhang mit dem Familienheim besteht.

Zentral ist, dass es bei einer Schenkung keinen Nachbesteuerungstatbestand, wie bei den § 13 Absatz 1 Nummer 4b oder 4c ErbStG gibt und es nicht auf eine Nutzung des Rechtsnachfolgers als Familienheim ankommt. Die Steuerbefreiung ist jedoch auf ein Familienheim von 200 qm beschränkt. Die weiteren Quadratmeter unterliegen daher regulär der Schenkungsteuer. Hingegen gibt es keine Wertbegrenzung und es findet auch keine Angemessenheitsprüfung statt.

1.4. Familienheim von Todes wegen erwerben

Die Befreiungstatbestände des § 13 Absatz 1 Nummer 4b und Nummer 4c regeln den Erwerb von Todes wegen. Dabei muss der Erblasser das Familienheim bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben oder aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung verhindert gewesen sein. Letzteres kommt beispielsweise in Betracht, wenn in Folge Pflegebedürftigkeit eine Eigennutzung nicht möglich war.

Es gibt jedoch anders, als bei Schenkungen und dem Erwerb von Todeswegen durch die Kinder, keine Wohnflächenbegrenzung. Zudem muss der erbende Ehegatte oder das erbende Kind unverzüglich nach dem Erbfall die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Unschädlich ist jedoch, wenn der Erbe aus objektiv zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert ist. Bei Kindern kann ein Grund beispielsweise sein, dass sie aufgrund ihrer Minderjährigkeit nicht in der Lage sind, einen Haushalt selbstständig zu führen. Ehegatten werden in der Regel schon in dem Familienheim leben und daher dort auch unverzüglich eingezogen sein. Problematisch erscheint dies jedoch bei den Kindern. Folgend klären wir, wann der Erbe in das Familienheim eingezogen sein muss.

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2. Dann muss der Erbe ins Familienheim einziehen

Damit die Kinder beziehungsweise Ehegatten die Steuerbefreiung des § 13 Absatz 1 Nummer 4c oder Nummer 4b ErbStG für das Familienheim in Anspruch nehmen können, müssen sie diese nach dem Erbfall schnell beziehen. Das Gesetz nennt hier aber keine starre Frist, sondern bestimmt, dass die Kinder die Immobilie unverzüglich beziehen müssen. Unverzüglich lässt sich definieren als ohne schuldhaftes Zögern. In der Regel gilt dafür ein Zeitraum von sechs Monaten nach dem Erbfall. Dieser Zeitraum kann sich jedoch im Einzelfall verlängern.

Beispielsweise kann sich der Einzug aufgrund von Renovierungsarbeiten verzögern. Das ist aber dem Erbwerber nicht anzulasten, wenn er die Arbeiten unverzüglich in Auftrag gegeben hat, die Handwerker sie aber aus Gründen, die der Erwerber nicht zu vertreten hat, nicht rechtzeitig ausführen können. Zu denken sei hier zum Beispiel an schlechte Wetterbedingungen oder zu viele Aufträge seitens der Handwerker. Insbesondere ist der Erbe nicht dazu verpflichtet, bestimmte, beschleunigende und möglicherweise kostenintensivere Maßnahmen zur Renovierung oder Schadensbeseitigung zu ergreifen, um die sechs Monats-Frist einzuhalten.

Wenn die Immobilie zeitnah geräumt beziehungsweise entrümpelt wird, so spricht das für eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung. Dies hat aber allenfalls Indizwirkungen. Dementsprechend widerspricht die verspätete Entrümpelung, die darauf beruht, dass Mängel zuvor beseitigt wurden, nicht gegen die unverzügliche Eigennutzung. Anders ist dies jedoch zu beurteilen, wenn allein die verspätete Entrümplung einen verzögerten Einzug begründet. Wichtig zu erkennen ist, dass je größer der zeitliche Abstand zwischen dem Erwerb und der Selbstnutzung ist, umso schwieriger der Nachweis einer Selbstnutzung gegenüber dem Finanzamt ist.

War das Familienheim vermietet, da der Erblasser an der Selbstnutzung verhindert war, so muss der Erbe zwingend dafür sorgen, die Selbstnutzung geltend zu machen. Aber auch dafür ist im eine angemessene Zeit eingeräumt.

3. Bis dann muss der Erbe das Familienheim bewohnen – Nachversteuerungstatbestand

Wichtig ist zu beachten, dass das Familienheim auch tatsächlich mindestens zehn Jahre nach dem Erwerb zu Wohnzwecken genutzt werden muss. Ansonsten wird der Erwerb nachversteuert. Die Nachversteuerung entfällt nur, wenn der Erbe aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert ist. Auch eine Weiterübertragung unter Nutzungsvorbehalt ist schädlich und löst den Nachversteuerungstatbestand aus. Der Steuerbescheid wird dann rückwirkend nach § 175 Absatz 1 Nummer 2 AO geändert. Die Steuerbefreiung entfällt dann in ihrer Gänze und nicht nur bezüglich eines gewissen Zeitraums.

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4. Fazit: Hierauf müssen Sie beim Familienheim achten

Die Schenkung eines Familienheims bereitet in der Regel keinen größeren Probleme. Dabei ist keine Eigennutzung vorgesehen ist und in Folge dessen gibt es keinen Nachversteuerungstatbestand. Zwar ist bei dem Erwerb von Todeswegen durch Ehegatten eine nachfolgende Eigennutzung vorgesehen. In der Regel wohnen die Ehegatten aber wohl gemeinsam in dem Familienheim, so dass die Eigennutzung in der Regel vorliegen sollte.

Probleme bereitet daher alleinig der Erwerb von Todeswegen durch die Kinder. Oftmals wird es den Kindern, die bereits woanders wohnen und ihr Familienleben eingerichtet haben, nicht möglich sein, das Familienheim der Eltern weiter zu nutzen. Zudem ist die Weitergabe des Familienheims oft nur an ein Kind möglich. Bei mehreren Kindern bekommen die anderen dann einen Ausgleich. Handelt es sich dabei um nichtbegünstigtes Vermögen, so ist dieses bei Überschreitung der Freibeträge mit Erbschaftsteuer belastet. All dies ist im Rahmen der Nachfolgeplanung zu berücksichtigen. Wir beraten Sie gerne zur steueroptimierten Planung Ihrer Nachfolge.


Steuerberater für Ihre Nachfolgeplanung

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Erbschaft/Schenkung

  1. Beratung zum Erbschaftsteuerrecht (Freibeträge, Anzeigepflichten)
  2. Erstellung von Erbschaftsteuererklärungen
  3. Empfehlungen vor Schenkungen zu Lebzeiten
  4. Beratung zum internationalen Erbschaftsteuerrecht

Immobilien

  1. Steuervorteile der Immobilien-GmbH
  2. Steueroptimierter Verkauf von Immobilien 
  3. Beratung zum Nießbrauchrecht

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Fraglich ist für gängige internationale Bewertungsmethoden anhand derer Immobilienwerte ermittelt werden können, ob diese auch vor deutschen Gerichten Anwendung finden. Darüber und über die Ähnlichkeit verschiedener Methoden wie der DCF-Methode oder der Profits Method zu den deutschen Methoden zeigen wir im nachfolgenden Beitrag. Abschließend wird noch deren Anwendungsbereich beurteilt.

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die verschiedenen Möglichkeiten zur Reduzierung der Steuerlast bei Immobilien spezialisiert. Dabei arbeiten wir für jeden Mandanten individuelle Gestaltungsmodelle aus. Aufgrund der aktuellen Resonanz haben wir unter anderem mehrere Beiträge zur aktuell sehr relevanten Grundsteuerreform publiziert:

Datum

Thema

23. Dezember 2021

Immobilienverkauf nach Scheidung oder bei getrennten Ehegatten – Achtung Steuerfalle!
03. Januar 2022 Grundsteuerreform 2022: was ist neu?
03. Februar 2022 Die neue Grundsteuer in Bayern ab 2025
10. Februar 2022 Grundsteuer in Hessen ab 2025
14. Februar 2022 Grundsteuer in Niedersachsen ab 2025
19. Mai 2022 Internationale Bewertungsmethoden: Anwendung vor den Gerichten? (dieser Beitrag)

Unser Video:
Die neue Grundsteuer

In diesem Video erklären wir, welche Neuerungen die Grundsteuerreform bedingt und was man ab Juli 2022 tun muss.

