Wer Immobilien innerhalb der Familie verkauft, etwa an den eigenen Ehegatten, kann hiermit erhebliche Abschreibungspotenziale heben. Gleichzeitig ist die Käuferin oder der Käufer verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis zu überweisen – und hieran kann die Gestaltung in der Praxis scheitern. Eine Lösung ist das sogenannte Verkäuferdarlehen, bei dem der Verkäufer dem Käufer den Kaufpreis leiht. Durch die fällig werdenden Zinsen lassen sich weitere Gestaltungspotenziale nutzen.

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Interview: Immobilie privat oder über eine GmbH kaufen?

In diesem Interview mit Finanzfluss geht Christoph Juhn auf die optimale Steuerstrategie für Immobilien ein.

Inhaltsverzeichnis


1. Grundsatz: Wie funktioniert das Verkäuferdarlehen?

Bevor ein Darlehen überhaupt benötigt wird, müssen sich Käufer und Verkäufer gegenüberstehen. In der Praxis ist dies meist bei Immobilien der Fall. So möchte beispielsweise die Ehefrau ein ihr gehörendes Mehrfamilienhaus nach 10 Jahren steuerfrei an ihren Ehemann verkaufen, damit dieser erneut vom aktuellen Verkehrswert des Objektes abschreiben kann.

Üblicherweise würde sich der Ehemann das notwendige Kapital nun von einer Bank leihen. Beim Verkäuferdarlehen aber tritt der Verkäufer, hier die Ehefrau, an die Stelle ebendieses Kreditinstitutes. Sie leiht ihrem Ehemann also das Geld, indem dieser den Kaufpreis in Raten – zum Beispiel über 20 Jahre – abzahlen kann.

Der Verkäufer übernimmt beim Verkäuferdarlehen also eine „Doppelrolle“. Denn er ist in zweifacher Hinsicht Vertragspartner des Käufers, einerseits im Hinblick auf den Verkauf des jeweiligen Wirtschaftsgutes und andererseits hinsichtlich des notwendigen Darlehensvertrages.

2. Steuerliche Behandlung eines Verkäuferdarlehens

Ein Verkäuferdarlehen kann steuerlich erhebliche Vorteile bieten. Dies gilt vor allem dann, wenn – wo die Darlehensform auch am häufigsten anzutreffen ist – die entsprechende Vertragsgestaltung innerhalb des Familienverbundes erfolgt. Denn gegenüber fremden Dritten würden nur wenige Verkäufer auf eine sofortige Zahlung des Kaufpreises verzichten.

Verkäuferdarlehen unter Angehörigen, etwa Ehegatten oder Eltern und Kindern, müssen fremdüblich ausgestaltet sein. Nur dann werden sie steuerlich anerkannt, führen also zu einer Abzugsmöglichkeit von Zinsen nach § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 1 EStG. Es steht den Vertragsparteien allerdings frei, den Darlehensvertrag für den Käufer möglichst ungünstig auszugestalten, um so einen höheren Zinssatz zu rechtfertigen.

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Haben Sie Fragen zum steueroptimierten Verkauf von Immobilien?

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2.1. Behandlung des Darlehens beim Verkäufer

Der Verkäufer – beispielsweise einer Immobilie – tritt durch das Verkäuferdarlehen gleichzeitig als Darlehensgeber auf. Die erhaltenen Zinsen führen bei ihm zu Einkünften aus Kapitalvermögen, wobei § 32d Absatz 2 Nummer 1 EStG bei fremdüblicher Gestaltung des Vertrages keine Anwendung findet. Im Ergebnis unterliegen die Zinsen mit Zufluss (§ 11 EStG) einer Besteuerung mit lediglich 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag.

Zu versteuern ist dabei allerdings nicht die gesamte monatliche Rate, sondern lediglich der sogenannte Zinsanteil. Dieser ergibt sich aus dem Tilgungsplan und sinkt – jedenfalls bei klassischen Annuitätendarlehen – mit der Laufzeit immer weiter ab.

Ausnahmen sind sogenannte endfällige Darlehen. Beim endfälligen Verkäuferdarlehen zahlt der Käufer der Immobilie den tatsächlichen Darlehensbetrag erst später, etwa nach 10 Jahren, in einer Summe zurück. Dadurch fallen während der Laufzeit ausschließlich Zinsen an, was zu einer vollen Versteuerung der gesamten Zahlungen führt.

2.2. Behandlung des Verkäuferdarlehens beim Käufer

Der Käufer entrichtet im Rahmen des Verkäuferdarlehens Zinsen an den Verkäufer. Diese sind, sofern das erworbene Wirtschaftsgut zur Erzielung von Einkünften genutzt wird, als Werbungskosten nach § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 1 EStG abziehbar. Alternativ liegen Betriebsausgaben vor, wobei bei ihnen ebenfalls der sogenannte Zinsanteil zum Abzug kommt.

Auf Käuferseite wirken sich die Zinszahlungen damit regelmäßig in Höhe von rund 50 % aus. Zahlt der Käufer also EUR 10.000 an den Käufer, spart er hierdurch rund EUR 5.000 an Steuern. Der Verkäufer hat das erhaltene Geld allerdings nur mit 25 % zu versteuern, entrichtet also rund EUR 2.500.
Gerade Ehegatten können sich mit dem Verkäuferdarlehen so ein Steuersatzgefälle zunutze machen. Denn die Zinszahlungen „bleiben in der Familie“, mindern aber durch den Abfluss die mit rund 50 % versteuerten Einkünfte und unterliegen gleichzeitig einer Belastung von nur 25 %.

3. Verkäuferdarlehen in Steuergestaltungen einbinden!

Werden Immobilien innerhalb der Familie verkauft, ist die Gestaltung über ein Verkäuferdarlehen in erster Linie wegen des Steuersatzgefälles sinnvoll. Hinzu kommen schenkungsteuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, denn der Gläubiger der Darlehensforderung kann alle 10 Jahre einen Teil der Forderung erlassen. Ein solcher Erlass ist im Rahmen der erbschaft- und schenkungsteuerlichen Freibeträge steuerfrei möglich.


Steuerberater für Immobiliengestaltungen

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung im Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Hierbei schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

Besteuerung von Immobilien

  1. Steueroptimierter Verkauf von Immobilien , Beratung zum Nießbrauchrecht
  2. Allgemeine Beratung zu GmbH-Besteuerung (Gründung, Steuervorteile der Immobilien-GmbH, Vermeidung von Betriebsaufspaltungen, Steuerreduktion bei Gewinnausschüttungen, Nutzung von Verlustvorträgen)
  3. Umfassende Beratungen im internationalen Steuerrecht (Quellensteuerabzug, Wegzugsbesteuerung, Hinzurechnungsbesteuerung)
  4. Entwicklung von Maßnahmen zur Reduktion der Steuerlast (zum Beispiel RechtsformwahlSitzverlegung)

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

Standort Köln

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Vermieterinnen und Vermieter sind regelmäßig Mitglieder einer sogenannten Eigentümergemeinschaft. Alternativ vermieten sie ein gesamtes Haus, sollten oder müssen aber auch hierbei Rückstellungen für kommende Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten bilden. Diese sogenannte Instandhaltungsrücklage wird dabei abweichend von „üblichen“ Reparaturkosten behandelt, da steuerlich im Zeitpunkt ihrer Bildung noch kein Abfluss vorliegt.

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Unser Video: Immobilien steuerlich optimal vermieten!

In diesem Video erklären wir, wie Sie durch Gestaltungen innerhalb Ihrer Familie Immobilien steuerfrei vermieten können.

Inhaltsverzeichnis


1. Grundsatz: Was ist eine Instandhaltungsrücklage?

Immobilien aller Art und Größe unterliegen einer bestimmten Abnutzung, die in erster Linie durch die Bewohnung, aber auch durch externe Faktoren wie die Witterung entsteht. Durch ebendiesen „Verbrauch“ des Objektes fallen immer wieder Kosten für Instandhaltung, Reparatur- und Wartungsarbeiten an.

Um diese Aufwendungen zuverlässig tragen zu können, empfiehlt der Gesetzgeber die Bildung einer sogenannten Instandhaltungsrücklage. Eigentümergemeinschaften befüllen diesen „Topf“ in der Regel gemeinsam und aufgeteilt nach den Anteilen der jeweiligen Eigentümer an der Gesamtwohn- und Nutzfläche der Immobilie. Vermieter, die alleine mehrere Wohneinheiten oder ein einzelnes Objekt halten, können ebenfalls eine Rücklage für Instandhaltung – etwa auf dem Tagesgeldkonto – bilden.

Stehen Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten an, werden die entsprechenden Beträge aus der Instandhaltungsrücklage entnommen. Anschließend erfolgt ein „Wiederaufbau“ der Rücklage bis zu einer im Vorfeld festgelegten Höhe, zum Beispiel EUR 100.000. Eine gemeinsame Rücklage der Wohnungseigentümer ist Eigentum der Gemeinschaft (§ 31 WEG) und gehört nicht zum Sondereigentum an der einzelnen Wohnung. Wird diese allerdings veräußert, tritt der neue Eigentümer in die Eigentümergemeinschaft ein und profitiert damit ebenfalls von der bereits aufgebauten Erhaltungsrücklage.

2. Steuerliche Behandlung der Rücklage: Zuführung von Geldern durch den Eigentümer

Bevor die Instandhaltungsrücklage in der gewünschten oder angestrebten Höhe besteht, müssen die Wohnungseigentümer sie gemeinsam aufbauen. Dies geschieht regelmäßig durch jährliche Zuführungen, wobei jeder Eigentümer seinen Anteil entsprechend seines quotalen Sondereigentums einzuzahlen hat.

Beispiel: Eine Immobilie hat insgesamt 500 m² Wohnfläche. Hiervon gehört dem Eigentümer Max eine Eigentumswohnung mit 85 m². Sein Anteil an den Verkehrsflächen des Objektes liegt bei 20 m². Im Jahr 2024 sollen insgesamt EUR 20.000 als Instandhaltungsrücklage aufgebaut werden. Max muss entsprechend seines Anteils von 105 m²/500m² (21 %) zum Aufbau der Rücklage beitragen.

Steuerlich sind die Einzahlungen allerdings nicht abziehbar, da kein Abfluss im Sinne des § 11 Absatz 2 Satz 1 EStG vorliegt. Grund hierfür ist, dass die Rücklage weiterhin Vermögen des Eigentümers darstellt und dieser Vermögenswert nun lediglich anderswo verwahrt wird. Diese Auffassung entspricht der ständigen Rechtsprechung des BFH (unter anderem Beschluss vom 08.10.2012, IX B 131/12).

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3. Einsatz und Verwendung der Instandhaltungsrücklage: Was gilt hier?

Ebenfalls aus der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes ergibt sich, dass sich die Instandhaltungsrücklage erst bei entsprechender Verwendung durch die Vermieterin oder den Vermieter steuerlich auswirkt. Hier liegt ein steuerlich relevanter Abfluss im Sinne des § 11 Absatz 2 EStG, der zu Werbungskosten nach § 9 Absatz 1 EStG führt, vor.

Die jeweilige steuerliche Auswirkung tritt in der Höhe ein, in der Gelder aus der Instandhaltungsrücklage entnommen und dem einzelnen Eigentümer zugerechnet werden. Übernimmt die Gemeinschaft beispielsweise Kosten in Höhe von EUR 100.000, kann ein Eigentümer wie Max, dem 21 % der Gesamtimmobilie gehören, EUR 21.000 steuerlich geltend machen.

Zu beachten ist allerdings, dass sich die tatsächliche Qualifikation der getätigten Aufwendungen immer im Einzelfall entscheidet. So kann zum Beispiel die 15-%-Grenze des § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG auch durch gemeinsame Sanierungskosten der Eigentümergemeinschaft überschritten werden. Entsprechendes gilt für nachträgliche Herstellungskosten nach § 255 Absatz 2 HGB, wenn erhebliche Verbesserungen des Gesamtzustandes eintreten.


Steuerberater für Immobiliensteuerrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung mit Immobilien spezialisiert. Hierbei schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

Besteuerung von Immobilien

  1. Steuervorteile der Immobilien-GmbH
  2. Strategische Beratung bei Kapitalgesellschaften (Erwerb eigener Anteile, disquotale Gewinnausschüttung, Organschaft, Holdingstrukturen)
  3. Nutzung von Gewerbesteuervorteilen bei der atypisch stillen Gesellschaft
  4. Nutzung von Gewerbesteuervorteilen durch die erweiterte Grundstückskürzung

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

Standort Köln

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Dubai bietet neben zahllosen touristischen Attraktionen und vielfältigen Möglichkeiten zur Gründung von Unternehmen auch einen attraktiven Immobilienmarkt. Dabei kann man Immobilien in Dubai sowohl kaufen, um selber darin zu wohnen als auch um sie zu vermieten. Aber auch als Anlageobjekte sind Immobilien in Dubai hervorragend geeignet. Dazu muss man allerdings wissen, dass man als Ausländer nur in bestimmten Gebieten uneingeschränkte Grundstücksrechte erwerben kann. Außerhalb dieser Bereiche ist Ausländern zwar auch der Erwerb von übertragbaren Grundstücksrechten gestattet, doch besteht hier eine zeitliche Befristung. Eine weitere Besonderheit im Zusammenhang mit dem Kauf von Immobilien in Dubai besteht darin, dass eine Finanzierung durch Banken so komplex ist, dass sie keine großen Aussichten auf Erfolg verspricht.

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Unser Video: Immobilien in Dubai: erwerben oder mieten?

In diesem Video erklären wir, was man über Immobilien in Dubai wissen sollte, insbesondere was sie mit der Erteilung von Visa zu tun haben.

Inhaltsverzeichnis


1. Immobilien in Dubai kaufen – Einleitung

Dubai ist zum modernen Märchenland aus 1001 Nacht erwacht. Mehr noch – es hat sich zum Übermorgenland entwickelt. All dies hat es gewiss seinen reichen natürlichen Ressourcen zu verdanken, aber auch der weisen Voraussicht, dass dieser Segen eines Tages versiegen wird. Also hat sich Dubai als eines der vielen Emirate am Persischen Golf nach anderen Säulen für seine zukünftige Wirtschaft umgeschaut und viele attraktive Alternativen gefunden. Neben der Ansiedlung von Unternehmen aus aller Welt und dem inzwischen boomenden Tourismus ist auch der Immobilienmarkt ein aufstrebender Silberstreif am Horizont. Darum bewirbt das Emirat auch ganz offensiv seine Anlagepotentiale in dieser Branche bei internationalen Investoren. Und dies ist mehr als Grund genug für uns, um einmal zu schauen, was Dubai hierbei so alles zu bieten hat und wie man dieses Potential erschließen kann.

2. Immobilien in Dubai kaufen: Rahmenbedingungen

Das Emirat Dubai besteht einerseits aus einer großen urbanen Fläche miteinander verschmolzener und durch Schnellstraßen verbundener Bezirke. Andererseits gibt es inzwischen aber auch immer mehr Siedlungsflächen außerhalb der Stadt. Sie wurden im Laufe der Jahre mühsam der Wüste entrissen, die nach wie vor einen starken Kontrast zur Moderne der Stadt bildet. Wer also in Dubai in Immobilien investieren möchte, hat die Wahl zwischen dem Ländlichen und dem Mondänen sowie alles, was dazwischen verortet ist.

Allerdings begegnet uns als Ausländern, die inzwischen einen überwiegenden Großteil der Bevölkerung des Emirats bilden, eine Grenze. Dies ist insofern verständlich, als es in keines Staates der Welt Interesse ist, das eigene Land im Ausverkauf ausländischen Investoren anzubieten. So hat auch Dubai entschieden, dass der Erwerb von Grundstücken an Ausländer reglementiert und beschränkt werden sollte.

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3. Immobilien in Dubai Kaufen: Freehold und Sharehold Zones

3.1. Unterscheidung Freehold und Sharehold Zones

So hat man bestimmt, dass Ausländer nur in bestimmten Gebieten Immobilien in Dubai kaufen dürfen. Diese Gebiete nennt man Freehold Zones. Nur in diesen Bezirken ist Ausländern ein uneingeschränkter Immobilienerwerb gestattet. Immerhin umfassen die Eigentumsrechte an Immobilien, die in diesen Arealen liegen, die ganze Bandbreite an Rechten, die wir im Großen und Ganzen auch aus Europa kennen.

Im Gegensatz dazu gewährt Dubai in den übrigen Gebieten beim Kauf von Immobilien nur eingeschränkte Grundstücksrechte. Die hauptsächliche Einschränkung betrifft die Befristung der erworbenen Rechte, die 99 Jahre beträgt. Da es also mehr um langfristige Pachtvereinbarungen als um echten Eigentumserwerb geht, nennt man diese Gebiete auch Sharehold Zones. Immerhin kann man die in diesen Gebieten erworbenen Grundstücksrechte auch übertragen, etwa durch Verkauf, Schenkung oder Erbschaft.

3.2. Welche Gebiete gehören zu den Freehold Zones?

Die Vorschrift Regulation No. (3) of 2006 Determining Areas for Ownership by Non-UAE Nationals of Real Property in the Emirate of Dubai weist als Freehold Zones folgende Bereiche aus:

  1. Umm Hurair 2 Plot Nummer (013)
  2. Al Barsha South 2 Plot Nummer (002)
  3. Al Barsha South 3 Plot Nummer (002)
  4. Emirates Hills 1 Plot Nummer (004) und (814)
  5. Emirates Hills 2 Plot Nummer (001) und (049)
  6. Emirates Hills 3 Plot Nummer (001)
  7. Jebel Ali Plot Nummer (051), (074), (081), (082), (083), (084),(142), (143), und (391)
  8. Al Jaddaf Plot Nummer (003), (007), und (008)
  9. The World Islands Plot Nummer (001)
  10. Ras al Khor Plot Nummer (165)
  11. Al Rowaiyah Plot Nummer (063) und (065)
  12. Sheikh Zayed Road Plot Nummer (118) und (147)
  13. Sofouh 1 Plot Nummer (069)
  14. Sofouh 2 Plot Nummer (005)
  15. Al-Qouz 3 Plot Nummer (005) und (006)
  16. Al-Qouz Industrial Area 2 Plot Nummer (010) und (030)
  17. Al-Qouz Industrial Area 3 Plot Nummer (028)
  18. Mirdif Plot Nummer (143) und (144)
  19. Dubai Marina Plot Nummer (007), (014), (015), und (033)
  20. Palm Jebel Ali Plot Nummer (001)
  21. Palm Jumeirah Plot Nummer (001)
  22. Nad Al Sheba Plot Nummer (209), (215) und (222)
  23. Warsan 1 Plot Nummer (002).
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Fachberatung für Immobilienbesteuerung im In- und Ausland

Unsere spezialisierten Steuerberater und Rechtsanwälte beraten Sie gerne. Rufen Sie uns gerne an oder schildern Sie uns Ihr Anliegen per E-Mail:

4. Gute Gründe für den Kauf einer Immobilie in Dubai

Es gibt viele Gründe, die den Erwerb einer Immobilie initiieren können. Einerseits ist der Kauf einer Immobilie in Dubai derzeit sicherlich eine interessante Investition. So ist in den nächsten Jahren mit erheblichen Preissteigerungen am Immobilienmarkt in Dubai zu rechnen. Das hängt sicherlich auch mit dem anhaltenden Interesse vieler Ausländer zusammen, die sich in Dubai niederlassen wollen.

Damit kommen wir zum zweiten Punkt. Denn mit einer ausreichend hohen Investition in Immobilien in Dubai kann man eine Aufenthaltserlaubnis beantragen. In zunehmend unruhiger werdenden Zeiten ist dies für viele Interessenten eine valide Rückversicherung für einen Ernstfall – unabhängig von der Priorität, der sie diesem Aspekt beimessen. Doch auch wer einfach nur das aufregende Leben in Dubai über einen Urlaub hinaus erleben möchte, ist mit dem Erwerb von Wohneigentum in Dubai in der Lage, sich ein Visa zu verschaffen, um sich diesen Traum zu erfüllen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass die Investition vor Ort mindestens AED 750.000 Million beträgt (umgerechnet etwa EUR 188.000). Oder man entdeckt Dubai als Steueroase für sich. Schließlich fällt hier keine Einkommensteuer an.

Wie Sie sehen, es gibt viele gute Gründe, warum der Kauf einer Immobilie in Dubai sinnvoll sein kann. Sie sind mindestens ebenso individuell, wie die Menschen, die sich dafür interessieren.

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Steuerplausch mit Martin Richter in Dubai

In diesem Video zeigen wir, worüber sich zwei Steuerexperten bei einem Abendspaziergang in Dubai unterhalten, insbesondere rund um Immobilien.

5. Immobilie in Dubai kaufen – Fazit

Was können wir als Fazit festhalten? Einerseits, dass Immobilien in Dubai mehr als nur eine sinnvolle Kapitalanlage sein können. Sie sind auch ein Schlüssel ins moderne Märchenland Dubai, denn sie verschaffen den Käufern die dafür erforderlichen Visa. Gewiss, es gibt noch andere Optionen, um eine Aufenthaltserlaubnis für die Emirate zu erhalten. Aber da man schon gedenkt, in Dubai zu leben, ist der Erwerb von Wohneigentum die naheliegende Wahl, um beide Herausforderungen zu bewältigen.

Andererseits sind aber auch gewisse Einschränkungen zu berücksichtigen, wenn man eine Immobilie in Dubai kaufen möchte. Neben der Unterscheidung zwischen Freehold Zone und Sharehold Zone wären etwa die Hürden der fremden Sprache sowie die mit Schwierigkeiten behaftete eventuelle Fremdfinanzierung zu nennen. Auch die rechtliche Seite solcher Immobilientransaktionen muss man erst einmal verstehen.

Insofern ist es ratsam, wenn man sich vorab gründlich informiert. Dies umfasst zweifelsohne auch eine Beratung durch Fachleute, die sich in dieser Materie auskennen. Wir können Sie dabei rund um die steuerlichen Zusammenhänge beraten, die Ihren Wegzug aus Deutschland betreffen. Darüber hinaus profitieren Sie bei uns aber auch über unsere Netzwerkkontakte in Dubai, die Sie dann weiter auf die Situation vor Ort vorbereiten. Alles, was Sie jetzt noch tun müssen, ist uns anzurufen. Wir rollen Ihnen den roten Teppich zu Ihrem zukünftigen Eigenheim in Dubai gerne schon einmal gedanklich aus.