Inhaltsverzeichnis


1. Internationale Bewertungsmethoden für Immobilien: Grundlagen

Zunächst ist festzustellen, dass internationale Bewertungsmethoden mit ansteigendem Ansehen verbunden sind. Jedoch gilt es als fraglich, inwiefern diese Verfahren in Deutschland Anwendung finden dürfen. Demnach gilt es zunächst deren Gültigkeit zu prüfen. Zudem ist eventuell von Interesse inwiefern die Verfahren funktionieren und ob diese überhaupt für inländische Vorgänge interessant sind.

2. International gängige Verfahren

2.1. DCF-Methode

Im internationalen Bewertungskontext stellen Discounted Cash Flow Verfahren gängige Methoden zur Bewertung von Immobilien dar. Dabei existieren verschiedene Ausführungen des Verfahrens beziehungsweise der Methode. Am ähnlichsten sind diese Verfahren allgemein dem in Deutschland gängigen Ertragswertverfahren zuzurechnen. Unter anderem wird es bei der Bewertung von Renditeimmobilien genutzt. Jedoch gilt für jegliche DCF-Methoden, dass hierbei zwei verschiedene Anteile berechnet werden. Einerseits wird der statische Anteil für die Bewertung einer Immobilie genutzt. Andererseits wird auch ein dynamischer Anteil dafür benötigt.

Durch die Nutzung von verschiedenen Faktoren wie Bewirtschaftungskosten, Mieteinnahmen und daraus resultierenden jährlichen Cash Flows stellt die Methode somit eine Methode mit veränderlichen Zahlungsströmen, wobei der zu ermittelnde Barwert eine dynamische Periode beinhaltet. Darunter zählen vor allem die Cash Flows, die über einen Horizont von zehn Jahren betrachtet und mit einem finanzmathematischen Verfahren ausgewertet werden. Wie bereits erwähnt fehlt nun noch die statische Komponente, auch Restwert genannt. Dieser lässt sich einfach als potenzieller Kaufpreis am Ende der angenommenen Laufzeit formulieren. Dabei spielt der erwartete Wert der Immobilie bei anschließend unendlicher Nutzungsdauer den einzigen Bewertungsfaktor, welcher jedoch innerhalb der periodischen Laufzeit ansteigen kann. Deshalb wird der Restwert einem Kapitalisierungszinssatz unterworfen.

Die Kosten für Immobilien können aufgrund einer möglicherweise entstehenden Grunderwerbsteuer, einer definitiv entstehenden Maklergebühr von ungefähr 3 % sowie zusätzlichen Kosten für die Grundbucheintragung und Notarkosten noch deutlich in die Höhe schnellen. Ausschließlich für den Verkäufer fallen diese Kosten größtenteils weg. Sofern wir Ihnen hierbei behilflich sein können, kontaktieren Sie uns sehr gerne.

Grundsätzlich entstand dieses Verfahren als Bewertungsmethode für Unternehmen, vor über 100 Jahren. Diese Methode wird in den USA seit längerem als gängiger Weg zur Immobilienbewertung genutzt. Unter anderem in der Schweiz wird das Verfahren auch verwendet, um große Immobilien, welche als Renditeobjekte dienen, zu bewerten.

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2.2. Investmentverfahren – Investment Method

Von der internationalen Investment Method, im deutschsprachigen Raum auch als Investmentmethode verstanden, lassen sich zunächst Ähnlichkeiten zum deutschen Ertragswertverfahren ausmachen. Dabei wird eine unendlich lange Ertragsfähigkeit von Mieteinnahmen der vermieteten Objekte vorausgesetzt. Dadurch entfällt die vor allem bei DCF-Methoden relevante Restnutzungsdauer. Somit entfällt auch der Bodenwert als Bewertungsfaktor. Dies stellt einen entscheidenden Vorteil dar. Hauptsächlich Investoren aus dem britischen Raum sind es gewohnt Immobilien anhand dieses Verfahrens zu bewerten.

Bedeutend in der Anwendung und Exaktheit der Investment Method ist die zum Bewertungszeitpunkt anfallende Miete, welche im besten Fall exakt die aktuelle Mietpreissituation widerspiegelt. Sofern hier starke Abweichungen für vergleichbare Objekte vorliegen ist Abhilfe durch eine von zwei Lösungen zu schaffen. Einerseits können die Abweichungen durch die „Term & Revision“-Methode oder die „Hardcore & Top Slice“-Methode behoben werden. Dabei kapitalisiert die erstgenannte Methode die Miete über die vereinbarte Vertragslaufzeit, also den sogenannten Term. Zudem passt man, deshalb Revision, die Miete nachträglich nun an die Marktbedingungen an. Somit wird diese ab Anpassungszeitpunkt unendlich lang eingenommen. Bei der zweiten Methode nimmt man die Jahresmiete, welche festgesetzt ist und kalkuliert diese über die unendliche Nutzungsdauer, wobei man von Hardcore spricht. Sofern die vertragliche Miete drüber liegt, schlägt man in der Berechnung einen kapitalisierten Betrag, den Top Slice, über die gesamte Laufzeit auf.

Da nun auf diese Besonderheit aufmerksam gemacht wurde, gilt es zur Berechnung über zu gehen. Somit wird anhand folgender Formel der Marktwert bei der Investment Method berechnet:

Jahresreinertrag = Jahresrohertrag – Bewirtschaftungskosten
Marktwert = Jahresreinertrag x Faktor (- Erwerbsnebenkosten)

Kompliziert ist die Ermittlung des Faktors, welcher sich an den Marktgegebenheiten orientiert. Maßgeblich zu berücksichtigende Faktoren sind dabei der Rentenbarwertfaktor, der Diskontierungsfaktor und der Kapitalisierungszinssatz, der Mietausfälle mit einbezieht.

3. Weitere internationale Bewertungsmethoden

3.1. Pachtwertverfahren

Das Pachtwertverfahren, international auch als Profits Method bekannt, nutzen Investoren und Immobilienbesitzer logischerweise zur Bewertung von verpachteten Grundstücken. Dabei ist die maßgebliche Größe unter anderem der Betriebsumsatz.

Vor allem aber auch Grundstücke von Hotels und Firmen aus der Gastronomie werden danach bewertet. Häufig dient das einer Beleihung selbiger Grundstücke, wofür der zukünftig erzielbare Pachtertrag herangezogen wird. Dafür wiederum ist der Umsatz des Betriebes relevant, wobei oftmals auch für mehrere vergangene Jahre die Umsatzerlöse nachgewiesen werden müssen. Der notwendige zu ermittelnde Jahrespachterlös wird analog zur Nettokaltmiete anhand von Pachtsätzen mit Abzug der Bewirtschaftungskosten des Verpächters ermittelt. Dieser Betrag wird mit einem Liegenschaftszins diskontiert um den Verkehrswert der Immobilie zu erhalten.

Schlussendlich ist unbedingt wissenswert, dass extrem hohes Fachwissen notwendig ist, um solche Sonderimmobilien zu bewerten. Außerdem erlangt man kaum Wissen über vergleichbare Transaktionen.

3.2. Costs Method

Zudem wird teilweise die Costs Method als internationale Bewertungsmethode erwähnt. Dabei ist diese Methode häufig mit dem Sachwertverfahren vergleichbar. Vor deutschen Gerichten findet dieses Verfahren zwar keine Anwendung, dennoch kann es für international tätige Investoren bei der Bewertung von Immobilien gemeinnütziger Natur interessant sein. Darunter fällt vor allem ein Theater oder ein Museum.

3.3. Comparison Method

Außerdem gibt es noch die sogenannte Comparison Method, welche dem Vergleichswertverfahren gleichzusetzen ist. Dabei ermöglicht dieses Verfahren vor allem die Bewertung von Eigentumswohnungen und ist hilfreich bei der Bodenwertermittlung von unbebauten Grundstücken.

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4. Vor- und Nachteile der DCF-Methode

4.1. Vorteile der DCF-Methode

Insbesondere die Übersichtlichkeit der Discounted Cash Flow Methode sowie auch die Transparenz bezüglich der Wertermittlung sind ganz klare Vorteile dieser Methode. Dabei werden Zahlungsströme, welche aus dem Objekt resultieren als auch getroffene Annahmen von Gutachtern in diesem Verfahren offengelegt.

Dabei summieren Bewertende die zugeflossenen Cash Flows, welche jährlich angefallen sind, in einer Tabelle. Genauso verfährt man mit den abgeflossenen Geldmitteln, worunter auch Bewirtschaftungskosten und Mieteinnahmen zählen und welche vor allem in Zusammenhang mit der Immobilie stehen müssen. Somit werden über einen überschaubaren Zeitraum die verwendeten Daten nachvollziehbar dargestellt.

4.2. Nachteile der DCF-Methode

Besonders zwei Nachteile der DCF-Methode sind hervorzuheben. Der Restwert hat enormen Einfluss auf die schlussendliche Höhe des Bewertungsobjektes. Denn oftmals basiert über die Hälfte des Immobilienwertes darauf. Außerdem kann logischerweise vom Verkäufer, der einen möglichst hohen Wert anstrebt, eine Mietsteigerung einbezogen werden, welche stetig ansteigt, auch wenn dies nicht unbedingt gegeben sein wird.

Zudem, und das wird das bisher noch größte Hindernis darstellen, hat die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) dieses Verfahren nicht als gängige Methode anerkannt. Allein dieser Grund ist für die Nutzung von den Verfahrensmethoden ausschlaggebend. Andernfalls ist eine Nutzung per Gesetz ausgeschlossen. Unter die legalen deutschen Methoden fallen das Ertragswertverfahren, das Substanzwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Jedoch nutzt man die DCF-Methode für anderweitige betriebswirtschaftliche Analysen. Darunter zählen Liquiditätsplanungen, aber auch die Erstellung einer Prognose für die Entwicklung der Investition kann darauf basieren. Zudem ist es möglich eine Finanzplanung über spezielle Immobilien mit hoher Leerstandsquote oder geplanten sowie fortlaufenden Umbaumaßnahmen abzubilden.

5. Internationale Bewertungsmethoden: Fazit

Internationale Bewertungsmethoden, welche oben angesprochen wurden, sind aktuell in Deutschland noch nicht gängig und auch noch nicht vor Gerichten standhaft. Somit gilt es hierfür weiterhin auf die bereits anerkannten Bewertungsmethoden der ImmoWertV zurückzugreifen. Hierbei sind das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren maßgeblich.


Steuerberater für Internationale Bewertungsmethoden

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung in Verbindung mit Immobilien spezialisiert. Internationale Bewertungsmethoden gewinnen an Relevanz. Beim Immobiliensteuerrecht schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

Immobilien

  1. Steuervorteile der Immobilien-GmbH
  2. Steueroptimierter Verkauf von Immobilien
  3. Beratung zum Nießbrauchrecht
  4. Besondere Beratungsleistungen zur Grunderwerbsteuer
  5. Gründung von Immobiliengesellschaften
  6. Steuerbegünstigter Verkauf von betrieblichen Immobilien durch § 6b-Rücklagen
  7. Spezialberatung und Entwicklung von Vermeidungsstrategien zum gewerblichen Grundstückshandel

Erbschaft/Schenkung

  1. Beratung zum Erbschaftsteuerrecht (Freibeträge, Anzeigepflichten)
  2. Erstellung von Erbschaftsteuererklärungen
  3. Empfehlungen vor Schenkungen zu Lebzeiten
  4. Beratung zum internationalen Erbschaftsteuerrecht

Unternehmenskauf

  1. Beratung beim Unternehmenskauf (Verkauf GmbH, Verkauf GmbH & Co. KG, Nutzung von Verlustvorträgen)
  2. Beratung beim Unternehmensverkauf (Vorteile bei Share Deal & Asset Deal)
  3. Umsatzsteuerliche Bewertung des Share Deals und Asset Deals

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

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Fachreferent beim Steuerberaterverband für Immobiliensteuerrecht

Seit 2014 sind die Partner unserer Kanzlei regelmäßige Fachreferenten des Steuerberaterverbands Köln. Dabei besuchen circa 1.500 Steuerberater pro Jahr unsere Seminare. Wegen der hohen Nachfrage stellen wir Ihnen unsere Präsentation zu „Immobilien im Steuerrecht“ gerne kostenlos zum Download zur Verfügung:

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Das Sachwertverfahren gilt als gute Bewertungsmethode für Immobilien im ländlichen Raum oder für besonders spezielle Gebäude. Jedoch kommt es selten an aktuelle Marktpreise für Immobilien heran, da die hierfür benötigten Informationen in diesem Verfahren nicht zur Anwendung kommen. Wann es dennoch sinnvoll sein kann, zeigt der nachfolgende Beitrag. Außerdem gibt er einen Ausblick über den Aufwand und die Genauigkeit des Verfahrens. Grundsätzlich ist das zu wählende Verfahren im Gesetz vorgeschrieben. Manchmal kann in der Praxis auch zwischen den verschiedenen Bewertungsmethoden gewählt werden. 

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die verschiedenen Möglichkeiten zur Reduzierung der Steuerlast bei Immobilien spezialisiert. Dabei arbeiten wir für jeden Mandanten individuelle Gestaltungsmodelle aus. Aufgrund der aktuellen Resonanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:

Datum

Thema
28. April 2022 Sachwertverfahren: Bewertungsmethode im Immobiliensteuerrecht (dieser Beitrag)
14. Februar 2022 Grundsteuer in Niedersachsen ab 2025
03. Februar 2022 Die neue Grundsteuer in Bayern ab 2025
17. Januar 2022 Immobilie des Betriebsvermögens übertragen: Achtung – Darauf müssen Sie achten!
03. Januar 2022 Grundsteuerreform 2022: was ist neu?
23. Dezember 2021 Immobilienverkauf nach Scheidung oder bei getrennten Ehegatten – Achtung Steuerfalle!

Unser Video:
Die neue Grundsteuer

In diesem Video erklären wir, welche Neuerungen die Grundsteuerreform bedingt und was man ab Juli 2022 tun muss.

Inhaltsverzeichnis


1. Sachwertverfahren: Einführung in diese Bewertungsmethode des Immobiliensteuerrechts

Zu Beginn ist wichtig zu klären, welche Immobilien mit dem Sachwertverfahren bewertet werden können. Dabei ist für diese Bewertungsmethode besonders relevant, dass damit ausschließlich Immobilien bewertet werden dürfen, welche keine Renditeimmobilien darstellen. Somit können hauptsächlich Gebäude bewertet werden, welche privat verkauft werden und es dabei nicht auf die Renditeerzielung ankommt. Zudem steht bei diesen Immobilien die Eigennut­zung im Vordergrund.

Hervorzuheben ist, dass hierbei selten bis kaum Vergleichs­werte oder ähnliche Mieten vorliegen. Dabei liegt dies zumeist an der Lage der Immobilien, welche oft in ländlicheren Gebieten liegen oder eher außergewöhnlich sind, wie beispielsweise Villen oder Burgen. Da hierfür auch keine Erträge ermittelt werden können, ist es zudem nicht möglich das Ertragswertverfahren anzuwenden. Jedoch ist beim Sach­wert­verfahren, genauso wie beim Ertrags­wert­verfahren die Markt­anpassung an den lokalen Immobilienmarkt bedeut­sam. Dabei ist dies insbesondere auf die Wertfindung der Finanzämter relevant, da diesen die Markt Daten selten zur Verfügung haben.

Im weiteren Verlauf gilt es die wichtigen Kennzahlen beim Sach­wert­verfahren kennenzulernen. Denn der Substanz­wert und der Boden­wert sind hierfür heranzuziehen.

Zudem gilt es zu beachten, dass Grundstückswerte immer im speziellen Kontext der jeweiligen Steuer betrachtet werden müssen. Zunächst gibt es die Grundsteuer, die das Halten oder Besitzen von Grundbesitz belastet. Daneben gibt es Ertragssteuern wie die Einkommenssteuer. Hierbei handelt es sich um Steuern, die vor allem Erträge aus Grundbesitz einbeziehen in die Ermittlung. Zuletzt sind da noch die Grunderwerbsteuer, die Erbschaftsteuer und die Schenkungsteuer, welche die Übertragung von Grundbesitz erfassen.

2. Das Sachwertverfahren: Ein Überblick

2.1. Bewertung im Sachwertverfahren

Zunächst gilt es das Sachwertverfahren anhand des Bewertungsgesetzes genauer zu betrachten. Dabei kommt es gemäß § 189 Absatz 1 BewG zur Anwendung des Sachwertverfahrens, indem der Wert der Gebäude, als Gebäudesachwert, getrennt vom Bodenwert nach § 190 BewG ermittelt werden soll. Außerdem gilt es zu berücksichtigen, dass sonstige bauliche Anlagen, wie insbesondere Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen regelmäßig mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten sind und damit nicht noch zu Preissteigerungen führen.

In den Absätzen 2 und 3 von § 189 BewG wird der Bodenwert, als der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 BewG beschrieben. Zudem ergibt die Summe aus dem Bodenwert und dem Gebäudesachwert den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Jedoch gilt es diesen an den gemeinen Wert mit einer Wertzahl nach § 191 BewG zu multiplizieren und somit schlussendlich eine Anpassung vorzunehmen.