Steuerberater für Immobiliensteuerrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Bei Fragen zur Besteuerung von Immobilien im Ausland schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

Immobilien

  1. Immobilienkauf nach steueroptimierten Konzepten per GmbH oder privat
  2. Beratung zum steuerfreien Immobilienverkauf
  3. Nutzung des Umfinanzierungskarussells
  4. Betrachtung von Besonderheiten im Zusammenhang mit der Vermietung von Luxusimmobilien

Internationales Steuerrecht – Privat

  1. Unterscheidung zwischen Entstrickungssteuer und Wegzugsteuer
  2. Beratung zur Vermeidung der Wegzugsteuer beim Wegzug nach Dubai
  3. Informationen zum Steuerrecht in ausländischen Steuerregimen (zum Beispiel Namibia, Singapur, Uruguay)
  4. Erläuterung von Rechtsfolgen bei Anwendung von Doppelbesteuerungsabkommen

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln, Bonn und Düsseldorf gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

Standort Köln

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Fachreferent beim Steuerberaterverband für Immobiliensteuerrecht

Seit 2014 sind die Partner unserer Kanzlei regelmäßige Fachreferenten des Steuerberaterverbands Köln. Dabei besuchen circa 1.500 Steuerberater pro Jahr unsere Seminare. Wegen der hohen Nachfrage stellen wir Ihnen unsere Präsentation zu „Immobilien im Steuerrecht“ gerne kostenlos zum Download zur Verfügung:

Immobilien im Steuerrecht – Christoph JuhnHerunterladen

Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) sieht Pflichten zur Anzeige des Grunderwerbs gegenüber dem Finanzamt vor. Die fehlerhaft oder fehlenden Anzeige hat unteranderem Auswirkungen auf die Festsetzungsverjährung des Grunderwerbsteuergesetz. Wir erklären warum und wie die Anzeige aussehen muss.

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Unser Video: Ohne Grunderwerbsteuer: Grundstücke auf GmbH übertragen

In diesem Video erklären wir, wie Sie Grundstücke ohne Grunderwerbsteuer auf eine GmbH übertragen.

Inhaltsverzeichnis


1. Bedeutung der Anzeige des Grunderwerbs

1.1. Zweck der Anzeige des Grunderwerbs

Zweck der gesetzlichen Anzeigepflichten ist die vollständige und lückenlose Information der zuständigen Finanzämter über alle Vorgänge, die für die Grunderwerbsteuer von Bedeutung sein können. Mit der Anzeige des Grunderwerbs erfüllen die Beteiligten eine gesetzliche Pflicht. Die Erfüllung der Anzeigepflichten ist aber auch darüber hinaus auch Voraussetzung für den Beginn der Festsetzungsfrist.

Bei mehreren Anzeigepflichten entfällt eine Anzeigepflicht nicht deshalb, weil der Vorgang auch von jemand anderem angezeigt werden muss. Der Gesetzgeber geht vielmehr davon aus, dass dem Finanzamt einzelne Rechtsvorgänge mehrfach und von verschiedenen Personen angezeigt werden.

Bei mehrfachen Anzeigepflichten kann aber die nicht jede Verletzung der einzelnen Anzeigepflicht sanktioniert werden, wenn dem zuständigen Finanzamt der maßgebliche Vorgang zumindest einmal ordnungsgemäß angezeigt worden ist. Entscheidend ist dann, dass das Finanzamt von dem Vorgang tatsächlich Kenntnis erlangt hat und die Grunderwerbsteuer festsetzen kann. Dafür ist eine Anzeige erforderlich, aber auch ausreichend.

1.2. Verhältnis zu allgemeinen Anzeigepflichten der Abgabenordnung

Die allgemeinen Bestimmungen der Abgabenordnung stehen weitere Mitwirkungs– und Auskunftspflichten der Beteiligten (§§ 90 ff. AO) vor. Diese werden durch die besonderen Anzeigepflichten nach dem Grunderwerbsteuergesetz nicht berührt. Vielmehr bestehen beide Regelungen selbstständig nebeneinander. Steuerpflichtige sind verpflichtet, unrichtige oder unvollständige Erklärungen unverzüglich zu berichtigen (§ 153 AO). Dies gilt auch für Anzeigen nach dem Grunderwerbsteuergesetz.

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Haben Sie Fragen zur Anzeige des Grunderwerbs?

Unsere Kanzlei hat sich hierauf besonders spezialisiert. Vereinbaren Sie jetzt Ihren Beratungstermin mit unseren Steuerberatern und Rechtsanwälten:

2. Anzeige des Grunderwerbs nach dem Grunderwerbsteuergesetz

2.1. Inhalt der Anzeigepflichten

In dem Grunderwerbsteuergesetz sind einige Anzeigepflichten, die unterschiedliche Personen betreffen geregelt. Die Anzeigepflichten betreffen Rechtsvorgänge nach § 1 Absatz 3 Nummer 1 und 2 GrEStG, also den Abschluss eines Kaufvertrags über ein Grundstück beziehungsweise die Auflassung falls ihr kein solches Verpflichtungsgeschäft vorausgegangen ist.

Nach § 19 Absatz 1 Satz 1 Nummer und 5 GrEStG müssen Steuerschuldner und nach § 18 Absatz 1 Satz 1 GrEStG Notare Anzeige erstatten. Diese Anzeigen sind innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnis des anzeigepflichtigen Vorgangs vorzunehmen. Dies gilt selbst dann, wenn der Vorgang von der Besteuerung ausgenommen ist. Die Anzeigen der Steuerschuldner sind ihre Steuererklärungen.

Der Inhalt der Anzeigen ergibt sich aus § 20 GrEStG. Unter anderem verlangt § 20
Absatz 1 Nummer 2 und 3 GrEStG die Bezeichnung des Grundstücks nach Grundbuch, Kataster, Straße und Hausnummer sowie die Größe des Grundstücks und bei bebauten Grundstücken die Art der Bebauung. Diese Anforderungen gelten bei mehreren Grundstücken für jedes einzelne Grundstück. Die Vorschrift bestimmt den Inhalt der Anzeige abschließend. Das Finanzamt kann darüberhinausgehende Angaben nicht verlangen.

2.2. Anzeigeplicht bei gesonderter Feststellung

Der Regelfall ist, dass der Steuerpflichtige ein oder mehrere Grundstücke im Bezirk eines Finanzamts erwirbt. Dann erlässt das zuständige Finanzamt unmittelbar einen Steuerbescheid über die Grunderwerbsteuer, wobei die Feststellung der Besteuerungsgrundlagen einen unselbstständigen Teil des Steuerbescheides bildet. In diesem Fall erfolgt keine gesonderte Feststellung der Besteuerungsgrundlagen.

In bestimmten Ausnahmefällen sieht das Grunderwerbsteuergesetz allerdings eine gesonderte Feststellung der Besteuerungsgrundlagen vor. Danach hat eine gesonderte Feststellung grundsätzlich bei folgenden Erwerbsvorgängen zu erfolgen:

Die Anzeigen sind an das für die Besteuerung zuständige Finanzamt zu richten. In den Fällen des § 17 Absatz 2, Absatz 3 GrEStG sind sie an das für die gesonderte Feststellung zuständige Finanzamt zu richten. Dieser Feststellungsbescheid legt unter anderem die Steuerpflicht des Erwerbsvorgangs dem Grunde nach, die Steuerschuldner und die Grundstücke, die von dem Erwerbsvorgang betroffen sind, fest. Erst aufgrund dieses Bescheids kann die gesonderte Wertfeststellung gemäß § 151 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 BewG für die betroffenen Grundstücke erfolgen. Vorher steht nicht fest, dass und für welche Grundstücke Werte festzusetzen sind. Der Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts ist dann auch bindender Grundlagenbescheid im Sinne des § 171 Absatz 10 AO für den Grunderwerbsteuerbescheid als Folgebescheid.

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Unser Video: Wie Sie die Grunderwerbsteuer bei der Umwandlung von Personenunternehmen vermeiden!

In diesem Video erklären wir, wie Sie die Grunderwerbsteuer bei der Umwandlung von Personenunternehmen vermeiden.

3. Auswirkung der Anzeige des Grunderwerbs auf die Festsetzungsverjährung

3.1. Festsetzungsfrist mit Anlaufhemmung

Grundsätzlich kann das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid gemäß § 169 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 AO nur vier Jahre nach dem Entstehen der Grunderwerbsteuer festsetzen. Dabei beginnt die Festsetzungsfrist gemäß § 170 Absatz 1 AO mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Steuer entstanden ist. Abweichend davon bestimmt der § 170 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 AO, dass die Festsetzungsfrist erst mit Ablauf des Kalenderjahres beginnt, in dem die Anzeige eingereicht wird, sogenannte Anlaufhemmung. Spätestens beginnt sie jedoch mit Ablauf des dritten auf die Steuerentstehung folgenden Kalenderjahres. Dadurch wird verhindert, dass die Festsetzungsfrist schon beginnt, bevor die Finanzbehörde etwas von dem Entstehen des Steueranspruchs erfahren hat. Die Festsetzungsfrist beginnt aber schon dann, wenn nur der Notar und nicht auch noch die Beteiligten die Anzeige ordnungsgemäß erstattet hat.

3.2. Auswirkungen einer fehlerhaften Anzeige des Grunderwerbs

Die Anzeigen haben daher in Bezug auf Beendigung der Anlaufhemmung sowohl für die Feststellungsfrist als auch für die Festsetzungsfrist Bedeutung. Fraglich ist dabei, welche Auswirkungen eine fehlerhafte Anzeige des Grunderwerbs durch den Anzeigenden auf die Anlaufhemmung hat. Jedenfalls kommt der Anzeige dann keine, die Anlaufhemmung beendende Wirkung zu, wenn notwendige Bestandteile im Sinne des § 20 Absatz 1 Nummer 2 GrEStG fehlen. Dies erstreckt sich bei einer Anteilsvereinigung im Sinne des § 1 Absatz 3 Nummer 1 und 2 GrEStG auf alle von dem Rechtsvorgang betroffenen Grundstücke und nicht nur auf die angegebenen Grundstücke.

Der Pflicht zur einheitlichen Feststellung kann das Feststellungsfinanzamt nur dann ordnungsgemäß nachkommen, wenn in der Anzeige alle betroffenen Grundstücke vollständig aufgelistet sind. Fehlt in der Anzeige ein Grundstück kann aber auch das Festsetzungsfinanzamt die Grundsteuer nicht schätzen, weil es die von dem Rechtsvorgang der Anteilsvereinigung betroffenen Grundstücke nicht kennt.

Ob eine unvollständige Anzeige die Anlaufhemmung beendet, bestimmt sich danach, ob insoweit die der Finanzbehörde zur Verfügung gestellte Bearbeitungszeit verkürzt wird. Entscheidend ist dabei, ob die Anzeige derart lückenhaft ist, dass es praktisch auf ein Nichteinreichen der Anzeige hinausläuft. Daher kann im Einzelfall die Anlaufhemmung bei einer unvollständigen oder unrichtigen Anzeige beendet sein, wenn zwar alle von dem Erwerbsvorgang betroffenen Grundstücke in der Anzeige aufgelistet wurden aber beispielsweise eine Pflichtangabe nach § 20 Absatz 1 Nummer 2 und 3 GrEStG wie die Katasterbezeichnung oder die Angabe von Straße und Hausnummer des aufgelisteten Grundstücks unvollständig oder unrichtig ist. Dann ist es nämlich ohne Weiteres möglich, das Grundstück zu identifizieren. Dem entspricht aber nicht der Fall, dass einzelne Grundstücke in der Auflistung vollständig fehlen. Dann endet die Anlaufhemmung vielmehr nicht.