2.2. Bewertungsunterschiede durch die Wertermittlungsverordnung

Nach den §§ 21-23 ImmoWertV basiert das Sachwertverfahren im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwertes. Der vorläufige Sachwert, welches den Substanzwert des bebauten Grundstücks darstellt, wird als Summe von Bodenwert und dem Gebäudewert und der Außenanla­gen ermittelt. Erst eine zusätzliche Marktanpassung mittels eines Sachwertfaktors führt schlussendlich zum Verkehrswert. Hierbei ist die ImmoWertV für Gutachterausschüsse zur Ermittlung der Grundstückswerte vorgeschrieben. Aber grundsätzlich gelten diese Regularien für alle Sachverständigen.

Da sich die Methoden des Bewertungsgesetzes am Vorgänger der aktuell gültigen ImmoWertV orientiert bestehen jedoch Unterschiede, die einen gewissen Gestaltungsspielraum erlauben. Dabei kann man flexibler die Bewertungsmethode zur Wertermittlung der Immobilie wählen und außerdem bestimmte Senkungen oder Erhöhungen des Wertes durch objektspezifische Merkmale forcieren.

Außerdem stellt ein besonders heikler Punkt im Bewertungsgesetz die Regelung dar, dass eine Immobilie immer mit wenigstens 30 % der Gesamtnutzungsdauer bewertet werden muss. Dadurch kommt es zu teilweise enormen Überbewertungen, welche in der ImmoWertV umgangen wird.

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2.3. Bodenwert der unbebauten Grundstücke

Wie bereits beim Vergleichswertverfahren benannt wurde, wird der Wert unbebauter Grundstücke nach der Fläche und den Bodenrichtwerten gemäß des § 196 BauGB ermittelt. Hierfür müssen die Bodenrichtwerte von speziellen Gutachterausschüssen ermittelt werden und an die Finanzämter weitergeleitet werden.

Für die Wertermittlung ist immer der Bodenrichtwert, welcher zuletzt zu ermitteln war, anzusetzen. Sofern jedoch von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt werden kann, so müssen Werte von vergleichbaren Flächen für die Wertermittlung herangezogen werden.

2.4. Der Gebäudesachwert im Sachwertverfahren

Zur Ermittlung des Gebäudesachwerts ist gemäß § 190 Absatz 1 BewG von den normalen, sogenannten Regelherstellungskosten des Gebäudes auszugehen. Diese richten sich nach den Herstellungskosten je Flächeneinheit. Um immer die aktuell angemessenen Regelherstellungskosten zu erhalten, müssen diese zunächst an den Bewertungsstichtag angepasst werden. Dazu folgen mehr Informationen in Absatz 2 des § 190 BewG. Anschließend multipliziert man diese Regelherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes, um den Gebäuderegelherstellungswert zu erhalten. Dabei lassen sich die Regelherstellungskosten in der Anlage 24 des Bewertungsgesetzes finden.

Nach § 190 Absatz 2 BewG passt das Statistische Bundesamt die Regelherstellungskosten durch die vierteljährlich veröffentlichten Baupreisindizes an. Zu beachten gilt, dass auf die Preisindizes für die Bauwirtschaft abzustellen ist. Dabei erfasst das Statistische Bundesamt für Wohn- und Nichtwohngebäuden einen Jahresdurchschnitt, welcher hier angewendet wird. Wichtig zu wissen ist zuletzt, dass das BMF die Baupreisindizes im Bundessteuerblatt bekanntgibt.

Nach § 190 Absatz 4 BewG reduziert sich der Gebäuderegelherstellungswert um eine Alterswertminderung. Dabei betrachtet man das Alter des Gebäude verhältnismäßig zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, welche in Anlage 22 zu finden ist. Sofern Maßnahmen eingetreten sind, die eine Verlängerung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer ermöglichen, wird ein späteres Baujahr in die Berechnungen einbezogen. Hingegen wird ein Wert von mindestens 30 % des Gebäudeherstellungswerts angesetzt, wenn eine Abbruchverpflichtung für das Gebäude vorliegt.

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2.5. Wertzahlen

Nach § 191 Absatz 1 BewG werden Sachwertfaktoren, auch als sogenannte Wertzahlen bekannt, für die Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie angewendet. Dabei gilt es auf die im letzten Auswertungszeitraum vor dem Kalenderjahr des Bewertungsstichtags ermittelten Wertzahlen durch die Gutachterausschüsse zurückzugreifen.

Andernfalls werden die in Anlage 25 BewG genannten Wertzahlen zur Hilfe genommen. Aber durch den sogenannten Marktanpassungsfaktor, gleicht man den Wert der Immobilie an den Immobilienmarkt an.

3. Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens

Ein immenser Nachteil beim Sachwertverfahren stellt die benötigte Sachkompetenz dar, wodurch ein erfahrener Gutachter notwendig ist. Zumal dieses Verfahren auch noch eines, wenn nicht das, aufwendigste darstellt. Denn hierbei ist die oftmals komplizierte Ermittlung der Bausubstanz erforderlich. Zudem orientiert es sich nicht am aktuellen Marktgeschehen was einen deutlichen Unterschied im schlussendlichen Wert der Immobilie zur Folge haben kann. Außerdem sind bei modernen Häusern eventuell wenig bis keine Daten für das Sachwertverfahren vorhanden. Aber durch die Ermittlung der Herstellungskosten aufgrund des aktuellen Preisniveaus, kann der aktuelle Substanzwert relativ effektiv ermittelt werden.

Auf der anderen Seite kann dies jedoch auch ein Vorteil in bestimmten Situationen sein. Denn in ländlichen Regionen sowie bei speziellen und seltenen Immobilien stellt das Sachwertverfahren oftmals die einzige Option zur Beurteilung der Immobilie dar. Zudem hilft die Begutachtung der Bausubstanz die bereits vorgenommenen Maßnahmen an der Immobilie in Werte zu fassen.

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4. Fazit zum Sachwertverfahren als Bewertungsmethode im Immobiliensteuerrecht

Die verschiedenen Bewertungsmethoden im Immobiliensteuerrecht sind für verschiedene Sachverhalte nützlich. Dabei ist für private Zwecke häufiger eine Kombination aus Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren nützlich. Denn selten gibt es hierfür Mieteinnahmen, womit man einen Ertragswert ermitteln kann. Außerdem ist das Sachwertverfahren häufig weiter von der aktuellen Marktlage entfernt, als das sich mancher Immobilieneigentümer wünscht. Zudem kann bei Kreditvergaben von einer Bank oftmals nur der Sachwert als Sicherheit hinterlegt werden, welcher oft auch niedriger ausfällt als die Immobilie am Markt wert ist. Dies gilt es besonders zu beachten. Sofern Sie sich spezieller für die einzelnen Verfahren interessieren beraten wir Sie hierzu gerne. Zudem haben wir dazu ebenfalls bereits einige Artikel entworfen und dabei die einzelnen Methoden genauer beleuchtet.


Steuerberater für Sachwertverfahren

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Immobilien

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  2. Steueroptimierter Verkauf von Immobilien
  3. Beratung zum Nießbrauchrecht
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  6. Steuerbegünstigter Verkauf von betrieblichen Immobilien durch § 6b-Rücklagen
  7. Spezialberatung und Entwicklung von Vermeidungsstrategien zum gewerblichen Grundstückshandel

Erbschaft/Schenkung

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Das Vergleichswertverfahren als Bewertungsmethode ist sehr gängig in seiner Anwendung. Aufgrund seiner Marktnähe sogar eines der Beliebtesten. Häufig ist es jedoch schwierig vergleichbare Objekte zu finden und dann kann sich selbst dieses Verfahren als kompliziert erweisen. Außerdem läuft das Verfahren deutlich anders ab, als das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren. Allgemein sind aber alle drei Bewertungsmethoden an deutschen Gerichten akzeptiert, auch wenn sie häufig zu unterschiedlichen Werten führen.

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die verschiedenen Möglichkeiten zur Reduzierung der Steuerlast bei Immobilien spezialisiert. Dabei arbeiten wir für jeden Mandanten individuelle Gestaltungsmodelle aus. Aufgrund der aktuellen Resonanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:

Datum

Thema
27. April 2022 Vergleichswertverfahren: Bewertungsmethode im Immobiliensteuerrecht (dieser Beitrag)
14. Februar 2022 Grundsteuer in Niedersachsen ab 2025
10. Februar 2022 Grundsteuer in Hessen ab 2025
03. Februar 2022 Die neue Grundsteuer in Bayern ab 2025
03. Januar 2022 Grundsteuerreform 2022: was ist neu?
23. Dezember 2021 Immobilienverkauf nach Scheidung oder bei getrennten Ehegatten – Achtung Steuerfalle!

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Die neue Grundsteuer

In diesem Video erklären wir, welche Neuerungen die Grundsteuerreform bedingt und was man ab Juli 2022 tun muss.

Inhaltsverzeichnis


1. Vergleichswertverfahren: Einführung in diese Bewertungsmethode des Immobiliensteuerrechts

Nun kommen wir zu einer weiteren Bewertungsmethode im Rahmen des Immobiliensteuerrechts. Hierbei betrachten wir das sogenannte Vergleichswertverfahren genauer.

Dabei stehen hauptsächlich Verkaufspreise für vergleichbare Objekte im Vordergrund. Infolgedessen haben sogenannte Gutachterausschüsse dabei eine prägende Rolle inne. Denn diese dürfen durchschnittliche Richtwerte ermitteln. Hierbei greifen sie auf Daten bereits notariell geschlossener Immobilienkaufverträge zurück. Unter anderem sind maßgebliche zu beachtende Faktoren beispielsweise die Grundstücksgröße, das Baujahr, die Wohnfläche und außerdem die geografische Lage sowie eventuell die Ausstattung der Immobilie. Andernfalls und präferiert sind oftmals auch die Preise verkaufter Gebäude in unmittelbarer Nachbarschaft zu besagter Immobilie. Dadurch wird diese Variante auch als direktes Vergleichswertverfahren bezeichnet. Die Ermittlung aufgrund von Vergleichsfaktoren, wie oben beschrieben, wird als indirektes Verfahren bezeichnet.

Zu Beginn ist wichtig zu wissen, dass das Vergleichswertverfahren insbesondere bei Vermögensauseinandersetzungen, wie zum Beispiel einer Erbschaft, einer Scheidung oder einer Schenkung sowie aber bei Immobilientransaktionen, also beim Immobilienkauf und -verkauf genutzt wird.

2. Das Vergleichswertverfahren: Ein Überblick

2.1. Bebaute Grundstücke im Vergleichswertverfahren

Nach § 182 Absatz 2 BewG werden im Vergleichswertverfahren grundsätzlich Wohnungseigentum, Teileigentum, sowie Ein- und Zweifamilienhäuser bewertet. Dabei findet das Verfahren Anwendung, wenn für wirklich ähnliche Objekte Vergleichswerte vorliegen. Somit kommt die aktuelle Marktsituation dabei wesentlich stärker zum Tragen, als beispielsweise beim Sachwertverfahren oder sogar beim Ertragswertverfahren. Dadurch wird es nicht selten auch als der Favorit unter den Bewertungsmethoden für Immobilien zur Erzielung eines aktuellen Preises in Erwägung gezogen.

2.2. Bewertung im Vergleichswertverfahren

Zunächst gilt beim Vergleichswertverfahren, dass nach § 183 Absatz 1 BewG Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen sind. Dabei gilt es den Vergleichsobjekten besondere Beachtung zuzuordnen und ausschließlich Grundstücke auszuwählen, die hinsichtlich ihrer maßgeblichen Wertmerkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Dadurch werden sie als sogenannte Vergleichsgrundstücke klassifiziert. Vorab sind die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 fort folgende des Baugesetzbuchs mitgeteilten Vergleichspreise vorrangig.

Jedoch können auch gemäß § 183 Absatz 2 BewG anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke von den Gutachterausschüssen ermittelte und mitgeteilte Vergleichsfaktoren für geeignete Bezugseinheiten, also insbesondere Flächeneinheiten des Gebäudes, herangezogen werden. Bei Verwendung von Vergleichsfaktoren, die sich nur auf das Gebäude beziehen, ist der Bodenwert nach § 179 BewG gesondert zu berücksichtigen. Dabei sind die Vergleichsfaktoren, die von den Gutachterausschüssen für den letzten Auswertungszeitraum abgeleitet werden, der vor dem Kalenderjahr endet, in dem der Bewertungsstichtag liegt, anzuwenden. Durch die Nutzung von Vergleichsfaktoren beim Vergleichswertverfahren werden für die jeweiligen Unterschiede Zuschläge sowie Abschläge einberechnet. Beispielsweise ist ein Grundstück am Ende einer Sackgasse von höherem Wert als das an einer Kreuzung, eine Penthouse-Wohnung wertvoller als eine vergleichbare Wohnung im Erdgeschoss.

Zu beachten ist vor allem bei diesem Verfahren, dass Besonderheiten, die den Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art entsprechen, nach den Absätzen 1 und 2 nicht berücksichtigt werden.

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3. Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahrens

Besondere Vorteile durch das Vergleichswertverfahren werden nun noch einmal hervorgehoben. In diesem Verfahren wir der Marktwert der Immobilie präziser abgebildet als bei anderen, da es auf tatsächlich gezahlte Verkaufspreise zurückgreift. Damit kann die Methode bestmöglich das aktuelle Marktgeschehen einbeziehen und ist somit ein guter Anhaltspunkt, um den Wert für einen Verkauf, eine Schenkung oder andere Gründe angemessen zu ermitteln.
Außerdem ist die Berechnung beim Vergleichswertverfahren einfach nachvollziehbar und gut zu veranschaulichen für Immobilieneigentümer. Dadurch ist dieses Verfahren auch für Immobilienmakler besonders interessant, um Häuser und Eigentumswohnungen für Verkäufe und andere Vorgänge zu bewerten. Zudem hilft das Vergleichswertverfahren mit seiner objektiven Bewertung den aktuellen Verkehrswert zu ermitteln und bietet dadurch eine recht sichere Preisfindung für Immobilien.

Jedoch spielen auch Nachteile bei der Beurteilung des Vergleichswertverfahrens eine Rolle. Denn es wird eine große Datenbasis benötigt, um die Immobilien angemessen vergleichen zu können. Denn sind beispielsweise zehn oder weniger Vergleichsobjekte zum Vergleich nutzbar, dann kann die Immobilienbewertung nicht präzise genug angewendet werden.

Der oben angesprochene Vorteil, dass die Ermittlung eines angemessenen Verkehrswerts hilfreich ist unterliegt jedoch dem Problem von häufigen und maßgeblichen Schwankungen, da sich die Bewertung am Marktgeschehen und den aktuellen Immobilienpreisen orientiert. Außerdem wirken sich Preiseinbrüche und Immobilienblasen stark auf das Ergebnis der Bewertung aus, weshalb das Vergleichswertverfahren nur eine Momentaufnahme wiedergibt.

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4. Bewertung von Immobilien durch das Finanzamt

Es ist wichtig zu wissen, dass das Finanz­amt auf Grund­lage des Bewertungs­gesetzes die Immobilien bewertet. Jedoch nutzt es dabei ein vereinfachtes Verfahren. Denn dabei besichtigt das Finanzamt die Immobilie nicht, zudem wird keine Einsicht­nahme ins Grund­buch vorgenommen und es wird kein Sach­verständiger zur Hilfe herangezogen. Dabei fallen Besonderheiten des Objekts unter den Tisch. Diese können Sachverständiger nutzen, um beispiels­weise den Wert herabstufen zu lassen und Steuern bei einer Schenkung zu sparen. Da das Finanzamt diese Wert nicht nutzen und berück­sichtigen kann, sind die Werte des Finanz­amts häufig zu hoch und ein Sach­verständiger kann somit einen niedrigeren Verkehrs­wert § 198 BewG ermitteln.

Dabei gelten jedoch die auf Grund § 199 Absatz 1 BauGB erlassenen Vorschriften. Demnach muss der Nachweis auf Basis der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erbracht werden. Dadurch hat der Sachverständiger mehr Möglich­keiten und kann zudem wichtige Faktoren wie die aktuelle Markt­lage berück­sichtigen. Denn anders als das Finanzamt müssen Sachverständiger die zu bewertenden Gebäude besichtigen. Jedoch stellt dies für den Schenkenden einen Vorteil dar, da somit mehr Informationen zur Verfügung stehen.

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5. Fazit zum Vergleichswertverfahren als Bewertungsmethode im Immobiliensteuerrecht

Beim Vergleichswertverfahren kann oftmals ein ziemlich guter Wert ermittelt werden. Jedoch gilt es hierbei das besondere Ziel des Eigentümers zu beachten. Bei einer Schenkung soll die Immobilie ja möglich niedrig bewertet werden. Wohingegen dies bei einem Verkauf selten der Fall sein dürfte. Dennoch müssen die schlussendlichen steuerlichen Auswirkungen ebenso mit einfließen, wie die Besonderheiten verschiedener Bewertungsverfahren. Dadurch ergeben sich für unterschiedliche Arten von Immobilien teilweise unterschiedlich Verfahren, welche die beste Bewertung als Ergebnis liefert.