Es führen allein verspätete Anzeigen der Steuerpflichtigen zu einem späteren Beginn der Festsetzungsfrist. Verspätete Anzeigen Dritter – beispielsweise des Notars – haben hingegen keinen Einfluss auf den Beginn der Festsetzungsfrist.

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Unsere spezialisierten Steuerberater und Rechtsanwälte beraten Sie gerne. Rufen Sie uns gerne an oder schildern Sie uns Ihr Anliegen per E-Mail:

4. Zusammenfassung

Die umfassenden Anzeigepflichten im Grunderwerbsteuergesetz haben erhebliche Auswirkungen auf die Festsetzungsverjährung. Vor der Anzeige des Grunderwerbs bei dem zuständigen Finanzamt fängt die Festsetzungsfrist noch nicht zu laufen. Doch auch eine unvollständige Anzeige beendet diese Anlaufhemmung nicht. Der Inhalt der Anzeige ergibt sich dabei aus dem § 20 GrEStG.


Steuerberater für Immobilien

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung bei Immobilien spezialisiert. Beim Kauf und Verkauf von Immobilien schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

  1. Steuervorteile der Immobilien-GmbH
  2. Steueroptimierter Verkauf von Immobilien 
  3. Beratung zum Nießbrauchrecht
  4. Gewerblicher Grundstückshandel
  5. Immobilien auf Kinder übertragen
  6. Doppeltes Abschreiben von Immobilien

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In zahlreichen Familien existiert erhebliches Immobilienvermögen, dessen Wert sich in den letzten Jahren deutlich erhöht hat. Werden diese Immobilien vermietet, bleiben Steuersparpotenziale möglicherweise ungenutzt – denn die jährliche Abschreibung wird weiterhin von der alten, niedrigen Bemessungsgrundlage vorgenommen. Mit dem Umfinanzierungskarussell generieren Eigentümer neues Abschreibungsvolumen, ohne die Immobilie aus der Familie geben zu müssen.

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Unser Video: Immobilien im Familienverbund nutzen

In diesem Video erklären wir, wie Immobilien innerhalb der Familie als Steuersparmodell eingesetzt werden können!

Inhaltsverzeichnis


1. Grundfall: Private Immobilienfinanzierung ohne steuerliche Auswirkung

Privatpersonen, die eine Immobilie zu eigenen Wohnzwecken erwerben, haben hier vergleichsweise wenig (Steuer-)Gestaltungsspielraum. Denn sie können – mit Ausnahme von Denkmälern und vergleichbaren Objekten – keine Abschreibung geltend machen. Auch Schuldzinsen, die für ein eventuell aufgenommenes Darlehen anfallen, sind steuerlich irrelevante Kosten der privaten Lebensführung nach § 12 Nummer 1 EStG.

Mit dem sogenannten Umfinanzierungskarussell lassen sich diese nachteiligen Auswirkungen umgehen. Korrekt angewandt, profitieren Privatpersonen nicht nur von der Abziehbarkeit der Schuldzinsen, sondern auch von einer Abschreibungs-Bemessungsgrundlage in Höhe des aktuellen Verkehrswertes.

Voraussetzung für das Umfinanzierungskarussell ist Immobilienvermögen, welches sich bereits im Familienverbund befindet – optimaler Weise seit mehr als 10 Jahren. Diese Gebäude müssen vermietet sein, also zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) genutzt werden. Eine Vermietungsabsicht reicht bereits aus, sodass kein aktives Miet- oder Pachtverhältnis bestehen muss.

Zusammengefasst sollten für eine optimale Ausgestaltung des Umfinanzierungskarussells also folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

Liegen die Voraussetzungen für die Nutzung des Umfinanzierungskarussells vor, können wir mit der Gestaltung beginnen!

2. Das Umfinanzierungskarussell in drei Schritten erklärt

Hinter dem Umfinanzierungskarussell steckt eine vergleichsweise einfache Gestaltung, die aber zu erheblichen Steuervorteilen führen kann. Sie verläuft in drei Schritten:

Werfen wir also einen etwas detaillierteren Blick auf die einzelnen Schritte des Umfinanzierungskarussells. Einen Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO hat der BFH bei vergleichbaren Modellen bereits mehrfach abgelehnt, weil sich die tatsächliche und wirtschaftliche Position der Beteiligten durch das Rechtsgeschäft verändert. Grundsätzlich steht es auch Ehegatten frei, ihre Rechtsverhältnisse untereinander möglichst steuerlich optimiert auszugestalten (BFH vom 29.08.2007, IX R 17/07).

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Haben Sie Fragen zur Steuergestaltung mit Immobilien im Familienverbund?

Unsere Kanzlei hat sich hierauf besonders spezialisiert. Vereinbaren Sie jetzt Ihren persönlichen Beratungstermin mit unseren Steuerberatern und Rechtsanwälten:

2.1. Schritt 1: Veräußerung des Vermietungsobjekts von A an B

Im ersten Schritt veräußert A das ihm gehörende Vermietungsobjekt an B. Dabei vereinbaren die Parteien einen fremdüblichen Kaufpreis, das heißt einen solchen, wie er auch zwischen fremden Dritten üblich wäre. Fremdüblich ist regelmäßig der aktuelle Verkehrswert des Gebäudes, der entweder nach einem Bewertungsverfahren des BewG oder durch ein Gutachten festgestellt werden kann. Im notariellen Kaufvertrag regeln die Parteien auch die Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäude. 

Der entstehende Gewinn ist für A steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf (des Grund und Bodens, auch wenn das Gebäude erst später errichtet wurde) mindestens 10 Jahre vergangen sind (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG). Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge.

A konnte nun einen steuerfreien Gewinn in Höhe von – beispielsweise – EUR 1.500.000 vereinnahmen. Hiermit ist der erste Schritt des Umfinanzierungskarussells erledigt.

2.2. Schritt 2: Finanzierung des Kaufpreises durch B

B nimmt entweder bei der Bank oder bei A ein Darlehen auf. Gewährt A den Kredit, bleiben mögliche Zinsen im Familienverbund – dies ist bei einem Bankdarlehen nicht der Fall. Für eine Finanzierung muss A allerdings über die notwendige Liquidität verfügen, um ein Darlehen in Höhe von beispielsweise EUR 3.000.000 vergeben zu können.

B ist nun im Besitz eines vermieteten Objektes, aus dem er entsprechende Einnahmen erhält. Gleichzeitig kann er Abschreibungen vom vereinbarten Kaufpreis in Höhe von EUR 3.000.000 geltend machen. Zinsen, egal ob sie an A oder die Bank gezahlt werden, sind als Werbungskosten nach § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 1 EStG abziehbar.

2.3. Schritt 3: Erwerb des Eigenheims durch A

A kann den steuerfreien Verkaufsgewinn aus der Veräußerung an B nutzen, um die gewünschte private Immobilie zu erwerben.

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Fachberatung für die Besteuerung von Immobilien?

Unsere spezialisierten Steuerberater und Rechtsanwälte beraten Sie gerne – auf Wunsch auch weltweit per Videocall. Rufen Sie uns gerne an oder schildern Sie uns Ihr Anliegen per E-Mail:

3. Vorteile des Umfinanzierungskarussells

Durch die genannte Vorgehensweise ergeben sich im Umfinanzierungskarussell diverse Vorteile:

Besonders günstig sind die Auswirkungen des Umfinanzierungskarussells daher, wenn die Immobilie bereits vollständig abgeschrieben war und gleichzeitig einen hohen Verkehrswert aufweist. Denn hier kann das Abschreibungsvolumen – je nach Wert des Gebäudes – erheblich gesteigert und die Steuerfreiheit nach § 23 EStG umfassend ausgenutzt werden. Im Ergebnis beginnt eine völlig neue AfA-Reihe für den Erwerber.

Beispiel: Im Eigentum des A befindet sich eine vermietete Immobilie, die im Jahr 2000 für EUR 100.000 erworben wurde, mittlerweile aber einen Wert von EUR 500.000 hat. A hat das Objekt bereits auf EUR 50.000 abgeschrieben. Die jährlichen Mieteinnahmen liegen bei EUR 20.000. Nach Abzug der AfA muss A circa EUR 18.000 versteuern.

Veräußert A das Gebäude nun für EUR 500.000 an B, macht dieser die Abschreibung von diesem Kaufpreis geltend. Den Mieteinnahmen in Höhe von EUR 20.000 stehen nun Abschreibungen von EUR 10.000 gegenüber. Der jährlich zu versteuernde Betrag sinkt um EUR 8.000.

Gleichzeitig kann B die Zinsen für das Darlehen, das für die Finanzierung des Kaufpreises aufgenommen wurde, als Werbungskosten absetzen. A, der den finanzierten Kaufpreis erhält, nutzt diesen für den Erwerb einer privaten Immobilie, in der B ebenfalls wohnt. Über den „Umweg“ des Umfinanzierungskarussells wandeln die Ehegatten private Abschreibungsbeträge und Zinszahlungen in abziehbare Werbungskosten um.


Steuerberater für Immobilien

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die Besteuerung von Immobilien und entsprechende Gestaltungsmodelle spezialisiert. Konkret schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

Immobilien

  1. Steuervorteile der Immobilien-GmbH, Strategische Beratung bei Kapitalgesellschaften (Erwerb eigener Anteile, disquotale Gewinnausschüttung, Organschaft, Holdingstrukturen)
  2. Steueroptimierter Verkauf von Immobilien , Beratung zum Nießbrauchrecht
  3. Allgemeine Beratung zu GmbH-Besteuerung (Gründung, Vermeidung von Betriebsaufspaltungen, Steuerreduktion bei Gewinnausschüttungen, Nutzung von Verlustvorträgen)
  4. Nutzung von Steuervorteilen der Besteuerung der GmbH & Co. KG (Immobilienbesteuerung, gewerbliche Prägung & Infizierung und Realteilung)
  5. Nutzung von Gewerbesteuervorteilen durch die erweiterte Grundstückskürzung

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

Standort Köln

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Privatdarlehen sind Kredite zwischen mehreren, meist zwei, Privatpersonen. So vergeben beispielsweise Eltern ein Privatdarlehen an ihre Kinder, die mit diesem Geld eine dem Vater gehörende Immobilie erwerben. Durch diese und weitere Gestaltungen ergeben sich erhebliche Gestaltungspotenziale, die – zum Beispiel – bei einer Schenkung verloren gingen. Wir geben einen Überblick über die steuerliche Behandlung von Privatdarlehen.

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Unser Video: Privates Kapital der eigenen GmbH zur Verfügung stellen

In diesem Video erklären wir, wie Sie Ihrer Kapitalgesellschaft privates Kapital zur Verfügung stellen können!

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1. Was steckt hinter dem Privatdarlehen?

Darlehen gehören im unternehmerischen und privaten Alltag zu den klassischen Formen der Mittelbeschaffung. Unternehmerinnen und Unternehmer finanzieren mit Darlehen Investitionen, Privatpersonen nutzen Kredite für den Kauf von Einfamilienhäusern, Wohnungen und Vermietungsobjekten. In der Regel werden Darlehen dabei von Kreditinstituten, also der Haus- oder Investitionsbank, ausgegeben.