Steuerberater für Vergleichswertverfahren

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Immobilien

  1. Steuervorteile der Immobilien-GmbH
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  6. Steuerbegünstigter Verkauf von betrieblichen Immobilien durch § 6b-Rücklagen
  7. Spezialberatung und Entwicklung von Vermeidungsstrategien zum gewerblichen Grundstückshandel

Erbschaft/Schenkung

  1. Beratung zum Erbschaftsteuerrecht (Freibeträge, Anzeigepflichten)
  2. Erstellung von Erbschaftsteuererklärungen
  3. Empfehlungen vor Schenkungen zu Lebzeiten
  4. Beratung zum internationalen Erbschaftsteuerrecht

Unternehmenskauf

  1. Beratung beim Unternehmenskauf (Verkauf GmbH, Verkauf GmbH & Co. KG, Nutzung von Verlustvorträgen)
  2. Beratung beim Unternehmensverkauf (Vorteile bei Share Deal & Asset Deal)
  3. Umsatzsteuerliche Bewertung des Share Deals und Asset Deals

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Das Ertragswertverfahren als Bewertungsmethode ist sehr gängig in seiner Anwendung. Jedoch gilt es als eher komplexes Verfahren, da einige Werte schwierig zu ermitteln sind. Zudem bedarf es eine gute Marktkenntnis. Hingegen gibt es auch noch andere Bewertungsmethoden im Immobiliensteuerrecht. Darunter lassen sich das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren fassen. Zudem sind international anerkannte Verfahren, wie beispielsweise das Discounted-Cash-Flow-Verfahren, zunehmend auch in Deutschland mit Interesse und steigender Anerkennung verknüpft.

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26. April 2022 Ertragswertverfahren: Gängige Bewertungsmethode bei Immobilien (dieser Beitrag)
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10. Februar 2022 Grundsteuer in Hessen ab 2025
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03. Januar 2022 Grundsteuerreform 2022: was ist neu?
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In diesem Video erklären wir, welche Neuerungen die Grundsteuerreform bedingt und was man ab Juli 2022 tun muss.

Inhaltsverzeichnis


1. Ertragswertverfahren: Einführung in diese Bewertungsmethode des Immobiliensteuerrechts

Zunächst gilt es festzuhalten, dass beim Ertragswertverfahren grundsätzlich Immobilien bewertet werden, bei welchen die Renditeerzielung ein primäres Ziel darstellt. Darauf liegt auch der Fokus in diesem Beitrag. Denn es gibt auch weitere gängige und anerkannte Bewertungsmethoden, wie sie einerseits vor deutschen Gerichten anerkannt sind und andererseits international geläufig sind. Diese Verfahren werden in anderen Beiträgen vertieft.

Beim zu betrachtenden Ertragswertverfahren spielen der objektspezifische Bodenwert sowie der Rohertrag der Immobilie die hauptsächlichen Faktoren. Dabei wird der Bodenwert durch Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Grundstücksfläche in Quadratmetern ermittelt. Denn dies gibt den Wert für ein unbebautes oder auch fiktiv freigelegtes Grundstück an. Hingegen wird der Rohertrag aufgrund anderer Faktoren ermittelt. Hierbei steht die tatsächliche oder auch übliche Jahresmiete für geschlossene Mietverträge im Vordergrund. Zudem werden davon Bewirtschaftungskosten abgezogen. Nachdem der Ertrag ermittelt wurde, wird dieser mit einem vom Gesetzgeber definierten Multiplikator multipliziert. Dabei ist dieser hauptsächlich vom Alter der Immobilie abhängig.

2. Ertragswertverfahren im Detail

2.1. Bewertung im Ertragswertverfahren

Um das Ertragswertverfahren ordnungsgemäß erklären zu können, gilt es in das Bewertungsgesetz zu schauen. Hierdurch werden die maßgeblichen Hinweise geliefert. Demzufolge sind nach § 182 BewG hauptsächlich Mietgrundstücke und Geschäftsgrundstücke sowie gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, mit dem Ertragswertverfahren zu bewerten.

Außerdem gibt § 184 BewG weitere Aufschlüsse zur Anwendung des Ertragswertverfahrens. Demzufolge ist nach § 184 Absatz 1 BewG der Wert der Gebäude, auch als sogenannter Gebäudeertragswert bezeichnet, getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags nach § 185 zu ermitteln. Dabei ist der Bodenwert der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 BewG und wird als nicht abnutzbar angesehen. Wohingegen der Gebäudewert auch aufgrund seiner restlichen Nutzungsdauer ermittelt wird. Zusammen ergeben dann, wie bereits erwähnt, der Bodenwert und der Gebäudeertragswert nach § 185 BewG den Ertragswert des Grundstücks. Es ist mindestens der Bodenwert anzusetzen. Außerdem gilt die Regel, dass sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen regelmäßig mit dem Ertragswert des Gebäudes abgegolten sind.

Dabei bestehen hierbei einige Abweichungen im Vergleich zur Ermittlung nach dem ImmoWertV. Denn hierbei gilt, dass gemäß dem allgemeinen Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV der vorläufige Ertragswert durch Bildung der Summe aus  dem kapitalisierten jährlichen Reinertragsanteil der baulichen Anlagen, der unter Abzug des Bodenwertverzinsungsbetrags ermittelt wurde und dem Bodenwert ermittelt wird. Im Falle des vereinfachten Ertragswertverfahrens von § 29 ImmoWertV wird der Bodenwert ebenfalls abgezinst.

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2.2. Ermittlung des Gebäudeertragswerts im Ertragswertverfahren

Nun gilt gemäß § 185 BewG, dass für die Ermittlung des Gebäudeertragswerts vom Reinertrag des Grundstücks ausgegangen wird. Dafür muss man die Bewirtschaftungskosten nach § 187 BewG vom Rohertrag des Grundstücks gemäß § 186 BewG abziehen. Außerdem gilt es den Reinertrag um den Betrag zu vermindern, der sich durch eine angemessene Verzinsung anhand des Liegenschaftszinssatzes nach § 188 BewG des Bodenwerts ergibt. Somit erhält man im Anschluss den Gebäudereinertrag.

Danach gilt es diesen Gebäudereinertrag mit dem sich ergebenden Vervielfältiger zu multiplizieren. Hierbei gilt es auf die Anlage 21 BewG zu schauen. Maßgebend für den Vervielfältiger sind hierbei der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Dabei wird die Restnutzungsdauer aus dem Betrag zwischen wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer, die sich aus der Anlage 22 ergibt, und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag ermittelt. Sofern gemäß § 185 Absatz 3 BewG nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten sind, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist von einer Verlängerung oder Verkürzung der entsprechenden Restnutzungsdauer auszugehen. Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt regelmäßig mindestens 30 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer.

2.2.1. Rohertrag

Im Detail gehen wir nun auf die einzelnen Faktoren bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts ein. Dabei ist der Rohertrag nach § 186 Absatz 1 BewG das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist. Jedoch sind hierbei Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden, nicht relevant.

Gemäß Absatz 2 ist für Grundstücke oder Grundstücksteile die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind sowie für Grundstücke, die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat, die übliche Miete anzusetzen. Dabei ist die übliche Miete in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Hierbei sind wiederum die Betriebskosten nicht einzubeziehen.

2.2.2. Bewirtschaftungskosten

Gemäß § 187 Absatz 1 BewG sind Bewirtschaftungskosten die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Darüber hinaus bleiben durch Umlagen gedeckte Betriebskosten jedoch unberücksichtigt.

Außerdem sind die Bewirtschaftungskosten nach vorhandenen Erfahrungssätzen anzusetzen. Dabei besagt Absatz 2, dass die Erfahrungssätze anzuwenden sind, welche von den Gutachterausschüssen für den Zeitraum vor dem zur Bewertung wesentlichen Kalenderjahr abgeleitet wurden. Sofern jedoch von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Erfahrungssätze zur Verfügung stehen, ist von den pauschalierten Bewirtschaftungskosten nach Anlage 23 auszugehen.

2.2.3. Liegenschaftszinssatz

Zuletzt bedarf es eines Liegenschaftszinssatzes zur Bewertung der Immobilie. Dabei ist dies der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Zuvor wurde bereits der Fall angesprochen, bei welchem von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Liegenschaftszinssätze zur Verfügung stehen. Dann würde die folgenden Zinssätze gelten. Dabei gibt es verschiedene Stufen zu berücksichtigen. Zunächst gilt ein Zins von 5 Prozent für Mietwohngrundstücke und 5,5 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 Prozent. Letzterer wird aufgrund der Wohn- und Nutzfläche ermittelt. Weiterhin gilt ein Zins von 6 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50 Prozent. Zuletzt gilt ein Zins von 6,5 Prozent für Geschäftsgrundstücke.