Leihen sich Privatpersonen Geld, ist hingegen von einem Privatdarlehen die Rede. Sein Aufbau und die Vertragsgestaltung entsprechen im Wesentlichen denen eines Bankdarlehens, in die Vertragsbeziehung sind aber keine Kreditinstitute oder sonstige Dritte involviert.

Dabei schließen die Vertragspartner auch beim Privatdarlehen einen Darlehensvertrag ab. Wichtig ist, dass dieser – maßgebend für die steuerrechtliche Anerkennung – dem sogenannten Fremdvergleich standhält (BFH vom 13.07.1999, VIII R 27/97). Fehlt es an fremdüblichen Konditionen, kann das Finanzamt zum Beispiel den Abzug der Zinsen als Werbungskosten ganz oder teilweise ausschließen. Entsprechendes gilt für die steuerliche Behandlung der korrespondierenden Kapitalerträge.

2. Privatdarlehen: steuerliche Gestaltung mit Immobilien

Gerade bei der Übertragung von Immobilien im Familienverbund haben Privatdarlehen wesentliche Vorteile. Diese bestehen in erster Linie darin, dass die gezahlten Zinsen nicht der Bank, sondern unmittelbar den Eltern oder den Kindern zur Verfügung stehen. Sie bleiben damit ebenfalls innerhalb der Familie und können hier beispielsweise für Investments oder Zustiftungen an eine bestehende Familienstiftung genutzt werden.

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Haben Sie Fragen zur optimalen Ausgestaltung privater Darlehensverträge, etwa zur Immobilienfinanzierung?

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Die Übertragung von Immobilien im Familienverbund bei gleichzeitiger Gewährung eines Privatdarlehens vollzieht sich in der Praxis in drei Schritten:

2.1. Schritt 1: Übertragung der Immobilie

Die Eltern sind Eigentümer einer Immobilie und möchten diese auf die Kinder übertragen. Grundsätzlich ist eine Schenkung geplant, diese würde aber dazu führen, dass die Kinder mangels eigener Anschaffungskosten keine oder zu wenig Abschreibung (AfA) geltend machen können. Daher sollen die Kinder eigene Aufwendungen tragen, die anschließend die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung reduzieren.

Die Eltern verkaufen die Immobilie daher zum aktuellen Marktwert an ihre Kinder. Gleichzeitig gewähren sie ein Privatdarlehen über den Kaufpreis, wobei der Grundsatz der Fremdüblichkeit zu beachten ist. Die Kinder finanzieren mit dem Darlehen den Immobilienkaufpreis und entrichten, wahlweise mit oder ohne Tilgung, Zinszahlungen an die Eltern. Wird keine Tilgung vereinbart, handelt es sich um ein endfälliges Darlehen.

2.2. Schritt 2: Abschreibung der Immobilie

Die Kinder sind nun Eigentümerinnen oder Eigentümer der Immobilie, vermieten diese an andere Personen und beziehen entsprechende Mieteinnahmen. Von diesen ziehen sie die an die Eltern gezahlten Zinsen als Werbungskosten (§ 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 1 EStG) ab, sodass die Vermietungseinkünfte insgesamt sinken.

Außerdem haben sie neues AfA-Volumen geschaffen. Wurde die Immobilie beispielsweise für EUR 1.000.000 an die Kinder veräußert, beträgt die jährliche Abschreibung EUR 20.000 (§ 7 Absatz 4 EStG). Fließen nun Mieteinnahmen in Höhe von EUR 60.000 zu, sind tatsächlich nur EUR 30.000 (bei angenommenen Zinsen in Höhe von EUR 10.000) zu versteuern.

Zinsen aus einem Privatdarlehen unterliegen bei den Eltern einer Versteuerung mit maximal 25 % (§ 32d Absatz 1 EStG). Gleichzeitig sind sie bei den Kindern in voller Höhe abziehbar, sorgen also im Spitzensteuersatz für eine Ersparnis in Höhe von rund 50 % der Steuer. Werden Kaufpreis, Darlehenssumme und Zinssatz entsprechend gut ausgestaltet, können die Einkünfte der Kinder aus Vermietung und Verpachtung auch auf EUR 0,00 reduziert werden.

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Fachberatung für steueroptimierte Vertragsgestaltung im Familienverbund?

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2.3. Schritt 3: Steuerfreie Veräußerung nach 10 Jahren oder später

Als neue Immobilieneigentümer haben die Kinder 10 Jahre nach Anschaffung die Möglichkeit, die Immobilie – wie bereits die Eltern – steuerfrei zu veräußern. Auch sie können dabei einen marktüblichen Kaufpreis vereinbaren und so beim Erwerber neues AfA-Volumen schaffen. Darüber hinaus ist eine Übertragung auf die Enkelkinder möglich, wobei das genannte Gestaltungsmodell schlichtweg erneut zur Anwendung kommt.

3. Verkauf mit Privatdarlehen stets der Schenkung vorziehen!

Verschenken Eltern ihre Immobilie schlichtweg an die Kinder, entstehen steuerlich gleich mehrere Nachteile. Einerseits wird Schenkungsteuer in Höhe von bis zu 30 % fällig, andererseits haben die Kinder möglicherweise kein eigenes AfA-Volumen mehr. Damit fallen die zu versteuernden Mieteinkünfte entsprechend höher aus, was im Ergebnis zu einer erheblichen – und gleichzeitig vermeidbaren – Steuerbelastung führt!


Steuerberater für Immobiliensteuerrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung im Bereich der Immobilien spezialisiert. Hier schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

Besteuerung von Immobilien

  1. Allgemeine Beratung zu GmbH-Besteuerung (Gründung, Vermeidung von Betriebsaufspaltungen, Steuerreduktion bei Gewinnausschüttungen, Nutzung von Verlustvorträgen)
  2. Steuervorteile der Immobilien-GmbH, steueroptimierter Verkauf von Immobilien 
  3. Ausarbeitung von Vermeidungsstrategien für den Gestaltungsmissbrauch im Sinne des § 42 AO
  4. Beratung bei komplexen Unternehmensstrukturen (Holdinggesellschaften, Organschaften)
  5. Nutzung von Gewerbesteuervorteilen durch die erweiterte Grundstückskürzung

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

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Wer Grundstücke erwirbt, tut dies entweder im bebauten oder im unbebauten Zustand. Befindet sich auf dem jeweiligen Grund und Boden noch ein Objekt und muss dieses zunächst abgerissen werden, fallen hierfür meist erhebliche Abbruchkosten an. Wie diese ertragsteuerlich zu behandeln sind, richtet sich in erster Linie nach der geplanten Nutzung des Grundstücks sowie der Absicht der Erwerberin oder des Erwerbers.

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Unser Video: Immobilien-GmbH und Holding kombinieren

In diesem Video erklären wir, wie Sie mit einer Holding und der Immobilien-GmbH Ihre Steuern auf Immobiliengewinne erheblich reduzieren können!

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1. Grundsatz: Was sind Abbruchkosten im steuerlichen Sinne?

Zu den Abbruchkosten gehören alle Aufwendungen, die für die vollständige oder teilweise Beseitigung einer Immobilie und der Außenanlagen erforderlich sind. In welcher Höhe sie anfallen, spielt hierbei zunächst keine Rolle. Maßgebend ist ausschließlich die Tatsache, dass die Kosten für die Entfernung der baulichen Anlage und nicht für die Herstellung eines neuen Gebäudes anfallen. Klassischerweise gehören folgende Posten zu den Abbruchkosten:

Fallen Planung von Abbruch und Neubau zusammen, sind die Gesamtkosten für die Planung entsprechend aufzuteilen. Würde man hierauf verzichten, wären die Abbruchkosten stets und ausschließlich Herstellungskosten der neuen Immobilie, was in vielen Fällen steuerlich ungünstig ist.

2. Unterscheidung der Abbruchkosten nach vier Fallgruppen

Nach H 6.4, Stichwort „Abbruchkosten“ EStH sind Abbruchkosten in insgesamt vier Kategorien aufzuteilen. Hinzu kommen Sonderfälle. Die Kategorien sind:

Außerdem sind die Fallgruppen „unentgeltlicher Betriebsübergang“ und „vorherige private Nutzung“ zu beachten. Liegt ein unentgeltlicher Betriebsübergang nach § 6 Absatz 3 EStG vor, sind die Abbruchkosten nach den oben genannten, vier Fallgruppen zu unterscheiden. Wurde das abgerissene Gebäude bislang privat genutzt, sind seine Abbruchkosten stets Herstellungskosten der neuen Immobilie.

Schauen wir uns nun aber die wesentliche Unterscheidung zwischen den einzelnen Fallkonstellationen an.

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Haben Sie Fragen zum steuerlich optimierten Investment in Immobilien?

Unsere Kanzlei hat sich auf dieses Rechtsgebiet besonders spezialisiert. Vereinbaren Sie jetzt Ihren persönlichen Beratungstermin mit unseren Steuerberatern und Rechtsanwälten:

3. Fall 1: Abbruchkosten als sofort abziehbare Betriebsausgaben

In den Fallgruppen 1 und 2, also bei

sind die Abbruchkosten sofort abziehbare Betriebsausgaben oder Werbungskosten. Sie mindern im Jahr des Abflusses oder im Jahr ihrer Entstehung den steuerlichen Gewinn beziehungsweise den Überschuss, wenn Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder sonstige Einkünfte erzielt werden.

Der Steuerpflichtige muss nachweisen, dass bei Erwerb keine Abbruchabsicht bestand. Dies gelingt beispielsweise durch Vorlage von Unterlagen, aus denen hervorgeht, dass ein Einzug in die Immobilie geplant war. Auch eine Anpassung der Firmenadresse ist ein klares Indiz für die geplante Nutzung des bestehenden Objektes.

Findet das Finanzamt allerdings heraus, dass bereits vor dem Kauf des Grundstücks Pläne für einen Neubau erstellt wurden, wird es von einem Erwerb mit Abbruchabsicht ausgehen. Hier sind die Abbruchkosten nicht als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar, sondern als Herstellungskosten des neuen Gebäudes zu behandeln. Dies hat eine Abschreibung über 33 oder 50 Jahre zur Folge (§ 7 Absatz 4 Satz 1 EStG).

4. Fall 2: Unterscheidung nach Zustand der aufstehenden Immobilie

Wird ein bebautes Grundstück mit der Absicht, das Gebäude abzureißen, erworben, kommt es für die Qualifikation der Abbruchkosten auf den Zustand der Immobilie an. Hier ist folgende Unterscheidung maßgebend:

Von einem Erwerb mit Abbruchabsicht geht der BFH aus, wenn das Objekt innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb abgerissen wird (Anscheinsbeweis). Der Käufer kann diesen Anscheinsbeweis allerdings durch das Vorbringen entsprechender Tatsachen und/oder Beweismittel entkräften.

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Fachberatung für die Besteuerung von Immobilien?

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5. Fall 3: Abbruchkosten als Herstellungskosten des neuen Gebäudes

Wird ein bislang privat genutztes Grundstück in das Betriebsvermögen eingelegt, anschließend das auf ihm stehende Gebäude abgerissen und ein neues errichtet, sind die Abbruchkosten Herstellungskosten des neuen Gebäudes. Auch der Wert der abgerissenen Immobilie ist, soweit er feststeht oder in den Büchern erfasst ist, Teil dieser Herstellungskosten.


Steuerberater für die Besteuerung von Immobilien

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung im Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Hier schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

Immobiliensteuerrecht

  1. Individueller Rechtsformvergleich zwischen GmbH und GmbH & Co. KG
  2. Ausarbeitung von Vermeidungsstrategien für den Gestaltungsmissbrauch im Sinne des § 42 AO
  3. Steuervorteile der Immobilien-GmbH, Optimierung bei Gewinnausschüttungen (Kapitalertragsteuer und Teileinkünfteverfahren)
  4. Allgemeine Beratung zu GmbH-Besteuerung (Gründung, Vermeidung von Betriebsaufspaltungen, Steuerreduktion bei Gewinnausschüttungen, Nutzung von Verlustvorträgen)
  5. Steueroptimierter Verkauf von Immobilien, Beratung zum Nießbrauchrecht und seinen Auswirkungen

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

Standort Köln

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Wer Grundbesitz vermietet, erzielt hiermit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – so regelt es das Einkommensteuergesetz. Nach § 21 Absatz 2 EStG erfolgt bei verbilligter Vermietung, also einer solchen zu Mieten weit unterhalb der ortsüblichen Marktmiete, eine Kürzung des sogenannten Werbungskostenabzugs. Abschreibung, Nebenkosten und Co. sind den Einnahmen dann nur noch anteilig gegenzurechnen. Bei Luxusimmobilien gelten allerdings bestimmte Besonderheiten – denn der Bundesfinanzhof (BFH) stellt regelmäßig fest, dass hier keine ortsübliche Miete zu ermitteln ist.

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Unser Video: Immobilien mit der Familie vermieten und keine Steuern zahlen!

In diesem Video erklären wir, wie Sie in der eigenen Familie Immobilien ohne Steuerbelastung vermieten können!

Inhaltsverzeichnis


1. Vermietung und Verpachtung: Wer erzielt entsprechende Einkünfte?

Immobilien sind ein klassischer Bestandteil privaten Vermögensaufbaus und privater Vermögensverwaltung. Sie dienen – sofern sie nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden – in der Praxis meist als Kapitalanlage von Privatpersonen. Entsprechendes gilt für unbebaute Grundstücke, wenn eine Verpachtung zum Beispiel für gewerbliche oder Lagerzwecke erfolgt. Diese Grundsätze gelten auch für Luxusimmobilien, also Wohngebäude mit einem besonderen Wert, etwa durch Lage, Größe und Ausstattung.

Erträge aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien sind Einkünfte nach § 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG. Sie gehören zu den Überschusseinkunftsarten, sodass Steuerpflichtige hier den Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§§ 8 und 9 EStG) zu ermitteln haben. Der so berechnete Betrag unterliegt dem privaten Einkommensteuersatz, der – inklusive Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer – bei bis zu 50 % liegen kann. Es gilt das Zu- und Abflussprinzip des § 11 Absatz 1 und 2 EStG.

Erfolgt die Vermietung von Immobilien gewerblich, liegen nach § 21 Absatz 3 EStG keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mehr vor. Denn hier muss eine Zurechnung zu den anderen, meist gewerblichen oder freiberuflichen, Einkünften erfolgen. „Klassische“ Anwendungsfälle für § 21 Absatz 3 EStG sind beispielsweise:

Gewerbliche Vermieter müssen § 21 Absatz 2 EStG ebenfalls beachten. Außerdem wird die Vermietung gewerbesteuerpflichtig.

2. Luxusimmobilien: Welche Besonderheiten gelten?

Grundsätzlich spricht § 21 EStG nicht von der Absicht, Einkünfte erzielen zu wollen. Es scheint nach dieser Norm also zunächst unerheblich zu sein, ob Steuerpflichtige mit ihrer Vermietung ausschließlich positive Einkünfte oder ausschließlich Verluste erwirtschaften. Verluste liegen vor, wenn die Werbungskosten (Ausgaben) höher als die aus der Vermietung stammenden Einnahmen (§ 8 EStG) sind.

Der Bundesfinanzhof (BFH) erschließt das Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht allerdings aus § 2 Absatz 1 Nummer 6 EStG und das hier zu findende Wörtchen „erzielt“ (BFH vom 28.11.2007, IX R 9/06). Damit Vermieterinnen und Vermieter die Werbungskosten steuerlich geltend machen können, müssen sie also beabsichtigen, mit ihrer Immobilie langfristig positive Einkünfte zu erzielen. Hiervon geht das Finanzamt typischerweise aus.

Ausnahmen gelten allerdings bei Luxusimmobilien, beispielsweise Villen und Penthäusern. Denn hier gibt es kaum vergleichbare Objekte, gleichzeitig sind die Kosten, die der Vermieter für das Objekt hat, außergewöhnlich hoch. Liegt eine Luxusimmobilie vor, muss die Einkunftserzielungsabsicht daher besonders geprüft werden (BFH vom 06.10.2004, IX R 30/60). Schauen wir uns die wesentlichen Punkte dieser Prüfung einmal genauer an:

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2.1. Grundsatz der Einkünfteerzielungsabsicht

Grundlage der Absicht zur Einkunftserzielung ist die sogenannte Totalüberschussprognose. Der Steuerpflichtige muss die Absicht haben, mit der Immobilie insgesamt positive Einkünfte, also solche größer EUR 0,00, zu erwirtschaften. Dabei berücksichtigt das Finanzamt

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung zu Wohnzwecken geht das Finanzamt von einer Absicht, Einkünfte zu erzielen, typisierend aus. Kommen allerdings Umstände hinzu, die auf das Fehlen einer entsprechenden Absicht hinweisen, erlässt die Finanzverwaltung die jeweiligen Bescheide regelmäßig unter einer Vorläufigkeit nach § 165 AO. Ein solcher „Umstand“ ist in der Praxis ein anhaltender Verlust, wenn sich dieser über mehr als zwei Veranlagungszeiträume erstreckt.

Der entsprechende Hinweis im Einkommensteuerbescheid lautet dann beispielsweise: „Die Festsetzung ist vorläufig hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, da die Einkünfteerzielungsabsicht zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abschließend festgestellt werden kann.“

Stellt das Finanzamt später – etwa, nachdem 10 Jahre lang nur Verluste erzielt wurden – fest, dass es an einer Einkünfteerzielungsabsicht fehlt, erkennt es die geltend gemachten Verluste rückwirkend nicht mehr an. Die entsprechenden Steuerbescheide sind dann nach § 165 Absatz 2 AO zu ändern, das zu versteuernde Einkommen steigt entsprechend.

Gerade bei Luxusimmobilien und anderen Verlustfällen muss der Steuerpflichtige die Einkünfteerzielungsabsicht daher gegenüber dem Finanzamt nachweisen, um die Verluste weiterhin anerkannt zu bekommen. Ein entsprechender Nachweis besteht regelmäßig in der Totalüberschussprognose, in die auch der erzielbare Verkaufsgewinn einbezogen wird. Eine solche Prognose ist regelmäßig über einen Zeitraum von 30 Jahren, gerechnet ab Anschaffung oder Herstellung, zu erstellen (BFH vom 30.09.1997, IX R 80/94).

2.2. Typisierende Annahmen der Finanzverwaltung

Die auf § 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG gestützte, typisierende Annahme der Finanzverwaltung bezieht sich auf Vermietungen, die

Weicht der individuelle Sachverhalt von diesem „Typus“ ab, kann die Absicht, Einkünfte zu erzielen, nicht pauschal unterstellt werden. Hier kommt es auf die tatsächlichen Verhältnisse, in erster Linie die faktische Ertragslage des jeweiligen Objektes, an. Betroffen von dieser Ausnahme sind beispielsweise die folgenden Grundbesitz- und Objektarten:

In diesen Fällen schließt sich die auf 30 Jahre ausgerichtete Prognose an. Hierbei ist die erwartbare Wertsteigerung der Immobilie ebenfalls einzubeziehen, was entsprechend für Erhöhungen der Miete gilt.

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2.3. Gründe für Ausnahmen bei Luxusimmobilien

Vermietet eine Person sogenannte Luxusimmobilien, spricht dies aus Sicht des BFH und der Verwaltung zunächst gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht. Grund dafür ist, dass Luxusimmobilien nicht den vom Gesetzgeber gewollt erfassten „Standardfall“ des § 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG darstellen, was eine typisierende Annahme der Absicht, dauerhaft Überschüsse zu erzielen, zunächst unmöglich macht. Außerdem fehle es, so der BFH, durch die starke Einengung des Kreises möglicher Mieterinnen und Mieter, an einer marktgerechten Ausgestaltung der Vermietungstätigkeit.

Luxusimmobilien im Sinne der BFH-Rechtsprechung sind beispielsweise Wohnungen und Häuser, die sich durch folgende Merkmale auszeichnen:

Hinzu kommt das Merkmal des „offensichtlichen Nichtvermietenwollens“. Es muss sich also aus äußeren Umständen ergeben, dass die Wohneinheit eigentlich nicht zur Vermietung, sondern zur Selbstnutzung errichtet wurde, nun aber dennoch eine Vermietung stattfindet (BFH vom 09.01.2001, IX R 52/94).

Bei Luxusimmobilien ist die Absicht, Einkünfte zu erzielen, anhand der Totalüberschussprognose zu prüfen. Eine solche ist nur dann entbehrlich, wenn die Einkunftserzielung bereits offenkundig ist – etwa durch erhebliche Mieteinnahmen, die die mit der Vermietung zusammenhängenden Kosten deutlich übersteigen.

3. Fazit: Einkunftserzielungsabsicht bei Luxusimmobilien sorgfältig dokumentieren!

Bei Luxusimmobilien kann das Finanzamt regelmäßig nicht ohne Weiteres eine Einkunftserzielungsabsicht bejahen. Es wird den Steuerpflichtigen daher anschreiben und sich die Totalüberschussprognose vorlegen lassen. Wer Luxusimmobilien, etwa besonders hochwertig ausgestattete oder große Wohneinheiten, vermietet, sollte die entsprechenden Unterlagen daher bereits vorbereiten. Als Prognosezeitraum sind 30 Jahre und eine jährliche Miet- sowie Wertsteigerung von 2 % akzeptiert (BFH vom 15.12.1999, X R 23/95).


Steuerberater für Immobiliensteuerrecht

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Besteuerung von Immobilien

  1. Steuervorteile der Immobilien-GmbH
  2. Strategische Beratung bei Kapitalgesellschaften (Erwerb eigener Anteile, disquotale Gewinnausschüttung, Organschaft, Holdingstrukturen)
  3. Steueroptimierter Verkauf von Immobilien
  4. Durchführung der Vorsteuerabzugsberichtigung nach § 15a UStG
  5. Beurteilung von Optionsmöglichkeiten nach § 9 UStG
  6. Nutzung von Gewerbesteuervorteilen durch die erweiterte Grundstückskürzung

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Fix und Flip bezeichnet eine bestimmte Strategie, in Immobilien zu investieren. Im Mittelpunkt steht der Erwerb sanierungsbedürftiger Objekte, deren anschließende Aufwertung und sofortige Wiederveräußerung. Die Differenz zwischen Anschaffungs- und Sanierungskosten auf der einen und Veräußerungspreis auf der anderen Seite ist der Gewinn, der je nach Rechtsform unterschiedlich besteuert wird. Nur in seltenen Fällen ist die Veräußerung steuerfrei.