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2.3. Beispiel zur Wertermittlung einer Immobilie nach dem Ertragswertverfahren

Nun kommen wir zu einem kleinen Beispiel, damit das Ertragswertverfahren besser verstanden und nachvollziehbar wird:

Grundstücksgröße:                                                    400 qm
*Bodenrichtwert pro qm (beispielhaft):                600 €
= Bodenwert                                                    = 240.000 €

Rohertrag                                                               50.000 €
–          Bewirtschaftungskosten                 –          5.000 €
= Reinertrag des Grundstücks                      =  45.000 €
–          Bodenwertverzinsung (5 %)          –        12.000 € (240.000 € * 0,05)
= Gebäudereinertrag                                      =   33.000 €
*Vervielfältiger (Nutzungsdauer 25 J.)                   *14
= Gebäudeertragswert                                   = 462.000 €
+ Bodenwert                                                +     240.000 €
= Vorläufiger Ertragswert                             = 702.000 €
–          Sonstige Umstände                         –                   0 €
= Ertragswert / Verkehrswert         = 702.000 €

4. Fazit zum Ertragswertverfahren als Bewertungsmethode im Immobiliensteuerrecht

Die verschiedenen Bewertungsmethoden im Immobiliensteuerrecht sind für verschiedene Sachverhalte nützlich. Jedoch ist das Ertragswertverfahren häufiger komplexer aber auch aufschlussreicher und daher besonders bei Wertgutachten beliebt. Aber es liefert zumeist sehr marktgerechte und aktuelle Verkehrswerte für Grundstücke und Immobilien.


Steuerberater für Ertragswertverfahren

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung in Verbindung mit Immobilien spezialisiert. Beim Immobiliensteuerrecht schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

Immobilien

  1. Steuervorteile der Immobilien-GmbH
  2. Steueroptimierter Verkauf von Immobilien
  3. Beratung zum Nießbrauchrecht
  4. Besondere Beratungsleistungen zur Grunderwerbsteuer
  5. Gründung von Immobiliengesellschaften
  6. Steuerbegünstigter Verkauf von betrieblichen Immobilien durch § 6b-Rücklagen
  7. Spezialberatung und Entwicklung von Vermeidungsstrategien zum gewerblichen Grundstückshandel

Erbschaft/Schenkung

  1. Beratung zum Erbschaftsteuerrecht (Freibeträge, Anzeigepflichten)
  2. Erstellung von Erbschaftsteuererklärungen
  3. Empfehlungen vor Schenkungen zu Lebzeiten
  4. Beratung zum internationalen Erbschaftsteuerrecht

Unternehmenskauf

  1. Beratung beim Unternehmenskauf (Verkauf GmbH, Verkauf GmbH & Co. KG, Nutzung von Verlustvorträgen)
  2. Beratung beim Unternehmensverkauf (Vorteile bei Share Deal & Asset Deal)
  3. Umsatzsteuerliche Bewertung des Share Deals und Asset Deals

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

Standort
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Fachreferent beim Steuerberaterverband für Immobiliensteuerrecht

Seit 2014 sind die Partner unserer Kanzlei regelmäßige Fachreferenten des Steuerberaterverbands Köln. Dabei besuchen circa 1.500 Steuerberater pro Jahr unsere Seminare. Wegen der hohen Nachfrage stellen wir Ihnen unsere Präsentation zu „Immobilien im Steuerrecht“ gerne kostenlos zum Download zur Verfügung:

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Wer sich für den Kauf einer Immobilie interessiert, dürfte sich auch Gedanken über eine Finanzierung machen. Schließlich ist die Fremdfinanzierung aufgrund der niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt heutzutage so günstig wie kaum jemals zuvor. Wenn man sich aber mit solchen Fragen beschäftigt, dann kommt man auch schnell auf den Gedanken, eine Immobilie komplett fremdfinanziert zu erwerben. Dazu sind oftmals über den Kaufpreis hinaus noch weitere Kosten für Makler-, Notar-  und Gerichtsgebühren beim Grundbuchamt sowie die Grunderwerbsteuer zu entrichten. Daher geht es bei diesen Überlegungen um eine 110 % Finanzierung der zu erwerbenden Immobilien. Doch machen Banken dies oft sowohl von der Bonität des Kreditnehmers als auch von der Werthaltigkeit des zu erwerbenden Immobilienobjekts abhängig. Außerdem kann man eine 110 % Finanzierung für den Erwerb von Immobilien nur bedingt innerhalb weniger Jahre wiederholt erfolgreich anstreben. Wenn jedoch die Rahmenbedingungen stimmen ist auch dies denkbar.

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110 % Finanzierung für Immobilien: Experte verrät Tipps!

In diesem Video erklären wir, wie man eine 110 % Finanzierung für Immobilien erhält.

Inhaltsverzeichnis


1. 110 % Finanzierung beim Kauf von Immobilien – Einleitung

Dieses Mal behandeln wir in unserem Blogbeitrag ein Thema, dass auf den ersten Blick nur am Rande mit Steuern verbunden ist. Tatsächlich wollen wir uns sogar ausschließlich mit jenen Aspekten beschäftigen, die von Steuern weitestgehend losgelöst sind. Stattdessen betrachten wir einen Standpunkt, der den Vermögensaufbau betrifft. Dabei geht es um den Kauf von Immobilien. Genauer gesagt geht es um die Fremdfinanzierung für einen solchen Erwerb.

Da Die Zinssätze auf dem Kapitalmarkt heutzutage sehr gering sind, sind im Laufe der Zeit immer mehr Banken dazu übergegangen, großzügige Darlehen zu vergeben, die den Erwerb bestimmter werthaltiger Objekteermöglichen, die als Wirtschaftsgüter dienen. Man kann sogar Darlehen erhalten, die deutlich über dem eigentlichen Kaufpreis liegen. Auf diese Weise decken Kredite auch die mit dem Erwerb verbundenen Anschaffungskosten ab, sodass der Kreditnehmer kein Eigenkapital beizusteuern braucht. Eine solche Finanzierung, die bis zu 110 % des Kaufpreises umfassen kann, ist insbesondere beim Kauf von Immobilien möglich. Sie ist oft auch vorteilhafter, als die Eigenfinanzierung. Daher informieren wir nun über die Besonderheiten, auf die man hierbei achten sollte.

2. Allgemeines zur 110 % Finanzierung von Immobilien

Bevor wir jedoch detailliert auf die Besonderheiten der 110 % Finanzierung beim Kauf von Immobilien eingehen, beleuchten wir erst noch die allgemeinen Aspekte hierzu. Dabei müssen wir gleich zu Beginn zwischen dem Erwerb einer Immobilie zur privaten Nutzung und einer solchen unterscheiden, die man zu vermieten beabsichtigt. Hier können auch die Bewertungsansätze, die die Banken zur Ermittlung des Werts einer Immobilie, die ihr als Sicherheit vor einem Kreditausfall dienen soll, ganz unterschiedlich sein; darauf gehen wir gleich noch näher ein. Außerdem sind dabei auch die Lage des Kaufobjekts sowie viele andere qualitative Merkmale von Relevanz. Dazu kommt auch der voraussichtlichen Wertentwicklung der Wunschimmobilie eine hohe Bedeutung zu. Und natürlich spielt auch die Vermögenslage und Bonität der Käufer eine große Rolle, ob eine Bank die 110 % Finanzierung für Immobilien mitträgt. Wobei es bisweilen sogar sinnvoll sein kann mehr als nur eine Bank in die Finanzierung einer Immobilie einzubinden.

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3. Besonderheiten zur 110 % Finanzierung von selbstgenutzten Immobilien

Als erstes gehen wir auf die Besonderheiten ein, die bei einer 110 % Finanzierung von selbstgenutzten Immobilien eine Rolle spielen. Dabei spielen einerseits die Bewertung der Immobilie eine Rolle, andererseits ist aber auch die Vermögenslage und Bonität des Kreditnehmers von besonderer Wichtigkeit.

3.1. 110 % Finanzierung von selbstgenutzten Immobilien – Bonitätsprüfung

Die Finanzkraft des Kreditnehmers ist deshalb so wichtig, wenn es um die 110 % Finanzierung einer für private Wohnzwecke zu erwerbenden Immobilie geht, weil die Immobilie hierbei selber keinen Beitrag zur Tilgung und Bedienung des Zinsen leistet. Im Gegenteil: die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie stellt selber einen Kostenfaktor dar. Denn neben den laufenden Kosten für den Unterhalt der Liegenschaft ist auch die Grundsteuer zu bezahlen. All diese Kosten muss der Kreditnehmer jedenfalls von seinem eigenen Einkommen bestreiten.

Damit kommen wir zum nächsten wichtigen Punkt, nämlich den Blick auf die Finanzkraft der Kreditnehmer. Hier spielen einerseits die Höhe des Einkommens eine Rolle. Andererseits ist aber auch die Art der Einkünfte relevant. Ist die Person, die eine 110 % Finanzierung für den Kauf von Immobilien wünscht, angestellt oder selbständig tätig? Wie hoch und wie regelmäßig fließen die Einkünfte? Mit welchen steuerlichen Auflagen muss die Person umgehen? All dies erlaubt eine erste Einschätzung über die finanziellen Möglichkeiten, die ein potentieller Kreditnehmer als positive Argumente anzuführen vermag.

Die Analyse wäre jedoch unvollständig, wenn man dabei das persönliche Verhalten eines potentiellen Kreditnehmers in finanziellen Angelegenheiten außer Acht ließe. Daher findet im Rahmen einer Bonitätsprüfung auch eine Bewertung der in der Vergangenheit gezeigten Verlässlichkeit in dieser Hinsicht statt.

3.2. 110 % Finanzierung von selbstgenutzten Immobilien – Bewertung

Ein anderer Aspekt liegt nun bei der Bewertung der zu finanzierenden Immobilie selbst. Auch bei einer rein privat genutzten Immobilie ist die zu erwartende Wertsteigerung ein wichtiger Faktor bei der Entscheidung, ob eine Bank eine 110 % Finanzierung für solche Immobilien gewährt. Doch gehen die Banken dem Immobilienwert in einem Sachwertverfahren auf den Grund. Dieses ähnelt prinzipiell dem Sachwertverfahren, das wir aus dem Steuerrecht kennen. So steht hierbei die Analyse der potentiellen Baukosten im Fokus der Bewertung. Allerdings berücksichtigt dieses spezielle Sachwertverfahren für Immobilien eben auch die Lage und zukünftige Wertentwicklung von Immobilien. Eine Immobilie in einer ländlichen Umgebung erscheint dabei oft weniger attraktiv als eine städtische Immobilie. Bei einer städtischen Immobilie muss man hingegen ebenfalls genauer hinschauen. Schließlich ist der Sachwert von Immobilien in sozialen Brennpunkten natürlich ein anderer, als etwa in einem Villenviertel.

Übrigens unterscheiden sich das Sachwertverfahren der Banken und dasjenige im steuerlichen Bewertungsrecht am deutlichsten in Bezug auf den Faktor Lage voneinander. Denn eine Unterscheidung nach der Lage ist den Steuergesetzen im Allgemeinen unbekannt. Lediglich in einigen Bundesländern beeinflusst die Lage eines Grundstücks die Bewertung und somit die Steuern. Dabei geht es um die Grundsteuer, wie sie etwa in Niedersachsen nach dem Flächen-Lage-Modell in Zukunft berechnet werden soll. Aber genug davon – wir wollten ja diesmal weniger über Steuern als über die Möglichkeiten zur Fremdfinanzierung bei Immobilienerwerben berichten (ganz auf das Thema Steuern zu verzichten konnten wir also doch nicht aushalten; das muss wohl eine Art Berufskrankheit sein…).

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4. Besonderheiten zur 110 % Finanzierung von vermieteten Immobilien

Etwas leichter hat man es hingegen, wenn man eine 110 % Finanzierung für den Erwerb von Immobilien anstrebt, die man zu vermieten gedenkt. Schließlich tragen solche Immobilien zur Tilgung und Zinsleistung bei, sodass sie bis zu einem gewissen Grad die Finanzierungs- und, indirekt, auch die Kaufkosten selbst tragen.

4.1. 110 % Finanzierung von vermieteten Immobilien – Bonitätsprüfung

Selbstverständlich findet auch bei Anfragen zur 110 % Finanzierung von Immobilien eine eingehende Analyse der Finanzkraft und Bonität statt. Allerdings umfasst diese Prüfung dann auch den Aspekt der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der zu erwerbenden Immobilien. Womit wir bereits zur Betrachtung der Bewertung der zu finanzierenden Immobilien überleiten.

4.2. 110 % Finanzierung von vermieteten Immobilien – Bewertung

Die Bewertung von Immobilien, die man fremdfinanziert erwerben möchte, um sie zu vermieten oder gewerblich zu nutzen, erfolgt über ein Ertragswertverfahren, dass dem des Bewertungsgesetzes recht ähnlich ist. Grundlage ist auch hier die Höhe der Erträge, die man im Zusammenhang mit der Immobilie erwarten kann. Tatsächlich kann dieser Aspekt wesentlichen Einfluss auf die Entscheidung nehmen, ob eine Bank eine 110 % Finanzierung zum Kauf solcher Immobilien gewährt.

Dabei spielt aber auch die Lage der Immobilie eine Rolle. Schließlich sind Immobilien in Großstädten in dieser Hinsicht attraktiver, als ansonsten gleichwertige Grundstücke und Gebäude in ländlichem Raum. Dies spiegelt sich durch die bei diesen Bewertungen verwendeten Multiplikatoren wider. Im Vergleich zu ähnlichen Multiplikatoren, wie sie in der steuerlichen Bewertung im vereinfachten Ertragswertverfahren Verwendung finden, eignen sich diese Multiplikatoren deutlich besser, um den gegenwärtigen und zukünftig zu erwartenden Immobilienwert zu bestimmen. Dennoch liegen auch sie unter den mittlerweile stark angestiegenen Immobilienpreisen, die gerade in größeren Städten stark angestiegen sind. Aber auch dies wissen die Banken selbstverständlich und passen sich in ihren Entscheidungen zur Kreditvergabe hieran an.

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5. Möglichkeiten der 110 % Finanzierung von Immobilien – Fazit

5.1. Zusammenfassung der Faktoren bei der Kreditvergabe

Ganz gleich auf welche Weise Banken die Bewertung von Immobilien vornehmen, für die sie eine 110 % Finanzierung übernehmen sollen, der Wert liegt stets unter dem aktuellen und in aller Regel erst recht unter dem zukünftigen Marktwert. Dennoch wissen die Banken auch diesen Faktor richtig einzuschätzen, sodass sie trotzdem in ihnen günstig erscheinenden Fällen die Finanzierung übernehmen.

Außerdem stellen wir fest, dass die 110 % Finanzierung vom Immobilien in genau den Fällen wahrscheinlicher ist, in denen die Immobilien sich zumindest zum Teil selbst finanzieren. Am geeignetsten erscheinen Banken hierbei Vermietungsobjekte, wobei vermieteter Wohnraum aufgrund der im Allgemeinen geringeren Abnutzung dabei besser dasteht als gewerblich genutzte Immobilien.

Unabhängig von anderen Vorgaben, die Bonität und vor allem auch die Finanz- und Ertragslage der Kreditnehmer stellen oftmals die entscheidenden Kriterien dar, nach denen Banken eine 110 % Finanzierung von Immobilien gewähren. Allerdings muss man hierbei erwähnen, dass die Wahrscheinlichkeit einer solchen Finanzierung in letzter Zeit aufgrund diverser äußerer Einflüsse zurückgegangen ist.

5.2. Weitere Bedingungen, die eine Kreditvergabe entscheidend mitbestimmen

Übrigens ist die Kreditvergabe stets an einige allgemeine Bedingungen geknüpft. So stellt etwa ein Anstellungsverhältnis oder eine selbständige berufliche oder gewerbliche Tätigkeit eine universelle Voraussetzung für eine 110 % Finanzierung dar. Ein Anstellungsverhältnis, das sich noch in der Probephase befindet, ist für viele Banken bereits ein Ausschlussgrund. Umgekehrt gehen Banken aber auch lieber mit zwei Lebenspartnern statt mit einer einzelnen Person in die Verhandlungen. Denn bei einem Kreditausfall durch einen der beiden Kreditnehmer steht ihnen dann immer noch ein weiterer Ansprechpartner zur Verfügung, von dem sie die Erfüllung ihrer Ansprüche erwirken lassen können.

5.3. Zukünftige Finanzierungen von Immobilien zu 110 %

Behält man all diese Aspekte im Gedächtnis, dann sollte man unter Umständen in möglichst naher Zukunft eine weitere Finanzierung dieser Art für neue Objekte anstreben. Denn wenn nach einigen Jahren ein gewisser Teil des laufenden Kredits getilgt wurde, ohne dass dabei besondere Vorkommnisse die vereinbarten Zahlung beeinflusst haben, dann dürften Banken die 110 % Finanzierung für neue Immobilien erneut wohlwollend betrachten. Schließlich hat man dann ja bereits bewiesen, dass man in dieser Hinsicht ein vertrauenswürdiger Kreditnehmer ist, bei dem das Risiko eines Kreditausfalls eher gering erscheint.


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