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Unser Video: Richtig Steuern sparen mit der Immobilien-GmbH

In diesem Video zeigen wir, wie Sie mit einer Immobilien-GmbH und einer Holdinggesellschaft richtig Steuern sparen!

Inhaltsverzeichnis


1. Was steckt hinter Fix und Flip bei Immobilien?

Das Konzept „Fix und Flip“ macht sich die Sanierungsbedürftigkeit und den damit verbundenen Wertverlust von Immobilien zunutze. Der erste Schritt besteht in der Suche nach geeigneten Objekten in guter Lage, beispielsweise in Stadtzentren oder im direkten Umland größerer Metropolen. Auch ländliche Regionen mit guter Verkehrsanbindung sind für Fix und Flip interessant, da hier der Wert der Immobilie selbst den Bodenwert regelmäßig übersteigt.

Im zweiten Schritt wird das Objekt saniert. Aus einer leerstehenden Stadtvilla entstehen beispielsweise zwei Vermietungsobjekte oder Eigentumswohnungen. Die Höhe der notwendigen Investition hängt neben dem Zustand der Immobilie auch von der eingebrachten Eigenleistung ab. Bei einer Generalsanierung ist 2023 etwa mit Kosten von EUR 400 bis EUR 600 je Quadratmeter zu rechnen.

Der dritte Schritt besteht in der Veräußerung der sanierten Immobilie, entweder als Ganzes oder aufgeteilt in einzelne Objekte. Ziel dabei ist ein möglichst hoher Kaufpreis, durch den über das investierte Kapital hinaus ein Gewinn entsteht.

Welche Steuern bei Fix und Flip anfallen, hängt von mehreren Faktoren ab. In erster Linie spielt die Rechtsform des investierenden Unternehmens eine Rolle. So macht es einen Unterschied, ob ein Investor als Privatperson, gewerblicher Immobilienhändler oder Kapitalgesellschaft Investitionen tätigt. Auch die konkrete Nutzung der Immobilie ist von Bedeutung, da der Gesetzgeber in bestimmten Fällen zwischen Wohn- und gewerblicher Verwendung unterscheidet.

2. Fix und Flip als Privatperson: Wann greift § 23 EStG?

Die wenigsten Immobilieninvestoren starten in der Rechtsform der Kapitalgesellschaft – denn beispielsweise mit einer Immobilien-GmbH können auch erhebliche Nachteile verbunden sein. Daher finden die ersten Fix und Flip Investments regelmäßig im Privatvermögen statt und umfassen lediglich ein kleines Volumen, etwa den Erwerb einer einzelnen Eigentumswohnung am Rande einer größeren deutschen Stadt.

Für Privatpersonen gilt § 23 EStG, der sogenannte private Veräußerungsgeschäfts abschließend regelt. Sonstige Einkünfte im Sinne der Norm liegen vor, wenn Kauf und Verkauf innerhalb einer Frist von 10 Jahren erfolgen, wobei die jeweiligen Notarverträge maßgebend sind. Findet der Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung des Objektes statt, unterliegt der entstehende Gewinn der regulären Einkommensteuer. Es fallen also bis zu 50 % Steuer an, wobei der Gewinn nach der folgenden Formel ermittelt wird:

Gewinn aus § 23 EStG = Veräußerungspreis – Nebenkosten der Veräußerung – Anschaffungs- und Herstellungskosten (Sanierungsaufwendungen gehören dazu; § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG) – Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grundbuch etc.)

Innerhalb der 10-Jahres-Frist sind Immobilienverkäufe nur dann steuerfrei, wenn sie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 3 EStG). Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt dabei auch bei Ferienhäusern und -wohnungen vor, sofern keine Vermietung und nur ein üblicher Leerstand stattfand (BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16).

Bei Fix und Flip besteht daher eine mögliche Strategie in der Anschaffung, Sanierung, vorübergehenden Nutzung als Ferienwohnung (etwa über ein Jahr) und anschließende Veräußerung. So kann ein steuerfreier Verkauf realisiert werden, wenn die Grenzen zum gewerblichen Grundstückshandel nicht überschritten wurden.

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3. Immobiliengeschäfte im gewerblichen Bereich: der Grundstückshandel

Die private Vermögensverwaltung, zu der auch Fix und Flip Geschäfts grundsätzlich gehören, ist vom sogenannten gewerblichen Grundstückshandel zu unterscheiden. Ein solcher liegt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) vor, wenn ein Steuerpflichtiger

wobei zahlreiche Ausnahmen gelten. Die sogenannte Drei-Objekt-Grenze ist damit lediglich ein gewichtiges Indiz. Mehr Informationen zum gewerblichen Grundstückshandel gibt es hier.

Grund für die Überschreitung der Grenze zur Gewerblichkeit ist § 23 Absatz 2 EStG. Nach dieser Norm sind Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften einer anderen Einkunftsart zuzurechnen, soweit sie zu dieser gehören. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn sich die Tätigkeit des Steuerpflichtigen nach dem Gesamtbild der Verhältnisse („Blick des objektiven Dritten“) insgesamt eher als gewerblich darstellt. Dies ist der Fall, wenn

ausgeübt wird (§ 15 Absatz 2 EStG). Im so entstehenden Gewerbebetrieb sind Fix und Flip Immobilien als Umlaufvermögen zu erfassen, wobei die Erfassung mit der Summe aus Anschaffungs- und Herstellungskosten (§ 255 Absatz 2 Satz 1 HGB, § 6 Absatz 1 Nummer 1 und 1a EStG) erfolgen muss. Im Fall der Veräußerung wird das Wirtschaftsgut „Immobilie“ mit dem aktuellen Buchwert ausgebucht, gleichzeitig entsteht ein Ertrag. Die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Buchwert ist der Gewinn, der einkommen- und gewerbesteuerpflichtig ist.
Ausnahme: Der gewerbliche Grundstückshändler kann, solange keine Buchführungspflicht besteht, den Gewinn auch via Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) ermitteln.

Gewerbliche Grundstückshändler unterliegen nach § 2 Absatz 1 GewStG der Gewerbesteuer. Sie genießen einen Freibetrag in Höhe von EUR 24.500 pro Jahr. Soweit Gewerbesteuer zu zahlen ist, kann eine Anrechnung auf die Einkommensteuer erfolgen (§ 35 EStG). Dies gilt allerdings nur bis zu einem Hebesatz von 400 %, weil für den darüber hinausgehenden Teil eine Anrechnung ausscheidet.

4. Fix und Flip mit Immobilien-GmbH: Der Königsweg?

Da Verkaufsgewinne aus Immobilien im Privatvermögen stets der regulären Einkommensteuer unterliegen und so mit bis zu 50 % belastet werden, entscheiden sich viele Steuerpflichtige für die Gründung einer Immobilien-GmbH. Sie ermöglicht Fix und Flip mit einer niedrigeren Steuerbelastung, auch hier sind aber bestimmte Fallstricke zu beachten.

4.1. Die Immobilien-GmbH: Grundsätzliches zur Besteuerung

Eine Immobilien-GmbH ist eine Kapitalgesellschaft, die mit Körperschaft- und Gewerbesteuer belastet wird. Sie gilt kraft Rechtsform stets als Gewerbebetrieb, kann also – anders als beispielsweise eine Stiftung – keine Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften oder Kapitalvermögen erwirtschaften. Vielmehr sind ihre Gewinne nach § 8 Absatz 1 KStG stets solche aus einer gewerblichen Tätigkeit im Sinne des § 15 EStG.
Der Gewinn der Immobilien-GmbH ist per Bilanzierung (Betriebsvermögensvergleich, §§ 4 Absatz 1 und 5 EStG) zu ermitteln. Die Gewinnermittlung entspricht damit der eines gewerblichen Grundstückshändlers. Eine Kapitalgesellschaft hat keine Möglichkeit, ihren Gewinn nach § 4 Absatz 3 EStG (EÜR) zu ermitteln.

Kapitalgesellschaften unterliegen

So ergibt sich eine Gesamtsteuerbelastung der Immobilien-GmbH mit circa 30 % des Gewinns. Zu beachten ist, dass für bestimmte Gesellschaften eine Ausnahme von der Gewerbebesteuerung greift. Die sogenannte erweiterte Kürzung nach § 9 Nummer 1 Satz 2 GewStG sorgt dafür, dass es bei einer Gesamtsteuerbelastung von rund 16 % (Körperschaftsteuer) bleibt.

4.2. Fix und Flip mit GmbH: Wann greift die erweiterte Kürzung?

Unternehmer, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten, können in den Genuss der erweiterten Kürzung nach § 9 Nummer 1 Satz 2 fort folgende GewStG kommen. Sie führt dazu, dass der entsprechende Gewinn nicht mehr der Belastung mit Gewerbesteuer unterliegt, sondern ausschließlich mit Körperschaftsteuer und Soli belastet wird. Weitere Tätigkeiten wie die Verwaltung von Kapitalvermögen, die Veräußerung von Eigentumswohnungen und Sondereigentum, sind dabei unschädlich.
Dabei bezieht sich die Kürzung nur auf die reinen „Verwaltungseinnahmen“, in erster Linie Erträge aus Vermietung und Verpachtung. Nicht erfasst werden Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien, etwa bei Fix und Flip.

Immobiliengesellschaften, die sowohl Objekte vermieten als auch veräußern, kommen anteilig in den Genuss der Kürzung. Sie reduzieren die Steuerbelastung der GmbH um durchschnittlich 50 %, weil die Gewerbesteuer insoweit vollständig entfällt.

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4.3. Besteuerung von Gewinnausschüttungen: Wann sich die Immobilien-GmbH nicht lohnt!

Gewinne, die mit Fix und Flip innerhalb einer Immobilien-GmbH erzielt werden, unterliegen einer Besteuerung mit maximal 30 %. Dies ist zunächst ein erheblicher Vorteil gegenüber der Steuerbelastung von bis zu 50 % auf privater Ebene, weil der Unternehmerin oder dem Unternehmer mehr Geld für Reinvestitionen zur Verfügung hat. Voraussetzung für diesen Liquiditätsvorteil ist allerdings, dass auch tatsächlich eine Reinvestition der Gewinne stattfindet.

Unternehmerinnen und Unternehmer sollten ihren privaten Finanzbedarf möglichst über ein marktübliches Geschäftsführergehalt decken und zusätzliche Gewinnausschüttungen (Ausnahme: Holding-GmbH) vermeiden. Denn diese werden mit 25 % Kapitalertragsteuer belastet, wodurch es auch in der Immobilien-GmbH zu einer Steuerbelastung von rund 50 % kommen kann.

Eine Holding-GmbH eignet sich auch, um die Immobiliengesellschaft später als Ganzes zu veräußern. Denn der so entstehende Gewinn unterliegt einer Besteuerung mit lediglich 1,5 % (§ 8b KStG).

5. Fix und Flip: Sorgfältige Abwägung erforderlich

Welche Rechtsform sich für Fix und Flip am besten eignet, bestimmt sich in erster Linie nach dem angestrebten Ziel. Wer besonders viele Immobilien in kurzer Zeit verkauft, spart mit der Immobilien-GmbH erheblich Steuern. Sollen indes nur gelegentlich einzelne Objekte veräußert werden, bietet sich auch eine Investition im Privatvermögen an – denn hier ist ein Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei möglich!


Steuerberater für Immobiliensteuerrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung bei Immobilien spezialisiert. Hier schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

Besteuerung von Immobilien

  1. Nutzung von Steuervorteilen der Besteuerung der GmbH & Co. KG (Immobilienbesteuerung, gewerbliche Prägung & Infizierung und Realteilung)
  2. Gründung von Holdinggesellschaften (Realisierung steuerfreier Veräußerungsgewinne, Dividendenerträge)
  3. Entwicklung von Maßnahmen zur Reduktion der Steuerlast (zum Beispiel RechtsformwahlSitzverlegung)
  4. Ausarbeitung von Vermeidungsstrategien für den Gestaltungsmissbrauch im Sinne des § 42 AO
  5. Nutzung von Gewerbesteuervorteilen durch die erweiterte Grundstückskürzung

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

Standort Köln

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Standort Bonn

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Telefon-/Videokonferenz

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Gebäude, die auf fremdem Grund und Boden errichtet werden, gehen regelmäßig in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Gleichzeitig wurden die Baukosten von einer anderen Person, etwa vom Unternehmer-Ehegatten, getragen. Dies eröffnet steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, denn über einen Aufwandsverteilungsposten ist das Gebäude wie Betriebsvermögen abschreibungsfähig, gleichzeitig kann es nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden. Wir geben einen Überblick über die optimale Vorgehensweise bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden!

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(Vermietungs-) Immobilien an GmbH & Co. KG verkaufen

In diesem Video erklären wir, wie Sie privates Immobilienvermögen durch Verkauf an eine KG doppelt abschreiben können!

Inhaltsverzeichnis


1. Grundsatz: Das zivilrechtliche Eigentum an Immobilien und Grundstücken

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass Gebäude auf fremdem Grund und Boden errichtet werden. Einen Sonderfall stellt dabei lediglich das sogenannte Erbbaurecht dar, denn hier gelten für die „Verbindung“ von Grundstück und Immobilie die besonderen Regelungen des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG).

Weichen Grundstückseigentümer und Bauherr aber voneinander ab, ohne dass ein Erbbaurecht besteht, gelten die §§ 93, 94 und 946 BGB. Das Gebäude gilt als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, auf dem es errichtet wurde. Wenngleich die Kosten beispielsweise ein außenstehender Dritter getragen hat, ist das Gebäude nun zivilrechtliches Eigentum des Grundstückseigentümers (§ 39 Absatz 1 AO).
Weitere Ausnahmen gelten bei Grunddienstbarkeiten und Nießbräuchen. Errichtet eine Person ihre Immobilie in Ausübung eines solchen, dinglichen Rechtes, ist es ihr auch zivilrechtlich zuzurechnen. Das Gebäude auf fremdem Grund und Boden ist dann kein wesentlicher, sondern lediglich ein sogenannter Scheinbestandteil des Grundstücks selbst.

2. Besonderheiten bei der Erfassung von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden

Gebäude auf fremdem Grund und Boden weisen steuerlich einige Besonderheiten auf. Denn zivilrechtlich ist der Fall zwar klar – das Gebäude wird dem Grundstückseigentümer zugerechnet – im Steuerrecht gilt aber das sogenannte Kostentragungsprinzip. Ein Unternehmer, der seine betriebliche Immobilie auf fremdem Grund und Boden errichtet, könnte durch das zivilrechtliche und wirtschaftliche Eigentum des Grundstückseigentümers keine Abschreibungen geltend machen.

Schauen wir uns hierzu einmal die Aspekte, die der Bundesfinanzhof (BFH) zur Umgehung dieses Problems ausgearbeitet hat, an:

Mit seiner Entscheidung vom 23.08.1999 (GrS 5/97) hat der BFH auch die Grundlagen für eine diesbezügliche Steuergestaltung, beispielsweise zwischen Ehegatten oder Kindern, geschaffen.

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2.1. Bildung eines Aufwandsverteilungspostens

In der Praxis werden Gebäude häufig auf fremdem Grund und Boden errichtet. Wenngleich der Grundstückseigentümer hierdurch auch zivilrechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie wird, trägt eine andere Person – der Bauherr – die Kosten. Dieser darf das Gebäude nach Fertigstellung auch, anders als der Eigentümer des Grund und Bodens, nutzen.

Der Haken: Angenommen, Grundstückseigentümer ist eine Privatperson, der Bauherr ist Unternehmer. Das Wirtschaftsgut „bebautes Grundstück“ ist insgesamt der Privatperson zuzurechnen, die aber mangels Nutzung zur Einkunftserzielung keine Abschreibungen geltend machen kann. Auch dem Unternehmer bleibt diese Möglichkeit verwehrt, da ihm kein Eigentum im Sinne des § 39 AO zuzurechnen ist.

Der BFH löst dieses Dilemma mithilfe eines sogenannten Aufwandsverteilungspostens. Der das Gebäude errichtende Unternehmer kann die Anschaffungs- oder Herstellungskosten „wie ein Gebäude“ abschreiben. Anzuwenden sind also die Regelungen des § 7 Absatz 4 und 5 EStG. In der Bilanz wird allerdings kein Posten „Gebäude“, sondern ein „Aufwandsverteilungsposten Gebäude“ eingestellt (Brandis/Heuermann/Krumm, 168. EL August 2023, EStG § 5 Randnummer 314).

Der Aufwandsverteilungsposten führt dazu, dass der Unternehmer das Gebäude auf fremdem Grund und Boden wie sein Eigentum abschreiben kann. In der Regel wird hierbei eine Abschreibungsdauer von 33,3 Jahren (3 % pro Jahr) zugrunde gelegt.

Beispiel: Unternehmerin A hat ein Gebäude auf dem Grundstück ihres Ehemannes B errichtet. Die Herstellungskosten lagen bei EUR 500.000. A nutzt die Immobilie ausschließlich für ihre Tätigkeit als freiberufliche Ärztin, B erhält eine monatliche Pacht in Höhe von EUR 500,00.

A schreibt den Aufwandsverteilungsposten, den sie im Anlageverzeichnis der EÜR erfasst, mit 3 % pro Jahr ab (EUR 15.000). Die Abschreibung mindert ihre Einkünfte aus selbständiger Arbeit. Die Pacht mindert als laufende Betriebsausgabe ebenfalls den Gewinn. Nach 33,3 Jahren ist der Aufwandsverteilungsposten „Gebäude auf fremdem Grund und Boden“ verbraucht. Ab hier tritt keine Gewinnminderung mehr ein.

2.2. Auswirkungen beim Grundstückseigentümer

Die Grundstückseigentümerin oder der Grundstückseigentümer bleibt zivilrechtlich und wirtschaftlich Eigentümerin beziehungsweise Eigentümer des bebauten Grundstücks. Durch den beim nutzenden Unternehmer gebildeten Aufwandsverteilungsposten ergeben sich hier keine steuerlichen Auswirkungen.

Die Abschreibung, die der nutzende Unternehmer für das Gebäude auf fremdem Grund und Boden geltend macht, mindert aber das beim Eigentümer verbleibende AfA-Volumen. Erfolgt beispielsweise nach der Hälfte der Abschreibungsdauer keine unternehmerische Nutzung mehr, wurde der Aufwandsverteilungsposten in Höhe von EUR 500.000 bislang nur auf EUR 250.000 verbraucht. In dieser Höhe ist weiterhin eine Abschreibung möglich, der AfA-Zeitraum verkürzt sich allerdings entsprechend.

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2.3. Folgen von Entnahme und Veräußerung der Immobilie

Wird das Gebäude auf fremdem Grund und Boden – inklusive des Grundstücks – veräußert, ergeben sich mitunter erhebliche steuerliche Vorteile. Denn der Verkauf durch den Grundstückseigentümer ist, wenn das Grundvermögen Privatvermögen darstellt, nach 10 Jahren steuerfrei möglich (§ 23 Absatz 1 Nummer 1 EStG). Der die Immobilie nutzende Unternehmer kann die Entscheidung zum Verkauf allerdings nicht treffen, da ausschließlich der zivilrechtliche Eigentümer über das Grundstück verfügen darf.

Dies hat bei Entnahme und Veräußerung der Immobilie folgende Auswirkungen:

Beispiel: A ist zivilrechtliche Eigentümerin des Grundstücks, B hat die Kosten für den Bau des Geschäftsgebäudes übernommen. 10 Jahre nach Errichtung stellt B sein Einzelunternehmen ein. Der Aufwandsverteilungsposten, der ursprünglich in Höhe von EUR 500.000 gebildet wurde, besteht noch zu 70 %. A nutzt das Gebäude nun zur Erzielung von Vermietungseinkünften. Sie kann die neue Bemessungsgrundlage (EUR 350.000) weiterhin mit 2 % oder 3 % pro Jahr abschreiben (§ 7 Absatz 4 EStG).

A hat das Grundstück 2010 erworben, 2022 veräußert sie es mitsamt dem aufstehenden Gebäude. Der Veräußerungsgewinn ist steuerfrei; das Gebäude teilt das Schicksal des Grundstücks.

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3. Gestaltungsmöglichkeiten durch Gebäude auf fremdem Grund und Boden geschickt nutzen!

Durch ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden können Steuerpflichtige insbesondere in Zusammenarbeit mit ihrer Ehepartnerin oder ihrem Ehepartner erhebliche Steuervorteile generieren. Denn während das Abschreibungsvolumen im Betriebsvermögen zur Verfügung steht und durch die AfA den jährlichen Gewinn mindert, ist das Grundstück inklusive der Immobilie selbst nicht steuerverstrickt. Dies ermöglicht einen steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren, wobei diese Frist bereits mit Anschaffung des Grund und Bodens beginnt (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 2 EStG).

Wichtig dabei ist die zivilrechtlich „reguläre“ Ausgangslage. Während das Grundstück im Vermögen eines Ehegatten steht, errichtet der andere Ehegatte das Gebäude. Wurde dem Bauherrn ein Nießbrauch oder ein anderes dingliches Recht eingeräumt, wird er wirtschaftlicher Eigentümer der errichteten Immobilie (§ 39 Absatz 2 AO). Dies führt zu einer Steuerverstrickung des Gebäudes, die eine steuerfreie Veräußerung ausschließt.

Die Gestaltung funktioniert allerdings auch, wenn das Gebäude nur teilweise auf fremdem Grund und Boden errichtet wird. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn beiden Ehegatten das Grundstück gehört, die Kosten für den Bau aber nur von einem der beiden getragen werden. Hier halbieren sich allerdings die Steuervorteile, insbesondere bei einem Verkauf, weil das Gebäude zu 50 % Betriebsvermögen darstellt.


Steuerberater für Immobiliensteuerrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung im Bereich der Immobilien spezialisiert. Dabei schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Gebieten:

Immobilienbesteuerung

  1. Steuervorteile der Immobilien-GmbH
  2. Beratung zu sämtlichen Umwandlungsvorgängen (Einbringung, Verschmelzung, Formwechsel, Anteilstausch)
  3. Steueroptimierter Verkauf von Immobilien, Beurteilung von Optionsmöglichkeiten nach § 9 UStG
  4. Beratung zum Nießbrauchrecht
  5. Entwicklung von Maßnahmen zur Reduktion der Steuerlast (zum Beispiel RechtsformwahlSitzverlegung)
  6. Gründung von Holdinggesellschaften (Realisierung steuerfreier Veräußerungsgewinne, Dividendenerträge)

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